地產信託暫停

Ⅰ 房地產信託下半年恐「急剎車」

「搶收」房地產信託業務
某信託人士對中國證券報記者表示，房地產相關業務應該能佔到信託行業收入的四成左右。上半年信託行業整體回暖，兩個因素起到重要作用，一是房地產，二是資本市場對於固有業務的提振。
普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。用益數據顯示，6月集合信託成立規模為1402.17億元，從投資領域來看，房地產類集合信託成立規模仍佔比最高，為622.80億元。
雲南信託研究發展部近日發布的2019年上半年信託產品發行規模與增長情況的研究報告顯示，房地產禪衡信託的發行規模佔比最大，依然是集合類信託產品的主流產品。
從今年7月開始，房地產信託開始收緊，有些信託公司甚至暫停了房地產相關業務。不過，部分信託公司們已經「出招」在前，並實現了「搶收」。
從2019年初開始，信託公司開始大量發行房地產信託產品，現金管理類、債券類信託產品走俏。「房地產信託收益高，投資者也認可。不過房地產信託一開始熱賣，我們就預計到離監管不遠了。」某信託經理表示，「抓緊時間，多賣受歡迎的產品，監管收緊的時候，就能『手中有錢，心中不慌』。」
「我這邊沒有具體的數據，只能說上半年確實得益於房地產信託，提振了信託公司業績。」某中型信託公司的相關人士稱。
據華經情報網的數據，信託業今年上半年整體業績呈現回暖勢頭，59家信託公司實現營收499.40億元，同比增長14.25%；凈利潤279.55億元，同比增長13.96%。而據中國信託業協會數據，2018年底時，信託業則是一片「雙降」之勢：營收下降9.38%，凈利潤下降13.68%。
今年7月，信託公司迎來了預期中的監管。這次「窗口指導」整體的情況為：2019年的剩餘時間，房地產信託規模不超過2019年6月30日的規模；已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；符合「432」的通道類磨襲燃業務也算房地產項目，受窗口指導影響，全部暫停；地產公司並購類也算房地產項目，受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響；房地產企業的供應鏈金融和購房尾款類項目暫時不受此次窗口指導影響。
上市信託公司業績分化
我國信託業僅有三家整體上市的信託公司，包括A股上市公司陝國投A和安信信託以及港股上市公司山東國信。
上述三家公司中，山東國信上半年實現營業收入8.58億元和凈利潤3.28億元，分別同比下降9.78%和23%。分析人士指出，令人失望的業績，與令投資者「心寒」的股價表現相伴而行：自2017年底上市後下行趨勢明顯，截至9月3日收盤其股價徘徊在1港元「仙股」門檻以下。
A股兩家信託公司業績方面，陝國投上半年實現營收8.32億元，同比增長63.42%；凈利潤3.48億元，同比增長70.45%；安信信託上半年實現營收1.34億元，同比下瞎虛降91.68%；凈利潤1157.57萬元，同比下降98.93%。
分析人士認為，上述信託上市公司在細分業務上都有亮點。如陝國投固有收入增速明顯，該公司業績增長的主要原因在於，公司抓住資本市場回暖的時機積極運作，證券投資相關收益大幅增加以及公司不斷優化業務結構，加大自有資金運作力度，利息收入較上年同期大幅增加所致。山東國信雖然業績下降，但家族信託成為了該公司一個明顯的增長點。
隨著信託通道業務和房地產業務被監管部門「點名」，去通道、嚴控房地產信託成為趨勢，發力主動管理業務成為越來越多信託公司的角逐場。例如，今年上半年陝國投新增項目規模454.45億元，主動管理類信託項目佔比超過50%。截至今年6月底，山東國信主動管理型信託資產規模達1091.59億元，佔全部信託資產規模44.1%，同比提升11.3個百分點，主動管理型信託產生的收入為3.68億元，佔全部信託業務收入中手續費和傭金收入的77.1%。
信託網分析師郭彥菊指出，今年上半年多數信託公司業績增長，一方面受益於國內資本市場的回暖，另一方面則是主動管理業務增長明顯。下半年，信託公司可能還是要緊隨市場與政策，發揮主動管理能力，服務實體經濟；在房地產信託業務收緊的情況下，「防風險」依然是主基調，業務可能轉向基礎設施項目及消費金融等領域發展。
轉型瞄準三大領域
分析人士表示，經歷行業高速增長浪潮和政策調整即將帶來的「潮水退去」，信託公司接下來勢必告別傳統的路徑依賴，開啟一段轉型升級之旅，尋找新的發力點。目前看來，基礎設施建設、消費金融、家族信託可能是今後信託公司發力的新領域。
今年以來，監管部門多次下發文件，規范房地產信託業務，同時也加大了對違規信託公司的處罰力度。據中國證券報記者不完全統計，今年已有近十家信託公司因違法違規被罰，其中不少涉及房地產信託業務，累計罰金已逾1200萬元，接近去年全年罰金之總額。
今年5月，銀保監會發文《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》，重申對房地產信託融資亂象的整治。針對房地產信託業務明確提出將重點治理通過「股權投資+股東借款」、「股權投資+債權認購劣後」、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。
此外，除了前述的7月「窗口指導」。8月初銀保監會下發的《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》指出，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。
受監管持續發力的影響，集合信託發行市場出現明顯降溫。用益信託發布的數據顯示，7月集合信託發行規模為1951.9億元，環比減少16.7%，房地產信託發行「驟冷」趨勢格外明顯，7月房地產類信託募集規模為584.25億元，環比減少19.63%，但在各類產品募集規模中佔比仍居首位。
用益信託研究員帥國讓表示，集合房地產信託發行量下滑明顯，主要原因是余額管控。
業內人士表示，房地產信託業務收縮已成定局。對於一些高度倚重房地產信託業務的信託公司來說，下半年業績壓力相對較大。
各家信託公司現在不得不重新規劃路徑，尋找新的發力點。對此，某信託人士對中國證券報記者表示，基礎設施建設可能是今後信託公司著重發力的領域，「現在看來，除了基礎設施可能會有所作為，其他領域的創收能力還不強，貢獻度有限。」他表示，「除了基建，消費金融、家族信託或許還有些機會」。本報記者 高改芳 薛瑾

Ⅱ 暫停！暫停！全部暫停！樓市調控再升級！

小暑一聲雷，倒轉做重梅。

樓市小陽春之後，一直沒入夏，7月4日，一聲「驚雷」，樓市倒黃梅（霉），離入夏越來越遠。

7月4日，規模高達3萬億，房企最重要的資金來源之一——地產信託，被監管層口頭警告，按下「暫停鍵」！

據證券時報信託百佬匯獨家消息，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。

具體來說，各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

7月6日，澎湃新聞披露更多細節。

本次窗口指導的公司，目前有十家，分別是：中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託。

且具體涉及業務，除了證券時報所披露的以外，還有：

地產公司並購類，全部暫停；

已備案項目不影響，未備案項目一律暫停；

符合432（所謂432是指，地產項目四證齊全，項目資本金達到30%，開發商具二級以上資質）的通道類業務，全部暫停；

目前，唯獨城市更新類舊改項目不再指導范圍里。

7月6日，據券商中國報道，銀保監會進一步作出回應，說明嚴控地產信託目的是：

要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。

01

一聲驚雷！樓市「入梅」！

書面口頭，雙管齊下，為了房住不炒，誓要控制地產信託。

本次銀保監會「口頭」指導之前，5月17日，曾經下發過一個名為《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》，現在這份文件被業內稱為23號文。

23號文的重點是，嚴控房企借道地產信託獲得資金，從源頭控制房企買地，項目開發和補充流動資金三方面的資金來源。

本次銀保監會口頭指導，可以說是進一步強化和細化了23號文的精神。

書面不夠，口頭來湊，這地產信託到底是什麼狠角色，值得監管層如此重視？

不查不知道，一查真嚇一跳。

地產信託，早已是龐然大物。

截至2019年5月末，房地產信託資產余額已達到3.15萬億元，同比增長15.15%。

15.15%的增速看似不大，但要知道這是5月下旬以來，地產信託被嚴控之後跑出的成績。

如果再對比房地產企業今年上半年的整體融資表現來看，即便15.15%的增速，也足以讓信託融資成為房企融資領域「那頭風口上的豬」。

據克爾瑞數據，2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億，同比下降了3.6%。

一個上漲15.15%，一個下降3.6%，高下立判。

一個巴掌拍不響，地產信託能夠做大做強，地產企業單相思肯定不行，還得信託公司配合，才能唱得起二人轉！

由於房地產企業叫價高，肯出血，給得起高收益率（比一般的信託收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地產信託在整個信託行業長期被看做香餑餑。

據用益信託數據，2018年6月至2019年6月，房地產信託的月度成立規模連續13個月排名集合信託首位。

看看紅色的房地產信託，佔比常年居高不下

2019年上半年，集合信託市場一共成立8926款產品，規模9273億。

房地產信一個品種，上半年就成立了2794款產品，總募集金額3634億。產品佔比31%，資金佔比接近40%。

可以說，地產信託獨領信託風騷，是當之無愧的霸主。

說實話，最令人意外的是，恰恰是5月和6月，也就是23號文下發之後的信託數據，房地產出人意料，不但異常堅挺，而且佔比只增不減。

5月，金融領域信託環比下降7.42%，工業企業環比下降33.54，基礎產業下降29.01%，其他領域下降28.46%。

房地產信託在5月表現如何？是唯一一個環比沒有下跌的，逆勢上漲2.96%。

房地產5月獨舞，結果是總金額佔比，突破40%，達到42.4%！

6月呢？

23號文指示傳達一個半月，房地產信託佔比，居然進一步提高到44.42%。

這結果，可能有點出乎監管層的意料，所以這才有了7月4日，銀保監會對信託公司的窗口指導，一系列的暫停，再暫停！

02

地產信託高位「暫停」 幾家歡喜幾家愁

地產信託高位暫停，毫無爭議，最受影響的當屬房地產企業。

但，其實仔細分析，會發現，房地產企業里，受影響的程度還是有區別的，部分房企還可能會受益於地產信託新變化。

7月4日之後，地產企業里最受影響的當屬部分中、小型房企。

一方面，23號文和7月4日的窗口指導，嚴格執行下去，原本融資渠道就狹窄的中小房企，會被進一步卡住融資咽喉；另一方面，信託機構出於指導精神和未來的風險考量，會進一步把資源集中到頭部房企。

現在，信託圈裡已經有風聲，非50強企業不做。

其次是，對信託融資依賴性相對較強的企業。

23號文下發之後，曾經一些地產商被傳暫停發債融資，盡管相關地產商紛紛表示消息不實，但從拿地表現來看，有關房企確實減少或者暫停拿地。

信託融資被限制之後，一些今年在融資上，已經加大信託融資布局的企業，比如一些閔系企業和之前就對信託高度依賴的房企，可能會受到比較大的影響。

這些企業據統計集中在頭部下游和中部房企。

從城市的角度來看，本次信託收緊，可能針對性最強的當屬二線城市。

這些城市無論是土拍市場還是住宅市場，都比較火熱。

現在樓市調控講究精耕細作，有的放矢，此前人行窗口指導房貸利率上調，也沒出文件，但針對性極強。

再往前，住建部曾經點名批評不少城市，這些城市有些名義上沒有出什麼收緊政策，但實際一查，房貸都窗口指導下收緊。

所以，本次信託窗口指導，預計也會對二線城市更有針對性。

即便滿足現有的政策安排，實操上短期可能也會有所顧忌。

不過長期來看，信託公司和房地產企業，共同把希望寄託在二線城市上，風險小，收益大，幾乎成為彼此的共識，所以二線城市短期遭遇波折，不改長期看好趨勢。

從投資的角度來看問題，地產信託受到窗口指導之後，變化可能比較耐人尋味！

一方面，地產信託收緊，確實會讓一些人撤出地產信託，轉而尋找其他投資標的。

據福州晚報消息，過去兩年，福州高凈值人群對房地產信託需求旺盛，甚至出現有錢也搶不到額度的情況。

但隨著監管趨嚴，部分高凈值人群已經從這一領域撤出。

福州高凈值人群是非常有代表性的，因為恰好地產信託金額發行多的企業集中在福建。

另外據用益信託的數據，上周房地產類信託的募集規模34.72億元，環比大幅減少35.10％,也從一個側面說明，地產信託的供應，受到窗口指導，確實在減少。

不過，另一方面，地產信託因為收益率穩定還背靠土地和住宅這兩座大山，號稱中國核心好資產。

現在供應端減少，實際上對於能夠發行地產信託的頭部房企來說，可能會遭遇信託供不應求這等美好的煩惱，馬太效應可能會進一步現象。

如果跳出信託圈，把核心資產放在一起看，從地產信託中撤出的投資者會流向哪裡呢？

會流入茅台等消費類等核心資產，還是格力等製造業核心資產，還是科技類核心資產？

之前文章說過，現在茅台等消費類的股票的估值和成長股的溢價已經接近歷史最高位，所以盡管還是核心資產，但不經濟，不實惠。

反倒是一些製造業和科技類的核心資產，還有空間往上走。

另外，今年有一個趨勢，非常罕見，也許會成為信託資金的撤出的新去處。

什麼趨勢呢？

存錢的趨勢！

2019年前五個月家庭新增存款近5.7萬億元，遠超其他年份同期。

7月6日，上海財經大學高等研究院發布《2019中國宏觀經濟形勢分析與預測年中報告》，報告指出，2019年中國家庭存款激增，儲蓄率也從2013年以來首次出現反彈。

存款大增，儲蓄率6年來首次回升的原因是什麼？

上海財經大學的研究顯示，家庭預防性儲蓄動機增強是主因。

如果，大家真的出於風險，加大存款，留存現金，那麼其實承接信託資金的，也不排除會是存款儲蓄這等低風險的投資方向。

總之一句話，地產信託資金收緊，利空樓市，利好股市等其他投資渠道。

Ⅲ 房產信託叫停背後:連續13個月位居集合信託之首

房地產信託規模壓縮已是必然。7月11日下午，市場消息稱，光大信託發布緊急通知，截至當日（7月11日）12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12點後已募集的此類項目全部退款。

隨後，多個信託業務微信群和部分自媒體報道均放出消息稱，目前暫停房地產類信託項目的並不僅僅是光大信託，國投泰康信託也暫停了此類項目。記者第一時間聯系了光大信託和國投泰康的相關負責人，兩家信託公司均回應稱「消息不實」。

傳言背後，房地產信託融資已成為監管部門重要盯防對象。

據記者不完全統計，2019年以來，監管部門高層人士在公開場合至少5次提及房地產金融風險。6月13日，銀保監會主席郭樹清更是在陸家嘴論壇上直指，「必須正視一些地方房地產金融化的問題」，「房地產企業融資過度，主張投資投機行為」。此番言論被市場看作是對房地產融資端監管的吹風，針對房地產行業的調控政策從銷售端逐步走向融資端。

地產信託業務何去何從，恐將成為業內近期熱點話題。

控總量，減增量

針對文章開頭提及的市場傳言，記者問詢了不同區域的多家信託機構。

光大信託方面回應稱，公司確實有相關通知。不過，「全面暫停房地產類項目募資」不屬實，按監管要求，公司對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑合作。此外，對於業內傳聞「因風險較大而被暫停業務」的說法，光大信託一位高層人士進一步回應表示：「肯定不是風險問題，公司的風險管控一直很好。」

國投泰康信託相關負責人則回應稱，「關於房地產業務，目前正進行余額管控，業務仍在正常開展。」「要求控制總量，公司今年新增不得超過去年末房地產業務總量余額的4%。」東北地區某信託公司的一位人士表示，「目前已經超了，相當於不讓開展新的地產業務了，影響挺大的。」

「我們公司正在主動控制總量規模，但是沒有被叫停業務。」在窗口指導名單內的某信託公司總經理對記者表示，外界對這件事有點過度解讀。目前主要是對房地產信託業務總量進行管控，在規模之內的新增部分都正常進行。

西南地區某信託公司的房地產信託業務負責人告訴記者，「公司此前在收到窗口指導後做了一些工作：一是梳理了規模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產信託業務；三是要求通道類業務提前結束；四是不做恆大和碧桂園。」

一位北京地區的信託業內人士表示，監管對地產類業務並非一刀切，符合監管政策的不會受到影響。「比如剛需購房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項目等，仍然正常開展。」

據了解，北京轄內房地產信託業務事前報告僅接受符合「432」條件且交易結構為貸款模式的業務報告。北京銀保監局對房地產信託業務事前報告逐筆進行事前審核，對於因合規原因被退回事前報告的項目，將嚴肅追究合規審查責任。

監管政策「接力賽」

房地產信託融資收緊早有信號。

今年5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」）。

23號文向信託公司重申房地產信託融資亂象整治，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

同時，銀保監會嚴禁表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。

此後，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。

隨後，7月4日，銀保監會開始對部分信託公司窗口指導。

據了解，各家信託公司收到的監管要求不盡相同。比如：房地產信託規模不能超過2019年6月30日的規模；已備案項目不影響發行及成立，但未備案項目一律暫停；符合「432」通道類業務、地產公司並購類業務均受到窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響；等等。

7月6日，銀保監會相關負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

7月10日，有媒體報道稱：「監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了『窗口指導』，要求控制房地產貸款額度，對各家銀行的具體要求各不相同。」

除了政策出台、監管約談、高層「喊話」之外，監管機構對房地產信託的嚴監管還體現在罰單上。今年以來，多地銀保監局對信託公司在房地產領域的違規行為開出罰單，處罰事由主要包括「違規開展房地產業務」「違規發放房地產自營貸款」「信託資金違規發放房地產貸款」「開展房地產信託業務不審慎」等。

誰在快跑狂飆？

業內人士表示，此輪監管的背景，在於今年房地產信託業務的狂飆。

普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

據普益標准、用益信託等研究機構發布的信託報告，2018年6月至今，房地產信託的月度成立規模已連續13個月位居集合信託之首，系信託公司的重要支柱業務。此外，近年來房地產信託余額增速較快，房地產投向佔比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

記者梳理相關研究報告了解到，今年以來，房地產信託在3月份達到募集規模的巔峰，4月～6月的募集規模有所起伏，但是月募集規模均在600億元以上。

根據銀保監會公布的數據，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

銀保監會有關部門負責人日前表示：「部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。」

據媒體報道，此次監管約談的公司包括江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、五礦信託、百瑞信託等。

有業內人士對記者表示：「被窗口指導的是房地產業務規模比較大或者比較激進的信託公司，目前業內有傳言10家信託公司被窗口指導，實際上可能遠不止10家。」

對於信託公司為何對房地產業務難以割捨的話題，有業內人士認為，信託公司的房地產業務收費遠高於其他業務。據前述信託公司房地產業務負責人透露：「目前業內的信託費率大致情況是，通道業務的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項目是1.5%～2.5%；地產類項目則是2%～3%。」

Ⅳ 增長過度 房地產信託收緊

房地產信託業務的過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患。7月10日，北京商報記者了解到，近日有部分地區銀保監局召集轄區內信託公司開會，進一步對地產信託融資提出要求。從會議內容來看，監管明確信託公司對土地款融資業務，不得再新增僅接受符合「四三二」條件，即「四證」齊全、開發商具備二級資質、項目資本金比例達到30%。同時，明確交易結構為貸款模式的業務報告等界限。據一知情人士透露，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信託公司，做偏中小城市房地產的信託公司概率較大。

部分機構被「窗口指導」

北京商報記者了解到，某地銀監局在7月9日召集轄內部分信託公司董事長、總經理高層級「窗口指導」會議。明確表示，對於土地款融資業務，不得再新增。對於原已備案、已部分放款的，後續可能無法投放;對於已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作;這兩年常規操作的房地產前融，後續無法操作;結合歷次調控，信託餘下可操作的業務只有常規432信託貸款、標准化ABS/ABN、私募ABS、真股權基金及城市更新基金這幾類業務。

監管還要求信託公司地產信託業務事前報告，監管部門將進行逐筆審核;僅接受符合「四三二」條件且交易結構為貸款模式的業務報告;對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務，將嚴肅追究合規審查責任。一知情人士向北京商報記者透露，因為目前要重新審核，所以7月新報備的業務都已經暫停，等待重新審核後發行，之前的發行計劃都延後了。「事實上，貸款條件一直都是這樣要求的，但有的信託公司也有通過其他模式規避的，現在執行更嚴格了。」上述知情人士說道。

另一家涉及房地產信託業務相關信託公司人士表示，「目前還未收到消息，窗口指導一般都是電話，也不會下發相關文件，而且各個地區其實都不太一樣，目前樓市持續走弱對於前期投入貸款的信託公司來說是相當不利的，容易出現風險，監管也不希望發生此類風險」。在他看來，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信託公司，做偏中小城市房地產的信託公司概率較大。

房地產信託降溫

房地產信託業務過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患。某研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，若是出現約談，說明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對於防範金融風險的操作還是比較多的。實際上這對於信託公司的資金發放計劃會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。約談後資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨於保守。

今年以來，房地產信託監管趨嚴，5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果
促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。此後房地產信託中4種變相為不滿足「四三二」條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監管叫停。銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產市場有很強的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不劃算。

而今年已有多家信託公司因房地產信託業務違規領到罰單。其中，中融信託因「開展房地產信託業務不審慎」被監管點名，粵財信託被處罰的原因包括「違規開展房地產業務」，北方信託出現「違規發放房地產自營貸款」及「信託資金違規發放房地產貸款」的違法違規行為。

但在23號文出台前，房地產信託業務是信託業的「香餑餑」，而促使監管「緊箍咒」出台的原因則是地產信託規模的瘋狂上漲。根據普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行了2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。嚴躍進強調，過度增長，不排除部分房企違規拿地。而且後續房地產市場也有降溫風險，信託業務過度增長，會導致償債能力減弱。普益標准研究員夏雨強調，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。未來信託行業對房地產領域的投資有望降速。

加速信託回歸本源

監管「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，也有助於推動信託公司回歸本源、促進房地產市場的平穩健康發展。嚴躍進強調，從信託業務來說，需要研究房地產市場的相關政策，目前來看，若是開發商可以主動提出積極做具備垃圾分類功能的小區等，這種情況是吻合政策導向的，往往可以爭取到資金。但常規的地產項目是容易受牽制的。而此次監管要求無疑將對倚重房地產業務的信託公司帶來巨大的沖擊。

各類管控本質都是防範金融風險，信託業務和其他業務近期都會面臨收緊，說明查處違規資金進入房地產市場的做法會增加。類似警示的意義在於，當前房地產市場需要防範資金面收緊的風險。

一位不願具名的資深信託研究員對北京商報記者表示，約束房地產信託是房地產宏觀調控舉措的一部分，有利於防範房地產市場過熱，推動信託公司更好地服務實體經濟。未來，信託公司應該提升房地產信託領域專業化水平，擴充業務覆蓋空間，諸如商業不動產、養老地產等，積極開展存量資產的盤活，發展reits等業務。此外，信託公司可以優化業務組合，避免過度依賴房地產業務。

Ⅳ 銀保監會點名，地產信託須高壓監管

近日，銀保監會信託部向各地銀保監局下發《關於開展新一輪 房地產 信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，按照「實質重於形式」原則，強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。

銀保監會信託部還要求，各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。這意味著，這1個月的排查，正式拉開了房企融資生死時速序幕。

「『三道紅線』公布了，如果信託等非標渠道仍有漏洞，對『不聽話』房企的殺傷力將大打折扣。本次排查既是延續『房住不炒』嚴監管態勢，防範信託公司將信託資金違規運用至房地產領域，也是針對近期出現的各種違規非標融資，再次排查房地產信託業務可能存在的風險點。」一位地產信託人士表示。

哪些房企最愛信託融資

用益信託數據顯示，今年1～9月份，57家信託公司共計為320家房地產開發商（其中百強企業57家）5473隻信託計劃提供了融資。在57家信託公司合作的房地產企業總額中，百強房企的合作規模佔比達到46.75%，去年全年為33%。這也說明，不同體量規模的房企在信託融資市場上的進一步兩極分化，頭部房企的融資額度會更高。

信託融資規模最大的房企是恆大集團，前9個月共發行801隻信託計劃，融資規模達832億元；第二名是融創，共發行316隻信託計劃，融資規模達406億元；陽光城排第三，發行129隻信託計劃，融資規模達242億元；世茂集團前9個月信託融資規模亦達241億元。

值得注意的是，排第五的龍光地產，前9個月僅發行了8隻信託計劃，但融資規模卻達到196億元，平均每隻信託計劃融資規模約24.5億元。

今年前9月，信託融資規模排名前15的房企還包括：萬達地產集團、佳源創盛控股集團、榮盛房地產、佳兆業集團、金科地產集團、祥生地產、旭輝集團、富力地產、奧園集團、中南建設集團。

從信託公司角度看，由於地產融資利率高，融資規模大，部分作風較為激進的信託公司依然將房地產作為重點投放目標。

數據顯示，今年1～9月，五礦信託的房地產信託規模排名第一名，高達754億元，超過去年規模第一名的光大信託。去年7月份，銀保監會曾針對房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展約談警示，其中就包含五礦信託。

融資艱難，房地產「不良資產」或劇增

「房住不炒」的調控和融資監管政策被嚴格落實，部分資金壓力較大的房企，如泰禾、新華聯等已多次爆發債務到期兌付違約風險，這為整個地產金融風險防控敲響了警鍾。

泰禾的融資圖譜里，涉及興業信託、五礦信託、廈門信託、中信信託、中建投信託、西部信託、渤海信託、陸家嘴信託、中融信託、華能貴誠信託、中原信託、西藏信託、光大信託、天津信託、愛建信託、大業信託等近20家信託公司。其念薯中西部信託對泰禾集團放款金額仔滾者為17.49億元，光大信託對泰禾集團一家子公司就放款6億元。

在泰禾集團今年到期的555.11億元債務中，信託公司佔大頭，年內到期金額為258.92億元，佔比46.64%；而銀行貸款年內到期金額為68.56億元，佔比12.35%。

今年8月底，一則「某信託公司關於河北眾美債權資產的備啟招商公告」在北京金融資產交易所掛牌至今，仍無人接盤。該信託貸款總額為4億元，截至2020年7月底，尚有2.3億元未償清，其中有6000萬元已於今年3月初發生利息逾期。

記者查閱資料發現，這家信託公司為大業信託，踩雷的正是一家房企——河北眾美房地產開發集團。大業信託向來涉房項目眾多，它的控股股東為中國東方資產管理股份有限公司，歷來以不良資產處置見長。

一般來說，房企融資大多通過以下幾種方式：銀行貸款；通過信託等「非標」方式融資；發行債券；股票IPO或者增發；境外融資；民間借貸；銷售回款等。

有分析稱，房企在A股IPO和借殼上市早就無限期暫停，能增發股票的企業不多，除非在香港上市。銀行貸款、境外融資、發行債券等方式管理比較嚴格，境外發債也只能用於借新還舊；銷售回款被地方政府監管越來越嚴，所以通過信託等非標方式融資，或者名股實債等途徑，就成為房企重要的「補血」渠道。

但去年以來，地產信託融資亦不斷收緊。現在，專門針對違規資金借道信託流入地產的嚴查風暴又來了。房企融資渠道再度被層層圍堵。

事實上，從明面上看，隨著強監管的延續以及房企融資「三四五新規」的落地，下半年來房地產類信託產品的募集規模已在大幅下滑。據公開資料不完全統計，截至9月30日，9月房地產類信託募集資金347.7億元，環比減少39.86%，規模佔比24.77%，環比減少11.01個百分點。

用益信託數據顯示，10月份集合房地產信託發行規模517.92億元，較9月份的655.27億元環比下滑20.96%，同比下滑15.01%；10月集合房地產信託成立規模202.49億元，較9月份的561.26億元環比下降63.92%，同比則下滑47.09%。

Ⅵ 北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

光大信託辟謠暫停房地產信託

此前市場消息顯示，光大信託發布緊急通知稱，截至昨日12點，暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷)，12點後已募集的此類項目全部退款。國投泰康信託也暫停了此類項目，已經打款的項目全部退款，暫停預登記，房地產類信託項目都暫停。

光大信託有關人士隨後對市場傳言進行了辟謠。光大信託按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信託堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。

房地產信託監管趨嚴

不論部分信託公司是否自己叫停房地產信託項目，房地產信託業務的監管日趨嚴格卻是不爭的事實。

5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

有消息稱，這次至少有10家信託公司被約談或警示。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

有信託業內資深人士表示，自己所在公司各項目運轉正常。該人士認為，現在市場各種有關房地產信託的傳言，其實都不是一刀切的政策，都是針對少數在風險防控上存在隱患的公司和項目，合規的信託項目並不受什麼影響。

財經 觀察

房地產信託市場有望降溫 窗口指導將常態化

中原地產首席分析師張大偉分析指出，信託資金寬松，是2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。截至2019年一季度末，全國68家信託公司受託資產規模為22.54萬億元,相較於2018年四季度末，投向基礎產業與房地產領域的信託資金佔比有所上升。數據顯示，二季度信託資金加快進入房地產行業。

張大偉同時表示，信託依然是房地產企業資金的主要來源之一。規范是趨勢，但不可能一刀切。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加。

普益標准研究員龍燕也認為，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。在一系列監管措施下，過熱的房地產信託市場有望降溫，銀保監會對信託公司的窗口指導也將常態化，有助於促使信託公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信託業務， 探索 開展真實股權投資業務。

Ⅶ 銀保監會警示：控制房地產信託增量和增速

原標題：
銀保監會約談部分信託公司
控制房地產信託增量和增速
廣州日報訊（全媒體記者 倪明） 針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。銀保監會對這些信託公司提出五點要求：要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。
銀保監會相關負責人強調，今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。
多位業內人士向記者反映，23號文發布之後，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。某中小型信託公司相關業務負責人稱，「公司尚未收到類似窗口指導，但不排除接到類似窗口指導的公司會繼續增加」。
廣州某信託業內人士表示，今年房地產業務仍是發力的重點，但在交易對手選擇上較為慎重，大多數信託公司要求選擇與銷售額排名前100強的房地產企業進行合作，有的信託公司甚至把標准提高至前50強。
對此，信託行業資深研究員袁吉偉認為，對於一些涉及民間借貸、高息借貸的房企要高度關注，說明其融資渠道已經很有限，資金鏈已比較緊張。「信託公司優選交易對手是一方面，更重要的是預判好行業走勢，根據行業走勢調整交易策略。」

Ⅷ 暫停融資類信託消息不實！銀保監會下達窗口指導

昨日，融資類信託業務全停的消息在市場傳開，經證券時報記者采訪調查，該消息不實。

記者獲悉，多家信託公司日前收到來自銀保監會信託部的窗口指導，明確各家公司壓縮主動管理類融資信託的具體規模。

一位消息人士透露，「按照各家信託公司主動管理類融資信託所佔據行業總量比例，下達具體指令。以各公司2019年底的主動管理類融資信託規模為基礎，各自壓降比例在20%左右，每一傢具有具體壓降數值。」

另據記者了解，監管部門此番同步下達各家信託公司需要壓降的金融同業通道規模數據以及風險處置規模數據。

萬億非標融資壓降

「動真格」

主動管理類信託貸款系融資類業務的主要表現形式，包括工商企業類信託貸款、房地產信託貸款、政信類信託貸款等。過去一年中，融資類信託增長高速增長，引人擔憂。

中國信託業協會官方數據顯示，截至2019年四季度末，融資類信託規模為5.83萬億元，同比增幅高達34.17%。

今年3月份，各地銀保監局向轄區信託公司傳達2020年信託監管要求，其中關鍵一點是——持續整治影子銀行亂象，要堅決清理非標資金池，持續壓縮具有影子銀行特徵的信託融資業務，制定融資類信託壓縮計劃。

按照監管部門的年初規劃，2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務。

日前，壓縮主動管理類融資信託進入強制階段。

據證券時報記者了解，多家信託公司日前收到來自銀保監會的窗口指導，明確各家公司壓縮主動管理類融資信託的具體規模。

一位消息人士透露，「按照各家信託公司主動管理類融資信託所佔據行業總量比例，下達具體指令。以各公司2019年底的主動管理類融資信託規模為基礎，各自壓降比例在20%左右，每一傢具有具體壓降數值。」

另有信託公司相關人士向記者坦承，「年初是監管部門讓信託公司上報壓縮計劃和目標，此次是直接下達指令，是絕對值，而且是由銀保監會信託部統一下達至各個公司。」

壓降35%金融同業通道

按照銀保監會的原有計劃，2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務的同時，還需在2019年末基礎上繼續壓縮通道類信託，壓降規模為2萬億元。

此番，監管部門在下達壓縮主動管理類融資信託指令的同時，同步下達了各家信託公司需要壓降的金融同業通道規模數據。

據記者了解，監管部門窗口指導要求，各家信託公司2020年需要壓降35%左右的金融同業通道規模，同樣以各公司2019年底的規模數據為基礎，每一家有具體壓降數值。」

實際上，2017年以來信託通道業務規模已有大幅下降，而此次監管窗口指導主要針對金融同業通道。

中國信託業協會官方數據顯示，截至2019年底，事務管理類信託余額為10.65萬億元，佔比49.30%。與2018年和2017年末相比，事務管理類信託規模分別減少2.6萬億元和5萬億元。

下達風險處置具體指令

隨著風險資產規模的增加以及行業整體信託資產規模的壓降，信託資產風險率也在持續提升。2020年一季度末，信託業資產風險率為3.02%，較2019年末提升0.35%；但環比增幅較2019年末的0.57%下降了0.22個百分點。從風險項目數量和風險資產規模的環比變動來看，2020年一季度末，信託業風險項目個數為1626個，環比增加79個，增幅為5.11%。2020年一季度末，信託行業風險資產規模為6431.03億元，環比增加660.56億元，增幅11.45%。從同比來看，2020年一季度末信託項目數量和風險資產規模同比增幅分別為61.63%和127.20%。

據證券時報記者了解，此次窗口指導，銀保監會信託部還下達了各家信託公司需要處置的風險資產規模數據。

回顧此前，2019年4份、8月份及12月份，銀保監會信託部三次啟動行業全面風險排查工作，尤以第三次風險排查最為嚴格，力度空前。

北京一位資深信託從業者認為，「2019年信託行業三次風險大排查，可能導致之前沒有認定的風險項目暴露出來，加之現在宏觀經濟增速下行壓力較大，導致違約仍在加快暴露。但在信託資產規模收縮的背景下，如果下半年繼續壓降融資類信託，信託資產不良數據或將維持高位，不過這也是階段性問題，整體風險可控。」

Ⅸ 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

Ⅹ 多家銀行資金違規流入房地產受罰

日前，中國銀保監會台州監管分局針對轄區內銀行違規事項發出多張罰單。
中國銀保監會網站12月20日公布的信息顯示，中國郵政儲蓄銀行台州市分行因個人住房按揭貸款業務嚴重不審慎，台州監管分局對其罰款人民幣30萬元。中國銀行台州分行因個人住房按揭貸款業務嚴重不審慎，台州監管分局對其罰款人民幣30萬元。中國農業銀行台州分行因個人住房按揭貸款業務嚴重不審慎，台州監管分局對其罰款人民幣30萬元。興業銀行台州分行因貸款資金用途監控不嚴，被用於購買本行理財產品，台州監管分局對其罰款人民幣30萬元。
今年以來，加強房地產信貸合規管理和風險控制是銀保監部門的工作重點之一。12月21日，中國銀保監會副主席梁濤在「2019中國金融學會學術年會暨中國金融論壇年會」上表示，近一段時期以來，監管部門高度重視改善金融體系的供給質量和效率，取得了階段性成效。其中包括，對全國30餘個熱點城市開展房地產信貸專配明項檢查，遏制金融資金違規進入房地產領域。
2019年，中國銀保監會針對資金違規進入房地產的監管政策頻出。4月份，銀保監會下發《中國銀保監會辦公廳關於進一步加強信託公司房地產信託業務監管的通知》，要求各地監管部門按月監測房地產信託業務變化情況，及時採取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。
5月份，銀保監會發布了《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》，嚴禁表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資。
記者了解到，2019年台州銀保監分局採取多種手段嚴控信貸資金違規流入房地產市場。比如，指導銀行機構建立行業自律公約，嚴格執行個人住房按揭貸款盡職調查制度，確保首付憑證與客戶購房首付資金流向一致，嚴旅稿禁繞道其他賬戶支付首付款。
業內專家表示，除了加大處罰力度之外，還應從多個方培鎮告面加強房地產金融風險防控：一是嚴控銀行信貸資金進入房地產市場；二是嚴控個人住房貸款額度，嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場；三是從嚴掌握房地產企業發行企業債券。