沈玉興融資

Ⅰ 史上最全金融產品架構分析四：信託公司

1.業務種類

信託業可以經營的業務項目依《信託投資公司管理辦法》法可分為如下：

（1）受託經營資金信託業務。即委託人將自己合法擁有的資金，委託信託投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。

（2）受託經營動產、不動產及其他財產的信託業務。即委託人將自己的動產、不動產以及知識產權等財產、財產權，委託信託投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。

（3）受託經營法律、行政法規允許從事的投資基金業務，作為投資基金或者基金管理公司發起人從事投資基金業務。

（4）經營企業資產的重組、購並及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務。

（5）受託經營國務院有關部門批準的國債、政策性銀行債權、企業債券等債券的承銷業務。

（6）代理財產的管理、運用與處分。

（7）代保管業務。

（8）信用見證、資信調查及經濟咨詢業務。

（9）以固有財產為他人提供擔保。

（10）中國人民銀行批準的其他業務。

2.投資范圍與投資限制投資范圍

（1）投資范圍廣，如券商資管產品、基金資管產品和信託產品本身

（2）債權、股權、物權及其他可行方式運用信託資金

（3）管理方式：投資、出售、存放同業、買入返售、租賃、貸款等投資限制

（4）不得以賣出回購方式管理運用信託財產；

（5）銀行合作產品的限制（見上文）

（6）不得向房地產企業發放流動資金貸款、土地儲備貸款等；

（7）不得向他人提供擔保；

（8）向他人提供貸款不得超過其管理的所有信託計劃實收余額的30％；

（9）不得將信託資金直接或間接運用於信託公司的股東及其關聯人，但信託資金全部來源於股東或其關聯人的除外；

（10）不得以固有財產與信託財產進行交易；

（11）不得將不同信託財產進行相互交易；

（12）不得將同一公司管理的不同信託計劃投資於同一項目；

（13）集合信託受益權進行拆分轉讓的，受讓人不得為自然人；機構所持有的信託受益權，不得向自然人轉讓或拆分轉讓。

3.信託分類

3.1 資金端分類：單一信託、集合信託、

3.2 項目端分類

3.2.1 債權型-信託貸款

3.2.2 股權型-真實股權型、名股實債

3.2.3 收益權型-普通受益權、結構化受益權

3.3 結構化信託及信託收益權的拆分轉讓

3.3.1 《關於加強信託公司結構化信託業務監管有關問題的通知》（銀監通[2010]2號）「結構化信託業務是指信託公司根據投資者不同的風險偏好對信託受益權進行分層配置，按照分層配置中的優先與劣後安排進行收益分配，使具有不同風險承擔能力和意願的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益並承擔相應風險的集合資金信託業務。」

3.3.2 集合信託受益權進行拆分轉讓的，受讓人不得為自然人；機構所持有的信託受益權，不得向自然人轉讓或拆分轉讓。

限制目的：防止信託受益權轉讓給合格投資者以外的人

3.4 信託計劃產品案例-以中信信託產品為例

3.4.1 中信信託-中信融匯4號山西恆大華府貸款集合資金信託計劃-債權型信託貸款

信託項目產品結構

本信託計劃信託受益權不分層級，分為A類、B類和C類（或有），各類可分期募集，總額不超過50,000萬元，期限為18個月。本次發行優先順序A類信託受益權，募集金額約為30,000萬元，期限為12個月。

信託收益分配方式

優先順序某類某期信託受益權的核算日為該類該期優先順序信託受益權的預計終止日。自核算日起10個工作日內的任意一日為信託利益分配日。

資金運用方式

優先順序信託受益權認購資金交付給臨汾市紫旌房地產開發有限公司後，將用於開發建設臨汾恆大華府項目。

信託方案

委託人將其合法擁有的資金委託給受託人，設立資金信託計劃，受託人通過信託貸款的方式向臨汾市資金房地產開發有限公司發放貸款，貸款金額不超過50,000萬元，貸款資金用於支付臨汾恆大華府項目工程款。

保障措施

1.恆大地產集團有限公司為本信託貸款提供連帶責任保證擔保。

2.恆大地產（03333.HK）為本信託貸款提供連帶責任保證擔保。

3.臨汾恆大華府的50%銷售回款納入監管賬戶；

4.太原俊恆公司為本信託貸款提供連帶責任保證擔保；

5.太原名都房地產開發公司100%股權為本信託貸款提供質押擔保。

信息披露

在本信託計劃期限內，受託人按季製作《信託事務管理報告》，並於信託計劃成立日起每季度結束後10個工作日內通過中信金融網進行信息披露。

3.4.2 中信•佳源分拆上市重組集合資金信託計劃（C3期）-債權型信託貸款

信託項目產品結構：

本信託計劃已於2015年7月28日成立，信託受益權不分層級，分A、B、C、D四類，可分期募集，募集金額不超過300,000萬元。其中A類信託受益權已於2015年7月28日募集完成，募集信託本金為人民幣80,000萬元，以現金形式認購；B類信託受益權已於2015年7月29日募集完成，信託本金為人民幣50,000萬元，以現金形式認購；C1期信託受益權已於2015年7月30日募集完成，信託本金為人民幣20,300萬元，以現金形式認購。C2期信託受益權已於2015年8月10日募集完成，信託本金為人民幣39,820萬元，以現金形式認購。本次募集C3期信託受益權。

信託期限： 預計不超過26個月，其中C類各期信託受益權預計於2017年7月30日同時終止。

信託利益分配：

1.C3期信託受益權的信託利益核算日為信託項目成立之日起每自然年度的12月5日、C類信託受益權終止日。信託計劃存續期間，如因還款人提前清償部分信託本金及對應的利息，受託人有權將提前還款日作為臨時信託利益核算日，向各受益人提前分配該部分信託本金及相應收益。

2.各核算日後10個工作日內任一天，在支付應付信託費用後，向信託受益人分配相應信託利益。

信託項目方案：

本信託計劃是委託人基於對受託人的信任，將自己合法擁有的資金委託給受託人，由受託人按委託人的意願，以自己的名義，為受益人的利益，將信託資金加以集合運用。本信託計劃所募集資金用於向南京新浩寧房地產開發有限公司發放信託貸款，貸款資金將專項用於：

1、浙江佳源房地產集團有限公司（全國房地產五十強企業，最新一期排名為44位）江蘇片區項目公司上市前重組，支付交易對價及清理往來款；

2、因上市及獲取抵押物需要，進行債務重組；

3、項目開發建設。

保障措施：

1、南京紫金華府項目在建工程及國有土地使用權、泰興威尼斯項目現房及國有土地使用權、泰興新天地項目國有土地使用權提供抵押擔保，本息抵押率不超過50%；

2、浙江佳源房地產集團有限公司（全國房地產五十強企業）、實際控制人沈玉興夫婦及擬上市境內重組主體提供連帶責任保證擔保；

信息披露：

在本信託項目期限內，受託人按季製作《信託事務管理報告》，並於信託項目成立日起每滿三個月之日的15個工作日內通過中信信託官網進行信息披露。

3.4.3 中信信託—石家莊中嘉信股權投資集合信託計劃-真實股權型

信託計劃產品結構：

本信託計劃總規模為45,550萬元，採用分層結構，其中募集優先順序資金30,000萬元，中間級資金5,000萬元，次級以股權認購，價值 10,550萬元；信託期限24個月，滿12個月後可提前終止；信託計劃優先順序受益權公開募集，預期收益率為固定+浮動，其中： 固定部分，認購金額300萬元（不含）以下10.5%/年,300萬元（含）~600萬元（不含）11%/年，600萬元（含）以上11.5%/年，浮動部分根據項目住宅售價不同，為0.5%/年（以上已含認購費）。

信託期限： 信託期限24個月，滿12個月後可提前終止。

資金運用方式：

本信託計劃募集資金全部投資於石家莊中嘉信房地產開發有限公司股權，用於開發建設石家莊市「御瓏灣」項目。

信託計劃方案簡介：

本信託計劃募集資金35,000萬元人民幣以增資的方式對河北省石家莊市中嘉信房地產開發公司進行股權投資，中嘉信是河北天陽泰富集團旗下經營房地產開發的子公司，增資款將用於其御瓏灣項目的補繳土地出讓金及住宅項目的開發建設。增資後，中信信託持有中嘉信90%股權，達到絕對控股。該項目屬於石家莊市為鼓勵市內污染企業外遷，而實施的「退二進三」政策支持的舊城改造項目。根據石家莊市政府部門批復的規劃要點，未來該地塊將用於住宅、寫字樓、保障房等商業開發，預計總建築面積44萬m2。信託計劃將通過分紅以及股權轉讓實現退出。

保障措施：

1.土地使用權抵押及公司股權質押，跟據戴德梁行的評估，上述抵押物價值合計約97,400萬元，初始抵押率43%。

2.保證擔保：母公司天陽泰富集團公司提供信託本金及收益保證、實際控制人提供個人連帶責任保證擔保。

3.天陽泰富持有10%中嘉信股權。

信息披露：

在本信託計劃期限內，受託人按季製作《信託事務管理報告》，並於信託計劃成立日起每季度結束後10個工作日內通過中信金融網進行信息披露。

3.4.4 萬達商業地產發展基金I號股權投資集合資金信託計劃-名股實債

預期年化收益：6.30% 發行機構：中信信託

信託分類：股權類

收益說明：認購金額在300 萬元（不含）以下的信託受益權年預期固定收益率為6.3%；

認購金額在300 萬元（含）以上的信託受益權年預期固定收益率為7.0%

投資說明： 收購大連萬達商業地產股份有限公司持有的長沙開福萬達廣場投資有限公司49%股權，大連萬達商業地產股份有限公司承諾回購，並將長沙開福萬達廣場投資有限公司51%股權質押給我司作為對其回購及支付義務的擔保，大連萬達集團股份有限公司同時提供連帶責任保證

風控措施： 大連萬達商業地產股份有限公司承諾回購，並將長沙開福萬達廣場投資有限公司51%股權質押給我司作為對其回購及支付義務的擔保，大連萬達集團股份有限公司同時提供連帶責任保證

3.4.5 中信·桃花源居特定資產收益權投資集合資金信託計劃-收益權型普通受益權

信託計劃產品結構：

中信·桃花源居特定資產收益權投資集合資金信託計劃，發行規模2億元。信託期限2年，自信託計劃成立之日起至第18個月末，預期收益率10.5%/年-13.0%/年，信託計劃成立滿18個月後，預期收益率13.0%/年-15.5%/年，信託收益每6個月分配一次。

資金運用方式： 信託計劃資金由受託人集合運用，以自己的名義與雲南桃園屋業發展有限公司（以下簡稱「桃園屋業」）簽訂《桃花源居項目特定資產收益權投資協議》（以下簡稱《投資協議》）及相應擔保文件，以信託計劃募集的資金投資於桃園屋業擁有的桃花源居項目特定資產收益權。

信託計劃方案簡介： 桃花源居項目位於雲南省昆明市主城區之一的西山區馬街上村花果山，屬城市中心區的低密度住宅項目，佔地面積88,786平方米，容積率低於1.1，主要由花園洋房、疊層別墅以及聯排別墅構成。項目比鄰昆明寶珠生態公園，部分住宅能夠俯瞰滇池。本信託計劃的主要還款來源為特定資產在信託期限內預計可產生的銷售收入。

保障措施：

1.土地抵押：桃園屋業已將桃花源居項目用地抵押至中信信託，該土地經北京中企華房地產估價有限公司評估價值為5.08億元，投資本金抵押率低於40%；

2.股權質押：桃園屋業股東陳桂林、殷勇、王麗萍將桃園屋業100%股權質押至中信信託；

3.全體股東連帶責任保證：桃園屋業全體股東提供個人連帶責任保證；

4.中信信託向桃園屋業派駐董事，參與日常運營管理。

信息披露：

在本信託計劃期限內，受託人按季製作《信託事務管理報告》，並於信託計劃成立日起每季度結束後10個工作日內通過中信金融網進行信息披露。

Ⅱ 佳源地產定融產品未違約，羅半城還讓沈天晴做「接盤俠」嗎

此前媒體報道佳源地產5000萬定融違約消息有誤。佳源南方（深圳）集團有限公司（簡稱：深圳佳源南方）通過深圳千紅資產管理有限公司（簡稱：千紅資產）進行金交所定融，實際募集資金0.51億元。深圳佳源南方對到期部分已安排兌付，融資余額0.3億元，目前並未到期。此前與機構在還款支付環節出現誤解，目前雙方已協商解決。

美麗生態因2017年、2018年連續凈利潤為負，被交易所警告退市風險，被「ST」。2019年因出售兩家全資子公司，凈利潤增加，扭虧為盈。

截至目前，「佳源系」在A股、港股上市，及在新三板掛牌的公司市值合計約170億元。沈天晴最終能不能給「羅半城」掏出73億的剩餘收購款呢？

你覺得佳源創盛能完成對中天城投的收購嗎？歡迎留言評論！