貝殼融資歷程

Ⅰ 貝殼有房屋託管嗎

貝殼有房屋託管。

房屋託管是新興崛起的房產旅遊類行業，相當於房屋管家的升級，業務范圍主要是針對空置房產，廣泛用於空置不動產的保值、增值，業主方更實際的達到省心，省時，省事優勢。

貝殼找房由鏈家網升級而來，是以技術驅動的品質居住服務平台，於2018年4月推出。貝殼找房是房地產服務平台，為購房者、租房者提供房源信息搜索、瀏覽功能，為業主提供在線委託及在售房源管理功能，讓房產交易更加便捷。

發展歷程

2019年以來，貝殼關於貝殼找房計劃在香港IPO的傳聞此起彼伏，但貝殼找房均予以否認。而《貝殼找房專項股權基金》披露上市地點仍未明確，僅指出「於2020年啟動境外上市」。

2019年7月17日，《貝殼找房專項股權基金》文件顯示，貝殼找房D輪規模達到12億美元。此輪融資後，貝殼找房最新估值超過100億美元。

其中，騰訊領投8億美元，知名投資者還包括GawCapital/基匯、高瓴資本、源碼投資、碧桂園創投、新天域、華興資本、海峽資本等，D輪其他投資人合計投資11300萬美金。

公開資料顯示，鏈家從2011年開始啟動Pre-A輪融資，鼎暉投資9400萬人民幣，2014年啟動A輪，復星銳正資本參與投資。2016年4月，鏈家獲得B輪60億元融資，騰訊、網路領投。

Ⅱ 一場投資 融創套現35.4億元出售貝殼ADS

融創開始出售貝殼的美國存托股（ADS）。
據10月29日早上公告，6月1日至10月28日（紐約時間）期間，融創中國累計出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票，相當於約5591.7萬股貝殼A類普通股，總代價約為5.54億美元（人民幣約35.4億元）。
關於出售原因，融創中國在公告中表示，「出售事項乃按計劃收回財務投資，支持本集團聚焦主業發展，並進一步優化本集團的資產結構。」
此次減持帶來的27.2億元的稅前虧損，將會體現在融創中國2021年度的表內。但從投資貝殼起，到出售完成後，出售股票仍實現稅前溢利約人民幣24.3億元。
公告中所言，仍然寄予對貝殼未來的期望。「本集團投資貝殼已逾四年，取得了良好的投資回報，持續看好貝殼未來的發展。」
孫宏斌的看好始於2017年。
那時，貝殼還處於「前身」鏈家，鏈家有著驚人的規模擴張速度，逐漸趨近房產中介龍頭，引來各路投資，其中有兩家房地產背景企業，融創和萬科。
2017年1月9日，融創中國的公告顯示，融創與北京鏈家及其經營股東訂立增資協議。據此，融創將通過增資事項以人民幣26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權，並將有權向其委任一名董事。
不久後的11月，鏈家地產變更了工商信息，融創中國董事長孫宏斌和時任萬科副總裁的劉肖進入董事會。
那時融創中國就表示，看好中國房地產存量房交易市場的發展空間，且北京鏈家已經在該市場建立了絕對優勢。所以認為此次增資是一次較好的投資機會，相信未來將會為公司帶來較好的投資回報。
融創中國對未來存量市場的看好不止於此。2018年1月，鏈家旗下獨立的業務發展線，長租公寓品牌自如獲得40億人民幣A輪融資。由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。
融創中國向自如戰略投資5000萬美元(約合人民幣3.22億元)，成為唯一一家擁有房地產開發背景的投資方，此前亦尚未涉足長租公寓。
而後，2019年3月，左暉通過一系列資本運作，將原投資方在鏈家的股份平移到貝殼找房。2020年，貝殼成為融創中國投資的唯一美股IPO的公司，且未辜負它的投資者。
2020年8月13日，首日上市的貝殼找房便受到資本市場追捧，當日在發行價20美元/ADS的基礎上大漲87.2%，總市值達422億美元。在這之後，貝殼找房股價起起伏伏，數次逼近80美元/ADS的高點，市值一度突破900億美元，超萬科、保利、綠地等房企總和。
若按照先前所述，2020 年上市股權被稀釋後，融創大概持有貝殼找房約 4.4% 的股份，且仍佔有董事會一席，這個賺頭讓融創的財報增色不少。
2020年報中，融創「其他收入及收益」一欄從2019年的142億元增加到約198億元，其中金融資產公允價值變動收益凈額從2019年的7.8億元增至96.6億元，這便得益於持有貝殼股票的浮盈。
然而，近期貝殼找房股價已達至歷史底部，截至美東時間10月29日11:36，回跌至發行價以下18.79美元，市值223.7億美元。貝殼在2021年並不順利，政策對樓市的調控、靈魂人物左暉去世、傳言爭議質疑等等都在資本市場上體現。
在2021年8月31日融創中期業績會上，融創中國董事長孫宏斌談及貝殼股價波動時表示，「貝殼確實下半年股價有一些波動，對我們下半年的賬目利潤會有一些影響，但對核心利潤沒有影響。我們長期看好貝殼，也在尋求一個妥善的方案。」
在此時拋售也許是一個投資止損點，需要見好就收。據接近融創的相關人士表示，這是既定的一個投資安排，投資回報在財報上顯示虧損，到了一個收回的節點。
但融創尚未全數收回這筆投資。據數據顯示，貝殼找房IPO後的總股份數約為34.3億股（A類股），融創中國出售的5591.7萬股（A類股）占總股份的1.6%，如果按照稀釋後融創占股比4.4%來算，融創仍然繼續持有2.8%的股份。

Ⅲ 世聯行倒下，背負138億應收賬款的貝殼緊張，房產中介的冬天來了

陷入困境的房地產巨頭恆大讓一眾金融機構驚惶無措之際，誰也沒有想到，最先倒下的竟然是房地產中介。

世聯行踩雷，貝殼緊張

2021年9月17日，A股上市公司世聯行公告稱，其與恆大集團存在業務往來，為恆大集團提供新房代理銷售服務，收取相應的傭金。近期，因恆大集團資金周轉困難，無力支付拖欠公司的賬款。截至2021年8月31日，世聯行與恆大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。截至公告日，其與恆大集團已就應收款項中約2.46億元達成抵房解決方案，尚有應收款項余額9.99億元。

但是，聰明的資金早已嗅到了血腥味。早在世聯行公告之前，其股價已開啟了斷崖式下跌。從9月6日到9月17日，世聯行股價連續跌了9天，從8.05元跌至4.04元，近乎腰斬，市值蒸發80億。

二級市場的劇烈反應不難理解。2020年，世聯行的凈利潤只有1.1億元；恆大拖欠的世聯行賬款，是後者去年凈利潤的9倍。如果無法收回，則世聯行等於白乾9年。

但是，世聯行可能不是被房地產商引爆的最大地雷，背負150億應收賬款的中介龍頭貝殼才是房地產下行周期中潛在的最大犧牲品。

根據貝殼2021年半年報，截止2020年末和2021年6月末，其應收賬款分別高達131.84億元和138.32億元。 截止2018年末、2019年末，貝殼的應收賬款分別為34億元、81億元。

從數據可見，過去3年半，貝殼的應收賬款增長了4倍。貝殼的應收賬款主要為房地產商的新房銷售傭金，之所以增長如此迅猛，主要原因是貝殼從2019年開始發力新房代銷業務。

和二手房服務傭金相比，新房服務傭金金額大、回收周期也更長。2018年、2019年和2020年，貝殼新房銷售服務的回款周期分別為117天、96天和103天，同期，二手房服務傭金的回款周期只有14天、10天和8天。

貝殼的新房業務規模擴張很快。截止2018年末、2019年末和2020年末，貝殼平台上的新房項目分別為3486個、7769個、8639個。2018年，通過貝殼平台完成的新房交易規模為2808億元，新房交易數量19.6萬單；2020年，通過貝殼平台完成的新房交易規模增長至13830億元，新房交易數量達到92.4萬單。

貝殼與房地產商的合作模式很多，其中包括業內爭議頗多的獨家代理制，即開發商將某個項目銷售任務打包給某家房地產中介，由後者在指定期限內完成銷售任務。在這個模式下，中介可以向開發商要求更高的代理費率，但同時，為了拿到獨家，中介也要向開發商支付保證金。

通過先行繳納巨額保證金的對賭模式，貝殼利用資金優勢擊退了很多競爭對手，在全國搶佔了大量房地產商的新房銷售代理權。截止2019年末和2020年末，貝殼向房地產商繳納的保證金余額分別為33.11億元和21.24億元。

這意味著，截止2020年末，貝殼在房地產商積壓的應收賬款和保證金合計達到了153億元。 如此巨額的應收賬款，即使是對房地產中介霸主貝殼來說，也意味著沉重的回款壓力。2020年，貝殼凈利潤為27.78億元，首次實現凈利潤轉正。但其應收賬款和保證金為凈利潤的5.5倍。和世聯行相比，貝殼的盈利能力雖然強大很多，但信用損失風險也很大。

最大客戶欠款33億

從世聯行踩雷恆大應收賬款看，房地產中介機構對新房銷售服務費的損失風險完全沒有與時俱進地進行評估並計提相應損失准備。

世聯行2020年對應收賬款的壞賬計提比例高達14.4%。不過，從帳期看， 6個月以內的應收賬款壞賬計提比例為1.15%，6個月-1年的計提比例為6.19%，一年以上的壞賬計提比例提高至33.7%，2年以上的計提比例高達79.49%。

再來看世聯行的大客戶恆大。截止2020年末，世聯行6個月以內的應收賬款為13.04億元，商業承兌票據為7.03億元，合計超過20億元。

2020年，世聯行前五大客戶銷售收入為14.14億元，其中恆大一家貢獻了7.15億元，佔比超過50%。

截止2021年8月31日，世聯行與恆大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。而根據半年報，世聯行的商業承兌票據余額總額為5.64億元。也就是說，這些應收票據全部來自恆大。

世聯行不僅毫無懷疑地接受了恆大的承兌票據，而且根據 歷史 經驗將這部分票據的壞賬計提比例設為0.65%。

和世聯行一樣，貝殼對房地產商應收賬款的信用風險估計同樣過於樂觀。

在貝殼2020年財報中，其泛泛提到了當下房地產商融資難的大環境以及應收賬款回收面臨的風險。「自2020年底開始，監管提高房地產商的融資要求，不能滿足『3條紅線』的房地產商無法獲得新的融資。如果我們合作的房地產商出現類似問題，可能無法按時償還賬款，我們將被迫增加損失准備或核銷相關賬款，這將影響公司業績。」

截止2020年末，貝殼的應收賬款總規模約143億元，對應損失准備為11億元，計提比例為7.8%；截止2019年末，貝殼應收賬款規模約85.5億元，對應損失准備為4.61億元，計提比例為5.39%。

可見，雖然貝殼在新房銷售業務大擴張的同時，提高了風險計提比例，但從世聯行的教訓看，房地產行業進入下行周期時，房地產商的流動性風險遠遠超出外界的樂觀預計。

貝殼沒有披露其前五大或前十大客戶情況，我們很難分析其應收賬款具體的風險暴露情況。但是，在招股書中，貝殼披露顯示，截止2019年末和2020年9月30日，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額分別為31.84億元和19.96億元；在2020年年報中，貝殼更新披露顯示， 截止2020年末，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額為32.61億元。這意味著，2020年四季度，貝殼最大單一客戶應收賬款猛增了12.65億元。

主要客戶都已焦頭爛額

貝殼的這個最大客戶是誰？貝殼沒有公開說明，但從諸多新聞報道里，我們或許可以發現貝殼的很多重要客戶的身影。2020年秋，貝殼在其發起的「全民找房節」活動中宣稱，其與恆大、萬科、碧桂園、富力、華潤、中海、保利、融創、藍光等全國上百個地產商合作，覆蓋北京、上海、深圳、武漢、鄭州等65個城市精選樓盤。

貝殼的最大客戶很可能是融創。公開信息顯示，融創是貝殼的股東之一，2017年，融創以26億元代價獲得鏈家6.25%的股權。貝殼2020年上市後，融創持有貝殼大約4%股份，按目前市值計算約為8.5億美元。

作為貝殼的股東，融創2019年開始成為貝殼新房銷售領域最大的戰略合作夥伴之一。據媒體報道，2020年初，貝殼剛推出VR售樓部，融創便率先試水。同年，融創將西安、大連、沈陽、長春、天津、重慶、成都、昆明、貴陽等9個城市樓盤全部上線貝殼VR售樓部。

然而，貝殼的好夥伴融創同樣面臨沉重的債務壓力。

2021年半年報顯示，融創中國總資產為12054.53億元，總負債為9971.22億元，資產負債率82.72%，比2020年末下降了1.24%從「三條紅線」要求看，截至2021年6月末，融創中國凈負債率約86.6%，非受限現金短債比約為1.11，剔除預收賬款後的資產負債率約為76.0%。 3條紅線中，融創勉強達標了兩條，但剔除預收賬款後的資產負債率仍然踩「紅線」。

如果貝殼的最大單一應收賬款客戶真的是融創，那麼，貝殼給予股東兼好夥伴融創的賬期是否是90天呢？目前，貝殼與融創的應收賬款余額剩下多少呢？

與此同時，貝殼的另一個好夥伴恆大已經陷入泥沼。

2021年6月，《 財經 》雜志報道稱，2020年銷售額破7000億元的恆大與中國實力最強的中介渠道商貝殼，大面積終止了合作。報道稱，在天津、武漢等地的大部分恆大樓盤，貝殼與恆大已經終止了合作，原因是恆大拖欠大量傭金。

報道引用一位房地產區域高管的話說，貝殼在與地產商合作銷售新房時，一般要求新房網簽或草簽後90天內，結清七到八成的傭金。 2021年一季度，又提高到了90天內結清全款。但恆大拖欠傭金的期限一般是「半年到兩年不等」，基本都超過90天。

一個疑問是，貝殼與恆大此前的銷售應收賬款余額有多少？是否足額計提了風險准備金呢？

拋開最大單一客戶的風險問題，貝殼在很多新一線或二線城市也面臨巨大的應收賬款回款壓力。

例如，在河南省會鄭州，2017年下半年，手握重金的貝殼以70家加盟店的強大陣勢殺進新房銷售市場，並以保證金的模式橫掃當地地產商。媒體報道稱，最豪的一個代理項目，貝殼一次性支付給開發商1.6億保證金。憑借資金優勢，貝殼只用了兩年時間就打垮了鄭州當地的新房銷售公司，成為新霸主，截止2019年下半年，貝殼在鄭州擁有鏈家、德佑、房江湖、21世紀不動產等多個品牌的二手房門店約1500家。

就在9月初，河南房地產龍頭企業建業集團流出一份「求救信」，信中內容顯示，建業集團正面臨「罕見的困難、風險和危機」，有可能成為「下一個倒下和暴雷的企業」。截至2021年上半年，建業地產踩中「三道紅線」的兩條，其剔除預收款後的資產負債率、凈負債率以及現金短債比分別為87.2%、92.6%和1.93。

龍頭企業尚且如此，其他中小房地產公司的壓力可想而知。貝殼在鄭州新房市場的大肆擴張如今或許到了品嘗苦果的時候。

Ⅳ 貝殼上市後扭虧為盈，上市為貝殼的業績做了哪方面的貢獻

貝殼找房赴美上市之後為新房的業務能力其業績增長做出了巨大的貢獻。2020年7月24日晚，貝殼找房正式向美國證券交易所遞交招股書，成為當年最大規模的赴美IPO公司。這一次的赴美上市是貝殼找房的一次全新機會，公司全力發展的新房業務在上市後的確扭虧為盈，說明貝殼找房這次的上市是十分成功的。

從這一次的赴美上市，我們就可以看到貝殼找房的野心是十足的。他們並不願意拖延自己的IPO進程，對公司的基本價值和外部環境都做了細致的考量，赴美上市給貝殼找房帶來了融資，同時在很大程度上對公司的發展以及提前完成對賭協議都有著重大意義。對於貝殼找房來說，上市帶來的好處是顯而易見的，不過也需要自身在質量和模式上轉變，畢竟資本市場還是要看利潤的。