三條紅線收緊房企融資下半年土地市場或降溫

『壹』 房地產三條紅線是什麼意思

購買房屋時，需要了解清楚房地產的相關內容。那房地產三條紅線是什麼意思？PChouse帶大家一起了解下吧。
房地產三條紅線是為了限制房地產行業風險的一條政策，若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。房地產三條紅線的具體內容為：剔除預收款後的資產負債率不超過百分之七十，凈負債率不超過百分之百，現金短債比不小於一。
根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：
紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；
橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
這是監管部門第一次明確了房企舉債的標准。以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鑽的；但是有了這三道明確的紅線標准，漏洞幾乎被徹底堵上。不僅控制信用債，還要對信託、資管產品和海外融資，進行全方位的監管。

『貳』 地產債違約數量、金額超過去兩年，「三道紅線」下房企壓力山大

債券「爆雷」在 房地產 行業出現的頻率愈發密集。

11月19日，福晟集團披露一則債務違約信息。其在2018年11月發行規模10億元的「18福晟02」，該債券期限為3年，原本福晟集團應於2020年11月19日支付「18福晟02」的本金及利息共計6.31億元，但福晟集團至今未能支付款項。

連鎖反應或被引爆。Choice東方財富數據顯示，福晟集團旗下共有12隻債券，總規模100.3億元，其中，除了此次逾期的「18福晟02」之外，還有9隻債券將集中在未來兩年內到期，涉及金額超80億元。

如果福晟集團的財務狀況無法在短時間內得到有效的改善，那麼，接下來其面對的將會是接二連三的債券「爆雷」事件。

當然，福晟集團公募債「爆雷」在行業中也並非個例。就在幾天前，新華聯因無法兌付「19新華聯控MTN001」3500萬元利息，構成實質性違約，且新華聯在年內已多次出現債券無法如期兌付的情況。

多位分析師認為，2019年上半年大量發行的產品在今年下半年及明年陸續到期，疊加嚴監管下整改背景，以及考慮到房地產行業銷售去化壓力不斷加劇，短期來看，「爆雷」風險仍然存在。

違約數量、金額均達近三年峰值

債務違約在房地產市場並不常見，直到2018年，公開市場才出現房企無法兌付債券的案例。

2018年成為房企融資的分水嶺。當年7月，央行正式發布《關於規範金融機構資產管理業務的指導意緩脊枯見》，禁止多層嵌套、期限錯配、明股實債、非標資產池業務，並打破剛性兌付，這些規定致使非標業務嚴重收縮。

而非標正是地產融資的重要手段之一。平安信託一份研報顯示，截止2017年底，地產非標融資規模約為3.52萬億，占房地產開發資金總額的比例達到22.53%。因此，當融資收緊，部分周轉較慢的房企便難以承受沖擊，開始出現資金鏈斷裂的情況。

地產債違約的序幕由此拉開。Wind數據顯示，2018年之前，公開市場未出現房企債務違約事件；2018年以來，在金融去杠桿的大環境和未見放鬆的房地產調控基調之下， 截至2020年11月14日，7家民營房企及1家地方國企出現了債務違約。

近三年來，這些房企共計構成實質違約及觸發交叉條款的債務達40筆，涉及債券余額超過330億元。而今年，在疫情的沖擊和行業銷售放緩的大環境下，違約債務數量和涉及債務余額均為近年最大，分別達到19筆和223億元。

在克而瑞證券首席野畝分析師董浩看來，房企的債務危機不是偶然，過去部分房企激進地舉債擴張，加上跨行業多元化布局，為如今房企的財務邊際惡化埋下伏筆。「債券違約房企的凈負債率都遠超行業平均水平，杠桿率過高，其中部分更是盲目進行多元化布局，進入與地產主業相距較遠的領域，沉澱資金大，回款慢，令現金流壓力劇增。」

如其所言，不論是此次「爆雷」的福晟集團，還是地產債逾期金額達到96.8億元的千億級房企泰禾，都是房地產行業高杠桿發展下的縮影。

福晟集團曾是行業中高調的「黑馬」，通過舉債拿地，短短3年時間從百強之外沖入前50強。然而，房地產嚴調控的大環境下，福晟集團很快就陷入銷售困境。債務壓力隨之而來，

2019年其營收為426.81億元，總負債卻達到706.64億元，在手現金僅31.84億元。

同樣，受困於高端產品去化難題，泰禾的銷售額在近幾年走起了下坡路。此後，泰禾陷入危機，其最新公布的數據顯示，截至9月30日，到期未歸還借款和利息高達487.1億元。

短期壓力猶存

今年8月，房企座談會明確重點房企融資需遵循「三道紅線」規則，以提高房企風險意識，管控其融資行為。這項措施在分析師們看來是房地產行業長期穩定發展的基石，但這項措施也將使部分房企面臨更高的債務違約風險。

尤其是眼下 樓市 壓力猶存，房企的日子仍不好過。今年以來，全國多地為樓市調控「打補丁」，從打擊捂盤惜售、擴大限購區域、增加 購房 門檻、提高首付比例等諸多方面下手，抑制和預防樓市過熱的現象。

克而瑞數據顯示，受疫情影響，自4月百強房企銷售轉正後，經歷了8月的銷售高潮，9月「三道紅線」資管新規試行，受此影響，10月房地產市場進一步降溫。

10月，TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，單月業績環比下降3.9%，同比仍增長25.2%；全口徑銷售金額環比下降3.6%至擾洞12847.3 億元。由於去化已成第一要務，房企把握「雙節」銷售窗口期，積極推貨去化，但龍頭房企與其他房企之間的效果分化加劇，4家龍頭房企銷售環比增長3.2%，其他百強銷售業績環比下降6.1%。

「從整體來看，9、10兩月市場的實際去化率水平不盡如人意，四季度房企去化仍然壓力較大，預計年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。」易居集團CEO丁祖昱這樣分析到。

不僅如此，房地產金融環境絲毫未有放鬆的跡象。房企融資方面，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。為了緩解債務壓力，不少房企開始採取出售項目或股權的方式來回籠資金。

不過，董浩指出，融資監管新常態下，部分存在隱患的房企主動風險暴露有利於行業長期健康穩定發展。「部分高負債房企現金流承壓，需主動採取降杠桿措施，優化財務指標以保證企業安全。新的融資監管規則將引導行業降低杠桿，促進行業長期健康穩定發展。」

『叄』 開發商三條紅線指的是什麼

開發商三條紅線指的是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，凈負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1倍。根據「三道紅線」的觸線情況，將分為紅、橙、黃、綠四擋，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
一、三條紅線計算公式
1、紅線一指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)。
2、紅線二指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/合並權益。
3、紅線三指標：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務皮圓。
二、房地產三道紅線的目標是什麼
1、防範房企融資危機，控制金融系統風險。
最近兩年已經有一大批房企爆出資金危機，其中不乏千億房企的身影，個別企業已經出現了債務違約的情況。從管理層的視角看，由於房地產行業的金融屬性近年已經被空前強化，所以大房企在經營上的問題已經影響到了金融系統安全和穩定。如果倒下一家大房企，可能影響一批銀行，造成一堆壞賬，甚至引發多米諾骨牌效應。風險之前其實就已經出現過，而現在似乎要把防範機制進行前置。避免出了問題再處理，爭取通過控制負債率降低風險發生的可能性。
2、降低房地產業規模，騰出資源發展其他領域。
房地產行業在我國已經發展到了空前的規模，年銷售額近16萬億元，去年佔全國GDP總額100萬億的16%。一則這么龐大的市場已經接近頂部，需要提前規劃其他替代增長點，這就需要對資源進行引導，減少房地產行業對社會總體資源的佔用。二則這么大規模的市場，每年大量的盈餘怎麼分流也是重點。全部資金重新都迴流房地產市場，勢必造成地價、房價、收益的不斷相互推高效應。這種相互推動到達一定程度就會造成「惡性循環」。目前已經有點苗頭，所以現在出手已經不算未雨綢繆了。
3、間接控地價。
過去的各地方人為設定土地拍賣價格上限政策，這對控地價其實是毫無意義的。表面的「封頂價」既不能有效降低土地成本，也不能降溫土地市場，更不能抑制房企拿地的沖動。而單純的收緊資金進入房地產領域的政策，其效果也在減弱，因為原有的監管方式正被房企以各種「擦邊球」逐漸突破。而「高杠桿」發展模式目前仍被不少房企所採用。對房企而言，高杠桿發展一則可以實現跨越式發展;二則負債規模足夠大，反而足夠安全(債主不敢討債過緊)。面對不斷加杠桿的沖動，最高管理層這幾年一直在嘗試不同的應對方法。
4、把房地產行業往製造業、服務業方向改造，降低其金融屬性。
話說房地產業其實就是金融業，最終大房企都在玩資本游戲，產品和服務都只是外衣，並非核心競爭力的構成。不但肆握旦對房地產行業而言是這樣，對於當下中國的每個家庭而言也是這樣。據統計，目前我國家庭財富7成以上集中在不動產上。賺錢就是為了買房投資，已經成為大多數高凈值家庭最重要的沉澱財富的方式，甚至是整個家庭生活運作的基本推力。而對房地產融資的強力監管，目的是降低其過大的金融屬性，目的是把房地產企業往製造業和服務業方向進行改造。
三、買房之前要了解什麼
1、地理位置：地理位置直接關繫到出行的便利程度、周邊配套的完善程度，以及樓盤日後的發展潛力、利潤等。買房如果忽視了地理位置，就有可能面臨交通不方便、配套不完善等情況，影響日後的居住。
2、配套設施：菜市場、醫療、學校、商業、餐飲等各種休閑娛樂設施的配套是否齊全，直接影響到生活的便利程度。比如，周六日去菜市場買菜或者去吃碗面條，都要坐很久的車，就非常不方便了。
3、戶型：有些戶型浪費的面積過多，使得空間不能合理的利用;有些戶型動靜分區不合理，互相打擾，私密性得不到保障;有些戶型存在暗間或者朝向不好，導致採光通風條件差。戶型好壞，直接影響居住舒適度的高低。
4、採光：很多人覺得採光不好，可以通過裝飾、電燈照明等方式解決。但其實，房子的採光不好，就容易陰暗、潮濕，比較容易滋生細菌，不利於人的身體健康。況且，自然採光和電燈照明，給人的感覺肯定是不一樣的。
5、物業服務：很多人買房的時候，不重視物業。但其實，買房一陣子，物業一輩子。好的物業就是我們的貼心管家，能夠讓我們的生活舒心、安心不少。
法律依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第二十五條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十六條裂擾 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。

『肆』 個人房貸收緊「三道紅線」疊加，確有大行壓縮涉房貸款

房企的融資環境日趨收緊。

9月28日，有消息稱，數家大行收到通知，監管機構近期要閉滑求大型商業銀行壓降、控制個人住房轎飢臘按揭貸款等 房地產 貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。

證券時報記者對此向多位大行人士求證，有大行分行人士稱，並未收到相關發文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。亦有華北地區的大行人士稱，該行近期壓縮了房地產開發貸款的投放規模，但個人按揭貸款政策並未調整，此輪房地產金融政策的收緊主要針對房企，對個人申請房貸影響不大。

多家研究機構的數據顯示，在融資新規影響下，三季度房企發債規模刷新歷史記錄。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金。

業內人士認為，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。預計四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房企融資高度承壓。「中秋十一」雙節假期，房企或多採用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

房企開發貸投放規模收緊 個人按揭影響不大

隨著近日監管部門出台房企融資新規，設置「三道紅線」控制房企有息債務的增長，這一新政開始逐步在銀行機構中得到落實。

東部地區一大行高管對證券時報記者表示，銀行總行通常會按月確定各地方分支行的新增涉房貸款規模。雖然目前沒有收到總行或者監管部門明確的控制新增涉房貸款的通知，但從近期總行分配給的新增房貸規模看確實有所壓縮。

華北地區一大行人士則對記者表示，該行近期壓縮了房地產開發貸款的投放規模，但個人按揭貸款政策並未調整，此輪房地產金融政策的收緊主要針對房企，對個人申請房貸影響不大。

「一般情況下，如果壓縮房地產開發貸款，銀行與房企合作 新 樓盤 的個人按揭貸款或會受影響；但如果是 二手房 申請個人按揭貸款，則影響不大。總體看，目前我們的個人按揭貸款規模仍很充足，利率水平、放貸時長等並未出現明顯調整。」上述華北地區大行人士對證券時報記者說。

不過，不同地區、不同銀行的情況會略有差異。據21世紀經濟報道，由於部分銀行信貸額度緊張，在 樓市 銷售有所狂暴的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。

另有大行人士對記者表示，該行年初通常會對各省分支行制定綜合經營計劃，其中包含個人按揭貸款的投放規模目標，由於今年個別城市樓市回暖，某地區分支行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

針對監管端收緊銀行涉房貸款規模，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形肢正成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於 購房 者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。 而對於媒體報道的多家銀行表示新增涉房貸款佔比將降至30％以下，他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

許小樂也同時指出，在具體政策執行時不同城市銀行體系貸款政策將呈現差異化，主流銀行貸款額度將向城市基本面較好、市場較穩健的核心一二線城市傾斜，但對於短期市場熱度較高引發調控加碼如銀川、常州、沈陽等城市，購房貸款額度將有所收緊。

實際上，今年以來，監管部門持續嚴格落實房地產金融政策。銀保監會近日表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

三季度房企發債規模超預期 四季度融資規模或下降

受融資新規影響，近期房企債券融資超預期發行。

貝殼研究院數據顯示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從三季度結構來看，8-9月連續兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。

而從9月中上旬的融資數據看，全國房企境內外融資全面井噴。中原地產研究中心的數據顯示，9月中上旬，全國房企境內債券發行超過605億，同比上漲了44%，同時，美元融資也超過60億美元。

中原地產首席分析師張大偉認為，市場傳聞房企融資收緊，所以大量房企在井噴融資，過去幾個月海外資本市場的動盪，基本封死了內地房企海外融資的可能性，對於部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數融資也面臨高價的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內房地產市場的平穩，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發布。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，近期加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

潘浩也指出，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速將會有所下滑。從融資成本來看，與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內、境外外票面利率明顯上漲，在融資環境趨緊與房企融資需求居高的環境下，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。

「8月住建部與央行約談重點房企後，再次向房企釋放「降負債」信號，並下發《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》涉及資產負債率等8項指標，其中涵蓋之前網傳「三條紅線」指標項。預計四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房企融資高度承壓。」潘浩說。

對於融資收緊的影響，標普全球預計，受惠於銷售市場的穩定化，多數受評開發商應有能力應對政策收緊。預計銀行間市場的再融資額度減少（減至開發商即將到期債券存量的70%-90%）對受評開發商的影響較小。但如果上交所的公司債券發行額度也嚴格削減，則政策收緊對開發商的沖擊會更大。

潘浩表示，四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力，房企為沖擊年度目標，搶占「中秋十一」雙節假期市場，或多採用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

『伍』 樓市近600次調控 政策底顯現 「穩定」成2022年主基調

2021年已經進入歲尾。對於房地產市場而言，「房企變局」「密集調控」「政策底顯現」等是這一年的關鍵詞。

這一年，房企「三條紅線」和「集中供地」等政策在2021年年初正式實行，房地產行業也迎來了重大的變化——過去行業的高杠桿、高周轉、高回報的模式已經不在。

這一年，伴隨著全國調控政策的密集出台，房地產行業銷售也呈現「前高後低」的態勢。據中原地產研究中心統計，11月全國房地產調控政策次數繼續高位，單歲冊碧月高達56次房地產調控，年內累計房地產調控次數高達586次。

展望未來，多位業內人士在接受證券時報記者采訪時表示，「穩定」是明年樓市的主基調，年末各種調控政策的指向就是穩定樓市，這也代表了政策見底。另一方面，政策有望將圍繞「三穩」任務，因城施策、供需兩端發力；同時，適度加快長租房市場發展，推進保障房建設。

政策底顯現

2021年年初，涉及房企融資、拿地的政策接連出乎舉台，其中包括備受市場關注的「三條紅線」監管新政。

實際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行等就明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則將在當年9月1日進行試點，也就是業內稱之為的房企融資「三道紅線」政策，該政策從今年初開始正式實行。

三條紅線政策實施以來，房企普遍加速了降低有息負債的進程，尤其是龍頭房企。

據海通證券統計，2021年上半年，部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底，除綠地控股、首開股份、華發股份、金融街、光明地產、魯商臵業以外，其統計的部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預收賬款的資產負債率小於70%；凈負債率小於100%；現金短債比大於1）全部達標。

進入2月，一份自然資源部發布的住宅用地分類調控文件流出，文件要求重點城市住宅用地實現「兩集中」：集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動。其中，重點城市包括4個一線城市，18個二線城市。

集中供地政策改變了房企的拿地節奏，也被業內視為2021年房地產最大市場變化之一。

「2021年，土地市場在上半年高位運行後，下半年整體土地市場開始出現了明顯的下調跡象，隨著房地產市場成交降溫，房企資金鏈壓力越來越大，拿地房企積極性越來越低。」中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示，集中供地改變了房企原有的開發節奏。隨著房地產市場的變化而冷熱不均，2022年集中供地政策有望繼續調整。

中原地產研究中心數據也顯示，截止11月，2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4.05萬億，同比2020年同期出現了下調，下調幅度姿冊為7.4%，從土地市場數據看，熱度持續降低已經成為了趨勢，特別是2021年下半年來，土地市場持續低迷。

此後，各類限價、限售、限購等政策密集出台，地產行業調控加碼信號不斷被釋放。根據中原地產研究中心統計，2021年1~8月累計房地產調控次數超過400次，刷新了歷史紀錄。

值得注意的是，9月以來，房地產政策開始逐漸轉暖成為業內共識。

9月底，央行在第三季度例會上提出要維護房地產市場的健康發展，10月，哈爾濱等部分城市出台了相關政策，穩定房地產市場。12月，高層會議提出要「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」，並首次提出要促進房地產業的「良性循環」。

在張大偉看來，樓市防止下調過快有望成為未來的政策趨勢，「穩定」是明年樓市最確定的關鍵詞。「近兩年來，樓市調控越發嚴格。一邊是對熱點城市的新房、二手房的限價令，另一邊是全國多個城市新房的限跌令，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會波及金融系統。年末各種調控開始穩定樓市，全國超過20個城市開購房補貼，都代表了政策的見底。」

光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示，房地產調控穩字當頭，各地因城施策，落實「三穩」任務。「不能讓房價非理性上漲，房企無序加杠桿，同時，也不能讓房地產過冷，房地產市場過熱與過冷都是有害的。」展望未來，政策仍將圍繞「三穩」任務，因城施策、供需兩端發力，根據區域具體房地產市場供需情況，對調控政策一定預調微調；同時，適度加快長租房市場發展，推進保障房建設。

「預計在『房住不炒』的大基調下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大，地方將響應中央要求因城施策，對地產相關鏈條不順暢的問題採取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調預期。」中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴記者。

風險事件有望減少

在今年房企融資環境持續趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現債務違約現象或苗頭。

2021年7月，藍光發展發布部分債務未能如期償還的公告；8月，陽光100也表示未能支付到期的可轉換債券。9月，恆大集團理財停止兌付的消息傳出，這一事件引發了恆大自身的流動性危機，也在一定程度上預示了後續其他房企可能出現債務風險。

10月以來，包括花樣年、當代置業、新力控股等出現美元債務兌付困難的情況，這也導致地產美元債大幅下跌。

中原地產研究中心統計，進入10月以來，已先後有綠地控股、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多隻地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。其中，2021年到期的債券受到的沖擊最大，其次是2022年到期債券，2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

「背後核心原因還是房地產調控，特別是三條紅線抑制了房企融資渠道，而銷售收緊又導致企業回款困難，開發貸、按揭貸款雙收緊，使得房企還債能力銳減。」張大偉告訴記者。

值得注意的是，不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救，房企風險事件有望減少成為業內共識。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示，隨著行業對流動性風險的重視，部分處在危險邊緣的房企開始積極採取措施，通過變賣資產、股東借款、增發配股等方式補充資金，對緩解短期債務壓力起到了積極作用。「當前融資相關政策基本見底，保障正常融資、政策糾偏成為監管的主要方向，房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看，未來房企的風險事件會逐步減少。」

房企積極謀變

值得注意的是，今年的房地產市場銷售情況呈現出「前高後低」的走勢也被業內高度關注。

據國家統計局12月15日最新發布的數據顯示，2021年1~11月，商品房銷售面積為15.8億平方米，同比增長4.8%，比2019年1~11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%；銷售額方面：2021年1~11月，商品房銷售額為16.2萬億元，同比增長8.5%，比2019年1~11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。

不過，就單月來看，房地產市場銷售情況已經連續多個月處於下降態勢。

中指研究院的數據顯示，11月，市場仍處於調整階段，疊加去年同期高基數影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，連續4個月保持兩位數下降，但受信貸環境邊際改善等因素影響，降幅較上月分別收窄7.7和6.3個百分點。

「受前期調控發力和銀行按揭額度緊張等因素影響，下半年房地產市場調整壓力增加，市場整體降溫，個別房企出現違約事件，購房者觀望情緒上升，進一步拖累市場活躍度下降，房企銷售面積和銷售額均出現下滑。」

在陳文靜看來，上半年房企加大營銷力度，銷售面積達歷史同期最高水平，整體表現超預期。三季度市場明顯降溫，商品房銷售面積同比轉降。

從短期市場趨勢看，房企銷售下滑，短期償債壓力加大成為共識，在此背景下，不少房企們選擇開源節流。

以萬科為例，11月17日，萬科在內部倡議，提出要轉變黃金時代的慣性思維方式，將經營理念貫穿始終，對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

張大偉認為，除了開源節流，保持流動性，安心賺小錢，房地產商更要轉變思路，著眼於打磨產品品質。「接下來是房企大洗牌的時刻，誰的品質更好，就更能吸引用戶，在收縮的房地產市場中分一杯羹。認清形勢，加速轉變，才能有機會熬過行業冬天，贏得下半場競爭的門票。」

另一方面，房企的轉型也在今年常被提及，不過業內提示要謀定而後動。劉水認為，房地產行業整體的利潤率持續下行，在這樣的背景下，房企切忌盲目，畢竟跨領域是有門檻和資金投入的，不能為了轉型而轉型，所以企業應根據自身實際情況和發展需要謹慎調整發展戰略。

『陸』 2021地產三條紅線名單完整版是什麼

如圖：

「三道紅線」政策實施一周年來，地產行業底層邏輯發生根本變化。自2020年下半年開始，房企融資環境持續收緊，「紅線」與「補丁」越來越密集，房地產金融監管力度不斷加強。

例如房企的「三道紅線」、銀行房地產貸款的「兩道紅線」、房企商票監管、供應鏈ABS發行限制，以及近期《關於推動公司信用類債券市場改革開放高質量發展的指導意見》對高杠桿企業過度發債的限制，針對房企融資的補丁越來越多。

調整期間，「降負債去杠桿」成為多數大型房企的第一要務。央行金融市場司司長鄒瀾7月22日表示，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。

然而，一部分中小房企債務違約風險也在持續上升。上半年，多家房企出現實質性違約，評級遭到下調，高負債帶來的風險逐漸暴露，高杠桿率的企業很難繼續藉助再融資維持資金流動性。商票、ABS逐漸被納入監管范圍，藉助無息負債補充資金的能力也面臨控制。

可以預見下半年房地產行業融資環境只會繼續加壓降溫，房企只有加強自身「造血」能力才能保持平穩發展，加速回款、分拆上市補充凈資產都是較為安全有效的措施。

『柒』 房地產三條紅線指的是什麼

房地產三條紅線的具體內容為：

（1）剔除預收款後的資產負債率不超過百分之七十；

（2）凈負債率不超過百分之百；

（3）現金短債比不小於一。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。

三條紅線主要是為了剔除資本金因素，基建投資中包含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。

(7)三條紅線收緊房企融資下半年土地市場或降溫擴展閱讀：

房地產三條紅線的意義：

1、融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為。

2、矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

『捌』 三道紅線標准出爐 觸線房企開始積極降債

三道紅線落地，各家房企看了看自己，有的三道全中，有的全身而退，更多的是觸線一到兩條線的。隨之而來的是央行的死命令，2023年前全部降到紅線一下。有的高負債房企已經開始積極瘦身迴流了。襲兆判

   資產出售動作頻現

  近期，房企資產出售動作頻頻，主要表現為兩大特徵：一是多為「踩線」房企;二是出拍改售標的經營情況、財務表現多數欠佳或非地產主業。

  9月27日，北京產權交易所披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業管理(重慶)有限公司，擬轉讓貴陽黔茂 房地產 開發有限公司60%股權。截至2020年8月31日，貴陽黔茂房地產開發有限公司營業收入為0元，營業虧損1077.37萬元，凈虧損805.21萬元;總資產25.68億元，負債合計8.56億元，所有者權益17.11億元。

  中國金茂附屬公司福州興茂房地產有限公司，擬掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權。後者經營范圍涉及房地產開發經營、房地產信息咨詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業收入為0元，營業虧損688.54萬元，凈虧損687.7萬元;總資產為39.77億元，總負債達32.84億元，所有者權益為6.93億元。

  招商蛇口擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司(簡稱「招盛閣置業」)100%股權。招盛閣置業經營范圍為自有物業租賃、物業管理。截至2020年7月31日，招盛閣置業營業收入為1142.13萬元，營業利潤為742.5萬元，凈利潤為556.88萬元，資產總額1.56億元，負債總計1.40億元，所有者權益1651.11萬元。值得注意的是，近期招商蛇口發布了多個股權轉讓公告。

  中南建設日前公告，擬轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日，南通中南谷經審計的資產總額為954.02萬元，總負債為786.25萬元，1-6月凈虧損133.73萬元。中南建設表示，該交易完成後，公司將進一步聚焦主業。

  根據國泰君安統計，上述房企均有「踩線」情況。「三道紅線」包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍。根據「踩線」的分檔，將對房企有息債務規模進行差異化管控。

  分析人士指出，房企出售部分項目，可以盡快實現資金回籠，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱或非地產類項目，可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，聚焦地產主業。

  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，「三道紅線」對激進擴張的房企影響較大，降負債成為亟需解決的問題，短期「踩線」的房企出售資產行為或延續。

   抓回款，忙融資

  隨著「三道紅線」政策的逐步落地，房企債務的管控要求提高，現金也就成為了企業運轉的生命線。同時，多家房企在年中業績會上將「抓銷售，促回款」作為下半年的工作重點，部分房企則繼續融資，「以新換舊」調整債務結構。

  9月24日，華僑城集團有限公司公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券(第一期)品種一的發行規模為20億元，票面利率4.38%。公告披露，募資將用於償還債務和補充流動性。9月25日，金科股份80億元公司債券發行獲深交所通過。該公司債首期發行金額不超過40億元(含)，期限不超過7年，募資擬用於償債。

  但事實上，近期房企的融資規模明顯縮水。自下半年以來，監管部門多次釋放房地產金融政策收緊的信號。三季度作為過渡期，房企發債規模雖仍在高位，但分月度看，8、9月連續兩個月環比下降，且降幅逐猜雹步擴大。

  根據克而瑞研究中心統計，2020年三季度95家典型房企的融資額為3475.48億元，同比下降6.2%，環比下降16.1%，相對於2020前兩個季度超過4000億元的季度表現來看，三季度融資額處於年內融資低位。克而瑞研究中心分析認為，一方面，主要由於前兩個季度因債券到期，以及貨幣政策寬松原因房企融資量較大;另一方面，由於前期土地過熱等原因，後期調控跟進，加上房企座談會重點提及降杠桿，在面對未來具體調控措施不明朗方向趨緊的情況下，房企收緊融資。

  克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出，降杠桿將成為房企未來發展的主旋律。在此背景下，四季度融資環境將進一步收緊，一些融資方式可能會受到嚴格監管。貝殼研究院認為，四季度融資規模大概率保持環比下降，在融資環境趨緊與融資需求居高的背景下，房企融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或保持上行態勢。

  與融資相比，銷售回款則是房企現金流轉的基本保障，也是企業抵禦高負債，防範風險的基石。整體來看，房企近年對銷售回款的重視程度提高，收效也十分明顯。

  根據CRIC監測，與2017年行業銷售回款率的中位數水平僅在80%左右相比，今年上半年這一數值已經高達89%。同樣，2017年房企銷售回款率的算術平均值僅有77%，而今年這一數值已經達到了86%。上半年，一些典型房企例如金科、旭輝、綠城等銷售回款率已提升至95%，明顯高於行業平均水平。恆大、奧園等房企營銷回款率相比19年均大幅提升10多個百分點，增幅十分明顯。

   「金九銀十」，最後的搶收機會

  在抓回款，忙融資的同時，通過多種手段有效提升銷售才是重中之重。

  實際上，自9月份以來，為沖擊年度銷售目標，一些房企紛紛加大了推盤、營銷力度，以對沖融資端壓力。中原地產研究中心統計數據顯示，9月1日至9月20日，全國30大中城市商品房合計成交1215萬平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。

  今年以來頻頻大舉促銷的恆大，在9月推出全國 樓盤 7折促銷，並提出「金九銀十」兩個月單月銷售額沖刺1000億元，「金九銀十」期間推盤40多個項目。

  再如萬科上海公司，也推出了名為「十全九美購房節」的營銷活動，在9月9日到10月10日期間，花9.9元購買兌換券，即可在上海萬科中興路一號、西郊都會、萊茵半島、翡翠鉑樾等指定樓盤購房立減9999元。

  同為頭部房企，碧桂園近期則把營銷重心放在了線上渠道。據悉，線上購房將成為碧桂園今年「金九銀十」的重要陣地。自9月20日起，在碧桂園鳳凰雲平台上，針對2.8萬套房源推出「9.9元抵購房優惠」。另據碧桂園某區域工作人員透露，其所在區域今年「金九銀十」的營銷活動也主要放在線上平台「天貓好房」。

  另據機構監測，8月28日-9月25日，華南地區重點城市廣州和深圳累計開盤23個，純新盤12個，推出房源10088套，環比增長61.1%，其中剛需項目佔比60.9%，仍為市場主流。而即將到來的十一長假行情同樣值得期待。據統計，9月底至10月初，上海共計8區14盤拿證待開。其中，一些新盤在9月下旬火速拿證，並集中在9月27日至28日2天內開盤。整個9月份拿證總量達34盤，成為2020年前9月拿證數量最高的月份。

  對於房地產企業，今年的「金九銀十」顯得格外重要。

  某房企相關負責人表示，盡管現在房企越來越淡化「金九銀十」概念，一般根據具體情況來安排銷售節奏，但今年疫情影響之下，結轉項目在下半年完成，因此一些房企會選擇在「金九銀十」沖刺一把，以完成全年任務。

  一名行業人士表示，房企到8月底完成六成的年度計劃屬於正常情況，一般情況下，「金九銀十」期間可以完成20%的銷售任務。

  由此看來，如果以「金九銀十」為序幕，那麼接下來的近100天將是房企今年最後的搶收機會。

『玖』 2022年房地產三條紅線指的是什麼

2022年房地產三條紅線指的是什麼

三條「紅線」是調控調控對房地產企業融資更為明確的指標。1、扣除預提款項時，其資產負債率不得超過70%。2、凈負債率不得超過100%。3、現金負債比率不能低於1倍。
按照「三道紅線」的接觸面猜御，分為紅、橙、黃、綠四種情況，紅色檔說明三條紅線觸及的是無利息債務。橙色檔說明遇到兩個行業的年增長速度都不能超過5%。黃色檔說明一觸即止，年的債務增長率不能超過10%。綠色檔說明三條都沒遇到，每年的債務增長率都不會超過15%。

為什麼要設置房地產三條紅線

1.防範房地產融資所引發的財務風險：目前游兆洞，房地產企業出現多起違約，房地產金融屬性逐漸增強，監管機構逐漸將風險提到日程。所以，神枯政府應該從融資、債務等方面對房地產市場的金融風險進行有效的控制。
2.對房地產價格進行間接有效的調控：調控房價一直是政府重點關注的問題，目前出台了限購、限購等政策，這本身就是一種調控，而從開發商自身來「降杠桿」則是最基本的。房地產融資新規定的一個重要內容就是要從自身著手，強化周轉能力，控製成本，銷售，回籠資金，以穩定房價。
3.推進房地產業的轉型：傳統的買地、蓋樓再賣的方式，對地產公司的貢獻不斷下降，如果開發商能獲得更多的長期、穩定的資金，就會減少對「高杠桿」的依賴性，減少房地產融資的風險。
以上便是對2022年房地產三條紅線指的是什麼這個問題以及相關問題的回答，希望這些回答能對您有所幫助、能為您提供一點想法。

『拾』 「三條紅線」收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

今年以來的新冠肺炎疫情影響並沒有阻擋房企拿地熱情。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

不過，近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則，加上此前的「三條紅線」傳聞，融資收緊信號明顯。業內人士認為，融資收緊已成為房企「懸頂之劍」，同時中央多次強調「房住不炒」，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控，預計短期土地市場熱度會有所下降。

多數房企拿地不輸去年

1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數房企拿地不輸去年。

中指研究院的數據顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高於2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲了5%，創歷史新高。

從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恆大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恆大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中於銷售20強房企，強者恆強的格局未變。

對於今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創證券認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長；從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高於去年同期水平，表明疫情並沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放鬆而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

多家房企擬控制拿地

土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

「7.24」國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。「8.20」住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前「三條紅線」傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。所謂「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企「踩線」情況不同，會按照「紅、橙、黃、綠」四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實，但是被業內理解為與「8.20」重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

在近期的房企中期業績會上，「三條紅線」成為備受關注的焦點話題，而「降負債」成為接下來多家房企必須應對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規模。

年初就已經提出「高增長、控規模、降負債」戰略目標的恆大，在2020中期業績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規模，實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創，在2020年中期業績發布會上再次強調，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上，融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內，由於降負債的要求，總體拿地策略仍不會發生變化。

下半年土地市場或降溫

上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看，已經出現了降溫的跡象。

「房企拿地擴張很大程度上依賴於融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到『穩地價』的作用。」易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，8月份已經出現短期拐點，隨著調控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。

對於融資新規的影響，華創證券指出，「三條紅線」規定是從供給端的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫。