重點房企資金監測和融資管理規則確定

❶ 房地產融資管理定調！走向規則化和透明化

日前，住建部和央行聯合召開重點房企座談會。會後新聞稿指出，為落實房地產長效機制，實施好房空散地產金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規則化和透明度，在廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。近期，圍繞規則和房地產市場的討論持續升溫。

第一財經記者走訪了多家參與會議的房企高層和監管部門後獲悉，會上央行領導闡述了融資規則出台的背後邏輯和未來取向。將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟周期工具，短期看刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央明確不將房地產作為短期刺激的手段。企業應該也需要准確把握好政策取向，認識到穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義。建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則是這一努力的組成部分，座談會也是監管部門與企業行業加強溝通、交流互動管理思路的具體體現。

第一財經記者從知情人士處獲悉，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在：土地儲備如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。對此，央行和住建部一一進行了回應。

知情人士透露，新規則明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。

不用房地產刺激經濟是長期政策基調

從整個中國房地產市場發展看，2008年以來，經歷了幾輪房價上漲周期，2009年、2013年、2016年，都是房價大幅躍升的時期。

回顧這些發展歷程可以發現，將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟周期的工具，的確每次對經濟下行都產生了一定的抵消作用，但帶來的成本都是房地產價格的大幅度跳升，歷史教訓深刻。

十九大以來，中央確定了房地產市場的基本方針政策——「房子是用來住的，不是用來炒的」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」「堅持穩地價、穩房價、穩預期備虧拿，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性」。

過去2~3年，中美貿易摩擦、疫情沖擊產生的經濟下行壓力下，中央始終保持戰略定力，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，疫情沖擊下也沒有拿房地產來對沖經濟下行壓力。

但在經濟仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產政策到底能堅持多久？是不是會放鬆房地產調控？是否還會將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟的工具？房地產企業、銀行、地方政府等利益相關方都在等待、觀望、博弈。

下半年，房地產開發商剛剛從疫情沖擊中回暖，新規出台將給行業帶來多大影響，牽動市場神經。

綜合各方觀點來看，新規的制定出台仍然是基於房地產金融管理長效機制的思路，堅持市場化、規則化、透明化的取向，激勵和約束並重，有利於企業准確把握長期政策基調和政策取向，對市場形勢和行業發展做出正確的判斷，有利於 「穩預期」。

新規將有助於房地產市場健康發展和金融安全

近年來，我國房地產行業呈現了一些突出特點。比如，行業集中度明顯提高、負債率高且增速較快、單家企業負債規模大等。

數據顯示，2019年末，上市或發債的300餘家房企平均資產負債率為77.4%，較2015年末增長5.3個百分點，不少大型房企杠桿率還在高位攀升。房地產行業整體負債率高且增速快的特徵十分明顯。

從金融行業的視角看，房地產與金融是一對孿生兄弟，房地產貸款占整個銀行業貸款的三分之一，長期的共生互利關系將兩個行業緊緊捆綁在一起。房地產金融風險歷史上一度成為最重要的金融風險點之一。

業內專家對第一財經記者表示，在高杠桿、高負債的背景下，目前的房地產行業存在兩個「悖論」：一是盡管杠桿率已經非常高，很多房地產企業仍然加速擴張，金融機構也願意繼續「借錢」給高杠桿房企；二是與其他行業追求存貨高周轉率相比，房地產行業普遍追求存貨的低周轉，企業手中的土地儲備越來越多。

兩個「悖論」反映出房企和金融機構對於房價繼續上漲的預期：只要房價繼續上漲，加杠桿囤地就有利可圖。但高負債背後則對應著高利率。

據市場機構統計，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠桿房企境外發債利率長仿搭期在10%以上。這意味著，每年房價上漲的幅度需要高於利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。

這一舊邏輯在過去幾輪房價上漲周期中也被反復驗證。在「房住不炒」和「三穩」基調下，原本依賴房價持續快速上漲的高杠桿、高負債模式面臨較大風險，這也引發市場對於上述行業慣用邏輯能否繼續成立的懷疑。

一位接近監管人士在接受第一財經記者采訪時表示，房地產企業負債對應著金融機構的資產，可以由房地產行業主管部門從企業端加強管理，也可以由金融主管部門從金融機構融資的角度進行管理。新規則通過引導和約束金融機構對房地產企業的融資行為，並通過與企業的持續溝通和交流，引導其更加關注自身的財務穩健性指標和負債水平，按照審慎穩健經營的方向，主動調整負債規模和杠桿率。

據記者了解，座談會上相關領導表示，房價的過快上漲，推高生產要素成本，嚴重侵蝕經濟的長期競爭力，還會撕裂社會，造成嚴重社會不公平，激化社會矛盾，阻礙社會階層的垂直流動。穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義，有益於實體經濟、居民個人、金融機構，也有益於房地產企業自己。

房地產融資規則化、透明化，設計了科學合理的過渡期安排

將房地產金融調控政策規則化、透明化是新規出台的另一目的。

第一財經記者獲悉，會上央行領導表示，過去對房地產企業的融資政策並不那麼透明，多數時間是通過對銀行窗口指導的方式進行，企業有時也十分困惑。中央明確提出「房住不炒」和「穩地價、穩房價、穩預期」以來，房地產行業和企業自身也有較強的調整意願，但出於政策可能變動以及行業競爭等考慮，多數房地產企業還處於觀望狀態，既不利於企業正常經營活動的安排，也容易陷入多方博弈的局面。

目前，監管部門設置「三道紅線」，根據各家房企財務狀況，按照踩線條數不同，從多到少分成「紅-橙-黃-綠」四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。這一規則被市場總結為「三線四檔5%」新規。

業內人士表示，融資管理規則為企業安排了過渡期，對市場的影響有限，有助於企業穩妥有序逐步降低杠桿水平。

參會的知情人士對記者透露，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在土地如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。

以恆大為代表的土地儲備較多的企業，希望將持有的按成本計價的大量土地增值部分計入資產，體現企業真實償債水平。

對此，央行相關人士回應，規則計算主要基於經審計且公開披露的財務報表，土地由誰估值，按照什麼標准估值，會計准則及審計都有明確的規定。依據會計准則和財務報表，能夠保證規則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業財務報表違反會計准則要求，依照相關法律法規，也會有相應的處理。

此外，「規則的目的之一是通過合理約束高杠桿企業負債行為，引導企業加快開發，避免囤房囤地行為，如果對土地增值的處理不遵循會計准則，相當於釋放了鼓勵企業囤積土地以待升值的信號，與規則初衷不符。」央行人士稱。

而綠地、陽光城等地產以外多元化經營較多的企業，希望核算時能夠把城市更新、教育等其他業務的負債剔除出來，不納入有息負債管理。

央行和住建部回應，房企多元化有各種各樣的考慮。無論從目的還是操作性考慮，規則計算的依據都是企業的財務報表。如果按照會計准則，相關領域不納入合並報告，規則適用時也將遵循同一原則。同時，規則對於符合住房制度改革方向的領域也有相應的激勵措施，對企業內部設立的住房租賃法人，符合國家住房租賃政策導向的，就可以從合並報表有息負債中剔除。

一些負債指標較好的企業則更關心「三線四檔5%」新規是否以及何時推廣至全行業，擔心15%的規模限制會打破現有競爭格局，給規則適用以外的企業反超機會。

對此，央行和住建部表示，房地產行業集中度很高，高負債問題也主要集中在重點企業，規則針對重點企業，依據則主要是會計報表，推廣至全部11萬余家房地產企業既不現實也無必要，但明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。對於適用規則的企業，未來有望擁有更大的融資靈活性。

實際上，規則本身也是各方意見的反映，體現了行業整體對於未來發展方向的預期。近期，融創中國董事長孫宏斌表示，融創已經對政策有了判斷，提前進行准備；龍湖集團董事長吳亞軍回應員工對融資新政的討論時表示，國家過去幾年「控房價、降桿桿、啟動內需、實現雙循環」的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利於行業健康發展。

知情人士對第一財經記者透露，會上央行領導表示，建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則就是這一努力的組成部分。目前，相關部門正在加快推進住房租賃市場頂層設計，完善住房租賃金融政策體系，支持「租購並舉」。這些新的政策，在執行過程中，也會與市場不斷溝通、評估、校正和完善。

❷ 樓市調控重磅！央行等部門立新規 目標鎖定重點房企

央行網站8月23日消息，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

圖片來源：央行網站

形成重點房地產企業

資金監測和融資管理規則

此前市場關於房地產企業融資政策或收緊的討論不斷，此次會議明確形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

此前多位業內專家及券商分析師就已表示，從樓市和土地市場的近期表現看，房地產融資政策存在進一步收緊的可能性。

從房地產金融審慎管理制度的角度看，央行、住建部會同相關部門形成的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也可以理解為是房地產金融審慎管理制度的一部分。

2020年第二季度中國貨幣政策執行報告指出，牢牢堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

適度調整融資政策

有助於抑制房企激進擴張

專家表示，近期房地產市場熱度有所上升，部分城市房價出現較快上漲勢頭，土地市場表現活躍。適度調整融資政策，有助於抑制房企激進擴張，防止債務風險積累。而在這一過程中，一些財務杠桿缺頃過高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰。

事實上，此前已有多個地區收緊房地產調控，其中涉及房地產融資政策的不少。比如，陝西省咸陽市發布通知，要求加強開發購地資金來源審查，禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

天風證券首席固收分析師孫彬彬指出，隨著經濟恢復，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現明顯上漲勢頭。同時，土地市場持續活躍。一方面說明房企目前資金面並不緊張，另外一方面可能進一步刺激房價上漲預期。而房地產銷售快速恢復，帶動居民中長期信貸持續大規模增加，金融資源被房地產過度佔用的問題或再度引發關注。

部分房企債務融資將受影響

多位專家表示，在重點房地產企業資金監測和融資管理規則下，部分房企債務融資料受到一定影響。

國盛證券首席固收分析師楊業偉認為，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，創出新高。同時，二季度以來多地針對資金違規流向樓市進行了處罰。

銀保監會近期也多次強調，堅決防止「影子銀行」死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。

國金證券分析師表示，後續房企難以通過舉借債務擴大經營規蔽晌模，並且部分債務的償還也需要依靠銷售回款宏扮鋒，此舉直接影響到房企外部現金流及經營決策，促使房企加快現金回款，降低杠桿，對高負債率房企以及依賴債券融資的房企來說影響較大，對頭部穩健房企的償債能力影響則相對有限。

圖片來源：國金證券

中證鵬元評級研究發展部史曉姍表示，地產企業行業特性決定了其依靠負債經營的特徵，重點是進行合理的負債管理。在企業遇到負面沖擊時，需要重點衡量短期償債能力。

中國指數研究院專家稱，房企應提高資金管理的精細度，建立資金精細化管理體系，優化資金使用環節，保障資金高效運營。同時，房企應不斷提高周轉速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續向管理要效益。

來源：中國證券報

❸ 資產負債三條紅線中一條紅線嚴重嗎

先來看三條粗咐紅線代表什麼意思。三道紅線標準是：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%。2、凈負債率大於扒凳團100%。3、現金短債比小於1倍。所謂的三道紅線，是央行和住建部將限制開發商融資的政策，於2021年1月1日起全行業推行。顯然踩中一條是屬於警戒別最低的，而如果是踩中三條紅線則是最危險的。
如果只踩中「一道紅線」，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。
有房企全部踩中了這三道紅線」，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。如果只踩中「兩道紅線」，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。
試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。

三道紅線實質上是長效機制的具體體現，也就是對重點房地產春橘企業的資金監測和融資管理規則，可以理解為開啟了保證房企後續既能夠做好業績，也能夠穩定發展的路徑，體現了房住不炒的理念。

❹ 短期內「踩線」房企，債務違約風險將上升

11月18日，國家金融與發展實驗室（簡稱「NIFD」）發布了第三季度 房地產 金融專題報告。

報告中指出，房企融資方面，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。重點房地產企業檔肢資金監測和融資管理規則的推出，使短期內「踩線」房企將直接面臨有息負債規模的「硬約束」以及在融資過程中面臨歧視的「潛規則」，其債務違約風險會陡然上升。

NIFD房地產金融研究團隊對此建議，規則需以穩步推進為主基調，並設置較合理的過渡期，否則短期產生的負面效應恐超過正面效應。

前三季度境內發行額同比升15.73%

報告顯示，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。

從境內信用債（不包括資產證券化產品）發行情況來看，2020年前三季度發行總額為4993.59億元，同比上升15.73%，平均票面利率約為 4.30%。分季度來看，第一、第二、第三季度房企境內信用債發行規模分別為1697.77億元、1496.21億元和1799.61億元。

從存量來看，2020年三季度末房企境內信用債待還余額為2.18萬億元，同比上漲6.13%，其中的1.49萬億元將會在3年內到期。

報告預測，隨著房企進入償債高峰期，債券發行募集的資金將主要用於借新還舊，可用於拿地和房地產項目建設的資金規模有限（ 住房租賃 項目例外）。

從境外信用債發行情況來看，2020年前三季度，內地房企境外債發行規模達到532.62億美元（約為3627.05億元人民幣），同比下降12.07%，平均票面利率為7.86%。

分季度來看，第一、第二、第三季度內地房企境外債發行規模分別為272.23億腔鎮美元、75.39億美元和184.97億美元。截至2020年三季度末，內地房企境外債存量余額為2265.96億美元（約為1.54萬億元人民幣）。

總體來看，前三季度房企境內、外信用債融資規模合計同比上升1.78%，且融資成本略有下降。

報告分析稱，在疫情之下，債券發行審批部門對優質房企的境內信用債審批發行條件有所放鬆，境內信用債發行規模有所上升，且票面利率相對較低。但受境外疫情加重影響，房企境外債融資曾在二季度暫停40餘天，導致前三季度境外信用債融資規模有所下滑。

資金需求量大、使用周期長、外源性融資依賴程度高等行業特點，決定了目前大多數房企以高杠桿、高負債、高周轉的模式運轉。2020年第一季度之後，房地產市場超預期復甦，住房銷售規模和價格呈「深 V」型反彈走勢，部分城市 房價 泡沫再起，土地交易市場持續升溫，一定程度上促使監管部門考慮進一步加強政策調控。

房企普遍「踩線」

2020年8月20日，住房城鄉建設部和人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，提出了重點房地產企業資金監測和融資管理規則（下稱「規則」）。

規則的具體內容尚未以文件的形式正式向外發布，市場傳言行圓世規則通過設置「三道紅線」將房企分為四檔，並根據房企所處檔位控制其有息負債規模的增長。「三道紅線」的具體內容如下：一是剔除預收款後的資產負債率大於70%；二是凈負債率大於100%；三是現金短債比小於1.0倍。

根據房企財務指標對「三道紅線」「踩線」數量不同，試點房企將被分為「紅、橙、黃、綠」四檔，檔位根據有息負債規模增速閾值來設定，每降低一檔，融資規模上限增加5%。

另外，如果連續三個年度經營活動現金流量凈額為負、拿地資金總額超過銷售總額的40%，則房企需提供最近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，其信用債發行、信託融資、資管產品、海外融資等主要融資渠道將會受到限制。

報告稱，央行官員在9月和10月的兩次新聞發布會上表示，後續將會基於政策試行的效果，在完善規則的基礎上，穩步擴大適用范圍。市場預期該規則會從2021年開始在全行業規模以上重點房企執行。

基於上市房企2020年中報和公告的數據，NIFD房地產金融研究團隊測算了總資產規模大於200億元的122家上市房企扣除預收賬款（合同負責）後的資產負債率、凈負債率、現金短債比和「踩線」情況。

從「踩線」情況來看，中國恆大、華夏幸福、綠地控股、融創中國、富力地產、中梁控股、泰禾集團、雲南城投等42家房企「踩了三道紅線」，約占樣本房企總數的34%。

保利置業集團、首創置業、大悅城、合生創展集團、佳兆業集團、佳源國際控股、榮盛發展、中駿集團控股、陽光城等23家房企「踩了兩道紅線」，約占樣本房企總數的19%。

萬科、碧桂園、招商蛇口、世茂集團、遠洋集團、禹洲集團、綠城中國、花樣年控股、路勁、新城控股、建業地產等 40家房企「踩了一道紅線」，約占樣本房企總數的33%。

中國海外發展、保利地產、龍湖集團、華潤置地、五礦地產、招商局置地、金地集團等17家房企「未踩線」，約占樣本房企總數的14%。

從以上測算來看，房企普遍「踩線」：12家試點房企中，「踩線」房企佔比為 75%；規模以上上市房企樣本中，「踩線」房企數量佔比約為86%。

報告中指出，從房地產金融風險來看，長期來說，規則通過控制房企債務融資增速，穩妥有序降低負債水平，可以降低行業杠桿率，防範和化解房地產金融風險。但短期內，「踩線」的房企將直接面臨有息負債規模的「硬約束」，以及在融資過程中面臨金融機構調低融資評級和強化融資歧視的可能，債務違約風險陡然上升。

此外，部分財務杠桿率較高且資金周轉能力較弱的「踩線」房企，其短期償債壓力較大，流動性嚴重吃緊，融資規模收緊可能導致其現金流斷裂，而且存在引發房企與銀行、信託等相關聯金融機構和債券市場的交叉違約，進而產生金融系統性風險的可能。

因此，NIFD房地產金融研究團隊認為，規則需以穩步推進為主基調，並設置較合理的過渡期，否則短期產生的負面效應恐超過正面效應。

❺ 房地產公司債監管之下

觀點地產網 過去一個月內，包括央行、銀保監會等都先後釋放維護房地產市場健康發展的聲音，引發市場對房地產信貸管理有所放鬆的期待。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

證監會主席易會滿則表示，要堅決從源頭上遏制過度發債融資，同時要加強債券市場統一執法、妥善處理債券市場違約風險。

這或許意味著，在維持房地產健康發展的大前提下，業界過於期待「大放水」並不現實。即便如此，邊際放鬆若能實現，對於房地產而言仍能一定程度上緩解資金鏈的緊張。

當前的房地產監管體系，已經逐步促使企業融資能力與其杠桿率掛鉤，這令不少企業陷入融資困境。不止一位房企高層對觀點地產新媒體表示，房地產現在基本屬於借新還舊，在交易所、銀行間都並未獲得額度增加，更何況申報發行額度也不能超過擬償還債券的85%。

從融資情況看，近期包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企仍在發行信用債，但這並不能掩飾行業總體融資走低的趨勢。根據市場研究機構統計，今年前三季度房企境內外債券融資約7689億元，同比降21%，降幅較上半年擴大5個點。

在行業轉折信號出現前，房企仍耐心地等待。

審核監管

在房地產直接融資渠道中，公司債券占據了相當大的比重。Wind統計數據顯示，截止10月18日，房地產類企業境內發行信用債共計約5302.39億元，去年全年則為6811.37億元；其中一般公司債佔2091.72億元，去年全年則為2101.1億元左右。

上述公司債水平較數年前總體呈現大幅增長，主要得益於公司債券從過往的核准制朝注冊制的轉變。

比如2017年5月，上交所發布《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》，對房企公司債審核提高准入門檻和進行分類管理，包括限定為境內外上市房企，以房地產為主的央企，中房協排名前100的其它民營非上市房企等；設置總資產、營收、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率等要求。

至2020年3月，公司債實行注冊制，公開發行公司債由交易所負責發行上市審核，中國證監會進行發行注冊。同時，公司債發行條件刪除「最低公司凈資產」及「累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十」等條件。今年2月，證監會進一步取消了公開發行公司債的強制評級規定。

注冊制縮短了發債周期，並簡化了審批標准，對於房企而言增加了融資的可行性。Wind統計數據顯示，2019年，房地產類企業境內發行的一般公司債約為1611.87億元左右，僅相當於2020年的77%。

但從企業個體的感受觀察，形勢或許嚴峻不少。觀點地產新媒體不完全統計，截止10月20日，年內主流房企在證監會申請注冊並獲批復的公司債總規模大約1780.31億元，其中上半年逾1580億元，包括碧桂園139億元，大連萬達商管128億元；下半年則不足200億元，規模最大的是世茂股份66.38億元，審批量出現較大差異。

按照一般規定，房企申請注冊公司債可採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成，其餘各期則為24個月。

通過該規定，不少房企今年所發行公司債，實際上使用的是2020年所獲批的額度。比如陽光城2020年注冊80億元債券，至今年7月已發行至第四期，剩餘部分至今仍未發行完畢。

對於發行債券、票據融資，受訪的房企高層均對觀點地產新媒體表示，整體發債難度都不小。一位不具名的華南房企高層默認了融資渠道收緊的說法；某國有房企於上半年成功發行了公司債，該公司高層表示，盡管當下監管層仍批復房企發債，但審核屬於「嚴格」的級別。

北京房企遠洋集團，此前也曾提及房企融資的相關限制性政策。該公司指出，信貸融資方面，商業銀行需在房企滿足一定前提條件的基礎上，方可向其發放貸款，且發放貸款的形式及用途亦需滿足相關要求。

其續稱，房企在目前階段通過發行股票、債券等其他渠道進行融資亦需滿足相關監管部門的額外審批要求。

以上交所為例，今年4月22日，該交易所發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第3號——審核重點關注事項》。

根據《指引》，上交所將重點關注發行人是否屬於「母弱子強」的投資控股型發行人以及是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關注的情形，並對城市建設類企業和房地產企業等特定類型發行人信息披露要求進行了特別明確。

10月20日，證監會主席易會滿亦對注冊制改革一事表達看法。易會滿表示，監管部門始終強調注冊制絕不意味著放鬆審核要求，必須對信息披露的真實准確完整嚴格把關，從源頭上提升上市公司質量。他還強調，必須深刻認識資本的「雙重性」，嚴把資本市場「入口關」。

審批要求

房地產是資金流向的主要目的地之一，過去幾年該行業持續處於調控之下。僅從發債端看，2015年證監會放鬆房企境內融資條件，並原則性同意紅籌公司於境內發行中期票據、短期融資券及公司債；次年，交易所則要求將房企分三類監管，並要求公司債募集資金不得用於購置土地。

上述兩項政策，再疊加2017年5月對房地產公司債分類監管政策，就已經使房企的直接融資遭遇了先揚後抑的過山車歷程。觀點地產新媒體曾報道，碧桂園從2016年到2018年間，所申請公開發行的一筆200億元公司債項目兩度中止。

與過往的調控相比，2020年8月住建部、央行明確對重點房企資金監測和融資管理的規則，影響則更為深遠。隨著「三條紅線」政策出台，房企融資限制繼續收緊，這被郁亮稱為「金融紅利時代結束」的標志。

某國有房企高層對觀點地產新媒體表示，房企發債早已基本是借新還舊，而「三條紅線」以來監管部門的額外審批要求之一，主要跟窗口指導「85折」有關。

「85折」是對到期債務償付比例的一種簡稱。實際上於去年11月27日，上交所已發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號——申請文件及編制》，明確以8月10日為節點，在該節點之後受理的房企公司債，申報額度不得超過擬償還債券本息規模85%。

至今年4月底，上交所對《指引》進行修訂，刪除以去年8月10日為節點的相關表述，將「85折」的限定范圍擴大到房企申報的所有公司債。

正常情況下，房企發債所需的償債資金主要來源於其日常經營收入，這要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況及資產質量。而受到過去幾年地價占房價比例升高影響，房企盈利能力總體已較過往水平有所下降。

其次是通過現有的銀行授信額度，以及銷售回款提供流動性支持。比如截止今年上半年，遠洋宣稱未使用授信額度596億元，並共享母公司的授信額度，後者尚未使用的授信額度為2424億元。大部分房企年內均力圖提高銷售回款速度，推出包括降價、促銷等營銷措施。

而在銀行貸款「兩集中」的限制下，商業銀行對房企的信貸融資條件增加，在商品房貸款方面亦陷入按揭額度快用完的局面。

海通證券曾統計，39 家上市銀行中，個人住房貸款佔比超出警戒線的銀行依然為11家，但過線幅度普遍下降，房地產貸款佔比超出警戒線的銀行從10家下降為9家。

值得一提的是，對於房企而言，它們仍可以通過「住房租賃專項公司債券」公開獲取到一部分資金。根據交易所的規則，該融資品種募集資金需有不低於70%用於租賃住房項目，項目涵蓋居住用地、集體用地建設，商業辦公用房、工業廠房等改造的租賃項目，並不受到「85折」限制。

包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、華發股份、陽光城等房企，過去一年以來都已獲批或正申請住房租賃專項公司債券。從實操情況看，萬科、保利等完成發行該品種的企業，除了將不少於70%資金用於租賃項目建設，剩餘部分多用於「補充流動資金」。

不過，上述渠道獲取的流動資金仍難以止渴。大部分從業者都未曾預料到，「三條紅線」以來房地產監管造成的影響如此深遠。若針對房企的融資限制性政策延續或進一步加強，這個群體在融資計劃和融資成本方面都將面臨一個極為艱辛的時刻。

面對這樣局面，房企對於融資邊際寬松抱有較高期待，監管層的表態則時刻牽動它們的神經。

9月底央行、銀保監會對外表示，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月中旬，央行金融市場司司長鄒瀾解釋，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，將要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊綳。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴亦表態，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

❻ 「三條紅線」融資新規箭在弦上 房企「債」不動許多愁

山雨欲來風滿樓。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
在此之前，以「三條紅線」為標準的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀經濟報道從多個渠道證實了這條消息，但關於該項政策的具體執行尺度和操作細節，尚待進一步細化落地。另據媒體報道，參會房企被要求在9月底前提交最新的資產負債表。
對房地產融資政策的收緊，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各種分析與猜測層出不窮，剛從疫情中恢復的房地產業，再度陷入紛擾。
分析人士認為，若嚴格執行，未來房企的融資規模將受到限制，這不僅影響到企業的拿地和融資戰略，藉助「高杠桿」進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今，大家都在等「靴子」的正式落地。
或以試點形式推開
監管層對房地產融資管理的強化，在近期有跡可循。7月24日，「房地產工作座談會」以罕見的高規格召開，並首次提出，「要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場」。
8月13日，21世紀經濟報道獨家報道稱，對於房企債務的管理，將以「三條紅線」為標准。具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三條紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔：三項指標全部「踩線」，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
8月20日召開的座談會，再度強化了融資政策收緊的預期。盡管官方公布的信息較為有限，但對融資實施強監管的信號已經十分明確。
21世紀經濟報道從權威人士處了解到，共有12家房企參加了此次會議，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
21世紀經濟報道還了解到，前述會議的基調以座談為主，監管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，了解相關情況。但當日並未公布相關政策執行的時間表。
據了解，「降負債」是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債，來控制金融機構的風險，並維持房地產市場的穩定。但這並不意味著所有的與會房企都要降負債，前述知情人士表示，一些負債率較低的企業並無這方面的執行壓力。
8月28日早間，綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示，公司了解到的情況是相關部門與房企進行了交流，融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。
另據了解，監管層很早就醞釀對重點房地產企業實施資金監測和融資管理，此前已有過多輪徵求意見。未來這項政策有可能先在部分企業進行試點，然後逐漸推開。
高杠桿時代的終結？
「萬科是從官方發布的信息了解到，監管機構從防範房地產行業金融風險的角度出發，出台了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對此公司會認真研究，盡快去適應，按照要求進行落實。」對於融資新政，在8月28日的萬科中期業績會上，萬科總裁祝九勝表示。
在公開表態中，房企大多將這一政策稱為一種「規范」，並認為對行業的健康發展大有裨益。但若根據「三條紅線」進行實際考量，能夠獨善其身的企業並不多。
天風證券根據2019年財務數據，按照「三條紅線」的標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到「三道紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。
若對參會的12家房企進行劃分，則有4家房企位於全部踩線的「紅檔」，分別是恆大、融創、綠地、中梁；全部不踩線的「綠檔」房企，為保利、中海、華潤、華僑城4家央企；萬科、碧桂園均因資產負債率偏高而位於「黃檔」。
「如果對所有企業都按此標准執行，這一政策的影響范圍可想而知。」北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示，多年來，房地產業主要依靠舉債來實現規模擴張，高負債往往能帶來高增長。若債務規模被控制，意味著通過高杠桿來進行擴張的時代將面臨終結。
短期來看，若債務規模被控制，也將引發一系列的連鎖反應。
在近期的房企中期業績會上，不少房企提及對這一政策的看法。除了強調降負債、抓回款外，很多企業也開始注重拿地和投資，從而提高資金使用效率。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示，「我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合並或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。」
21世紀經濟報道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，並已著手研究，其面臨的主要疑問在於，不清楚具體的政策細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。
當世界經濟面臨修復，當未來依然存在不確定，或是危機、或是機遇，一份對未來經濟發展的指引正當時。
風財訊對話頂層智慧，22場雲端對話，10城落地論壇，9月1日-9月6日，與您相約！

❼ 央行明確堅持貨幣政策「三不變」，這給房地產帶來了什麼信號

中房網訊 (蘇曉、亞晨/文)我國經濟已在全球實現了率先復甦，下一階段，貨幣政策將如何發力，是否會出現轉向，是否會有所謂的「退出」，這是當前市場普遍關注的問題。

8月25日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，中國人民銀行副行長劉國強、中國銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企介紹金融機構支持實體經濟政策落實有關情況，並答記者問。

值得注意的是，在本次政策例行吹風會上，金融監管部門傳遞出貨幣政策「三不變」的信鎮銀號，即：穩健貨幣政策的取向不變，保持靈活適度的操作要求不變，堅持正常貨幣政策的決心不變。

貨幣政策：需要有更大的確定性來應對各種不確定性

據中國人民銀行副行長劉國強介紹，金融服務實體經濟的質效持續提升。貨幣信則搏貸合理增長，增速明顯高於去年。7月末，廣義貨幣供應量M2與社會融資規模增速分別為10.7%和12.9%，較2019年末高2個和2.2個百分點。前7個月新增貸款13.1萬億元，同比多增2.4萬億元。企業貸款利率顯著下行。7月份企業貸款利率為4.68%，同比下降0.64個百分點。

劉國強表示，注重保持貨幣政策的節奏，是今年政策的一個重要特徵，「我們不是一上來就把子彈打光，而是根據統籌疫情防控和經濟發展的需要，根據階段性的重點任務一步一步來，不手忙腳亂，把握好節奏。」

央行貨幣政策司司長孫國峰稱，疫情帶來的不確定性增加，金融市場情緒難免受一些影響，貨幣政策需要有更大的確定性來應對各種不確定性。他提出「三不變」：穩健貨幣政策的取向不變;保持靈活適度的操作要求不變，既不讓市場缺錢，也不讓市場的錢溢出來;堅持正常貨幣政策的決心不變。「我們沒有採取零利率甚至負利率，以及量化寬松這樣的非常規貨幣政策，因此也就不存在所謂的退出問題。」孫國峰強調。

對於下一階段的貨幣政策，孫國峰指出，穩健的貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，完善跨周期設計和調節。總量上，綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規模合理增長，支持經濟向潛在增速回歸。結構上，有效發揮結構性貨幣政策工具的精準導向作用，引導新增融資重點流向製造業、中小微企業等實體經濟，支持經濟高質量發展，促進提升潛在產出水平。價格上，繼續發揮貸款市場報價利率改革的潛力，綜合施策，推動降低綜合融資成本，確保實現為市場主體減負1.5萬億元的預期目標。

繼續深化LPR改革，企業貸款利率還會進一步下行

去年8月份，人民銀行改革完善LPR形成機制，經過一年來的持續推動，劉國強表示，人民銀行將繼續深化LPR改革，推動實現利率「兩軌並一軌」。進一步優化LPR傳導機制，督促金融機構更好地將LPR內嵌入貸款FTP，就是銀行內部資金轉移定價曲線中，增強貸款內外部定價與LPR的聯動性。著力完善央行政策御盯宴利率體系，健全以公開市場操作利率為短期政策利率和以中期借貸便利利率為中期政策利率的央行政策利率體系，促進市場利率圍繞作為中樞的央行政策利率波動。

對於MLF利率和LPR連續四個月保持不便，是否意味著降准降息的必要性有所降低的問題。孫國峰對此回應稱，LPR是報價行根據自身對最優質客戶實際發放貸款利率的水平，在以中期借貸便利利率為代表的公開市場操作利率基礎上加點報出，加點幅度取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。LPR和中期借貸便利，也就是「麻辣粉」利率的點差並不完全固定，體現了報價行報價的市場化特徵。如果我們觀察4月份以來MLF利率和LPR雖然保持不變，但實際上每個月報價時都有幾家報價行根據自身資金成本等因素調整報價，由於最後取一個算術平均值，還沒有達到0.05%的就近取整步長，所以使得最終發布的LPR沒有變化。

孫國峰表示，未來LPR的走勢取決於宏觀經濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素，具體要看報價行的市場化報價。同時也應當看到，LPR和貸款利率不是簡單的對應關系，2020年7月企業貸款利率同比下降0.64個百分點，降幅明顯超過同期一年期LPR的降幅，體現了LPR改革疏通利率傳導機制的效果。隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進一步釋放，預計後續企業貸款利率還會進一步下行。

化解 房地產 金融風險， 住房 租賃金融支持政策力度有望加大

今年以來，金融監管部門引導金融機構加大力度，有效支持實體經濟的發展。而金融支持實體經濟力度加大的背後，主要表現在以往銀行對房地產行業貸款過多。其中，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重曾於2016年達到46%的最高峰。

中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清曾表示，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

正是在一系列的監管政策和行業政策配合下，到2019年底，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降到了39%。今年1-5月份，進一步下降到了25%，這也有效防範化解了房地產金融風險。

近日，全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在接受媒體采訪時表示，當前，房地產金融的一個突出矛盾是，金融供給過度與金融支持「租購並舉」不足同時存在。一方面，銀行對房地產行業貸款過多。另一方面，金融服務「租購並舉」制度，加快住房租賃市場快速發展的力度不夠。受制於教育、戶籍、醫療、社保等公共服務落實中仍存在一些問題，租金收益率低，投資回報期限長，社會投資積極性不高。

而在8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開的重點房地產企業座談會上，除了已明確形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，要求房地產企業合理安排經營活動和融資行為，防範化解房地產金融風險外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。

實際上，今年以來，在住建部指導和支持下，根據完善住房保障體系試點工作安排，已經開展了金融對政策性租賃住房的支持工作。

5月9日，中國建設銀行與廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州6個城市簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》。預計在未來三年內，提供不少於1900億元的貸款，合計籌集約80萬套(間)政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。6月12日，中國建設銀行與沈陽、南京、合肥、青島、長沙5個城市第二批簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》。據初步測算，中國建設銀行預計提供不少於1100億元的貸款，支持5個城市在未來3年內，以市場化運作方式籌集約40萬套(間)政策性租賃住房，解決約80萬新市民的安居問題。截至目前，已有兩批共計11個城市與中國建設銀行簽訂發展政策性租賃住房戰略合作協議。

肖鋼表示，為了進一步加快推進「租購並舉」的住房制度，建議在「十四五」期間深化房地產金融改革，探索建立健全房地產公共金融服務體系。對於如何才能完成這些任務?肖鋼認為，可以分兩步走：第一步，大力支持中低收入者購房需求;第二步，要大力支持公共租賃住房建設。為此肖鋼建議，多措並舉，鼓勵支持企業從「開發-銷售」向「開發-租賃」模式轉變，推動房地產業從重資產負債向輕資產經營過渡，從房地產製造商向資產管理人轉變。

對此，肖鋼也提出了5條具體建議：一是，做好規劃，因城施策，將租賃住房供應納入地方規制，明確建造標准;二是，地方政府提供無償式低價用地，落實相關稅收優惠政策，加大金融支持力度，緩解住房租賃企業經營困難和資金鏈斷裂風險;三是，支持改建閑置房地產為租賃市場的資金需求，實現多元化開發，節省投資成本，增加有效供應;四是，提高租戶的適應性，實行差異化的租金折扣，推進政府住房租賃監管服務平台建設;五是，推出公募不動產信託投資基金(REITs)，對於只租不售的租賃住房資產，允許公開發行REITs進行再融資，豐富資本市場投融資產品和工具，助力減少投資朝方的氛圍，降低金融機構與企業的資金壓力，逐步實現滾動發展。

從傳遞的一系列信號來看，未來金融對於住房租賃市場的支持政策力度有望加大。

❽ 房地產貸款新規

截止2021年1月，房地產貸款新規是2020年12月31日由中國人民銀行、中國銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。房地產貸款余額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。

(8)重點房企資金監測和融資管理規則確定擴展閱讀：

此次貸款新規已經不是首次對房地產領域進行金融調控。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

此次調控對重點房企進行融資監管設定的「三道紅線」是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70％；房企的凈負債率不得大於100％；房企的「現金短債比」小於1。房企一旦「踩線」，則不能增加或需嚴控有息負債規模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。

「三道紅線」與房地產貸款集中度管理制度是雙向管控，既規范了資金使用方，也規范了資金供應方，有利於房地產業長期平穩健康發展。

❾ 2021年房地產金融政策如何變化

2021年房地產金融政策會實施好房地產金融審慎管理制度。一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。二是按照規則化、透明化方向，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。

下一步，人民銀行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持「房住不炒」定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

(9)重點房企資金監測和融資管理規則確定擴展閱讀

2020年12月70城房價：42城環比上漲

國家統計局1月15日公布的70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，2020年12月，70大中城市中有42城新建商品住宅價格環比上漲，11月為36城；環比看，揚州漲幅0.8%領跑，北上廣深分別漲0.3%、漲0.2%、漲0.7%、跌0.1%。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱，2020年12月份，各地深入貫徹黨中央、國務院部署，全面落實房地產長效機制，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展，70個大中城市房地產市場價格穩中略漲。

❿ 貸款新規對房市影響幾何 房地產行業將加快分化

進入2021年，銀行業與 房地產 行業熱議的話題莫過於近期有關部門出台的房地產貸款管理和重點房地產企業資金監測、融資管理規則。這些「硬核」的房地產金融調控措施將給房地產行業帶來哪些變化？房地產行業走勢如何？

限制貸款過度進入房市

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。房地產貸款余額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款余額主要針對 購房 者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。

眾所周知，房地產行業是高度資金密集型行業。近20餘年，房地產行業通過高杠桿、高負債、高周轉實現快速發展。而其中蘊藏的高風險日益引起重視。

銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》一文中提出，堅決抑制房地產行業泡沫。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資肢瞎金進入房地產行業。可以說，房地產行業是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

中國房地產業協會會長馮俊表示，不少房地產企業負債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導致現金流承壓，再疊加到期的債務，企業運營風險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產企業應該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產行業高質量發展，也是宏觀經濟的潛在風險。

資金大規模、過多地進入房地產行業，不僅讓房地產泡沫不斷積累，也擠佔了對實體經濟的投入份額。

實際上，此次貸款新規已經不是近期第一次對房地產領域進行金融調控。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。此次調控對重點房企進行融資監管設定的「三道紅線」是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。房企一旦「踩線」，則不能增加或需嚴控有息負債規模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。

業內人士普遍認為租碼，「三道紅線」與房地產貸款集中度管理制度是雙向管控，既規范了資金使用方，也規范了資金供應方，有利於房地產業長期平穩健康發展。

房企高杠桿難以為繼

對於弊飢哪「三道紅線」，萬科董事會主席郁亮曾表示，這是行業重大游戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰，它預示著房地產金融紅利時代的結束。

恆大則用千方百計打折促銷等實際行動，努力解除「踩線」危機。數據顯示，2020年，恆大實現合約銷售額7232.5億元，同比增長20.3%；實現銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。其七折賣房、0元購 商鋪 等措施頻上熱搜。業內人士認為，恆大努力「出貨」、降低負債體現了行業面臨的共同境況，也是房地產行業努力降負債的「縮影」。

中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示，建立房企資管新規的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為。同時，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業的抗風險能力。

廣東省房地產協會會長王韶認為，在房地產金融調控的背景之下，量、價、利已今非昔比。頭部企業集中度和區域市場分化更加激劇，對企業的品牌建設、財務運作、產品把控等能力提出更高要求。

王韶說，「高杠桿、高負債」是對企業資金運作能力的嚴峻考驗，稍有不慎將會「周轉」失靈。防範風險，改變增長方式是房地產企業必須跨越的一道檻，以往開發商樂此不疲的「高杠桿、高負債、高周轉」運作模式將成為「絕唱」。

業內人士認為，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。

住房租賃將獲更多支持

住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上表示，2021年將穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。並要求各地認真落實主體責任，密切跟蹤市場形勢，相機啟用儲備政策，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，著力穩地價、穩 房價 、穩預期。

這表明，未來房地產長效機制將穩妥實施並不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監管政策將持續適用，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登台。「房住不炒」仍需牢牢堅持，房地產市場的總體平穩運行值得期待。

2020年底召開的中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發展重點。

業內人士認為，未來租賃住房發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力。屆時租金更平穩，租住將成為另一種長期居住選擇。