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1月下旬，某央企被曝以29億元競得東莞一宗限價商住土地，摺合樓面價2.66萬元，該公司藉此成為東莞新晉單價地王。同時，部分央企面臨「退房令」行動遲緩的消息也在財經媒體成功刷屏。
拋開央企是否推高了房價和該不該退出的爭議，仔細甄別央企和上市房企的財務數據可以發現，無論是央企還是民企，房企在土地爭奪中的底氣除了源自自身品牌和資金實力外，顯然很大程度上還取決於其與銀行的親疏程度。事實上，部分優質房企獲得的開發貸已經是銀行攬儲的「成本價」。
土地儲備熱度持續
或許是因為「手中有糧，心裡不慌」的古訓已經根深蒂固，房地產市場成交的清淡並沒有阻礙房企土地儲備的熱情。
據《證券日報》記者不完全統計，今年以來，僅A股上市公司和新三板公司發布的收購地塊或競得土地使用權的相關公告就接近70條；如果加上H股市場內資房企的公告，則約有近百條相關信息。
從發布公告的上市公司來看，央企和民企都有涉及。房企的土地儲備自然是主營業務發展的需要。不過，從公告細節也可以看出來，部分房企「搶到」土地後並不準備自己獨立開發，而是計劃招攬合作方。例如，2月8日，某總部位於南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競得某地塊的國有建設用地使用權，土地規劃用途為批發零售用地及商務金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權益，鑒於未來公司可能就項目引入合作者，影響公司在項目中所佔權益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近三個月已經發布了13條競得土地的公告，大多有「可能就項目引入合作者」的表述。
而主業與房地產無關的新三板企業對於競得土地使用權的解釋則比較類似——「通過購買土地使用權，並該土地上規劃、建設全新的廠區,可以改善公司的生產經營環境,提高經營場所穩定性,更好地適應公司的發展要求」，該類企業相中的土地大多也是工業園區或類似性質。
銀行貸款悄然支撐
單個地塊動輒數億元乃至數十億元，而需要在各地囤地的房地產企業顯示不可能僅依靠自身的現金流支撐競價搶地。從資本的角度來講，支撐一座座高樓大廈的，其實是成本各異的融資渠道，其中銀行信貸無疑是成本相對較低且比較可預期的一種途徑，多數優質上市房企能夠獲得的銀行授信總額遠高於其實際使用額。房企對於與銀行的良好關系也是在財報中直言不諱，並藉此向投資者展示財務結構穩健。
中糧地產表示，公司將銀行借款作為主要資金來源。房地產行業佔用資金量大，目前公司與各家銀行保持著良好的合作關系，部分新增項目採用戰略合作、引入基金（或有限合夥企業）等方式進行項目開發。未來公司將繼續實施穩健的財務政策，為業務發展提供穩定的資金來源。2016年上半年，獲得銀行授信306.02億元，已使用169.81億元（含銀行保函等），未使用136.21億元。報告期內銀行貸款均已按時償還。此外，該公司1年內到期的長期借款26筆，期中24筆與銀行有關，這24筆借款的期末值（去年中期）超過了26億元。金額前五名的長期借款人包括4家銀行，期末數合計46億元。
金地集團擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發行債券和中期票據、信託借款等。截至2016年中期，該公司有息負債合計人民幣355億元，債務融資加權平均成本為4.81%，其中，銀行借款佔比為49%，應付債券佔比為46%，其他借款佔比為5%。公司獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1320億元，已使用銀行授信總額為人民幣216億元，尚剩餘授信額度1104億元。報告期內，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。
榮盛發展去年中報顯示，報告期內，公司資信狀況良好，共申請銀行授信總額度393.55億元,已使用額度159.07億元，剩餘額度234.48億元。報告期內，公司償還銀行貸款17.14億元。
此外，房企領軍企業中國恆大截至2015年年底與20家銀行有主要往來，取得授信總額2736億元，而該公司未動用銀行授信額度達1545億元。去年上半年，恆大融資成本持續下降，中期平均融資成本較2015年年底再降0.8個百分點，截至去年中期，該公司未使用銀行授信額度也達到了1260億元。
利率接近「成本價」
對於央企或優質房企而言，銀行信貸的優勢遠不僅在於體量，最重要的優勢實際上是價格。事實上，對於商業銀行來說，為了爭奪優質客戶，開發貸的價格已經幾近成本價。
中國國貿2016年中報顯示，去年上半年，該公司長期借款的利率區間為4.41%-4.90% (而2015年則為5.535%)。該公司同時表示，「財務費用減少，主要是應付債券減少以及銀行借款利率降低從而利息費用支出減少」。國資背景的廈門國貿去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之間，保證借款利率在1.85%-3.71%之間，信用借款利率在1.2%-6.9%之間。
此外，《證券日報》記者同時注意到，目前貸款基礎利率LPR已經長時間保持在4.3%，該指標是基於報價銀行自主報出的最優貸款利率計算並發布的貸款市場參考利率。部分央企和國企背景的上市房企顯然能夠達標「最優企業」，其執行利率也將低於中國國貿和廈門國貿。
與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數中小型銀行的理財產品收益率依舊在4%-4.5%之間，在年底等重要時點更是可能高於4.5%。換句話說，如果將理財產品與攬儲畫上等號，那麼銀行的LPR貸款已經是成本價了。
「銀行當然不是不想賺錢，但是優質企業在與銀行的談判中往往占據優勢地位，現在銀行對於信貸比較謹慎，都堅持只選取優質客戶」，資深律師對《證券日報》記者表示，「畢竟，從過往的記錄來看，央企和國企房地產企業發生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發生」。
某股份制銀行華南地區分行行長也曾對《證券日報》記者表示，該分行低不良貸款率（低於0.2%）的秘訣之一就是「聚焦『三優一特』公司客戶，即優質上市公司、大優企業、大優項目以及區域特色，推進名單制管理和開發」。
另據記者了解，在攬存壓力比較大的背景下，大型房企確實屬於稀缺資源，因為大型房企不僅是優質貸款客戶還是頗具實力的存款和理財客戶。因此，雖然銀行手握信貸審批權，但多數情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產企業的主辦銀行或戰略夥伴，這樣銀行能夠在對公業務領域形成綜合經營優勢。
（以上回答發布於2017-02-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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③ 解碼信保基金：1419億規模，提供流動性支持近520億
日前，泛海控股（000046.SZ）發布對外擔保公告稱，公司控股子公司民生信託向中國信託業保障基金有限責任公司（下稱「信保基金公司」)申請7億元的流動性支持資金，泛海控股另一控股子公司將為上述融資提供擔保，期限6個月。
盡管民生信託相關負責人回應稱，針對本次信保基金公司向民生信託提供流動性支持，是金融機構之間的正常資金融通行為，屬於信保基金公司的日常經營范圍。但這一事件仍然使信保基金公司及當下信託業的流動性問題引起了廣泛關注。
信保基金公司自2015年1月16日獲發營業執照起，成立4年有餘，一直頗為神秘。
信保基金公司官網顯示，信保基金公司為銀行業金融機構，由信託業協會聯合13家信託公司共同出資設立，注冊資本115億元，成立初衷為「按照市場化原則，預防、化解和處置信託業風險，促進信託業持續 健康 發展。」
一位華北區信託公司高管對第一 財經 記者表示，相比前幾年，近兩年信託公司向信保基金尋求流動性支持的資金量不斷增加，一方面是信託公司負債端受限，商業性角度出發，信託公司從信保基金公司借款成本較低；另外一方面，由於經濟下行，68家信託公司良莠不齊，某些信託公司的風險抵抗力減弱，出現了不少風險性項目，尋求信保基金公司的資金支持。
信保基金如何運作？
信託業在我國快速發展，目前已經是第二大金融子行業，與此同時，行業風險也在不斷累積，特別是大量信託資金投向基礎產業和房地產，短期資金來源與長期資金運用存在期限錯配，流動性風險增加，個體風險如不能有效進行處置和化解，可能引發行業風險，影響信託業發展的可持續性。
2014年7月，國務院批准了監管部門提出的建立信託業保障基金的方案，並同意設立信保基金公司，作為信託業保障基金的管理人。同年12月，原銀監會和財政部聯合發布了《信託業保障基金管理辦法》（下稱「50號文」）、原銀監會發布了《中國信託業保障基金有限責任公司監督管理辦法》。
不同於財政出資的政策性保障基金，信保基金是非政府性的行業互助基金。信保基金公司作為基金管理人，由信託業協會聯合13家經營穩健的信託公司共同出資設立。
具體來看，信保基金設立基金理事會作為基金決策機構，負責審議和決策重大事項，基金理事會秘書處設在信託業協會，基金理事從信保基金公司股東以外的信託公司產生，保證理事會的獨立性。
信託公司與信保基金公司的關系主要在兩個方面：信託公司認購信託保障基金，在特定條件下申請保障基金貸款；信保基金公司可以自營資金為信託公司提供流動性支持。
信託公司認購信託保障基金後，對於保障基金的使用，50號文第十九條規定，具備下列情形之一的，信保基金公司可以使用保障基金：（一）信託公司因資不抵債，在實施恢復與處置計劃後，仍需重組的；（二）信託公司依法進入破產程序，並進行重整的；（三）信託公司因違法違規經營，被責令關閉、撤銷的；（四）信託公司因臨時資金周轉困難，需要提供短期流動性支持的；（五）需要使用保障基金的其他情形。除上述信託保障基金使用情形外，信託保障基金日常運用僅限於銀行存款、同業拆借、購買政府債券、中央銀行債券（票據）、金融債券、貨幣市場基金等低風險產品。
「財政部和銀保監會對於保障基金的管理和使用是非常嚴格的，除了上述第（四）種情形外，信託保障基金的使用需要經基金理事會批准。目前，使用保障基金對信託公司進行流動性支持的情況並不多見。保障基金是行業的壓艙石，不輕易動用，如何在防範道德風險的基礎上合理地使用保障基金，信保基金公司仍然在積極 探索 和實踐中。」一位接近信保基金公司人士對第一 財經 記者表示。
對於信保基金公司自營資金的來源，主要是股東出資和銀行借款，接近信保基金公司人士稱，信保基金公司是一家持牌金融機構，可以以自營資金向信託公司提供日常流動性支持；通過收購信託公司的固有財產和信託財產，幫助信託公司防範和化解風險。信保基金通過開展流動性支持和收購業務，發揮了對信託行業風險進行事前預防、事中事後的化解處置作用。另外，若信託公司經營出現嚴重問題，信保基金公司可以使用保障基金參與風險救助。
「信保基金公司自營資金對信託公司流動性支持」與「保障基金對信託公司的流動性支持」有何區別？上述接近信保基金公司人士表示，信保基金公司自營資金以市場化方式開展流動性支持，公司內部在對68家信託公司進行信用評級的基礎上，以市場化方式進行，依據評級結果進行授信、定價和確定增信措施。
「如果信託公司申請使用保障基金支持流動性，根據50號文的規定，則須提供全額的保證或抵質押，以確保保障基金的資金安全。」上述接近信保基金公司人士稱，目前對信託公司的流動性支持資金絕大部分來自信保基金公司的自營資金。
第一 財經 記者獲取的最新數據顯示，截至2019年第一季度末，信保基金公司給予信託公司的日常流動性支持余額近520億元，公司管理的保障基金規模為1419億元。
一家大型信託公司高管對第一 財經 記者表示，近兩年經濟經濟不太好，加上某些信託公司在展業方面較為激進出現了一些風險項目，需要「救助」，方式可以有固有資金、股東出資或者信保基金公司資金。信保基金公司成立的宗旨是報團取暖、行業互助，用自有資金為信託公司提供流動性支持。而信保基金公司用自有基金開展業務，也是出於自身發展需求，股東可以獲取分紅。
一位信託業資深人士對第一 財經 記者表示，信保基金公司向信託公司提供自營資金支持的利率大概在6%~7%之間，大部分為1年期限以內，反映在信託公司表內的應付款。
安信信託2018年年報顯示，向信保基金公司借款33億元，支出利息2.27億元，利率接近7%。另外一家信託公司人士也對記者表示，公司向信保基金公司尋求流動性支持的利率在6%以上。
一家大型信託公司負責人稱，信保基金公司給信託公司借款，利率有內部評估流程，對不同的信託公司實行不同的標准劃分，實行「一司一策」制度，但整體上，資金雄厚的信託公司拿到的資金成本比薄弱的信託公司要低。
需要注意的是，2018年，信託公司向信保基金公司尋求流動性支持的金額相較此前更大。例如，山東信託2018年年報顯示，其主要付息負債包括從信保基金借款4.5億元的短期借款，占集團總負債的11.05%，而2017年借款3.28億元，占集團總負債的8.73%。2018年，安信信託從信保基金公司借款33億元，而2017年則借款31.8億元。
中國信託業協會數據顯示，2018年第四季度末的信託行業風險項目個數為872個，比三季度末增加40個，規模為2221.89億元，信託資產風險率為0.98%。截至2019年一季度末，信託行業風險項目1006個，規模為2830.59億元，信託資產風險率為1.26%，較2018年四季度末上升0.28個百分點。
收費標准將更科學
50號文規定，認購信保基金的籌集規則為：信託公司按凈資產余額的1%認購，每年4月底前以上年度末的凈資產余額為基數動態調整；資金信託按新發行金額的1%認購，其中：屬於購買標准化產品的投資性資金信託的，由信託公司認購；屬於融資性資金信託的，由融資者認購。在每個資金信託產品發行結束時，繳入信託公司基金專戶，由信託公司按季向保障基金公司集中劃繳；新設立的財產信託按信託公司收取報酬的5%計算，由信託公司認購。
有信託公司人士不禁發出疑問，信託公司持續認購，使得保障基金的規模不斷增加。雖然業內風險項目涉及金額不少，但是大多數風險項目信託公司自身有能力化解，而保障基金1000多億元的資金余額大部分還沒有使用，可能成為閑置資源。
上述接近信保基金公司人士稱，2014年末，信託行業管理的信託資產規模為13.98萬億元，2019年一季度末，信託業資產規模已達22.54萬億；同期內，2015年末保障基金規模為600億元，2019年一季度末，保障基金規模已達1419億元，行業維穩基金與行業資產規模同步適度增長是合理的。
「信託保障基金是行業互助性質的基金，無論公司規模大小，風險水平高低，每家公司都要為此添磚加瓦，行業維穩基金的目標是通過處置單體機構風險來防範系統性風險的沖擊，甚至防範外溢至金融系統和經濟 社會 體系。因此，每家單體機構都是保障基金體制的受益者。當然，保障基金機制也有改善的空間，相關部門正在研究完善保障基金認購制度，提高使用效率，研究基金的合理規模和差異化的認購費率。」一位接近信保基金公司人士對第一 財經 記者稱。
原銀監會信託部主任鄧智毅在2017年曾表示，信保基金是行業的穩定器，收費標準是單純按業務劃分，標准統一。未來會把信保基金的費率做的更科學，將出現監管導向，類似於央行存款准備金，採用定向調准，把行業的結構進行優化。
第一 財經 記者了解到，目前慈善信託、公益信託、資產證券化等業務的「1%認購」已經取消。
流動性支持 阻礙 打 破剛兌？
2018年4月，《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》（下稱「資管新規」）落地以來，打破剛兌雖已成為共識，但卻並非易事。
「信保基金公司從銀行借款成本較低，然後以6%-7%的年化利率借款給信託公司，若信託公司用這筆錢投資項目，則能獲得8%~9%的收益。」一位行業資深人士表示，當然，在資金比較緊張的時候，信託公司拿著這筆借款用做過橋資金，也有可能用於信託項目出現風險時進行兌付。
根據50號文規定，信託業風險處置應按照賣者盡責、買者自負的原則，發揮市場機制的決定性作用，防範道德風險。在信託公司履職盡責的前提下，信託產品發生的價值損失，由投資者自行負擔。
「資管新規」明確規定，資產管理產品不能如期兌付或者兌付困難時，發行或者管理該產品的金融機構自行籌集資金償付或者委託其他機構代為償付，則被視為剛性兌付。
「實際操作中信保基金公司對於信託公司的流動性資金支持，制定了嚴格審慎的業務標准以及資金用途負面清單，信託公司在獲取流動性資金支持的同時必須嚴格遵守合同約定。同時，保障基金公司對流動性支持資金也有規范程序的期內管理，若發現信託公司挪用流動性支持資金，保障基金公司則依規會對其施行提前收回資金或者實施合同約定的處罰措施。」上述接近信保基金公司人士稱。
另有分析人士稱，有些信託公司對保障基金有錯誤的認識，認為信保基金可以「兜底」，放鬆了對風險的警惕。其實，信託公司自身應認真分析信託產品風險、加強風險控制能力，避免盲目追逐高利潤高風險項目。