嚴控地產融資

❶ 一些房企獲得授信貸款融資,消費端疲軟,貸款融資能給一些房企續命多久,…

隨著「房住不炒」政策的貫徹落實，房地產行業的監管和調控持續保持高壓。近期，樓市調控政策持續收緊，不少房企感受到了較大的壓力，而整個土地市場及房地產市場的成交也出現了放緩跡象。
調控政策創紀錄
中原地產研究中心的統計慎野數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累計次數刷新了房地產調控紀錄。而僅僅8月份的房地產調控政策就多達60次。
中原地產首席分析師張大偉表示，今年8月，房地產調控密集，相比之前政策，最大的特點是增加了各種房地產金融政策收緊，包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。同時還疊加地方整頓房地產市場亂象。
今年以來，從中央到銀保監會，密集加強對房寬閉喊地產金融的風險把控。特別是7月份來，連續5次針對房地產信託及美元債，均單獨針對房地產發布政策。8月初再次明確針對32城檢查，約束房地產貸款額度。
近日，銀保監會公布的對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報顯示，一些地方中小銀行違規為「四證」不齊房地產項目提供融資，有的機構向未取得房地產開發資質的置業公司發放貸款，用於支付拆遷補償款；此外，還有違規向資本金不足的房地產項目發放貸款。有的機構發放的房地產開發貸款項目資本金比例嚴重不足。
嚴控房地產貸款
近年來，銀行信貸資金「脫實向虛」，實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出於資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實態滾體經濟背景下，湧入房地產的資金正持續被嚴控。

❷ 城投融資受限「非標轉標」業務興起

本報記者 石健 北京報道

近日，《中國經營報》記者在采訪中發現，山東、江蘇、四川等地開始出現「某信託-城投債項目」的產品。一位城投公司融資部負責人告訴記者，這類新興產品並非以往的政信類信託產品，即信託以非標的形式將募集資金投向城投平台，而是信託資金投向城投債，繼而實現「非標轉標」。

東方金誠金融業務部助理總經理王佳麗在接受記者采訪時說，「從近期數據來看，信託資金仍主要投向工商企業、證券市場、基礎產業和房地產等行業。受『兩壓一降』的影響，證券投資類信託成為2020年以來唯一保持佔比持續增長的信託類型，反映了信託投資向標品化轉型的趨勢。尤其在城投平台仍然剛兌的趨勢下，存在一定的市場機遇。」

向標品化轉型

根據記者所拿到的山東某地的城投債信託產品信息，該城投債發行主體的信用評級為AA。作為擔保方的母公司主體信用評級為AA+，募資用途為該城投平台在上交所發行的2021年公司債。值得一提的是，該公司債的票面利率為6.5%，而市場上大部分的公司債票面利率為2.6%至3.8%。

對於該產品公司債較高的票面利率，有業內人士告訴記者，「從票面利率來看，還是反映出該城投平台融資難。事實上，從市場來看，信託資金還是希望募集給AA+的城投平台所發行的城投債，信用評級可以篩選一定的評選。如果像上述這種AA城投平台，則需要AA+擔保來減少風險。」

此外，該業內人士還認為，信託資金流向公司債要好於私募債。「因為信用分化使得弱區域城投債凈融資多處於萎縮狀態，雖然近期西部某城投平台私募債從存在兌付隱患到已經兌付，但是市場並沒有因此得到很大的提振。存量債務不會憑空消失，加之借新還舊不暢，市場仍然會存在一定的偏向情緒。」

值得注意的是，信託資金流向證券領域已經在數據上有所顯現。根據信託業協會公布的2021年三季度末信託公司主要業務數據來看，信託資金仍主要投向工商企業、證券市場、基礎產業和房地產等行業。對此，王佳麗分析認為，「從同比變化看，產品呈現三個特徵，一是受近年來『兩壓一降』政策影響，投向金融機構的信託資金佔比顯著下降，信託行業去通道、去嵌套的轉型取得了一定成效；二是證券投資類信託成為2020年以來唯一保持佔比持續增長的信託類型，反映了信託投資向標品化轉型的趨勢；三是從信託資金的運用方式看，截至2021年三季度末，以非標投資為主的信託貸款佔比已不足30%，與上年同期相比下降了超過8個百分點，而以標品投資為主的交易性金融資產投資佔比接近21%，同比上升超過8個百分點。」

對於上述資金的升降，一位城投平台融資部負責人認為，「城投債目前為止仍然保持剛兌，而政信類產品違約逾期已經屢見不鮮。在推介相關產品時，剛兌是主要優勢之一，安全性遠高於非標類產品。此外，債券是在公開市場發行的金融產品，城投不兌付的成本極大」。

一方面，非標政信類產品發行量下降，與監管部門要求信託公司壓降融資類信託有關；另一方面，信託資金通過標准化產品繼續流向債券市場。一種「非標轉標」的趨勢開始在市場上出現。

「證券投資信託中債券投資相較於其他投資標的的佔比最高，規模最大，主要原因在於債券市場的容量巨大，且具有固收屬性，更能夠滿足信託投資者對於穩定收益的需求。」王佳麗預測，「隨著城投融資受限，房地產融資風險增加，預計未來信託資金投向債券市場的規模還將進一步上升。」

君牛財富分析師認為，「信託『非標轉標』與幾大類資產無法割裂，圍繞土地的平台、地產，委貸為核心的類信貸業務。從監管而言，監管的基調也是漸進式整改，警惕監管引發的風險。因而把以往的操作模式梳理和增加信息披露，也不失為一種創新。這個『非標轉標』既打通資本市場，也能夠促進信託承擔起真正的委託、融通等聚焦財富管理、 社會 服務的職責。」

此外，有業內人士告訴記者，「除了北京、上海、廣東、江蘇、浙江、福建等省份外，在城投債和城投非標都面臨大幅壓縮的監管背景下，15號文（《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務防範化解工作的指導意見》）實際上進一步抬高了城投平台的融資准入條件，而城投債和銀行融資的規模新增有限的情況下，城投平台對非標融資反而會出現更大的依賴，尤其是資質較弱或發債難以為繼的城投平台。在這種看似矛盾的環境下，『非標轉標』將是城投平台短期融資的一種過渡方式。同時，城投發債首先要看當地的一般公共預算是否達到了50億元，如果當地經濟狀況較差，城投平台的主體信用評級又不理想，那麼，在當地就很難公開發行債券，而眼下信託將資金投向城投債，則從側面反映出該地區的經濟狀況較好，且城投平台具備發債的實力。在一定程度上可以規避一些弱資質地區。公開發行的債券屬於標准化資產，發行的債券可以在銀行間交易市場和證券交易所公開流通買賣，也提高了資產的流動性和安全性。」

置換存量非標

2022年以來，低評級城投債的發行受到了更嚴格的控制，城投債的發行主體准入條件、規模佔比、借新還舊等也有了更多的限制。近日，江蘇省南通市財政局在官網發布了《南通市財政局2022年工作計劃》，要求「進一步壓降融資成本，對融資成本6％以上的隱性債務全面清理、分類處置，爭取2022年末全市隱性債務平均綜合利率下降到5％以內。督促各地將經營性債務融資成本，一並納入監管范圍。嚴控新增非標融資和高成本融資，確保全市債務綜合成本持續下降」。

據統計，2020年以來，非標信用風險事件涉及的城投企業31家，分布在貴州、湖南、河南、四川等地。其中，貴州20家，佔64.52％，河南3家，湖南、吉林和遼寧各2家，甘肅和四川各1家。從行政級別看，2家為省級城投企業，4家為地市級城投企業，其餘均為區縣級或園區城投企業。聯合資信有關研報認為，非標信用風險的持續暴露及地方國企信用債違約事件的發生，導致區域再融資環境惡化。此外，「資管新規」過渡期延長一年，再融資環境惡化的地區非標信用風險將持續暴露。企業層面，債務負擔重且短期集中償付壓力大、直融及非標融資佔比高、對外擔保規模大、有不良徵信記錄、再融資壓力大的城投企業流動性風險值得關注。

從各地的政策來看，非標業務壓降已成趨勢。在王佳麗看來，除了可以投資城投債作為標准化產品外，與城投平台開展的以往存量非標業務也可以通過「非標轉標」的形式去除非標存量。「目前，存量的非標信託貸款通過正規流程發行ABS實現『非標轉標』，這也符合監管壓縮信託非標規模的導向的。目前。交易所和交易商協會發行的資產證券化產品主要有兩種類型，一是信託公司作為原始權益人和資產服務機構，向資產支持計劃（SPV）轉讓基礎資產（信託受益權），資產支持計劃募集資金最終用於信託貸款還款資金；二是信託公司將信託貸款債權轉讓保理公司，由保理公司作為原始權益人發起資產支持計劃，通過保理公司進入交易商協會ABN市場。需要注意的是，上述兩種方式都需要信託貸款借款人開立資金監管賬戶，由資金監管行監督貸款資金償還情況。

王佳麗認為，「根據近年來市場發行規模情況來看，以信託公司作為原始權益人，基礎資產為企業債權或者信託受益權的企業ABS項目發行數量和參與發行的信託公司數量都呈現上升趨勢。但信託公司通過ABS方式實現『非標轉標』需要滿足監管機構對於底層資產池的評級、分散度，原始權益人風險自留等要求，基礎資產還需有持續穩定現金流，因此現實發行中還是存在一定操作難度，預計發行規模增速有所放緩。」

采訪中，有分析人士認為，雖然目前信託資金流向債券領域的比例在上升，但從過往的投資來看，信託資金並非擅長在證券市場開展業務、發行產品。對此，王佳麗建議，「如果想在城投債產品有所為，從短期來看，部分信託公司可以先期通過開發TOF等組合投資產品逐步培養投研能力。但從長期來看，信託公司需提高自身的主動管理能力，通過加強標品投資的內控管理體系和業務流程建設，招聘具有相關投資經驗的投資經理、交易員、研究員、信評和估值清算人員。」

❸ 「三條紅線」融資新規箭在弦上 房企「債」不動許多愁

山雨欲來風滿樓。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
在此之前，以「三條紅線」為標準的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀經濟報道從多個渠道證實了這條消息，但關於該項政策的具體執行尺度和操作細節，尚待進一步細化落地。另據媒體報道，參會房企被要求在9月底前提交最新的資產負債表。
對房地產融資政策的收緊，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各種分析與猜測層出不窮，剛從疫情中恢復的房地產業，再度陷入紛擾。
分析人士認為，若嚴格執行，未來房企的融資規模將受到限制，這不僅影響到企業的拿地和融資戰略，藉助「高杠桿」進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今，大家都在等「靴子」的正式落地。
或以試點形式推開
監管層對房地產融資管理的強化，在近期有跡可循。7月24日，「房地產工作座談會」以罕見的高規格召開，並首次提出，「要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場」。
8月13日，21世紀經濟報道獨家報道稱，對於房企債務的管理，將以「三條紅線」為標准。具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三條紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔：三項指標全部「踩線」，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
8月20日召開的座談會，再度強化了融資政策收緊的預期。盡管官方公布的信息較為有限，但對融資實施強監管的信號已經十分明確。
21世紀經濟報道從權威人士處了解到，共有12家房企參加了此次會議，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
21世紀經濟報道還了解到，前述會議的基調以座談為主，監管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，了解相關情況。但當日並未公布相關政策執行的時間表。
據了解，「降負債」是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債，來控制金融機構的風險，並維持房地產市場的穩定。但這並不意味著所有的與會房企都要降負債，前述知情人士表示，一些負債率較低的企業並無這方面的執行壓力。
8月28日早間，綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示，公司了解到的情況是相關部門與房企進行了交流，融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。
另據了解，監管層很早就醞釀對重點房地產企業實施資金監測和融資管理，此前已有過多輪徵求意見。未來這項政策有可能先在部分企業進行試點，然後逐漸推開。
高杠桿時代的終結？
「萬科是從官方發布的信息了解到，監管機構從防範房地產行業金融風險的角度出發，出台了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對此公司會認真研究，盡快去適應，按照要求進行落實。」對於融資新政，在8月28日的萬科中期業績會上，萬科總裁祝九勝表示。
在公開表態中，房企大多將這一政策稱為一種「規范」，並認為對行業的健康發展大有裨益。但若根據「三條紅線」進行實際考量，能夠獨善其身的企業並不多。
天風證券根據2019年財務數據，按照「三條紅線」的標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到「三道紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。
若對參會的12家房企進行劃分，則有4家房企位於全部踩線的「紅檔」，分別是恆大、融創、綠地、中梁；全部不踩線的「綠檔」房企，為保利、中海、華潤、華僑城4家央企；萬科、碧桂園均因資產負債率偏高而位於「黃檔」。
「如果對所有企業都按此標准執行，這一政策的影響范圍可想而知。」北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示，多年來，房地產業主要依靠舉債來實現規模擴張，高負債往往能帶來高增長。若債務規模被控制，意味著通過高杠桿來進行擴張的時代將面臨終結。
短期來看，若債務規模被控制，也將引發一系列的連鎖反應。
在近期的房企中期業績會上，不少房企提及對這一政策的看法。除了強調降負債、抓回款外，很多企業也開始注重拿地和投資，從而提高資金使用效率。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示，「我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合並或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。」
21世紀經濟報道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，並已著手研究，其面臨的主要疑問在於，不清楚具體的政策細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。
當世界經濟面臨修復，當未來依然存在不確定，或是危機、或是機遇，一份對未來經濟發展的指引正當時。
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❹ 監管再加強 房企融資生死局

對房企融資凜冬已至的感受，已經不止一次在業內發酵。
9月11日，北京銀保監局官網公示的兩張罰單，再度讓外界看到了監管層對違規信託融資的零容忍。
因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，中信信託有限責任公司和建信信託有限責任公司共計被罰120萬元，歸因於信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款。
這不是監管層首次開出的罰單。自2019年以來，陸續有金融機構因直接或變相提供前融收到罰單。
9月15日，時代周報記者從接近本次被罰的兩家信託公司的人士處了解到，之所以被罰是由於之前的違規項目，並非最近新出的項目，但該人士並未透露所涉及的房企。
9月13日，多位房地產業內人士對時代周報記者表示，接下來對地產融資端調控將延續收緊的態勢，目的是引導房企融資更加合規。
在「房住不炒」的大方向下，房地產行業迎來了拿地款融資通道被封、融資成本高漲等融資的困局。
監管漸嚴
在8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了「史無前例」一詞來形容當下的融資環境。
在他的理解里，對房企融資端切入的調控，不僅僅是影響到房企拿地，更可能會蔓延到下游的銷售端。
在此番話出現的前三個月，由銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」）率先吹響了警報。
根據5月17日發布的23號文，過往幾大「曲線」融資方式成為監管部門重新點名的對象：禁止信託公司向「四證」不全的開發商直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資等。
監管部門還在「查漏補缺」。8月，一線城市、二線在內的32個城市銀行，隨即迎來包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等在內的房地產業務專項檢查。
近日，按照58安居客房產研究院首席分析師張波的分析，5‒9月政策明顯呈現三步走態勢。
他認為，首先是從早前對「房住不炒」、以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的「定調嚴控」，再到第二部「嚴控信託」，第三步則是實質性落實，「加大整治」。
監管加強所帶來的效果正在逐漸顯現。
同策機構的最新數據顯示，8月份40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，這也是年內第二次斷崖式下跌。
另據世聯行和用益信託數據，具體到海外融資和信託融資規模上也出現銳減。
8月房地產全行業境外發債112億元，環比大降77%。同樣，投向房地產新增信託項目金額為616億元，環比降低19%，同比減少40%。
在時代周報記者9月13日的采訪中，多位地產業內人士認為，未來繼續出現的融資下降，將會擴大對房企拿地的影響。
9月16日，某規模型房企投拓部人士陳波（化名）對時代周報記者表示，離開往常游刃有餘的配資拿地，開發商需要時間適應。
「此前開發商往往通過1∶1甚至是3∶7的配資拿地，也就意味著一半的拿地資金由銀行提供。在拍地成功後，符合條件的還可以向銀行申請開發貸。建安公司在開發過程中的墊資對於開發商來說又是一筆無息貸款。房子到了預售又有現金收入。」陳波分析道。
陳波說，有些機構甚至可以幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。
這也就意味著，開發商全程可能不需要有太多的資金沉澱。
9月13日，接近信託公司的相關人士告訴時代周報記者，盡管23號文幾乎全面封堵了信託公司以債權性方式提供前融的路徑，前融業務難以為繼。但目前，還是有房企以符合「四三二」（「四證」齊全、30%自有資金投入、二級以上資質）標准項目為名義的融資，行業俗稱「套殼」。
據了解，套殼通常做法是向符合「四三二」項目提供融資，但不抵押該項目也不進行強監管，而是用新項目作為抵押物進行監管和作為還款來源。
該模式沒有明確被列入23號文中，因各地銀監監管尺度不同以及信託內部風控不同，尚有操作的空間。不過截至發稿，時代周報記者未能進一步確認具體的項目和城市。
中小型房企困局
市場寒冬之下，不少地產商不得不採取謹慎態度來面對下半場。
從8月業績會上釋放的信息看，「謹慎」是部分房企的關鍵詞。融創是當中的典型，從今年5月開始至今，公開市場的招拍掛拿地已經停止。融創方面的表述是「不急於拿地，從容客觀判斷市場」「聚焦在一二線城市有機會再拿」。
同樣中國恆大也給出了拿地的前提條件，「除非有政策的利好，投資態度謹慎」。
但是，這些於開發商而言，都是節流的手段之一，想要活下去，開源才是關鍵。
自然，如何融到錢，受到關注。
監管對房企融資的嚴控，並不意味著對融資的一刀切。
事實上，房企依舊可以通過其他渠道為融資開源。
8月30日，深交所披露的公開信息顯示，碧桂園發行的「華西‒碧桂園購房尾款2019年第一期資產支持專項計劃」已獲通過，擬發行金額為18.31億元。
此外，像佳兆業萬豪酒店物業12.6億元ABS、榮安地產4.4億元商業資產ABS項目、中駿集團擬發行80億元ABS等，正在等待監管層受理的道路上。
在REITs融資上，招商蛇口也試圖打開通道。9月2日，公司公告，計劃打包旗下五棟寫字樓資產赴港發行REITs上市。一旦發行成功，港交所將迎來第12隻REITs產品。
業內也有擔憂。「相比較而言，小型開發商的競爭力不排除會有進一步的減弱。因為資金和資源正在向頭部房企聚焦。」陳波表示。
也有公司視為是機遇。綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍就在半年度業績會上回應時代周報記者表示，融資的收緊對公司而言未必是壞事，「綠地香港從來沒通過信託方式進行融資，不存在任何一筆信託貸款和土地款的前端融資。公司在境內的融資空間非常大，因為有很多工具還沒有用」 。
分化加劇
不過，地產企業融資成本也在出現巨大分化。
融資成本的高低、融資額度的大小，正在對房企的融資能力提出新的考驗。對多數民營房企來說，當下的情況並不樂觀。
根據2019年上半年的財報，民營房企的融資成本普遍在6%‒9%。頭部房企碧桂園（02007.HK）、萬科集團（000002.SZ；02202.HK）、中國恆大（03333.HK）、融創中國的平均融資成本已經在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集團和富力地產則分別達到9.3%和6.48%。
央企背景的房企，融資成本則較低。以中海地產和華潤置地為例，今年上半年的平均融資成本僅在4.28%和4.45%，較去年年末下降了0.02%。
央企房企在發債上的優勢也較為明顯。以中國恆大和招商蛇口為例，前者今年來的多筆債權，利率達到9%‒11%之間，而後者在今年3月發行的一筆150億元可交換債券，票面利率0.1%。同時截至8月以來，40家房企9筆利率4%以下的企債權融資中，招商蛇口占據4筆。
但不管各家在融資成本上呈現怎樣的差異，地產企業需要進一步通過自身的運營來提高管理水平已經是不爭的事實。
公開信息顯示，多家房企已經將回款率視為重要的考核指標。道理不難理解，加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。
「今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。」碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。
而萬科在考核回款時已經不設定具體數字，取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態，每個季度調整一次，為的就是促進銷售和回款。「每天都是賣樓的好日子。」萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。
頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，「以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發展策略」。
「於房企而言，我認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大；二是土地存量儲備不足同時又積極拿地的風險。」 近日，聯訊證券首席經濟學家李奇霖在國家金融與發展實驗室的《中國住房金融發展報告（2019）》發布會上提示。

❺ 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

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❻ 房地產三穩政策是什麼

1、穩地價、穩房價、穩預期。中央政府加強了房地產市場調控，尤其是增加對房地產商融資環節的監管。基於實施房地產金融審慎管理制度，除了嚴控違規資金流入房地產市場外，還對房地產融資設立了「三條紅線」。
2、從剛需購房來說，自然希望穩中有跌，畢竟房價已經高的離譜，實在又買不坦模起的難處，可是對於地方和投資投機購房者而言，更多希望的螞吵是穩中有漲。尤其是地方，穩中有跌意味著土地價格下跌，財政收讓物緩入減少，可是減稅降負和經濟下行壓力下，財政收入減少，不少地方就盯著買一塊地得一筆錢，應付開支和保民生促增長。
3、因此房地產調控三穩剛需購房者與很多地方訴求是不同的，那麼高層地產調控方向究竟是穩中有跌還是穩中有漲，向市場釋放一個什麼預期，就很重要。
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❼ 國務院首次明確專項債不得涉房涉地：釋放什麼信號

9月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出加快發行使用地方政府專項債（下稱「專項債」）。同時明確指出在加快發行使用地方專項債的同時，專項債不得涉房涉地。業內人士認為，此舉可以視為努力擺脫「土地財政」的一個體現，而且對於地方棚改的影響比較大，

或致棚改再度收緊

國務院常務會議提出加快發行使用地方政府專項債的同時，對地方專項債的用途進行規范。國務院此次指出，根據地方重大項目建設需要，按規定提前下達明年專項債部分新增額度，確保明年初即可使用見效，並擴大使用范圍，重點用於鐵路、軌道交通、城市停車場等交通基礎設施，城鄉電網、天然氣管網和儲氣設施等能源項目，農林水利，城鎮污水垃圾處理等生態環保項目，職業教育和托幼、醫療、養老等民生服務，冷鏈物流設施，水電氣熱等市政和產業園區基礎設施。

同時，國務院也明確，專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。

業內人士認為，國務院首次明確，地方政府專項債券不得用於土地儲備及房地產相關領域。這既是政府對「房住不炒」的進一步宣示，也可以視為努力擺脫「土地財政」的一個體現。

對於此前專項債的使用方向，國開證券的研究報告顯示，土儲、棚改、收費公路為專項債的三大使用方向。今年前5個月，地方政府專項債主要投向仍然在土儲和棚改兩個領域，兩者合計規模占總規模比重超過90%；軌道交通和收費公路合計佔比為5.9%。

關注房地產政策的克而瑞分析師楊科偉表示：「以前地方專項債多是用於土地儲備和棚改，今後可能就不能涉及了，這樣對於棚改的影響是比較大的，前幾年棚改進程加速，現在棚改政策也正在收緊。此外，嚴防地方專項債進入房地產也可以防止一些地方政府大量舉債，城市無序攤大餅發展的局面。」

專注於研究公共政策的上海財經大學鄭春榮教授解讀稱：「從文件本身來理解，政策還是連貫和清晰的。此次予以明確也是釋放對於保障房和棚戶區改造等項目要從嚴掌握的信號，尤其需要警惕『打擦邊球』的案例。」

而今後隨著對專項債資金使用方向的管控，其使用方向將更多地轉向民生領域。今年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳就印發《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，其中指出，鼓勵地方政府和金融機構依法合規使用專項債券和其他市場化融資方式，重點支持京津冀協同發展、長江經濟帶發展、「一帶一路」建設、粵港澳大灣區建設、長三角區域一體化發展、推進海南全面深化改革開放等重大戰略和鄉村振興戰略，以及推進棚戶區改造等保障性安居工程、易地扶貧搬遷後續扶持、自然災害防治體系建設、鐵路、收費公路、機場、水利工程、生態環保、醫療健康、水電氣熱等公用事業、城鎮基礎設施、農業農村基礎設施等領域以及其他納入「十三五」規劃符合條件的重大項目建設。

房地產融資繼續嚴控？

在克而瑞信息集團董事長丁祖昱看來，國務院明確地方政府專項債券不得用於土地儲備及房地產相關領域，反映出當下對房地產行業的資金流入把控依然嚴格。

事實上，從今年以來，不僅各地房地產調控政策從嚴，而且房地產金融管控政策更嚴，從央行到銀保監會再到發改委，密集加強對房地產金融的風險把控，信託貸款融資、海外發債融資、銀行貸款融資全面收緊。

從政策層面來看，7、8月不斷有相關約束政策出台。7月，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行了約談警示，要求其控制業務增速。7月中旬，國家發改委要求外債資金僅限於境外市場的借新還舊。8月，銀保監會繼續發文稱，將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，重點選擇房地產信貸規模較大或佔比較高的機構、房地產相關業務風險較為突出的機構、與融資規模較大的房地產企業合作較多的機構、與交易火爆樓盤合作密切的機構等開展檢查，目的是為堅持「房住不炒」，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。8月底，銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

在融資渠道收緊的情況下，房地產企業融資呈現「斷崖式「下滑。同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點。其中，公司債融資大跌超8成，信託貸款融資大跌超6成。

「對於下半年的情況，整體資金環境可能還要放鬆，但房地產相關資金依然會嚴控，企業融資和個人貸款都不會隨著大環境顯著放鬆。」楊科偉預測。

❽ 地產調控政策頒發超過500次 房企生存壓力不減

繼11月地產調控次數刷新年內紀錄後，樓市定向微調仍在加碼。從國土北端的黑龍江、長江中游的長沙，到位於珠三角仿空純的廣佛，各地密集出台資金審查或人才引進措施。中原地產研究中心統計，今年全國房地產調控次數已達575次，遠超去年全年450次。
  戲劇性事件仍在上演。12月10日，江蘇張家港市默默取消商品房兩年限售政策，引發全國關注。但未等政策官宣，張家港便宣布停止限售松綁。微妙的調控態度與樓市氣氛，讓人不禁想到去年此時山東菏澤打響調控松綁第一槍，隨即悄然離場。
  而一旦市場企穩直至下行，地產參與各方均會受到影響。漩渦中心的開發商，生存壓力更是只增不減。同策咨詢研究數據顯示，截至今年中期，A股上市樣本房企貨幣資金對短期債務的覆蓋率均值為1.33，較上年同期下降0.4。樓市降溫持續，開發商經營、資金鏈壓力加劇。
  調控方式各一
  與年末氣候相呼應，各地房地產調控方式同樣「冷熱不一」。
  日前，黑龍江住建廳等6部門聯合發布關於進一步加強全省房地產市場監管的通知，規定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規自有資金，不屬於金融貸款、資本市場融資等。此外，經核查發現房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，並在兩年內禁止參加土地招拍掛。
  針對土地端房企資金性質，黑龍江嚴控態度明確。多位業內專家表示，如果非自有資金進入土拍市場，隨著參與者增多可能會推高成交價格。此舉有利於土地市場和預期穩定，對於違規企業會給予重罰，不能拍地意味不能滾動開發，房企對待土地拍賣會更為謹慎。
  往南行進，分別位於長江中下游的長沙、張家港，卻均因樓市政策引發曖昧不明的爭論。
  12月11日，長沙市發改委發文，對商品房價格的構成進行規范，並將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿後的延續，且僅適用於成本法監制商品住房。
  同樣在12月11日，張家港市房產交易中心工作人員稱，取消限備咐售過戶的政策已經停止。而就在前一日，上述機構工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。類似調控「一日游」遠非首次，今年7月，河南開封宣布取消「限售」，第二天該市又宣布撤銷政策。
  暫放爭論，往陸地南端繼續前行。此時，調控步伐呈現活躍態勢，從西南地區的成都、到世界第四大灣區內的深圳、廣州、佛山，「松綁」動作不斷。其中成都解除高新南區居民限購約束，佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。
  「今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放鬆，又有收緊。」中原地產首席分析師張大偉指出。但整體調控力度依然驚人，11月全國地產調控次數刷新今年紀錄，高達72次。在地方政府緊鑼密鼓的調整下，2019年初至今，房地產調控次數合計達575次，遠超去年全年450次。
  值得注意的是，多城密集啟動人才政策調整購房資格，這是近期調控力度高企的主要原因。數據顯示，全國累計超過20城在11月發布各類人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補貼的相關內容。
  不管調控松緊如何，地方基於土地財政而「托底」樓市卻大同小異。譬如，佛山去年賣地收入894億元，一般公共預算收入703億元，對土地的依賴度高達127.1%。同時，佛山今年前10個月成交新房92492套，自3月來已出現罕見6連跌。土地財政依賴症不減，若樓市處於降溫通道，仍是難以承受之痛。
  樓市進入調整期
  放眼過往地產周期，此輪房地產調控力度，堪稱空前。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出虧喚台，將狂熱樓市縛住手腳。從「五限」制度、到今年地產融資全面收緊，此輪調控的效果已經開始顯現。
  據國家統計局數據，11月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月再減6城，是近2年市場最低點；房價下滑城市本月增至21個，為年內最高，其中跌幅最大的是烏魯木齊，跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州，也進入跌幅前十。
  張大偉認為，在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統計口徑為網簽價格的新房數據依然上行。大部分城市新建商品房價格失真，房價更多要看二手房價格。
  而數據顯示， 11月全國二手房價下調城市達33個，已連續6個月超20個；房價上漲城市僅32個，處於近4年最低點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%；31個二線城市環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個三線城市環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。
  「一二三線城市樓市逐漸進入調整期。後續如果沒有明顯政策變化，預計下滑趨勢在2020年將持續。」張大偉表示。
  中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心近期同樣發布報告稱，2018年10月到2019年10月，中國樓市一直處在平穩降溫過程。樓市總體降溫明顯，房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，增長率的空間差異有所擴大。
  從銷售規模看，2019年11月全國商品房銷售面積達15654萬平方米，環比漲幅11%,同比漲幅1.1%。以此計算，年內銷售累計增速繼10月首次回正後再拔高，1~11月同比增長0.2%。但業內普遍認為，這是房企「以價換量」的結果，並非市場走暖。
  社科院上述報告認為，穩增長方面，房地產對經濟增長凈貢獻已由正轉負；惠民生方面，房地產對整體的住戶部門生計產生了雙重影響；調結構方面，房地產對結構調整和產業升級起到阻礙作用；防風險方面，房地產風險是中國經濟的重要風險源。
  在此之下，當前房地產市場仍以「維穩」為第一要務。相關報告預測，熱點城市調控政策仍會從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。隨著房地產市場成交量明顯下降，部分二三線城市庫存風險將逐步顯現。多數三四線城市房地產市場面臨較大下行壓力。
  房企承壓過小年
  調控重壓下，最先感受到寒意的仍是開發商。清冷冬季，中國恆大（03333.HK）的廣告牌在石家莊交通幹道上赫然陳列，上寫「全員營銷月，清尾大優惠」。實際上，此前中國恆大通過降價促銷，前11月已實現5854億元銷售額，權益金額5568億元居於行業第一。
  通過降價跑量，截至11月末，近7成房企目標完成率已達90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成全年目標。同時，也有超2成房企目標完成率尚在80%~90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。
  在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場仍然謹慎。從土地購置面積看， 1~11月土地購置面積累計增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點。「當前房地產市場依舊處於下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位。」克而瑞認為。
  而如果樓市持續降溫，資金監管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數據顯示，2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長7.98%至31,466億元，同時總有息負債比年初也增加10.69%至76,654億元。伴隨著負債規模不斷增大，企業財務將風險增大，穩健性受到影響。
  不過多位受訪者認為，鑒於年底是房企沖業績關鍵期，勢必將加大營銷力度，以價換量換取現金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額，全年銷售額大概率超過16萬億元。

❾ 暫停！暫停！全部暫停！樓市調控再升級！

小暑一聲雷，倒轉做重梅。

樓市小陽春之後，一直沒入夏，7月4日，一聲「驚雷」，樓市倒黃梅（霉），離入夏越來越遠。

7月4日，規模高達3萬億，房企最重要的資金來源之一——地產信託，被監管層口頭警告，按下「暫停鍵」！

據證券時報信託百佬匯獨家消息，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。

具體來說，各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

7月6日，澎湃新聞披露更多細節。

本次窗口指導的公司，目前有十家，分別是：中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託。

且具體涉及業務，除了證券時報所披露的以外，還有：

地產公司並購類，全部暫停；

已備案項目不影響，未備案項目一律暫停；

符合432（所謂432是指，地產項目四證齊全，項目資本金達到30%，開發商具二級以上資質）的通道類業務，全部暫停；

目前，唯獨城市更新類舊改項目不再指導范圍里。

7月6日，據券商中國報道，銀保監會進一步作出回應，說明嚴控地產信託目的是：

要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。

01

一聲驚雷！樓市「入梅」！

書面口頭，雙管齊下，為了房住不炒，誓要控制地產信託。

本次銀保監會「口頭」指導之前，5月17日，曾經下發過一個名為《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》，現在這份文件被業內稱為23號文。

23號文的重點是，嚴控房企借道地產信託獲得資金，從源頭控制房企買地，項目開發和補充流動資金三方面的資金來源。

本次銀保監會口頭指導，可以說是進一步強化和細化了23號文的精神。

書面不夠，口頭來湊，這地產信託到底是什麼狠角色，值得監管層如此重視？

不查不知道，一查真嚇一跳。

地產信託，早已是龐然大物。

截至2019年5月末，房地產信託資產余額已達到3.15萬億元，同比增長15.15%。

15.15%的增速看似不大，但要知道這是5月下旬以來，地產信託被嚴控之後跑出的成績。

如果再對比房地產企業今年上半年的整體融資表現來看，即便15.15%的增速，也足以讓信託融資成為房企融資領域「那頭風口上的豬」。

據克爾瑞數據，2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億，同比下降了3.6%。

一個上漲15.15%，一個下降3.6%，高下立判。

一個巴掌拍不響，地產信託能夠做大做強，地產企業單相思肯定不行，還得信託公司配合，才能唱得起二人轉！

由於房地產企業叫價高，肯出血，給得起高收益率（比一般的信託收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地產信託在整個信託行業長期被看做香餑餑。

據用益信託數據，2018年6月至2019年6月，房地產信託的月度成立規模連續13個月排名集合信託首位。

看看紅色的房地產信託，佔比常年居高不下

2019年上半年，集合信託市場一共成立8926款產品，規模9273億。

房地產信一個品種，上半年就成立了2794款產品，總募集金額3634億。產品佔比31%，資金佔比接近40%。

可以說，地產信託獨領信託風騷，是當之無愧的霸主。

說實話，最令人意外的是，恰恰是5月和6月，也就是23號文下發之後的信託數據，房地產出人意料，不但異常堅挺，而且佔比只增不減。

5月，金融領域信託環比下降7.42%，工業企業環比下降33.54，基礎產業下降29.01%，其他領域下降28.46%。

房地產信託在5月表現如何？是唯一一個環比沒有下跌的，逆勢上漲2.96%。

房地產5月獨舞，結果是總金額佔比，突破40%，達到42.4%！

6月呢？

23號文指示傳達一個半月，房地產信託佔比，居然進一步提高到44.42%。

這結果，可能有點出乎監管層的意料，所以這才有了7月4日，銀保監會對信託公司的窗口指導，一系列的暫停，再暫停！

02

地產信託高位「暫停」 幾家歡喜幾家愁

地產信託高位暫停，毫無爭議，最受影響的當屬房地產企業。

但，其實仔細分析，會發現，房地產企業里，受影響的程度還是有區別的，部分房企還可能會受益於地產信託新變化。

7月4日之後，地產企業里最受影響的當屬部分中、小型房企。

一方面，23號文和7月4日的窗口指導，嚴格執行下去，原本融資渠道就狹窄的中小房企，會被進一步卡住融資咽喉；另一方面，信託機構出於指導精神和未來的風險考量，會進一步把資源集中到頭部房企。

現在，信託圈裡已經有風聲，非50強企業不做。

其次是，對信託融資依賴性相對較強的企業。

23號文下發之後，曾經一些地產商被傳暫停發債融資，盡管相關地產商紛紛表示消息不實，但從拿地表現來看，有關房企確實減少或者暫停拿地。

信託融資被限制之後，一些今年在融資上，已經加大信託融資布局的企業，比如一些閔系企業和之前就對信託高度依賴的房企，可能會受到比較大的影響。

這些企業據統計集中在頭部下游和中部房企。

從城市的角度來看，本次信託收緊，可能針對性最強的當屬二線城市。

這些城市無論是土拍市場還是住宅市場，都比較火熱。

現在樓市調控講究精耕細作，有的放矢，此前人行窗口指導房貸利率上調，也沒出文件，但針對性極強。

再往前，住建部曾經點名批評不少城市，這些城市有些名義上沒有出什麼收緊政策，但實際一查，房貸都窗口指導下收緊。

所以，本次信託窗口指導，預計也會對二線城市更有針對性。

即便滿足現有的政策安排，實操上短期可能也會有所顧忌。

不過長期來看，信託公司和房地產企業，共同把希望寄託在二線城市上，風險小，收益大，幾乎成為彼此的共識，所以二線城市短期遭遇波折，不改長期看好趨勢。

從投資的角度來看問題，地產信託受到窗口指導之後，變化可能比較耐人尋味！

一方面，地產信託收緊，確實會讓一些人撤出地產信託，轉而尋找其他投資標的。

據福州晚報消息，過去兩年，福州高凈值人群對房地產信託需求旺盛，甚至出現有錢也搶不到額度的情況。

但隨著監管趨嚴，部分高凈值人群已經從這一領域撤出。

福州高凈值人群是非常有代表性的，因為恰好地產信託金額發行多的企業集中在福建。

另外據用益信託的數據，上周房地產類信託的募集規模34.72億元，環比大幅減少35.10％,也從一個側面說明，地產信託的供應，受到窗口指導，確實在減少。

不過，另一方面，地產信託因為收益率穩定還背靠土地和住宅這兩座大山，號稱中國核心好資產。

現在供應端減少，實際上對於能夠發行地產信託的頭部房企來說，可能會遭遇信託供不應求這等美好的煩惱，馬太效應可能會進一步現象。

如果跳出信託圈，把核心資產放在一起看，從地產信託中撤出的投資者會流向哪裡呢？

會流入茅台等消費類等核心資產，還是格力等製造業核心資產，還是科技類核心資產？

之前文章說過，現在茅台等消費類的股票的估值和成長股的溢價已經接近歷史最高位，所以盡管還是核心資產，但不經濟，不實惠。

反倒是一些製造業和科技類的核心資產，還有空間往上走。

另外，今年有一個趨勢，非常罕見，也許會成為信託資金的撤出的新去處。

什麼趨勢呢？

存錢的趨勢！

2019年前五個月家庭新增存款近5.7萬億元，遠超其他年份同期。

7月6日，上海財經大學高等研究院發布《2019中國宏觀經濟形勢分析與預測年中報告》，報告指出，2019年中國家庭存款激增，儲蓄率也從2013年以來首次出現反彈。

存款大增，儲蓄率6年來首次回升的原因是什麼？

上海財經大學的研究顯示，家庭預防性儲蓄動機增強是主因。

如果，大家真的出於風險，加大存款，留存現金，那麼其實承接信託資金的，也不排除會是存款儲蓄這等低風險的投資方向。

總之一句話，地產信託資金收緊，利空樓市，利好股市等其他投資渠道。

❿ 房地產信貸總量控制 開發商融資端和銷售端雙重受限

近日，銀保監會決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸「二手房」的市場消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背後，是涉房貸款的悄然革新。
據知情人士透露，在房地產貸款大類下，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。
更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
盡管此次改革的關鍵字是「市場化」，但「房住不炒」的基調未變。未來房地產信貸政策將轉向精準化調控、因城施策，完善各省級市場利率定價自律機制。業內認為，受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷。
嚴控房地產貸款
近年來，銀行信貸資金「脫實向虛」，實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出於資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實體經濟背景下，湧入房地產的資金被嚴控。
日前，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。
檢查要點包括：房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括資本金來源真實性審查、企業資質審查、違規向「四證」不全項目提供融資等；以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。
與此同時，有市場消息稱，合肥12家銀行停貸「二手房」，分別是：建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，之所以出現「停貸」，原因是銀行月末額度不足。
據記者了解，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。開發貸和個人貸款向來屬於銀行房地產貸款大類，在此之前，個人住房貸款的限制相對較小。
各大銀行對涉房資金的嚴控已有表態。農業銀行執行董事、副行長王瑋近期表示，下半年農行將持續加強個人購房類貸款、法人房地產貸款、房企債券投資等涉房業務投放的管理和集中度管控，確保業務平穩健康發展。
8月29日，中國建設銀行副行長紀志宏在半年業績發布會上表示，將嚴控房地產開發貸准入標准，對企業的資質、資產負債率、凈資產會有比較嚴格的標准要求；同時，個人住房貸款將會保持穩健發展，形成以按揭牽頭、其他業務跟進的格局。
房貸利率歷史性變革
涉房資金被嚴控監管之際，房貸利率改革應聲而來。
8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
其中，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套不低於LPR加60個基點。同時，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
新政落地後，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的「錨」將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由「貸款基準利率乘以上下浮動比例」調整為「LPR加基點」。
按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率不低於5.45%。對比現行個人商業房貸利率，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低於0.7倍基準利率、二套房不低於基準利率上浮10%即5.45%。
總體來看，新個貸利率形成機制與現行基準利率保持穩定。但就市場實際利率而言，數據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。
表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限均低於當前實際貸款利率，但這並不意味著房貸「降息」。短期來看，「加點」也是重要調節手段。最終10月8日後首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。
但從長期來看，新政有助於進一步強化貨幣政策對房地產行業的傳導。LPR利率機制本身就有利於暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對房地產市場的影響更加高效、直接。
此外，央行還規定，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年；此次個人房貸定價機制的調整，只針對新增個人住房貸款，10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行。
房住不炒扼住購房預期
就此次變革，人民日報評論指出，商業銀行發放住房貸款本就應由「市場起決定性作用」。但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，很容易造成資源錯配、降低金融效率。
實際上，早在2013年，央行便全面放開金融機構貸款利率管制，隨後10月創設LPR，初衷是形成市場化的貸款利率。但業務實操中，銀行發放貸款主要還是參照基準利率，基本無視LPR，市場化競爭格局並未隨著LPR的誕生而形成。
房貸利率改革後，市場擔憂主要在於新利率形成機制的「任性」。對此人民日報評論表示，從中長期看，LPR水平的浮動並非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。
值得注意的是，「區別於降准、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控。」 各省市商業銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業相應房貸利率。
但在「房住不炒」基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則之下，房地產信貸仍將偏緊，賦予各銀行「加基點」的自由裁量權也將受到「房住不炒」的政策約束。
目前，房地產整體市場仍在持續走冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。8月份，重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。
具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。
二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。
在此之下，「受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。」克而瑞認為。
從房企融資全面收緊、到開發貸個人貸統一監管，從按基準利率浮動、到房貸精準化調控，解決實體經濟融資困難而非引水流進房地產的決心日益增強。「房住不炒」政策基調下，留給房地產市場上下浮動的空間愈發狹窄。