⑴ 當前國內如果想拉動宏觀經濟，會出台，哪些政策個人應當注意些什麼
一、財政政策：
由「穩健」轉為「積極」
2009年財政政策將由「穩健」轉為「積極」，重點要以擴大消費需求為核心，以加快改革為重點，綜合運用各種財政手段，配合金融政策和其他手段，來改善經濟結構和拉動經濟增長。
首先，加大對民生的投資力度。導致目前中國居民低消費傾向的主要根源是住房、教育和醫療。根本原因就是長期以來財政支出中對經濟建設投資占的比重較高，對關系民生的社會公共支出較少。此外，由於住房、教育、醫療方面改革的不到位，造成了中國居民消費預期差，被迫儲蓄，消費難以啟動。因此，明年的財政政策將重點解決居民的低消費問題，通過建設保障性住房、加快醫療衛生教育事業發展等投資，減少居民特別是低收入群體在教育、醫療和住房方面的支出，增強居民的消費能力和消費意願，既在短期內拉動經濟增長，又能夠促進經濟結構轉型，實現長期增長。
其次，通過優化財政支出結構改善經濟結構。加大財政投入力度，加快自主創新和結構調整，支持高技術產業化、服務業發展以及產業技術進步。堅決控制高耗能、高污染的產業，增加節能減排投入力度，支持重點節能減排工程建設。實施促進企業自主創新的財稅優惠政策，加快高新技術產業和裝備製造業發展，鼓勵企業增加科研投入。建立健全煤炭等礦產資源有償使用制度和生態環境補償機制，發展可再生能源。落實支持中小企業發展的稅收優惠政策。支持完善擔保體系建設，幫助中小企業融資。
第三，積極減稅，促進企業投資和居民消費。減輕企業特別是中小企業的稅收負擔，通過減輕企業負擔擴大投資，促進經濟增長；可以考慮進一步加大紡織服裝、高科技、農產品(12.15,0.17,1.42%,吧)加工等行業退稅力度，對個別產品開征或提高出口關稅，大力支持出口增長；適時推出對居民的減稅政策，比如徹底停徵儲蓄存款利息稅。加大對低收入群體的財政補貼力度，從財政角度保障居民的購買力。
二、貨幣政策：
從緊縮向適度寬松轉變
財政政策和貨幣政策是國家調控宏觀經濟最重要的兩大政策工具，在宏觀經濟面臨不利的外部環境和較大滑坡風險情況下，國家決定實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。就適度寬松貨幣政策的內涵而言，實際上是適度放鬆銀根，降低融資成本，為企業提供較為寬松的融資環境，以此來促進企業的生產經營活動。在具體的實施手段上，將從以下幾方面入手：
首先，合理擴大銀行信貸規模。保持貨幣信貸的合理增長，取消對商業銀行信貸規模限制，合理擴大信貸規模，確保金融體系流動性充足，及時向金融機構提供流動性支持。加大對重點工程、節能減排、環境保護、自主創新、三農、中小企業、基礎設施及服務業等的支持力度，有針對性地培育和鞏固消費信貸增長點。
其次，進一步拓寬企業的融資渠道。加快發展企業債、公司債、短期融資券和中期票據等非金融企業債務融資工具，擴寬企業融資渠道。加快發展以機構投資者為主體的銀行間債券市場，為積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的實施提供平台。促進股票市場穩定健康發展，提高直接融資的比重。
再次，繼續下調利率和存款准備金率。為防止經濟出現倒退，央行將進一步放鬆貨幣政策，而下調利率和存款准備金率是央行最為有力的貨幣政策工具，前者可以降低企業的融資成本，後者可以為銀行提供更多的信貸資金，央行將綜合運用多種政策工具，加大對促進經濟增長的支持力度，有效滿足實體經濟對金融服務的合理需求。
最後，實施差別化貨幣政策，促進經濟轉型。適度寬松的貨幣政策不會對所有行業和企業一視同仁，而是會堅持「有保有壓，區別對待」的原則，以此來體現國家的產業政策導向，促進產業結構優化升級和經濟增長方式轉變，使經濟結構向政策預期方向轉變。貨幣政策將通過差別化存款准備金率、差別化利率、窗口指導、信貸政策指引等手段引導資金流向，通過政策引導或者直接干預，以較市場金融更為優惠的條件將資金投向戰略領域、主導產業、支柱產業等，同時嚴格對「兩高一資」等政策限制行業和企業的信貸投放。
三、投資政策：
總量擴張與結構優化並重
目前中央政府推出了總額達4萬億元的投資計劃，各地方政府計劃投資額合計也超過了18萬億元，實行擴張性的投資政策將是明年政策的主基調，同時注重投資結構的調整和優化。投資政策趨向將堅持既有利於促進經濟增長，又有利於推動結構調整；既有利於拉動當前經濟增長，又有利於增強經濟發展後勁；既有效擴大投資，又積極拉動消費。其中，投資重點主要在以下幾個領域。
首先，交通設施項目。在中央已出台投資計劃中交通設施建設是最主要領域。加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設，重點建設一批客運專線、煤運通道項目和西部干線鐵路，完善高速公路網，安排中西部干線機場和支線機場建設。
其次，加快農村基礎設施建設，支持啟動農村消費。加大農村沼氣、飲水安全工程和農村公路建設力度，完善農村電網，加快南水北調等重大水利工程建設和病險水庫除險加固，加強大型灌區節水改造，加大扶貧開發力度。
再次，加大社會保障和重大民生工程投資力度。我國固定資產投資長期重生產、輕生活，直接為城鄉居民消費服務的基礎設施建設歷史欠賬較多，政府投資將適當向有利於促進城鄉居民消費的重大民生工程傾斜。如加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點。大力發展城市軌道交通。利用稅收和金融優惠政策，引導大型流通企業到農村建立便民流通設施。
最後，積極引導社會資金投向生態環境建設等其他政府鼓勵領域。運用補助、貼息、稅收、價格等扶持政策和發揮政府投資的引導作用，引導民間資本投向符合國家產業政策的領域，投向自主創新、產業升級、資源節約、民生工程和環境保護等領域，把政府投資引導作用與發揮民間投資積極性有機結合起來。加快城鎮污水、垃圾處理設施建設和重點流域水污染防治，加強重點防護林和天然林資源保護工程建設，支持重點節能減排工程建設。
四、消費政策：
增收、減負雙管齊下
對我國這樣一個人口眾多、內需龐大的發展中大國而言，經濟增長更應立足於擴大國內需求，尤其是在全球經濟發展放緩的大背景下。而擴大居民消費需求則應當成為內需擴張的重點，因為投資需求最終還是需要依靠居民消費來支撐和拉動的。擴大消費一方面要想方設法增加城鄉居民收入，使居民「有錢消費」，另一方面應當努力改善消費環境，積極拓展新的消費熱點，使居民「有處消費」。
首先，想方設法增加城鄉居民收入。調整政府、企業與勞動者之間收入分配關系，收入分配適當向勞動者傾斜，以提高居民的實際消費能力。對農村居民而言，應繼續提高糧食最低收購價格，提高農資綜合直補、良種補貼、農機具補貼等標准，提高低收入群體等社保對象待遇水平，增加農村低保補助，擴大「家電下鄉」服務范圍，增加對農民的購物補貼。對城鎮居民而言，繼續提高企業退休人員基本養老金水平和優撫對象生活補助標准，中央決定明年元旦起連續第5年調整企業退休人員基本養老金水平；提高政府和事業單位等公職人員工資水平；進一步提高個人所得稅起征點，同時改革工薪所得費用扣除辦法，費用扣除適當考慮納稅人的贍養人口、健康狀況、子女教育以及住房按揭負擔等；建立住房貨幣補貼動態調整機制，住房貨幣補貼標准要根據各地區普通商品住房價格變動等因素適時進行調整，房價高的省市還可根據當地情況適當上浮；提高居民財產性收入比重，可以考慮免徵上市公司派發紅利的資本利得稅，籌建股市平準基金。
其次，進一步完善養老、醫療、住房等各項社會保障制度。由於城鄉社會保障體系建設滯後，居民在教育、醫療、住房等方面的負擔比較重，人們對未來收入和消費的不確定因素考慮較多，從而導致國內居民的儲蓄率居高不下，這在很大程度上抑制了當前消費。因此，要擴大社會保險覆蓋面，提高個體私營等非公有制企業的社會保險參保率，完善靈活就業人員的參保辦法；妥善解決關閉破產企業退休人員醫療保障問題；完善農村居民最低生活保障制度，逐步擴大覆蓋面。
再次，努力消除制約消費的制度和政策障礙。加快企業和個人信用體系建設，對事關人民切身利益及消費安全的商品和服務領域依法重點整治，堅決打擊商業欺詐、假冒偽劣等不法行為，建立生產經營者責任制，發展消費者權益保護中介機構。取消各種違反規定收取的增容費、管理費、建設費等政府性收費，規范收費行為，尤其要努力減輕居民購房、購車環節的各種稅費負擔。加強對壟斷企業的監管，降低電訊資費標准，降低收費公路收費標准，制止公路逾期收費，改革成品油定價機制，通過限制壟斷利潤來還利於民，釋放被擠占的消費能力。
最後，積極拓展新的消費熱點。合理引導消費需求，把消費需求引向國家鼓勵發展的消費熱點和領域，引向能啟動市場、促進經濟增長的領域，引導消費層次和質量的提高。根據地區經濟發展不平衡和需求結構變化不同步的特點，豐富各種檔次的商品和服務，適應不同層次消費者的需要。如最近國家旅遊局擬推出國民休閑計劃，該計劃包括獎勵旅遊、福利旅遊、修學旅遊、銀發旅遊等。
五、外貿政策：
促進出口平穩增長
美國次貸危機引起的全球經濟衰退和外部需求下降，對我國外貿進出口帶來的負面影響日益顯現，我國出口增長逐步放緩，未來外部需求仍存在不確定性，我國的外貿出口形勢仍很嚴峻。從穩定經濟增長的角度說，盡管面對外需不足的局面，我國還要採取措施穩定出口增長，避免下滑勢頭過快。
首先，綜合運用出口退稅、外貿發展基金、財政貼息等政策措施，支持擁有自主品牌、核心技術的產品和大型機械設備以及農輕紡等有競爭力的勞動密集型產品出口，支持企業開展營銷、研發和並購，加快實施出口市場多元化戰略。
其次，促進出口產品結構優化。調整完善出口退稅政策，進一步提高部分勞動密集型產品、機電產品和其他高附加值產品的出口退稅率，建立加工貿易產業准入目錄動態調整機制，嚴格控制高耗能、高污染和資源性產品出口。
再次，鼓勵企業到境外投資。積極支持有條件的企業擴大境外投資，進一步完善促進境外投資的政策措施和協調機制，對於鼓勵類的境外投資，我國政府今後將從外交、外匯、稅收、海關、信貸、保險以及多雙邊合作等多個方面給予相應的支持，建立健全境外投資監管體系。對有利於緩解經濟發展瓶頸的境外資源類投資；有助於國內產業結構優化升級，能夠帶動國內產品、設備和技術等出口和勞務輸出的境外生產型設施和基礎設施投資；能夠通過境外投資學習國際的先進技術、管理經驗和專業人才的境外研發中心等投資；中國的優勢企業到境外從事貿易分銷、銀行、電子信息、物流航運等業務，將予以重點支持。
最後，通過調整進口關稅、擴大進口信貸規模、設立進口融資擔保等政策，積極擴大國內需要的先進技術、設備、關鍵零部件和能源原材料進口，增加重要戰略物資儲備。
六、價格政策：
逐步擴大由市場定價的商品
和服務范圍
我國絕大部分商品已經形成了市場定價，政府主要是進行有效的價格監管，防止價格欺詐和市場失靈；對於部分關系國計民生和老百姓切身利益的商品，目前仍然實行政府定價制度，如部分資源性產品、公共品、壟斷企業產品等。此外，在特殊時期，政府為維持社會經濟穩定，可能會實行暫時性的價格管制。未來我國價格改革的目標是建立市場調節與政府調控相結合的價格管理體制，具體方向如下：
首先，充分發揮市場配置資源的基礎性作用，逐步擴大由市場定價的商品和服務范圍。堅定不移地堅持市場化的價格改革方向，減少政府對經濟活動的直接干預，堅決放開那些能夠形成有效競爭的商品和服務價格，以充分發揮價格信號在引導資源流動、調節利益關系方面的積極作用。同時要切實加強價格監管，嚴厲打擊各種亂漲價、亂收費行為，維護群眾合法價格權益。
其次，對於壟斷行業價格要加強監管，強化成本約束。嚴格限制壟斷行業的高福利、高成本、高價格，限制石油、電訊、交通、醫療、教育等國有壟斷企業的壟斷高價損害消費者的行為，通過限制壟斷利潤來還利於民，釋放被擠占的消費能力。
再次，對於資源類產品，要在考慮社會承受能力的基礎上推進價格形成機制改革。建立反映市場供求關系、資源稀缺程度及環境修復成本的資源價格形成機制，資源是國民經濟的基礎和命脈，價格變動涉及經濟全局和社會穩定，其重要性、復雜性和敏感性決定了資源價格改革必須控制節奏，審慎推進。要在公用事業(1449.542,17.72,1.24%,吧)和公益性服務行業探索建立差別價格制度，對低收入群體生活必需的消費給予適當的價格優惠和補貼，減輕其生活負擔。
最後，繼續清理整頓涉農價格和收費。按照中央關於統籌城鄉發展、工業反哺農業、城市支持農村的要求，對現行涉農價格和收費政策，凡不利於農業生產、農民生活、農村發展的收費政策，要予以取消或廢止；價格或收費標准過高的要予以降低。提供經營性服務必須堅持自願原則，嚴禁強制服務並收費或只收費不服務的行為。要清理規范涉及農村基礎設施建設的收費項目和標准，嚴禁有關部門和單位借新農村建設之名加重農民負擔。
七、農村政策：
促農民增收以激活農村內需
我國擴大內需最大潛力在農村。長期以來，我國城鄉「二元格局」拉大了城鄉居民之間的收入差距，2007年我國城鄉居民收入比已擴大到3.33∶1，絕對差距達到9646元。農民的收入遠遠低於城市居民，消費需求很難得到滿足。只有激活7億農民的消費需求，我國內需才能真正地、持久地得以擴大。因此，要把擴大農村需求作為擴大內需的重點，及時出台強農惠農政策，千方百計促進農民持續增收。
首先，繼續加大「三農」投入力度。鞏固和強化促進現代農業發展的財稅政策，推進農村綜合改革，促進農村社會全面進步。加快農村民生工程和農村基礎設施建設，加大農村沼氣、飲水安全工程和農村公路建設力度，完善農村電網，加快南水北調等重大水利工程建設和病險水庫除險加固，加強大型灌區節水改造。加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設，增強經濟發展後勁。從長期看，應加快建立城鄉統一的公共服務體制，建立完善制度統一、標准有別的城鄉居民最低生活保障制度。以明顯提高社會消費預期。
其次，增加財政補助規模。針對當前農民收入增幅持續下降和今年糧食減產較多的事實，國家應選擇適當時機提高糧食的收購價格。考慮在現有政策基礎上，參考農業生產資料價格指數，建立農業「價格-直補」綜合聯動機制。確保農民種糧收益為正，既可保證農民的種糧積極性和農資生產企業的合理利潤，也從根本上為農民收入穩定增長奠定基礎，在擴大內需上產生穩固而深遠的積極影響。
八、就業政策：
以創業促進就業
第三季度以來，企業用工需求出現明顯下滑，農民工返鄉正逐漸增加；預計2009年失業率將繼續上升，就業形勢將更加嚴峻。就業問題一直是中國經濟發展過程中不可忽視的大問題，就業矛盾如果進一步惡化，不僅對經濟發展不利，而且將對社會穩定產生深刻影響。創業是最積極、最主動的就業，它不僅能解決勞動者的自身就業，還能通過帶動就業產生倍增效應。
首先，完善創業促進就業機制。從鼓勵勞動者創業出發，政府要在稅費徵收、小額貸款、社會保險補貼、經營場地、工商管理等方面給創業者提供更多的方便，降低創業門檻，減少創業成本和風險，並加快制定面向全體城鄉創業者的優惠政策，擴大幫扶創業范圍。要加大信貸支持力度，對登記個體經營(國家限制的行業除外)，自籌資金不足的，給予小額貸款及貼息；盡快形成政府推動、社會支持、自主創業和不斷創新的政策支持體系。
其次，完善面向城鄉勞動者的職業培訓體系。促進創業帶動就業，必須加強創業技能培訓，這是勞動者掌握創業技能、提高創業能力和創業成功率的重要手段。應盡快建立政府引導、社會各方面參與，培訓適應市場，培訓與就業緊密結合的培訓機制。要進一步整合社會服務資源，建立長效工作機制，將創業服務工作延伸到農村鄉鎮。創業培訓是職業教育培訓的重要內容，要面向全體勞動者開展培訓，在促進勞動者創業能力提高的同時，將就業觀念教育培訓貫穿於創業培訓的始終，通過多種形式實現就業或創業就業。
最後，進一步整合創業實訓和孵化基地，提高創業實訓質量。多方吸納社會資本，為缺乏經驗和資本的創業者提供孵化期和政策扶持，提高他們的創業成功率，降低創業風險。繼續探索有效的工作模式，充分發揮創業實訓和孵化基地的引領作用，在創業資金、知識產權保護、政府采購、政策法規等方面為創業者提供支持和服務。
九、區域政策：
促進區域協調發展
盡管近兩年來，中西部經濟發展相對較快，但是相對於東部經濟發達地區，中西部地區抗風險能力較弱，應對經濟社會矛盾迴旋餘地較小，金融危機造成的沖擊可能會更大。政府要充分發揮宏觀調控政策和區域政策在促進區域協調發展中的積極作用，在制定實施宏觀調控和區域政策時，要充分發揮區域比較優勢，體現區域差異性。
首先，加強對重點地區的規劃引導和政策支持。綜合運用區域政策、區域規劃、區域立法三大杠桿，推進實施區域發展總體戰略。發展區域特色經濟。在市場機制的基礎上，重視對區域產業集聚的扶持與調控，培育區域經濟增長的動力。重點推進促進中部崛起規劃，制訂促進中部地區城市群發展和承接產業轉移的相關政策措施。
其次，繼續做好區域規劃的編制和實施，推動形成合理有序的空間開發結構。加強區域政策的研究制定，促進形成特色鮮明的區域發展格局。提出促進異地聯合興辦開發區和設立承接產業轉移示範區的政策建議，促進區域間產業有序轉移。在繼續關注老工業區、落後地區就業與經濟結構調整的同時，重視區域生態環境的治理與保護，堅持區域經濟、社會與環境協調發展。
十、經濟改革政策：
清理不利於內需擴大的政策
和制度障礙
我國經濟改革將圍繞「擴大內需」這個重點，以「增收、減負、調結構」為主線，清理投資、消費、外貿、民生等領域不利於內需擴大的政策障礙，大力支持自主創新和節能減排，從制度上保障經濟的平穩較快增長，推進經濟結構優化。改革將力爭在關鍵環節和重點領域取得突破：
首先，從2009年元旦起，在全國所有地區、所有行業推行增值稅轉型改革，以降低企業設備投資的稅收負擔，鼓勵企業技術改造，促進產業結構調整和轉變經濟增長方式，經測算，明年實施該項改革增減相抵後將減輕企業稅負共約1233億元。
其次，加快改革醫療衛生及文化教育體制。加快推進醫葯衛生體制改革，組織好改革試點，加強基層醫療衛生服務體系建設，抓緊出台各項具體配套政策。加快中西部農村初中校舍改造，推進中西部地區特殊教育學校和鄉鎮綜合文化站建設。
第三，推進政府行政管理體制改革，提高辦事效率。研究制定進一步深化行政管理體制改革的目標框架、階段任務和實施步驟，加快轉變政府職能，全面推進依法行政。科學劃分政府機構的職責，加強部門間協調配合，提高辦事效率。強化行政問責制度，積極推動事業單位改革試點。
第四，進一步推進財稅、投資體制改革。調整和規范各級政府事權和財權劃分，健全中央和省級政府財政轉移支付制度，逐步完善財政資金績效評價體系。抓緊制定出台政府投資管理條例，建立政府投資決策責任追究制度。實施促進企業自主創新的財稅優惠政策，落實支持中小企業發展的稅收優惠政策。
第五，深化金融體制改革。加快國有保險公司和保險資金運用管理體制改革，推進形成多層次資本市場，完善創業投資基金相關配套政策和管理制度。逐步建立市場化的金融企業退出機制，統籌協調銀行、證券、保險等各類金融市場發展，研究建立存款保險制度。支持完善擔保體系建設，幫助中小企業融資，促進中小企業科技進步和技術創新。
最後，加快建立國有資本經營預算制度，合理分配和切實用好國有資本收益。健全國有企業法人治理結構、投資風險控制機制和內部監督管理機制，加大國有獨資和壟斷行業的改革力度，放寬市場准入，推進投資主體和產權多元化。應大力提高國有企業利潤分紅比例，國有企業現金分紅必須納入到財政預算或財政專項資金，用於充實社會保障基金。
隨著我國宏觀經濟政策的調整，我們每一個國民應該順應政策導向，做好個人投資或經商的部署，按照國家宏觀調控的步驟和側重點去進行投資和經營。
⑵ 目前我國房地產融資存在哪些弊端
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。
一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。
二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。
<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。
<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。
三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。
參考文獻：
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