買方如何融資

Ⅰ 國際貿易的常用融資方式有哪些

國際貿易的常用融資方式有哪些

國際貿易融資是圍繞國際貿易結算的各個環節所發生的資金和信用的融通活動。那麼國際貿易的常用融資方式有哪些呢?下面我們一起來看看吧!

國際貿易融資是圍繞國際貿易結算的各個環節所發生的資金和信用的融通活動。根據《巴塞爾協議》(2004-6)的定義，貿易融資是指在商品交易過程中，運用短期性結構融資工具，基於商品交易中的存貨、預付款、應收款等資產的融資。國際貿易融資是銀行圍繞著國際結算的各個環節為進出口商品提供便利資金的總和。

隨著中國對外國際貿易的迅猛發展，國內各商業銀行的貿易融資品種日益豐富。

以下是國際貿易融資的幾類主要方式：

進口貿易融資

開證授信額度

[涵義]

開證授信額度是開證行對於在本行開戶、且資信良好的進口商在申請開立信用證時提供的免收保證金，或不要求其辦理反擔保或抵押的最高資金限額。

[授信額度的確定]

授信額度的確定是建立在銀行對客戶的了解和信任基礎上的，銀行一般是從以下幾方面調查、了解客戶情況的：

(1)企業在銀行的授信記錄及信用水準;

(2)企業的財務狀況;

(3)企業的管理水平;

(4)企業發展的前景

[開證授信額度的操作程序]

(1)進口商提出申請;

(2)銀行審查;

(3)簽訂授信額度協議書;

(4)建立業務檔案;

(5)增減授信額度總數

[給進口商帶來的便利]

(1)可充分利用銀行信譽，無需現款，便可獲得所需的進口商品。

(2)減少資金佔用，使進口商能夠更合理、有效地運用資金。

信託收據

[涵義]

信託收據是指進口商承認以信託的方式向銀行借出全套商業單據時出具的一種保證書。

[背景]

進口商無錢買單，銀行預支款項。

[跟單托收中信託收據的應用]

這種方式是以代收行提供信用為前提的，它使進口方得到了資金融通，當然進口方的信譽必須足夠好。

憑信託收據提取的貨物其產權仍屬於銀行，進口商處於代為保管貨物的地位，稱為被信託人或代保管人。其義務是：

(1)將信託收據項下貨物和其他貨物分開保管;

(2)出售的貨款應交付銀行或暫代銀行保管，但在賬目上須與自有資金分別開列;

(3)不得將該項貨物抵押給他人。

代收行是信託人，其權利是：

(1)可以隨時取消信託，收回借出的商品;

(2)如商品已被出售，可以隨時收回貨款;

(3)如進口商接貨後倒閉清理，對該項貨物或貨款有優先債權。

憑信託收據給予進口商資金融通，一般是由進口商提出，並經代收行同意。

擔保提貨

[涵義]

擔保提貨是指在進口跟單信用證或是進口跟單托收項下，貨物抵達目的港(地)後，包括提單在內的單據尚未寄到。由於沒有正本提單，進口商就無法提貨，而延期提貨會使進口商增加額外開支，或者承受進口商品行情下跌、市價回落的風險。

因此，進口商為了報關的需要，事先可以向開證行或代收行簽具「申請擔保提貨書」連同進口商自己的擔保信(又稱聯合保證書)，以求通過銀行的擔保，及時通關提貨。

[背景]

貨比單先到。

[辦理前提]

信用證項下;海運;信用證要求提交全套單據;且進口商不能以不符點為由拒付貨款。

進口押匯

[涵義]

進口押匯是指信用證開證行在收到出口商或其銀行寄來的單據後先行付款，待進口商得到單據、憑單提貨並銷售貨物後再收回該貨款的融資活動。

[背景]

多為信用證項下，開證行提供給進口商的一種短期融資方式。

[進口押匯的'步驟]

(1)申請與審查;

(2)簽訂進口押匯協議;

(3)開證行對外付款;

(4)憑信託收據向進口商交付單據;

(5)進口商憑單據提貨及銷售貨物;

(6)進口商歸還貸款本息，換回信託收據。

進口代收押匯

[涵義]

進口代收押匯是銀行以包括物權單據在內的托收單據為抵押向進口商提供的一種墊款融資服務，該形式僅適用於採用付款交單方式(D/P)的跟單托收單據。

[背景]

付款交單的托收方式下代收行對進口商的融資。

進口墊款

[涵義]

進口墊款是進口方銀行用於進口代收業務項下，向進口商提供的一種資金融通便利。進口商獲得此項貸款後，可以辦理進口代收項下的付款贖單。銀行在接受進口商的申請後，通過資信調研，根據申請人的資信情況，循環使用。

關於進口墊款融資形式下，進口商應提供抵押品的比例，則根據申請人的資信情況和經濟實力而定。

[背景]

電匯項下銀行對進口商墊款融資。

出口貿易融資

打包放款

[涵義]

打包放款是指出口方銀行以出口商提供的進口方銀行開來的信用證正本作抵押，向其發放貸款的融資行為。

[背景]

信用證下銀行對出口商貨物出運前的融資

[特點]

(1)打包放款的發放時間是出口商接受信用證之後，發貨和交單之前。

(2)目的是向出口商提供備貨、發貨的周轉資金。

(3)融資金額是信用證的一部分。

(4)放款期限不超過單據上的收款日期。

出口押匯

[涵義]

出口押匯是出口商將代表貨權的單據及其他單據抵押給銀行，從而得到銀行扣除押匯利息及費用後的有追索權的墊款。它包括信用證項下單據押匯和托收單據押匯。

[背景]

銀行對出口商發貨後提供的融資。

賣方遠期信用證融資

[涵義]

賣方遠期信用證又叫真遠期信用證，它是付款期限與貿易合同規定一致的遠期信用證。採用賣方遠期信用證融資，主要是指通過遠期匯票的承兌與貼現來融資。

[銀行承兌與票據貼現]

銀行承兌是指銀行在遠期匯票上簽署「承兌」字樣，使持票人能夠憑此在公開市場轉讓及貼現其票據的行為。銀行承兌的主要是有貿易背景的匯票;承兌匯票的持有人通常是出口商。

[遠期信用證融資的風險]

(1)進口商不僅要支付較高的成本，而且要冒進口貨物與貿易合同及單證不符的風險。

(2)開證行承兌匯票後，面臨進口商拒付的風險。

(3)寄單行面臨貼入承兌匯票後開證行倒閉的風險。

(4)出口商面臨著匯票承兌前開證行或進口商無理拒付的風險。

買方遠期信用證融資

[涵義]

買方遠期信用證即假遠期信用證，它指信用證項下遠期匯票付款按即期付款辦理的信用證。

它是相對於賣方遠期信用證而言的。這是出口方銀行(議付行)通過開證行向開征申請人(進口商)提供短期融資的一種方式。

[背景]

一般是承兌信用證項下銀行(通知行)對出口商發貨後的融資(貼現匯票)。

[真假遠期信用證融資的比較]

(1)貿易合同規定的付款期限不同;

(2)貼息支付者不同。

福費廷

[涵義]

包買商向出口商無追索權地購入已承兌的遠期匯票或本票。

[特點]

(1)對象是債券憑證;

(2)銀行擔保;

(3)無追索權。

(4)交易正當，買賣雙方簽訂的合同是合法正當的，能得到進出口當局批准許可。

[出口商應滿足的條件]

(1)同意進口商1個月至5年甚至更長期限的貿易融資。

(2)同意進口商以遠期付款的方式支付貨款，以便匯票、本票或其他債權憑證按固定時間出具，以滿足福費廷業務需要。

(3)除非包買商同意，否則債權憑證必須由包買商接受的銀行或其他機構無條件地、不可撤銷地保付或提供獨立的擔保。

國際保理業務

[涵義]

國際保理業務是指出口商以商業信用的形式出賣商品，在貨物裝船後立即將發票、匯票、提單等有關單據賣斷給經營保理業務的財務公司或專門組織，收取全部或部分貨款，從而取得資金融通的業務(一般80%的預付款)。

[保理商提供的服務]

(1)信用風險控制;

(2)出口貿易融資;

(3)銷售賬戶管理;

(4)應收賬款的催收。

[保理模式]

(1)單保理商模式：出口的保理商或進口的保理商;

(2)雙保理模式：出口保理商提供融資;進口保理商負責信用調查、額度審定、債款收回、壞賬擔保。

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Ⅱ 貿易融資的幾種方式

貿易融資的幾種方式

貿易融資是指銀行對進口商或出口商提供的與進出口貿易結算相關的短期融資或信用便利。下面是貿易融資的幾種方式介紹知識，一起詳細吧。

1、授信開證：

是指銀行為客戶在授信額度內減免保證金對外開立信用證。

2、進口押匯：

是指開證行在收到信用證項下全套相符單據時，向開證申請人提供的，用以支付該信用證款項的短期資金融通。進口押匯通常是與信託收據配套操作的。也就是說，開證行憑開證申請人簽發給銀行的信託收據釋放信用證項下單據給申請人，申請人在未付款的情況下先行辦理提貨、報關、存倉、保險和銷售，並以貨物銷售後回籠的資金支付銀行為其墊付的信用證金額和相關利息。開證行與開證申請人由於信託收據形成信託關系，銀行保留單證項下貨物銷售收入的受益權，開證申請人擁有單證法律上的所有權，能夠處分單證項下的貨物。

3、提貨擔保：

是指在信用證結算的進口貿易中，當貨物先於貨運單據到達目的地時，開證行應進口商的申請，為其向承運人或其代理人出具的承擔由於先行放貨引起的賠償責任的保證性文件。

4、出口押匯業務：

是指信用證的受益人在貨物裝運後，將全套貨運單據質押給所在地銀行，該行扣除利息及有關費用後，將貨款預先支付給受益人，而後向開證行索償以收回貨款的一種貿易融資業務。

5、打包放款：

是指出口商收到進口商所在地銀行開立的未議付的有效信用證後，以信用證正本向銀行申請，從而取得信用證項下出口商品生產、采購、裝運所需的短期人民幣周轉資金融通。

6、外匯票據貼現：

是銀行為外匯票據持票人辦理的票據融資行為，銀行在外匯票據到期前，從票面金額中扣除貼現利息後，將余額支付給外匯票據持票人。

7、國際保理融資業務：

是指在國際貿易中承兌交單(D/A)、賒銷方式(O/A)下，銀行(或出口保理商)通過代理行(或進口保理商)以有條件放棄追索權的方式對出口商的應收帳款進行核准和購買，從而使出口商獲得出口後收回貨款的保證。

8、福費廷：

也稱票據包買或票據買斷，是指銀行(或包買人)對國際貿易延期付款方式中出口商持有的遠期承兌匯票或本票進行無追索權的貼現(即買斷).

9、出口買方信貸：

是向國外借款人發放的中長期信貸，用於進口商支付中國出口商貨款，促進中國貨物和技術服務的出口。貸款對象為中國工商銀行認可的從中國進口商品的進口方銀行，在特殊情況下也可以是進口商，貸款支持的出口設備應以我國製造的設備為主。

貿易融資方式多種多樣，根據自身情況選擇合適的貿易融資方式事半功倍。

投融界研究指導，專業提供項目投資、項目融資等有關方面的專業研究指導，幫您分析企業、項目融資成功或失敗的原因，讓您在融資時少走彎路，成功獲得融資資金。

發展狀況/貿易融資

中國商業銀行融資業務操作管理較粗放，還沒有完全建立各種融資業務的嚴格標准和規范的業務操作流程，開展的國際貿易融資業務以減免保證金開證、出口打包放款、進出口押匯等基本形式為主，而像國際保理等較復雜的業務所佔比重較少，國際貿易融資業務量與市場提供的空間相比很不協調。因此必須借鑒國際貿易融資的經驗教訓，結合中國實際，分析融資風險的成因。

對貿易融資業務的重要性和風險認識不夠

首先，商業銀行的高級管理人員和相關部門對國際貿易融資業務缺乏了解，也無經驗，對國際貿易融資業務的風險性普遍認識較為膚淺，表現為兩種傾向：一是錯誤地認為國際貿易融資不需要動用實際資金，只需出借單據或開出信用證就可以從客戶賺取手續費和融資利息，是零風險業務，這直接導致20世紀90年代中期由於大量信用證墊款形成的銀行不良資產；二是當出現問題後，又認為國際貿易融資風險很大，採取的措施又導致國際貿易融資授信比一般貸款難，審批時間長，制約了該業務的發展。

其次，商業銀行的傳統業務是本幣業務，國際業務的比重相對較少，在機構、人才、客戶方面均不佔優勢，以致大部分人以為與其花費大量人力、物力和財力去發展國際貿易融資，還不如集中精力抓好本幣業務。另外，對國際貿易融資業務在提高銀行的盈利能力，優化信貸資產質量等方面的作用認識不足、認為貿易融資業務在整個信貸資產中的數量少，作用不大。

銀行內部缺乏有效的防範管理體系，風險控制手段落後

國際貿易融資業務所涉及的風險有客戶風險、國家風險、國外代理風險、國際市場風險和內部操作風險。這些風險的管理需要先進的技術手段將銀行相關部門之間、分支行之間高效有機地聯系在一起。而中國銀行在外匯業務的處理程序方面較為落後，不同的分支行之間、不同的部門之間業務相互獨立運行，缺少網路資源共享，缺乏統一的協調管理，以至無法達到共享資源、監控風險、相互制約的目的。如融資業務由國際業務部一個部門來承擔信貸風險控制、業務操作風險控制和業務拓展。風險控制既顯得乏力，又缺乏銀行內部相互制約和風險專業控制，面對中國進出口企業普遍經營虧損，擁有大量不良銀行債務的客觀實現，銀行的貿易融資潛伏著巨大的風險。

融資業務無序競爭破壞風險管理標准

中國開展國際貿易融資業務時間相對國外較短，市場尚不成熟，各種約束機制還不健全，隨著商業銀行國際結算業務競爭的日益激烈，各家銀行業務形式又較為單一，為爭取更大的市場份額，競相以優惠的條件吸引客戶，對企業客戶的資信審查和要求也越來越低，放鬆了對貿易融資風險的控制，例如有的銀行降低了開證保證金的收取比例；有的甚至採取授信開證，免收保證金；有的在保證金不足且擔保或抵押手續不全的情況下對外開立遠期信用證等等，這些做法破壞了風險管理的標准，加劇了銀行貿易融資業務的風險。

營銷隊伍薄弱，缺乏復合型的高素質業務人員

國際結算業務專業性強，對業務人員的素質要求較高，但中國商業銀行在國際貿易融資方面人才匱乏，有限的人才資源也高度集中在管理層，同時，人才的知識結構單一。由於各家銀行都是把國際業務當作獨立的業務品種來經營，在機構設置上由國際業務部門負責國際結算和連帶的貿易融資業務。這就造成相關從業人員只熟悉國際結算而缺乏財務核算和信貸管理等方面的業務知識，無法從財務資料和經營作風准確判斷和掌握客戶資信，對國際貿易融資的全過程的每一個環節沒有充分的把握，降低了國際業務的產品功能和市場效果，對其風險也就缺乏了強有力的控制力度。

國際貿易融資業務的法律環境不完善

國際貿易融資業務涉及到國際金融票據、貨權、貨物的抵押、質押、擔保、信託等行為，要求法律上對各種行為的權利和責任有具體的法律界定，但是中國的金融立法明顯滯後於業務的發展。有些國際貿易融資的常用術語和做法在中國的法律上還沒有相應的規范。例如，押匯業務中銀行對貨物的單據與貨物的權利如何，銀行與客戶之間的債券關系如何，進口押匯中常用的信託收據是否有效，遠期信用證業務中銀行已經承兌的匯票是否可以由法院支付等。因此，這種不完善的法律環境，使中國的貿易融資業務的風險進一步增大。

發展對策/貿易融資

提高對發展國際貿易融資業務的認識

隨著中國的進一步開放，國際貿易往來日益頻繁，進出口總額將大幅提高，這必將為發展外匯業務尤其是貿易融資業務提供極大的市場空間。各級商業銀行要更新觀念，提高對發展外匯業務尤其是國際貿易融資業務的認識。應從入世後面臨的嚴峻挑戰出發，以貿易融資業務為工具積極發展國際結算業務，要調整經營策略和工作思路，密切注重外資銀行的動向。因此，商業銀行要加強市場信息搜索，採取有利於推進國際結算業務發展的各種政策措施。

調整機構設置實行審貸分離原則

為滿足業務發展的需要，銀行有必要對內部機構進行調整，重新設計國際貿易融資業務的運作模式，將審貸模式進行剝離，實行授信額度管理，達到既有效控制風險又積極服務客戶的目的。①應明確貿易融資屬於信貸業務，必須納入全行信貸管理。由信貸部對貿易融資客戶進行資信評估，據此初步確立客戶信譽額度。通過建立審貸分離制度，將信貸風險和國際結算風險由信貸部、信貸審批委員會和國際業務部負責，最終達到在統一綜合授信管理體系下的審貸分離，風險專項控制，從而採取不同的措施，控制物權，達到防範和控制風險的目的。②授信額度應把握以下幾點：一是授信額度要控制遠期信用證的比例，期限越長，風險越大；二是控制信用證全額免保比例，通過交納一定的保證金來加強對客戶業務的約束和控制；三是建立考核期；四是實行總授信額度下的分向授信額度的管理；五是建立健全內部控制制度，跟蹤基本客戶的進出口授信額度，加強部門內部的協調和配合。

建立科學的融資貿易風險管理體系

制定符合國際貿易融資特點的客戶評價標准，選擇從事國際貿易時間較長、信用好的客戶。成立信用審批中心和貿易融資業務部門，影響國際貿易融資的風險因素相對很多，因此防範風險要求商業銀行人員具有信貸業務的知識以分析評價客戶的信用。從而利用人才優勢事前防範和事後化解各種業務風險。

完善制度實施全過程的風險監管

(1)做好融資前的貸前准備，建立貸前風險分析制度，嚴格審查和核定融資授信額度，控制操作風險，通過對信用風險、市場風險，自然風險和社會風險、國家宏觀經濟政策風險、匯率風險等進行分析以及對申請企業、開證人和開證行的資信等方面情況進行嚴格審查，及時發現不利因素，採取防範措施。

(2)嚴格信用證業務管理。信用證在國際貿易中一直被認為是一種比較可靠的結算方式。審核信用證是銀行和進出口企業的首要責任。首先，必須認真審核信用證的真實性、有效性、確定信用證的種類、用途、性質、流通方式和是否可以執行；其次，審查開證行的資信、資本機構、資本實力、經營作風並了解真實的授信額度；三是要及時了解產品價格、交貨的運輸方式、航運單證等情況，從而對開證申請人的業務運作情況有一個綜合評價，對其預期還款能力及是否有欺詐目的有客觀的判斷；四是要認真審核可轉讓信用證，嚴格審查開證行和轉讓行的資信，並對信用證條款進行審核。

(3)盡快建立完善的法律保障機制，嚴格依法行事。應該加強對現有的相關立法進行研究，結合實際工作和未來發展的趨勢，找出不相適應的地方，通過有關途徑呼籲盡快完善相關立法。利用法律武器最大限度地保障銀行利益，減少風險。

加強和國外銀行的合作

在眾多國外投資者看好中國市場、對外貿易發展良好的形勢下，國有商業銀行應該抓住這一有利時機，基於共同的利益和興趣，與國外有關銀行聯手開拓和佔領中國的外匯業務市場，共同爭取一些在中國落戶的、利用外資的大項目，多方面、多層次地拓展中國商業銀行的貿易融資業務。

防範融資風險的`意識和能力

國際貿易融資是一項知識面較廣、技術性強、操作復雜的業務，對相關從業人員的業務素質要求很高。中國開展這項業務時間短，急需既懂國際慣例、懂操作技術又精通信貸業務的復合型專業人才。商業銀行國際結算業務的競爭，實質上是銀行經營管理水平和人員素質的競爭。因此，提高貿易融資管理人員的素質，增強防範風險的意識和能力已成為當務之急，應盡快培養出一批熟悉國際金融、國際貿易、法律等知識的人才。首先，要引進高水平和高素質的人才，可充分利用代理行技術先進的特點，選擇相關課題邀請代理行的專家作專題講座，有條件的還可派員工到國外商業銀行學習。其次，在平時工作中，要注意案例的總結分析，及時積累經驗，並有意識地加強國際貿易知識和運輸保險業務的學習，密切關注國際貿易市場動態，了解掌握商品的行情變化，培養對國際貿易市場的洞察力，增強識別潛在風險的能力，以不斷提高自身業務水平。三是抓好崗位培訓，不斷提高員工的服務質量和道德修養。四是強化風險意識，不斷提高員工識偽、防偽能力，努力防範和化解國際貿易融資風險。

拓展知識：商業銀行國際貿易融資業務包括哪些

商業銀行國際貿易融資業務包括信用證（含國際及國內信用證）、托收、匯款、保理等業務項下的授信及融資（包括由此派生的遠期結售匯項下授信）業務和本外幣非融資類保函項下的授信。其中，信用證、托收、匯款項下授信及融資業務包括打包貸款、出口押匯、出口貼現、福費廷、風險參與、進口授信開證、進口押匯、提貨擔保，授信開立國內信用證及國內信用證議付等。風險包括:出口信用保險的除外責任風險，審單風險，資金風險，企業信用風險和銀行資信的風險。

授信：

授信是指商業銀行向非金融機構客戶直接提供的資金，或者對客戶在有關經濟活動中可能產生的賠償、支付責任做出的保證，包括貸款、貿易融資、票據融資、融資租賃、透支、各項墊款等表內業務，以及票據承兌、開出信用證、保函、備用信用證、信用證保兌、債券發行擔保、借款擔保、有追索權的資產銷售、未使用的不可撤銷的貸款承諾等表外業務。簡單來說，授信是指銀行向客戶直接提供資金支持，或對客戶在有關經濟活動中的信用向第三方作出保證的行為。

授信按期限分為短期授信和中長期授信。短期授信指一年以內（含一年）的授信，中長期授信指一年以上的授信。

融資：

融資，英文是financing，從狹義上講，即是一個企業的資金籌集的行為與過程。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

融資詳細解釋：

1、指企業運用各種方式向金融機構或金融中介機構籌集資金的一種業務活動；

2、指礦業權經營的實質是礦業權融資和礦業開發；

3、指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進行資金融通的活動；

4、指貨幣資金的調劑融通是社會化大生產條件下社會經濟實體之間進行餘缺調劑的有效途徑和手段；

5、廣義的融資是指資金在持有者之間流動以余補缺的一種經濟行為這是資金雙向互動的過程包括資金的融入（資金的來源）和融出（資金的運用）。狹義的融資只指資金的融入；

6、指資金在供給者與需求者之間的流動，這種流動是雙向互動的過程，既包括資金的融入，也包括資金的融出。

7、指企業從有關渠道採用一定的方式取得經營所需的資金的活動。

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Ⅲ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

Ⅳ 融資都有哪些方式

融資方式即企業融資的渠道。它可以分為兩類：債務性融資和權益性融資。前者包括銀行貸款、發行債券和應付票據、應付賬款等，後者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業的自有資金，投資者有權參與企業的經營決策，有權獲得企業的紅利，但無權撤退資金。
1.銀行貸款。銀行是企業最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。
2.股票籌資。股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞台，優化企業組織結構，提高企業的整合能力。
3.債券融資。企業債券，也稱公司債券，是企業依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，表示發債企業和投資人之間是一種債權債務關系。債券持有人不參與企業的經營管理，但有權按期收回約定的本息。在企業破產清算時，債權人優先於股東享有對企業剩餘財產的索取權。企業債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉讓。
4.融資租賃。融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用。融資租賃有直接購買租賃、售出後回租以及杠桿租賃。此外，還有租賃與補償貿易相結合、租賃與加工裝配相結合、租賃與包銷相結合等多種租賃形式。融資租賃業務為企業技術改造開辟了一條新的融資渠道，採取融資融物相結合的新形式，提高了生產設備和技術的引進速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率。
5.海外融資。企業可供利用的海外融資方式包括國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務。
企業競爭的勝負最終取決於企業融資的速度和規模，無論你有多麼領先的技術，多麼廣闊的市場。
融資可比作一個商品項目，交易的標的是項目，買方是投資者，賣方是融資者，融資的訣竅是設計雙贏的結果。融資有商務模式劃分，還有專業分工，程序分工，融資者需根據投資者的特點，去設計自己的融資模式。融資不是一錘子買賣，是一個過程。
關於國內融資的難點有三個瓶頸：一是項目包裝，二是資金退路，三是資產溢價，這三個難點，房老師認為是有融資者自身的弱點和我國經濟體制存在的問題構成。
投資者退路房老師給出上中下三策：上策是上市套現，中策是溢價轉讓，下策是溢價回購。
第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際並不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。這種方式多為國外基金所採用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改為中外合資。
第二種融資方式是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然後當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現80%。但問題是公司帳戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據國家的規定，銀行承兌最多隻能開12個月的。現在大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續簽一次。用款時間長的話很麻煩。
第三種融資的方式是直存款。這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規定的，必須企業跟銀行的關系特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個帳戶，將指定金額存進自己的帳戶。然後跟銀行簽定一個協議。承諾該筆錢在規定的時間內不挪用。銀行根據這個金額給項目方小於等於同等金額的貸款。註：這里的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規定的地方。就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之後可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第四種是大額質押存款。
第五種融資的方式是銀行信用證。國家有政策對於全球性的商業銀行如花旗等開出的同意給企業融資的銀行信用證視同於企業帳戶上已經有了同等金額的存款。過去很多企業用這個銀行信用證進行圈錢。所以現在國家的政策進行了稍許的變動，國內的企業現在很難再用這種辦法進行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業才可以。所以國內企業想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業的性質。
第六種融資的方式是委託貸款。所謂委託貸款就是投資方在銀行為項目方設立一個專款帳戶，然後把錢打到專款帳戶裡面，委託銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第七種融資方式是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的抵押或銀行擔保。利息也相對較高。多為短期。個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八種融資方式就是對沖資金。現在市面上有一種不還本不付息的委託貸款就是典型的對沖資金。

Ⅳ 房地產融資途徑

房地產開發是集資本、技術、管理密集型的投資行為，開發房地產項目所需要的資金量非常龐大，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。

房地產融資的方式有很多，如下：

1、自有資金
房地產開發商利用自有資金，或者通過各種途徑帶來的自有資金基礎。通過這種渠道得來的的資金可以自行支配、靈活使用。

2、預收房款
這種方式通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於房地產開發商而言，房屋銷售回籠資金是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於後期工程建設，緩解自有資金不足的壓力；而對於買方來說，用少量的資金獲得較大的預期增值收益，目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有銀行住房貸款的支持，房地產公司很難把房子預售出去，也就很難獲得資金回籠。

3、建設單位墊資
一種是建築商提供部分工程材料；另外一種是延期支付工程款。

4、銀行貸款
一直以來銀行貸款都是房地產開發最主要的融資途徑。據保守估計，其中約有50%以上來源於銀行貸款，銀行選擇同意貸款，也是考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。

平心而論，融資中介沒那麼好當，所以濫竽充數的有很多。企業家在找融資中介時，一定要調查清楚背景。當然，更穩妥的方式是直接找融資平台，通過正規的流程來融資，對企業來說也是一種保障。

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Ⅵ 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。

Ⅶ 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

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Ⅷ 我該怎麼才能快速融資成功

先把商業計劃書撰寫好，學習一下創投行業的一些基礎的知識，了解清楚融資專的流程，讓自己有分辨能力。屬然後鎖定相關對接渠道，多嘗試，給你推薦幾種方式：
1、去各大投資機構官網BP投遞通道投遞你的商業計劃書。
2、參加線下各類沙龍活動，主動找在場的投資人交換聯系方式投遞你的項目。
3、通過三方融資平台，盡量不要選會員制的嘗試成本太高，融資是否能成功主要還是看項目是否優質，關鍵是要找到對你項目感興的投資人進對接推薦到雲對接試試。

Ⅸ 常用的融資手段有哪些

企業融資相對可行的方式：
1、股權融資：通常直接到機構官網進行BP投遞，如專果沒有回復則表示屬你的項目還達不到他們機構的投資標准，加線下沙龍活動這種一般在經濟較發達地區容易接觸到，如果接觸不到投資人資源，可以去一些能直接找投資人對接的融資平台，一定要那種自助式且能單次申請電話對接投資人的不要選會員制的，電話對接高效聊完還能加投資人微信推薦上雲對接試試。
2、債權通道：銀行獲得各類法人信用貸款只要信用良好都可貸，各類抵押貸款各大銀行都有類似產品可以直接去銀行官網了解，第三方金融機構推的融資租賃、供應鏈金融都可以去了解一下。
3、政策融資：如果你的高尖人才手握高科技項目現在各地政府都有對這些人才和項目直接進行落地獎勵數額也不小。

Ⅹ 企業融資技巧以及注意事項

企業融資技巧以及注意事項

近年來，企業的融資男，那麼企業融資不可不知的技巧?你是否學習了呢?

一、融資前准備

任何時候，打無准備之仗都是不明智的，融資也不例外。企業要想取得最佳的融資效果，經營者就必須提前做好完善的策劃工作和充分的准備工作。從融資的戰略策劃和設計，到融資的具體實施，再到融資後的資金使用，都要做到心中有數，穩扎穩打。

1 要有正確的融資觀念

2 認清內外融資環境

3 確定一個適當的願景

4 寫好融資計劃書

5 選擇一個合格的財務顧問

6 做好融資診斷與評估

7 企業融資既要知己也要知彼

二 幾種常見的融資類型

正所謂“工欲善其事，必先利其器”，企業經營者在融資的時候必須對各類融資工具的利與弊瞭然於胸，然後在結合企業的實際融資需求的基礎上選擇合適的融資工具，以免辛苦一場卻做了無用功，既浪費人力又浪費財力。

1 企業內部融資--求人不如求己

2 上市融資--值得關注的新工具

3 員工融資--一舉多得的融資工具

4 企業債券融資--大手筆的融資方式

5 集合債券融資--人多力量大的融資工具

6 政策融資--來自政府的融資工具

7 租賃融資--“空手套白狼”的融資工具

8 風險融資--神奇的“錢袋子”

9 天使基金--創業者的“嬰兒奶粉”

10 合資合夥融資--人多力量大的融資工具

11 企業信用擔保融資--信用也是一種財富

12 買方信貸--雙贏的融資方式

13 預收貨款--應急的“借雞生蛋”法

14 保單借款--死錢變活錢

15 企業託管--攀上高枝做融資

16 融資賬款融資--企業的生物鏈融資

17 應收賬款融資--利用一切小額應收賬款的`信貸融資

18 動產抵押--物盡其用

19 無形資產融資--“以權謀資”的合法融資

20 補償貿易融資--用別人的錢賺自己的錢

三 幾種常見的融資渠道

有時候，方向比行動更重要，因為只有知道往哪裡走，行動才有可能收到預期

的效果。同樣的，在融資的時候，融資渠道是否符合企業的實際情況也決定融資的成敗。

1 銀行融資--融資的主要形式

2 私募基金--新的融資潮流

3 媒體融資--可遇而不可求的融資渠道

4 保理公司--別人擔責你融資

5 國內投資公司--讓別人為你融資

6 會員卡--預收貨款的變種

7 招商融資--讓政府為你鋪路搭橋

四 分別對待不同的投資者

無論企業融資的目的是什麼，其融資的對象都是人。不同的人有不同的性格，從這個角度來說，資本也是有性格的。企業經營者只有了解不同投資者的特徵，並對症下葯，才能作出正確的融資決策。

1 團結合作夥伴

2 抓住能陪伴始終的投資者

3 謹防虛假融資者

4 戰略投資者要有利於企業的戰略發展

5 慎選短期投資者

五 如何快速打動投資者

細節決定成敗，企業經營者能否做好細節往往就決定了企業融資的成敗，所以在融資的時候，即使是細微之處，也容不得半點疏忽。企業經營者需要從細節入手，並掌握說服投資者的技巧，才能在最短的時間里爭取到企業必需的資金，消除阻礙企業發展的“天花板”。

1 信用是融資的根本

2 真誠打動投資者.溝通說服投資者

3 做好項目包裝

4 用數據說話

5 做好事前准備

6 設定一個清晰的贏利點

7 構建優秀的管理層

8 向投資方論證可行性

9 抓住中介人物

10 做好企業估值和報價

11 堅持長遠發展戰略

12 保證穩定的經營收入

六 用好投資的技巧

企業融資的目的是促進企業的發展，因此企業經營者必須把資金用到該用的地

方，才能使每一分錢都發揮出最大的作用，才能使融資真正成為推動企業發展的助力。從這個角度上來說，籌集到資金並不是融資的終結，而用好錢、謀發展才是融資的結束。

1 好鋼用在刀刃上

2 選擇好的發展方向

3 避免無謂的風險

4 加強財務管理

5 制定科學的財務制度

6 制定出科學的資金使用計劃

7 加強成本控制意識

8 為投資者設計一條退路

9 提高應收款的質量

七 既要籌錢也要管人用人

一個企業的創立或發展壯大固然需要資金，但是資金並不是解決所有問題的靈丹妙葯。很多時候，企業只有既籌到錢，又會用人，前才能發揮其應有的作用。否則就是籌集到再多的錢，企業的發展也是痴人說夢。

1 制定一個共同的目標

2 制定明確的經營理念

3 創造有效的溝通氛圍

4 完善企業文化

5 捨得給人投資

6 建立公平公正的薪酬制度

7 授權才能讓員工更快成長

8 摒棄家族化的管理模式

9 調整舉例，處理好與員工的關系

10 要人性化，也要制度化

11 留住企業里的關鍵員工

12 用人要結合企業實際

13 強化員工的執行力

14 建立有效的激勵體系

15 善待員工建議

16 信任是最好的黏合劑

17 引入有效的內部競爭

八 避免陷入融資誤區

融資是企業發展過程中的重要環節，合理融資會促進企業的發展，並為企業的再融資、第三次融資打開局面，但扭曲的融資只會成為企業前進道路上的障礙。遺憾的是，在現實生活中，有很多企業都把融資當做了短期、救急的行動，以為臨時突擊就可以拿到資金。事實上這樣做就無異於自絕後路。所以，企業在融資的時候有必要了解一些融資的誤區，並盡量為之所制。

1 置地蓋房當地主

2 將短期資金當做長期資金使用

3 缺乏長期規劃，走一步看一步

4 融資視野狹窄，融資渠道單一

5 只認錢，不認人

6 把請客送禮拉關系當做溝通

7 融資越多越好

8 把融資當做無成本買賣

9 缺乏融資勇氣

10 不重視自己的控制權

11 融資時機不合適

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