信託房地產熱點城市

『壹』 2014年房地產新政策

暫時還沒有新政策出台，看「兩會」是否有新策微調。從整體上看，2014年的政策環境與2013年並無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。
雖然去年11月以來後，一批二線城市收緊了調控政策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出台了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標准，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。
同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助於緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現麵粉貴過麵包的現象。在貨幣政策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高於2013年。
2014年房地產政策有沒有發生重大逆轉的可能?這種情況基本不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什麼2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和政策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控政策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和政策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。

『貳』 40多城收緊預售金監管，熱點城市卻在逆勢松綁

近日，廣州某房企財務總監咨詢我，現在預售資金監管太嚴啦。你想，土地款已經繳納完了，在主體未封頂前，還要留存10％的預售資金在監管賬戶上，不太合理。恰好，廣州近期下調了這一比例：項目封頂前，預售資金留存比例降低2個百分點，項目其他階段也降低了（如下圖）。

無獨有偶。近期成都也降低了預售資金監管比例：企業信用等級為A級及以上的，拿個銀行保函承諾，可以下浮監管額度；項目主體結構工程完成四分之三、主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5％；項目竣工驗收備案後，支取比例可達到95％。

相比發達國家，從歸口管理的住建部到各級地方行業主管機構，我國對於商品房預售有嚴格的制度規定：

一是，預售獲批有「三個條件」，即繳清土地出讓金、取得規劃許可證、投入資金達到總投資的25％；

二是，預售有「受理-審核-許可-公示」的全套透明化流程；

三是，各地普遍有預售資金監管制度，即首付款、按揭貸款嚴格按照工程形象進度支付。

四是，我國還有嚴格的竣工交付驗收程序。從監管上看，我國預售門檻比英美日要高。

因此，根源不在預售本身，而在於監管執行上。

現實問題是，上面講的這個全鏈條的預售管理體系，並未得到有效的執行。比如，對於項目用款計劃，可以按照「地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成」等幾個環節設置資金使用節點。不到節點不能提取，這樣既緩解了資金鏈，又能確保專款專用。

以現售取代預售，開發商把房子建好了再出售，這樣就不會有任何爛尾的可能性。看似解決了問題，可以高枕無憂了，但事實上掩蓋了在預售全鏈條管理上的問題，也不符合前期投入大，資金周轉慢的地產開發模式。試想，既要保持高地價、保持賣地規模、保持開發投資規模，還不允許開發商過多融資，保持資金鏈安全，又要求現房銷售，這怎麼可能呢？

『叄』 銀保監會：房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制

6月1日，銀保監會召開新聞發布會通報近期監管重點工作。

銀保監會數據顯示，截至4月末，銀行業境內總資產同比增長8.3%，對實體經濟發放的人民幣貸款同比增長12.7%。保險業總資產同比增長11.4%，原保險保費收入同比增長6.5%。銀行保險機構資產增速合理適度，既滿足了實體經濟恢復發展需要，也避免過快增長推高杠桿率。

銀保監會副主席梁濤表示，今年以來，銀保監會把服務實體經濟放在更加重要的位置，助力市場主體恢復元氣、增強活力，同時統籌處理好恢復經濟與防範風險的關系，銀行業保險業保持了平穩運行的良好態勢。此外，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。

房地產融資「五個持續下降」

梁濤表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。近年來，銀保監會牢牢堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，堅決貫徹房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩運行。

一是管好銀行業資金閘門。強化房地產開發貸款、個人按揭貸款監管要求，加強房地產貸款集中度管理。會同住建部、人民銀行印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，遏制「經營貸」違規流入房地產領域。

二是因城施策，積極落實差別化房地產信貸政策。初步統計，僅去年以來，銀保監會各級派出機構就配合各地政府出台了130多項房地產調控措施。

三是嚴厲懲治違法違規行為。持續三年開展全國性房地產專項檢查，對發現的違規行為「零容忍」。近期，銀保監會對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規開展房地產融資業務。

四是穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。

推動保險資金支持長租市場發展，會同人民銀行推進房地產投資信託基金（REITs）試點，配合住建部整頓規范住房租賃市場秩序。

梁濤表示，房地產融資呈現「五個持續下降」的特點，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。一是房地產貸款增速持續下降，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低於各項貸款增速。二是房地產貸款集中度持續下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續7個月下降。三是房地產信託規模持續下降，房地產信託余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢。四是理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降，相關理財產品余額同比下降36%，近一年來持續保持下降趨勢。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降，相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。

此外，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。截至4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房佔比是91.8%，同比上升0.8個百分點。投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

對經營貸違規流入

房地產保持高壓監管

此前，一些熱點城市出現經營貸違規進入房市，對於發現的違規問題和查處進展，銀保監會統信部副主任劉忠瑞表示，前期針對一些城市經營貸違規流入房地產的苗頭，銀保監會會同住建部、人民銀行採取措施，保持監管的高壓態勢，促進房地產市場平穩健康發展。

按照銀保監會統一工作部署，各地銀保監局已會同當地住建部門和人民銀行分支機構，組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作，對經營貸規模總量大、增長快的機構重點進行核查，目前相關工作正在有序推進。排查發現，一些企業和個人挪用經營貸手段多樣，通過各種方式規避監管要求。有的拆入資金全款買房後，申請經營貸款償還買房資金；有的借款人將個人經營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉套現，以掩蓋買房的最終目的；有的編造交易背景、虛構貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸後資金管理不足。一些中介機構協助包裝貸款材料、提供過橋資金，協助借款人繞過銀行審批條件。從排查的情況看可謂手段多樣，花樣翻新，銀保監會對層層流轉抽絲剝繭，一些復雜的操作最終浮出水面。

劉忠瑞表示，下一步，銀保監會將會同住建部、人民銀行密切關注政策執行效果和排查結果。對自查不力被監管查實、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理問責的銀行、中介機構，將依法依規從嚴採取監管措施。對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送徵信系統，提高挪用貸款的違規成本。同時，總結工作經驗，完善長效機制，將防止經營貸違規流入房地產作為常態化監管工作。

『肆』 25條房產新政策的內容是什麼

您好,對於公積金的調整,主要有,首付降至兩成,個人上限升至20萬(原來15萬),夫妻雙方上限升至40萬(原來25萬).其它的內容為: 近日，沈陽市出台了《關於進一步活躍房地產市場的若干意見》，《意見》包括了25條活躍房地產市場的新政策。新政中一系列針對消費者的優惠政策，吸引了沈城購房者的關注。如暫緩徵收個人存量住房轉讓所涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅等鼓勵住房消費政策。對市民而言，這些新政策意味著將比以往節省不少錢。據了解，沈陽「25條新政」從11月1日開始執行，一直到明年年底。 提示 暫緩徵收個人存量房轉讓所涉及的稅費 按照新政策，個人存量住房轉讓所涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅等暫緩徵收。繼續執行房交會期間的購房補貼政策，同時，個人購買商品房繳納專項維修基金按現行標準的75%收取，個人買賣存量普通住房交易手續費、個人貸款購買普通住房抵押或預告登記手續費、個人購買普遍住房查檔證明費減半收取。 對於轉讓個人存量住房而言，以一套不足5年的，總價為40萬元的房子為例，按照之前規定，個人存量房不足5年交易徵收5%營業稅，需要繳納2萬元的營業稅，現在暫緩徵收之後，直接省去了這筆費用，再加上省去的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅等，加起來，節省了一大筆費用。很大程度上鼓勵了個人住房交易。對於維修基金及各項費用的減半收取，記者大致的計算了一下，這些政策加起來也能節省幾千元的購房開支，對普通購房者而言，這些優惠，都是實實在在的利好。 個人首次購買90平方米以下住房，契稅按1%收取 購買10000元/平方米以下住房，契稅按1.5%繳納 按照新政策，個人首次購買90平方米及以下普通住房，按1%收取契稅。 記者算了一下，政策出台前，沈陽普通商品住房交易契稅稅率為3%(減半收取為1.5%)，此次調整後，90平方米及以下普通住房契稅稅率為1%。以購買一套面積為90平方米，總價為36萬元的商品房為例，11月1日前需繳納契稅5400元，而11月1日後，需繳納契稅3600元，節省了1800元。 「光契稅一項，就相當於一平方米優惠了20塊，對我們普通購房者來說，實實在在的省錢了才是最大的利好。」精明的購房者小劉表示，不會錯過這樣的購房好機會。 業內人士表示，個人首次購買90平方米及以下普通住房按1%收取契稅，使購房者在稅費環節節省不小的開支，更加有利於普通百姓購房。同時，90平方米及以下普通住房契稅稅率的下調也刺激了樓市消費需求，為購房者帶來更多信心。

『伍』 今年信託業第三次風險排查正在進行 房地產、信託成重點

記者近日從多位信託業內人士處了解到，繼4月份及8月份的兩次風險排查之後，信託行業今年第三次風險排查正在進行。信託公司以2019年11月30日為基準日再一次開始全面風險排查工作。本次風險排查分為機構自查與監管復核兩大環節，必須在2020年1月12日之前完成。有信託行業人士稱，本次核查中，房地產信託、政信信託是核查重點。
丨重點關注兩領域
去年年底，房地產公司融資環境顯著改善，在融資井噴後，充裕的資金流向了土地市場，多個熱點城市地價大幅上漲。地價上漲往往是房價上漲的先聲。因此，監管部門迅速加強了對涉房金融領域的監管。
其中，作為房企融資重要渠道之一的信託行業監管力度不斷加強。今年5月中旬，銀保監會發布的「23號文」強調，不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。7月初，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、體量較大的信託公司開展了約談警示。8月，「64號文」發布，要求信託業下半年繼續保持房地產信託調控力度，遏制無序擴張等。
在「每日時點規模不超過630」的監管紅線下，投向房地產信託資金規模出現「剎車」。中國信託業協會披露的數據顯示，截至2019年三季度末，投向房地產的信託資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%，這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速為負的情況。
有信託公司人士表示，目前對於房地產信託的整體監管要求未發生大的改變，比如核查會要求穿透至底層資產。因此以往行業中的「名股實債」等情況預計將受到更加嚴格的監管。
政信信託的風險也被重點關注。政信信託大多指基礎產業類信託，這種模式下資金通過貸款或其他方式直接或間接投向政府平台類公司的信託項目。一般來說，政信信託背後往往隱含地方政府的背書，因此，這類產品以往被認為風險較小，近年來規模增長迅速。中國信託業協會公布的數據顯示，2019年一季度，政信類信託新增2.8萬億元，占同期所有新增信託投資的14.77%，一度超過房地產成為信託第一大投向行業。
近年來，隨著金融去杠桿的不斷深入，嚴控地方債務風險成為各地政府的當務之急，一些融資平台公司「借新還舊」套路不再順暢，債務風險逐漸暴露。近期，國元信託某政信產品出現了兌付延期。記者從不同的渠道了解到，今年以來，不乏頭部信託公司的政信項目出現兌付風險，在多方博弈下，盡管未出現兌付危機，但以往被認為有政府「托底」的政信業務的風險應被重新審視。
有信託行業人士指出，政信業務風險事件一旦暴露，將對當地政府乃至區域內後續融資和信用環境產生不利影響。
丨逾20家信託公司已收罰單
據中國證券報記者不完全統計，今年以來已有超過20家信託公司被罰，佔全部信託公司數量的三分之一左右；罰單數量已經超過去年總量，罰款總額近3000萬元。
用益金融信託研究院認為，2019年的監管重點可能就在房地產信託業務。其中，華潤深國投信託、建信信託、華寶信託等機構今年以來罰單總額居於前列。從罰單內容來看，違規行為主要涉及房地產、銀行理財、地方政府融資平台等。
一連串的罰單背後顯示了嚴監管的思路。近期中國信託業協會專職副會長漆艱明日前表示，2017年以來，信託業積極開展金融供給側結構性改革，大量壓降通道類業務的規模，交叉嵌套、資金空轉現象等通道亂象得到整治。數據顯示，截至今年三季度末，全國68家信託公司信託資產規模為21.99萬億元，同比下降4.94%，較2017年末歷史最高點累計壓降16.19%。
漆艱明指出，截至今年三季度末，信託業風險項目為1305個，風險資產規模為4611.35億元，信託資產風險率為2.10%，風險水平總體可控。
有信託行業人士對記者表示，目前的罰單大多是監管機構在檢查以往業務時發現的違規行為而做出的處罰。在實際業務中，一些監管政策存在一定的浮動空間，各信託公司對此理解不同。因此，不排除一些以往行業內常見的處理手法被處罰。
「這些罰單對後續業務的警示作用非常明顯，對後續業務的開展起到了規范作用，從而提示風險，促進行業長期健康地發展。在目前環境下，著力提升風險控制能力和產品創新能力是信託公司業務發展的基礎。」某信託公司高管對記者表示。

『陸』 全國房產信息聯網 四十個城市是哪些

40個聯網城市分別是：
1.直轄市：北京、上海、天津、重慶。
2.省會或首府城市：廣州、長沙、福州、濟南、太原、沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、合肥、福州、南昌、鄭州、武漢、海口、成都、昆明、西安、貴陽、西寧、石家莊、呼和浩特、銀川、烏魯木齊、南寧。
3.其他城市：深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞。
目前住建部信息中心表面40個城市的住房信息聯網工作實際已經完成，但技術上實現聯網後，其中的信息還不完整。
總體而言，住房信息聯網的進度並不理想，聯網工作在實施過程中受到的阻力不小。據知情人士介紹，聯網的技術難度其實已經不大，但一些地方或部門不願意主動配合完成聯網工作，則是主要的阻力。
據國務院和住建部提出的住房信息聯網的進度要求，2012年6月30日前應實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網。
根據最初設計，實現住房信息聯網後，只要輸入相關的身份信息，就能查詢到此人在全國各地所擁有的房屋的詳細情況。
2014年住建部還將繼續推進地級市聯網，並加快完善信息。(6)信託房地產熱點城市擴展閱讀
房產信息聯網具有以下優點
1.使個人房屋信息更加明晰，有助於在財政、稅收等政策上實施「法制化管理」，從而取代限購等行政化調控手段。
2.滿足本地房產管理部門決策、管理、服務各層次需要，貫穿整個工作流程等情況的管理、監控、全過程，為各級領導提供及時、全面、准確的信息，為房地產數據的統計提供了非常大的方便。
3.加強和提高房屋信息管理的電子化水平，強化信息管理，實現信息的共享，有效的提高工作效率，順利實施住房與城鄉建設部新的《房屋登記辦法》，實現房屋登記簿與檔案的電子化管理。
4.調整市場供需關系，加強對未來市場的管理，調整房屋分配。
5.全面、准確、時效的提供房地產基礎數據包括房屋增量信息、房屋存量信息、價格信息，根據建設部的要求提供具體的評價指標和評價體系。
6.公開房地產市場的透明度，便民利民，進一步的提升政府的工作形象。