⑴ 房地產公司如何融資
1、自籌資金。自籌明派檔資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
2、預售資金。房地產預售也羨罩是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
3、商業銀行貸款。商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。
4、企業合作融資。房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
5、信託融資。信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給激亂方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
6、債券融資。房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
⑵ 25家上市房企籌劃再融資，更多資金支持政策或在路上
房企股權融資步伐在加快。
12月19日晚，萬科A公告稱，公司董事會制定了以新股配售方式、向非關聯人士發行境外上市外資股(H股)的方案。
近期，信貸、債券、股權融資「三改棗支箭」連續落地對房企融資提供了多維支撐。據中指研究院統計，自11月28日證監會恢復上市房企再融資以來，已有25家上市房企發布配股或定增融資公告。
而在上周末召開的中央經濟工作會議上也提出，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。
業內人士預計，下階段將出台更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力，2023年房企整體融資環境或將得到實質性改善。
萬科擬發H股
12月19日晚，萬科公告稱，董事會會議審議通過《關於根據一般性授權制定發行境外上市外資股(H股)方案的議案》。
公告稱，公司2022年第一次臨時股東大會已審議通過《關於提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》，董事會在股東大會授權范圍內，根據市場情況和公司需要，制定了以新股配售方式、向非關聯人士發行境外上市外資股(H股)的方案。
這是萬科對此前公司第一大股東深鐵集團提請議案的落實。
12月1日晚間，萬科曾公告稱，公司第一大股東深鐵集團提請董事會將《關於提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》，作為臨時議案提交 2022 年第一次臨時股東大會審議。
授權內容主要包括：在相關期間根據市場情況和公司需要，決定以單獨或同時發行、配發及/或處理萬科新增A股及/或H股股份，並作出或授予可能須行使該等權力的售股建議、協議、購股權及交換或轉換股份的權力;批准配發或有條件或無條件同意配發(包括但不限於普通股、認股權證、可轉換債券及附有權利認購或轉換成股份之其他證券等購股權)新股數量不得超過公司已發行的A 股/H股數量的20%。
當時萬科方面回應證券時報記者稱，一方面是大股東希望公司能積極把握政策機遇，為公司繼續堅定轉型和長期健康發展儲備資源。另一方面也是大股東和深圳市政府對萬科的堅定看好和全力支持。公司將加倍努力、不負信任。
12月16日，萬科召開2022年第一次臨時股東大會，表決通過《關於提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案簡旅》和《關於提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》兩項議案。
萬科總裁祝九勝表示，做股權融資是要優化資產結構，同時還要降低融資成本。從融資成本來看，只有股權性佔比提升了以後，負債率才能下來，債權性融資成本也會下來，融資成本也會不斷形成一個低走的趨勢。
更多資金支持政策或在路上
從「第一支箭」銀行信貸融資打開，到「第二支箭」債券融資支持，再到「第三支箭」股權融資重啟，三支箭連續落地對房企融資提供多維支撐。
據中指研究院統計，自11月28日證監會恢復上市房企再融資以來，已有25家上市房企發布配股或定增融資公告。其中A股17家進行非公開定增融資，H股8家通過配股融資，碧桂園、雅居樂、建發國際等，已經完成配股融資。資金用途多數是「保交樓、保民生」房地產項目開發，補充流動資金及償還債務，個別用於資產重組及收並購。
值得注意的是，12月15日，中央經濟工作會議提出「滿足行業合攔殲凳理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況」。12月18日，中央財辦有關負責人接受新華社等媒體記者提問時表示，2022年已出台的政策要持續抓好，2023年還將出台新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。
招商證券研報認為，11月第二支箭、第三支箭連發已打通行業債權融資、股權融資渠道，且第三支箭表述「募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等」，中央經濟工作會議表述亦直接點明滿足行業合理融資需求，與前述政策相呼應。
招商證券研報指出，中央經濟工作會議中「有效防範化解優質頭部房企風險」提法是亮點，「改善資產負債表」或意味著金融端政策加速落地，同時部分商業模式有缺陷的出險房企或加快出清，中長期利好頭部優質房企產品力提升以及份額提升。
平安證券研報也預計，部分短期流動性承壓，但資產資質較好的優質房企有望獲得更多政策支持。在改善資產負債狀況方面，除再融資放開、公募REITs試點擴大、債轉股外，穩定房價亦是穩定及改善行業資產負債表的重要方向。
海通證券研報判斷，後階段將出台更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。
克而瑞研究中心指出，今年前期房地產融資政策松綁的落腳點在於對前期收縮性政策的回收和糾偏，房企融資環境實際改善有限，11月後逐漸轉向保主體，三箭齊發支持優質房企融資，中央經濟工作會議提出「滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況」，預計2023年企業整體融資環境或將實質性改善。
⑶ 房地產公司融資成本
按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。債權融資具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形余旁式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業豎迅橡首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向債權人償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。2.1銀行貸款：成本較低，但過於傾向大型房企根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。昌飢中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。銀行貸款成本還有以下特徵1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際銀行貸款利率低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。中期票據融資成本還有以下特徵1)中期票據融資與銀行貸款利息有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。公司債融資還有以下特徵1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是貸款利率逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。2.5信託：成本走低，不再是融資主流根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。我們還看到，信託融資成本有以下特徵1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建子公司申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。債權基金成本還有以下特徵1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過股權投資與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增永續債券(perpetualbond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。永續債券的特點：1、利息一般高於浮動利息。2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。4、永續債券持有者除公司破產等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低目前房企互聯網金融融資主要有2種形式1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。
⑷ 如何降低融資成本恆大地產
降低融資成本：
1、首先，直接融資一般情況是需要中介機構（券商、銀行等），因此選擇一個經驗豐富，技術全面以及與企業有良好關系的券商或者銀行能夠有效困戚的降低時間成本，同時也有可能減少融資費用。當然這部分成本在直接融資中佔比並不汪稿陵大。
2、其次，無論債券融資還是股權融資，成本的根本降低來自於企業基本面的變化，優質的企業的融資成本更低。敬薯比如AAA的企業發債利率比AA+的要低，基本面良好的企業在股權融資時也可以獲得更高的股價。因此降低債券融資成本的時候可以通過種種增信措施（怎麼增信可以網路）提升評級，股權融資時可以通過釋放利好等獲得更高的溢價。
3、第三，選好融資時機。無論是債券融資還是股權融資都有個時機問題，這個與經濟周期，以及不同時期的利率水平等有關系，要具體問題具體分析。
1、控制負債。企業要想解決融資難的問題，且盡可能地降低企業融資成本，首先得控制自己的負債率，減少企業資本的泡沫，負債率過高，企業的抗風險能力會很差，所以要想企業良性發展，就必須把企業的負債率降到合適的數額，以促進企業良性運行和發展。
2、健康發展。企業要想盡可能地降低融資成本，還必須要做到良性健康發展，有自己的發展計劃，不跟風行動，認真分析市場，根據市場的規律前進和發展，遵循市場規律，健康良性發展。
3、合理融資。企業要想盡可能地降低融資成本，就必須要合理融資，在每年年初做好融資計劃，按照計劃有步驟的融資，這樣才不會進行無限制的融資，也才不會讓自己背上越來越多的外債。
4、誠實守信。企業要想降低融資成本，還必須要堅守一個底線，那就是遵守誠實信用原則，企業的誠信經營是企業良性發展的生命，企業能堅守住這個運行底線，企業也會越發展越好，效益也會越來越好，企業財力雄厚了，當然需要融資的時候就會少很多。
5、合理規劃。企業要想降低融資成本，還必須要合理的規劃企業的發展前景，每年企業准備怎樣發展，朝什麼規模發展，都是企業要考慮的問題，只有合理規劃企業的發展，企業也才能良性地走下去。
⑸ 房地產企業如何融資
一、銀行貸款
1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。
2、國內商業銀行貸款種類
(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款
(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;
二、民間借貸融資
1、特點：形式上的分散、隱蔽性金額上的小規模性范圍上局限性利率上的高低不一與隨行就市借貸合約非格式化對償債的硬約束性我國發粗裂展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷
2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險可行性強，為金融市場所快速接受房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得
3、缺點：適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用開發商承擔風險較大並非開創融資新渠道
三、房地產典當融資
典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款茄凳腔的融資方式。特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。
四、商業信用融資
1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業顫衫信用有利於競爭。
2、商業信用融資的具體方式：應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。
當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。
⑹ 銀行授信已超3萬億！房企融資規模或將走出低谷
最近,房企融資端有一個很明顯的變化,即信貸投放正在加速落地。
據不完全統計,截至12月6日,短短半個月,就有超70家房企獲得20多家銀行意向性授信支持,授信額度合計已超3萬億。但授信額度只是第一步,目前具體貸款落地項目仍比較少。
與此同時,「第二支箭」債券融資和「第三支箭」股權融資也很快有了新進展。
隨著房企融資利好的出台及落地,未來房企融資環境有望得到實質性改善,融資規模或將從低谷回升。
11月以來,房企融資端利好政策不斷。
先是11月8日交易商協會表示支持民營企業債券融資支持工具「第二支箭」,預計可支持約2500億元民營企業債券融資。
隨後央行、銀保監會發布「254號文」,首次將紓困方向調整為「救項目與救企業並存」,鼓勵金融機構提供專項借款配套融資支持。
11月21日易綱在2022年金融街論壇年會上透露鼓勵商業銀行支持「保交樓」結構性政策工具,當天「保交樓」再出新政,央行將在2023年3月31日前商業銀行提供2000億元免息再貸款,用於紓困基金的配套融資。
11月28日證監會允許上市房企非公開方式再融資,引導募集資金用於「保交樓」。
信貸、債券、股權三箭齊發全面支持房企融資,「輸血」優質房企恢復經營「造血」功能,在「金融十六條」發布以後,三項支持政策正在加速落地。
先來看信貸投放方面,據不完全統計,截至目前,已有超過20家銀行向70多家房企和當地民企提供意向性授信,總額度已超過3.2萬億,包括但不限於開發貸、並購貸、按揭貸、城市更新改造貸等,受益房企名單已延伸至民企以及地方優質民企。
從落地情況來看,近日農業銀行鄭州分行和郵儲銀行唐山分行分別落地6億元和3.17億元開發貸款,對比3.2萬億授信額度而言,貸款能夠有多少落地仍然是個未知數。
再來看債券融資方面,1月23日,中債增在「第二支箭」政策框架下,出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函,擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據,此外已有6家房企儲架式注冊發行約1080億元。其中,基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的民營房企獲支持的概率更大。
「第三支箭」發出之後,世茂股份、福星股份、新湖中寶等多家房企籌劃非公開發行股票,在此之前,碧桂園、雅居樂和建發國際紛紛宣布進行配股融資,近期房企可能迎來一波配股潮。
隨著11月多項優化房企融資環境的政策出台,未來房企的融資規模有可能開始從低谷回升,短期來看,受益房企將以國企央企以及部分優質民營房企為主,絕大多數企業仍需繼續等待政策效果的傳導。
CRIC監測的100家典型房企11月融資總量為517億元,環比增加25%,但同比仍然減少了三成。融資總量最大的房企是華潤置地,其融資總量達到了113.96億元。11月有多家房企債券注冊額度獲批或在申請中,涉及規模超1500億元。
實際上,頭部房企仍然保持著融瞎拿資晌神世優勢。
前11月,銷售TOP10房企平均融資總額達到172億元,在各個梯隊中拔得頭宴肢籌,與此同時,該梯隊房企融資成本也是最低,僅為3.09%,較去年減少0.89個百分點,其融資成本比最高的TOP11-30少2.23個百分點。
融資規模同比降幅最小的是TOP50 房企,融資規模同比減少39.36%,其中,TOP11-30房企融資總量變化最大,前11月融資總量為1312.10億元,同比減少了46.55%。
值得注意的是,近兩個月房企償債潮將有所緩解。
接下來的12月,房企將有15筆債券到期,剔除掉已經提前贖回的部分之後約為159億元,環比減少57.9%,單筆最高金額為20億元。
但對於大多數房企而言,當前仍然面臨較大的償債壓力,企業運營改善的核心還是在於銷售端的改善。
房企供給側改革已漸進尾聲,信貸、債券、股權三箭齊發,讓行業、企業在較艱難的日子中得到更多鼓勵和期望,無論是在信貸、股權融資,還是發債方面都為行業點亮了一盞明燈,幫助房企打通股權融資渠道,整體融資環境有望得到實質性改善。
融資利好政策傳導至大多數企業仍需要時間,值得注意的是,「第一支箭」銀行授信額度對於企業融資改善而言只是第一步,具體還要看落地情況,目前具體貸款落地情況並不理想,利好仍然停留在恢復市場信心層面,接下來支持政策不排除具有一定時效性和不確定性。大部分民企仍需要積極自救,尤其是出險房企紓困需多方資源整合盤活資金鏈,在年末沖刺階段,促銷售回款也是重中之重。