融資成本水平

1. 上市公司該如何計算融資成本

上市公司的融資總成本是債務融資與股權融資成本的加權平均，即有：

C=DC*(DK/V)*(1-T)+EC*(EK/V）,其中C代表融資總成本，T代表所得稅率，V代表上市公司總價值。

對上市公司來說，債務融資應該是一種通過銀行或其他金融機構進行的長期債券融資，而股權融資則更應屬長期融資。

根據大多數上市公司募集資金所投資項目的承諾完成期限為3年左右，因此可以將債務融資和股權融資的評估期限定為3年。以DC代表債務融資成本，則DC可直接按照3年～5年中長期銀行貸款基準利率計算。

(1)融資成本水平擴展閱讀：

從現代經濟發展的狀況看，作為企業需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機構、了解金融市場，因為企業的發展離不開金融的支持，企業必須與之打交道。

1991年鄧小平同志視察上海時指出：「金融很重要，是現代經濟的核心，金融搞好了，一招棋活，全盤皆活。」由此可看出政府高層對金融逐漸重視。

融資租賃有直接購買租賃、售出後回租以及杠桿租賃。此外，還有租賃與補償貿易相結合、租賃與加工裝配相結合、租賃與包銷相結合等多種租賃形式。

融資租賃業務為企業技術改造開辟了一條新的融資渠道，採取融資融物相結合的新形式，提高了生產設備和技術的引進速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率。

2. 做融資融券有哪些成本和費用

1. 交易傭金，信用賬戶交易傭金跟普通賬戶是不一樣的，最好找一家都能萬一免五的。

2. 利率。借錢炒股就涉及到利率的問題，目前一般在5.6-8.5之前。券商之間都不一樣，我朋友也是找了很久才找到利率5.6的券商。
   

3. 如何才能可持續地降低融資成本

降低融資成本是近年我國金融政策的重要目標。近期央行實施的LPR改革，目標就是促進貸款利率「兩軌合一軌」，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。

融資成本其實是由多種成本組成的，我們首先需要釐清，金融成本包括哪些成本？簡單來說，實體經濟的金融成本主要包括接受信貸等金融服務時支付的利息和手續費。同時這些利息和手續費又是金融企業的收入，用來覆蓋提供金融服務的多方面支出——主要是涵蓋運營成本、資金成本、監管成本、不良資產減計成本，以及股東的合理回報等。

如果只關注降低實體經濟的短期金融成本，而不考慮提供金融服務的相關成本變化，反而可能會造成金融服務(如信貸)供給的萎縮，從而造成實體經濟金融成本的大幅波動而得不償失。另外，雖然金融企業的收入相對顯性，但很多與信貸服務相關的成本是隱性的，並且具有難以預測、嚴重後置的特性。

因此，要持續地降低融資成本，我們需要分析金融企業的各項支出。本文通過分析各項主要金融成本，試圖尋找可持續的降成本路徑。

逐項分析融資成本

第一，運營成本有下降空間，然而並非越低越好。運營成本是比較容易理解的成本。隨著金融科技的發展，運營成本還有下降的空間。實際上，在這方面，中國金融系統已經走在了世界前列。中國銀行業30%左右的成本收入比遠低於歐美銀行業50%-60%的水平，是全球主要經濟體中最低的。中國的主要銀行近年都明顯壓縮了成本收入比，幫助銀行業在息差明顯收窄及不良資產減計成本上升的情況下保證了一定的盈利及信貸供給能力。當然，考慮金融系統對風控、合規和服務的高要求，成本收入比也不是越低越好。

第二，資金成本也有下降的空間，但也難以大幅壓縮。目前存款利率相對於名義GDP增速和資產價格增速是偏低的，因而，雖然央行壓低了同業利率，但銀行吸收存款的成本還是有一定的上行壓力。這會制約資金成本進一步下降。在銀行資金成本上行時，如果強行壓低貸款利率，會明顯壓縮銀行的盈利及信貸供給能力。信貸供給能力的萎縮會導致實際貸款利率的反彈，從而不能達到持續降低利率的目的。

第三，降低監管成本長期來看得不償失。在所有金融成本中，最難理解且最易被忽視的就是監管成本。監管成本就像防洪堤，雖然增加了短期投入，但長期來看，能大大降低洪水泛濫——爆發系統性金融風險——的幾率。隨著全球杠桿率的逐漸攀升及金融系統的日趨龐大，金融危機的危害性越來越大，監管這道防洪堤也理應隨之加大加強。

有觀點認為，現有監管標准過於嚴格，銀行為了合規，需要留存較多(多的達70%以上)利潤作為資本，以支持新增信貸。但是，現有監管框架是在全球多次金融危機後，充分衡量了金融效率和長期風險而制定的。因此，全面降低監管要求並不是一個理性的選擇。

直接融資看似可以節省一些監管成本，但其實對制度的要求更高。真正有效的資本市場直接融資對信息披露、會計標准和法律法規都有嚴格要求，以保障投資者利益。另一方面，透明的制度也要求投資者對風險收益有很強的估算和承受能力。在制度不完善、透明度不夠高的情況下，資本市場的穩定性不強，投資者期望更高回報率，將導致直接融資的成本可能遠大於間接融資。

第四，不良資產減計成本是金融系統中波動最大最難預測的成本。不良資產減計成本往往和市場利率有蹺蹺板效應。要用市場化的方式降低利率，一般需要加大信貸投放力度。而這也會伴隨著信貸標準的降低和後續不良資產減計成本的上升。因此，在信貸規模擴張的情況下，不良資產減計成本是很難降低的。這方面的成本可以拖後，可以轉嫁，但無法掩蓋。而且，拖後、轉嫁會帶來負面效果，可能產生劣幣驅逐良幣的作用。

第五，合理股東回報是市場化經營的基石。是否可以不分紅、降低股東回報以降低融資成本呢？這顯然不是最優選項。沒有股東回報，就難言商業價值，長期來看，服務質量必定下降，國有行改制上市的初衷和優勢也將被顛覆。

利率不是越低越好，低利率的隱性成本不可忽視

當我們努力推動融資成本下降時，還需要認識到，利率水平和貨幣政策對收入分配有非常重要的影響，因此，即使是在沒有通脹壓力的情況下，利率也不是越低越好。

融資難融資貴狀況的存在，其實主要問題不在於融資環境，更多是目前企業成本高、盈利難的反映。在優質工業企業的成本中，融資成本佔比很低。而各種金融投機炒作需要高杠桿，比實體經濟更加需要低利率。金融投機炒作導致財富集中，同時推高資產價格，以及實體經濟的生產成本，其實是投機者向生產者變相收稅。因此，如果降成本政策不考慮資源分配、收入分配等因素，可能會適得其反，加大金融市場的波動，甚至給實體經濟帶來損失。

2008年以來，很多企業依靠商業不可持續的金融產品得到了大量低成本融資，從而進行了過度的高杠桿擴張，當此類負債不能再續時，這些企業就被還本付息的壓力壓垮了。

在金融監管加強之後，銀行表外擔保、理財期限錯配等風險大大減少，我們看到，信用風險溢價和流動性風險溢價已經在一定程度上回歸合理水平。但這種風險溢價的回歸，卻被認為是貨幣政策傳導不暢的表現。

之前的定價發生在監管套利下，是沒有計入全部風險成本的定價。雖然監管套利短期內降低了金融成本，但同時也大大加劇了長期金融風險。由於存在監管套利，很多金融業務規避了資本金、流動性管理等方面的監管，其非標資產流動性差、透明度低，這其中存在很大風險，需要銀行來管理和承擔，這是不合理的。

因此，目前所謂的貨幣政策傳導不暢，在一定程度上是信用風險溢價和流動性風險溢價合理回歸。而貨幣政策傳導渠道的暢通，也不能完全以利率水平的高低作為衡量依據。

減少低效信貸投放，控制監管成本

信貸增長需要銀行資本金支持，並且需要計提撥備。如果信貸增長過快而效率低，就需要銀行消耗大量資本金和撥備成本，這相當於變相增加了對優質企業的有效信貸需求(有能力還本付息的信貸需求)的監管成本。

相應地，如果可以盤活存量信貸而不是擴大信貸規模，就可以避免增加額外的監管成本，整個系統的信貸成本也可以有所降低。

基於這個思路，筆者認為，可以從以下幾方面著手，控制監管成本，從而降低融資成本。

首先，應該通過市場化的方式，以有效信貸需求拉動信貸增長，而不是通過過多的信貸政策推動信貸增長。這樣才能減少低效信貸投放帶來的長期信貸成本。

金融政策往往是總量政策，用總量政策滿足部分市場主體的融資需求，難免會伴隨著一定的代價和風險。如果信貸政策鼓勵銀行放貸的領域實際上信貸效率低，產生了不良，則需要在後期由經濟體系承擔和消化。然而，屆時金融體系對不良的消化能力可能更低，從而產生更大風險。因此，追求信貸高增長而將風險延後的做法，會導致今後的信貸成本更高。

減少信貸錯配可以降低銀行消化不良的成本，從而有望實現金融成本的普遍下降。也就是說，有優勝劣汰，才能降低好企業的融資成本。

從政策層面指引金融機構加大力度支持實體經濟，可以通過減稅，提高企業現金流，它們就能有更好的資質爭取到銀行信貸。

其次，通過增加金融市場透明度，令防火牆與風險真正匹配。信貸需求如果變得更加合理，對銀行資本金消耗小，那麼，銀行靠盈利補充資本的壓力也會減輕。因此，需要堅持嚴格控制和壓縮不合理甚至違規的金融需求。同時，繼續加強財政硬約束以增加地方政府和國企債務的透明度。

第三，考慮到監管對資本金和撥備的計提是按資產類型和風險權重而有所不同，那麼，通過更合理劃歸信貸類別，可以更有針對性地控制監管成本。例如政府置換債券以及用政府信用發行的債務，風險信用低，不需要撥備，對銀行資本金消耗小。而且，從市場角度來看，發行債券的形式也相對更為透明。

第四，立法規范政府和大企業應付賬款的賬期。當前，政府和大型國企融資利率比中小企業低得比較多。而大型國企由於自身經營效率和資金周轉等種種原因，常有拉長應付賬款賬期的問題存在，使下游中小企業產生資金缺口，並帶來進一步的融資需求。如果有更健全的法律制度促使大企業及時支付應付賬款，或可幫助中小企業提高融資效率，降低實體經濟的綜合融資成本。

另外，我國資本市場需要更高的透明度和監管預期，才能使國際和國內投資者對市場更有信心，真正實現與國際接軌，並引入長期穩定資金。在這個過程中，需要進一步降低甚至去除對股票、債券等金融產品的隱性擔保，加強信息披露質量，並加重違規處罰，及時公布政策(稅收、環保、補貼)及其執行度，引導市場正確預期。監管部門已經針對資本市場的長期發展推出了一系列政策，意圖重塑市場基本規則和秩序。這些政策將逐漸產生效果。

近期監管部門採用了很多有效方法，以降低長期資金成本，包括加強地方政府的財政性約束、減少低效信貸需求(如限制資本市場加杠桿、票據套利等)、繼續加強金融監管(如規范資管產品)，並提高市場的透明度和穩定性。這些舉措有助於長期可持續地降低金融成本，是合理而且必要的。

與此同時，我們還需要在降低融資成本的過程中防範一些短期行為，例如對貸款增速的數量要求、對貸款利率的價格指導等。這些短期行為可以加快信貸投放，短期內緩解企業的融資難題，但長期來看，則會增加金融風險和信貸成本，其實是不利於持續降低融資成本的。

（文章來源：21世紀經濟報道） 鄭重聲明：發布此信息的目的在於傳播更多信息，與本站立場無關。

4. 如何降低融資成本恆大地產

降低融資成本：
1、首先，直接融資一般情況是需要中介機構（券商、銀行等），因此選擇一個經驗豐富，技術全面以及與企業有良好關系的券商或者銀行能夠有效困戚的降低時間成本，同時也有可能減少融資費用。當然這部分成本在直接融資中佔比並不汪稿陵大。
2、其次，無論債券融資還是股權融資，成本的根本降低來自於企業基本面的變化，優質的企業的融資成本更低。敬薯比如AAA的企業發債利率比AA+的要低，基本面良好的企業在股權融資時也可以獲得更高的股價。因此降低債券融資成本的時候可以通過種種增信措施（怎麼增信可以網路）提升評級，股權融資時可以通過釋放利好等獲得更高的溢價。
3、第三，選好融資時機。無論是債券融資還是股權融資都有個時機問題，這個與經濟周期，以及不同時期的利率水平等有關系，要具體問題具體分析。
1、控制負債。企業要想解決融資難的問題，且盡可能地降低企業融資成本，首先得控制自己的負債率，減少企業資本的泡沫，負債率過高，企業的抗風險能力會很差，所以要想企業良性發展，就必須把企業的負債率降到合適的數額，以促進企業良性運行和發展。
2、健康發展。企業要想盡可能地降低融資成本，還必須要做到良性健康發展，有自己的發展計劃，不跟風行動，認真分析市場，根據市場的規律前進和發展，遵循市場規律，健康良性發展。
3、合理融資。企業要想盡可能地降低融資成本，就必須要合理融資，在每年年初做好融資計劃，按照計劃有步驟的融資，這樣才不會進行無限制的融資，也才不會讓自己背上越來越多的外債。
4、誠實守信。企業要想降低融資成本，還必須要堅守一個底線，那就是遵守誠實信用原則，企業的誠信經營是企業良性發展的生命，企業能堅守住這個運行底線，企業也會越發展越好，效益也會越來越好，企業財力雄厚了，當然需要融資的時候就會少很多。
5、合理規劃。企業要想降低融資成本，還必須要合理的規劃企業的發展前景，每年企業准備怎樣發展，朝什麼規模發展，都是企業要考慮的問題，只有合理規劃企業的發展，企業也才能良性地走下去。

5. 降低融資成本主要措施

第一至四部分明確不同融資環節要求。信貸環節，取消部分涉企收費，細化嚴禁貸存掛鉤和嚴禁強制捆綁銷售等現有規定，鼓勵銀行提前開展信貸審核。助貸環節，要求銀行明確自身收費事項，加強對第三方機構管理，評估合作機構收費情況。增信環節，要求銀行合理引入增信安排，從銀行獨立承擔、企業與銀行共同承擔、企業獨立承擔三個角度，對信貸融資相關費用承擔主體和方式等提出要求。考核環節，對銀行資金定價管理、信用評級和撥備計提等影響融資成本因素提出要求，並要求績效考核取消不當激勵。
第五部分規范與收費相關的內控與監督。要求銀行保險機構發揮公司治理作用，完善融資收費管理制度，規范分支機構和員工行為，嚴格收費系統管理，加強內部審計，充分披露服務信息。
第六部分提出發揮跨部門監督合力，並給予正向激勵。包括推動深化產融合作，加強企業和項目白名單管理，完善違規收費舉報查處機制；對國有控股機構經營績效考核給予合理評價；在流動性、資產證券化和小微企業專項金融債等方面予以支持；加強行業自律。同時，對融入低成本資金而套利的企業，嚴格加以約束。
拓展資料：
1、企業融資能力，指一個企業可能融通資金的水平，是持續獲取長期優質資本的能力，也是企業快速發展的關鍵因素，能多渠道、低成本從國內、國外融資的企業，才是真正的融資贏家
2、指標有:
資產負債率=總負債/總資產*100% 通常情況下，由於流動資產、固定資產、無形資產的價值評定和變現能力存在比較大的差異，考慮風險控制，一般以75%以下為宜，其餘25%用來考慮風險緩沖和變現成本。 負債率越高，償債能力越差。當負債率大於95%，基本上可視為資不抵債。
3、企業當期有效資產 根據資產負債表，分析有效資產主要構成，其中固定資產要註明是否為通用設備及變現難易程度，無形資產(土地、專利權等)註明入帳值、評估值及變現難易程度;
負債情況 根據資產負債表，分析企業負債的主要構成，包括長期負債、流動負債、或有負債。需要說明的是，或有負債與負債在實踐中並無多大實際區別 。
企業可控資產 可控資產=有效資產-負債-或有負債 。

6. 如何降低融資成本

融資成本是資金所有權與資金使用權分離的產物，融資成本的實質是資金使用者支付給資金所有者的報酬。由於企業融資是一種市場交易行為有交易就會有交易費用，資金使用者為了能夠獲得資金使用權，就必須支付相關的費用。如委託金融機構代理發行股票、債券而支付的注冊費和代理費，向銀行借款支付的手續費等等。企業融資成本實際上包括兩部分：即融資費用和資金使用費。
降低融資成本：
首先，直接融資一般情況是需要中介機構（券商、銀行等），因此選擇一個經驗豐富，技術全面以及與企業有良好關系的券商或者銀行能夠有效的降低時間成本，同時也有可能減少融資費用。當然這部分成本在直接融資中佔比並不大。
其次，無論債券融資還是股權融資，成本的根本降低來自於企業基本面的變化，優質的企業的融資成本更低。比如AAA的企業發債利率比AA+的要低，基本面良好的企業在股權融資時也可以獲得更高的股價。因此降低債券融資成本的時候可以通過種種增信措施（怎麼增信可以網路）提升評級，股權融資時可以通過釋放利好等獲得更高的溢價。
第三，選好融資時機。無論是債券融資還是股權融資都有個時機問題，這個與經濟周期，以及不同時期的利率水平等有關系，要具體問題具體分析。如需要可以詳細討論。

7. 房地產公司融資成本

按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。 債權融資 具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。 1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活 1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。 1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。 如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。 2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低 債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向 債權人 償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。 2.1 銀行貸款 ：成本較低，但過於傾向大型房企 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。 銀行貸款成本還有以下特徵 1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。 2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。 2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高 根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際 銀行貸款利率 低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。 中期票據融資成本還有以下特徵 1)中期票據融資與 銀行貸款利息 有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。 2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。 2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過 根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。 公司債融資還有以下特徵 1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。 2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。 2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債 根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。 我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是 貸款利率 逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。 2.5信託：成本走低，不再是融資主流 根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。 我們還看到，信託融資成本有以下特徵 1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。 2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。 3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建 子公司 申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。 2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢 根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。 境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響 1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。 2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。 2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。 債權基金成本還有以下特徵 1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過 股權投資 與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。 2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。 2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增 永續債券(perpetual bond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。 永續債券的特點： 1、利息一般高於浮動利息。 2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。 3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。 4、永續債券持有者除 公司破產 等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。 盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。 永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。 2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低 目前房企互聯網金融融資主要有2種形式 1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。 2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。 3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款 REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。