信託地產約談

A. 銀保監會回應「爛尾樓」停貸，高度重視，這意味著什麼

這說明很多地方的房地產市場已經很危險了。如果不能妥善處理當地的房地產市場問題，許多城市的房價可能會突然暴跌。之所以會這樣，是因為很多城市已經出現了爛尾樓的情況，這些城市的爛尾樓比例甚至達到了10%以上。在這種情況下，由於購房者已經支付了相應的首付並申請了個人住房貸款，如果購房者的房子都是爛尾樓，很多購房者自然不願意繼續支付剩餘的個人住房貸款。

上述銀監會負責人表示。這說明很多地方的房地產市場已經很危險了。如果不能妥善處理當地的房地產市場問題，許多城市的房價可能會突然暴跌。之所以會這樣，是因為很多城市已經出現了爛尾樓的情況，這些城市的爛尾樓比例甚至達到了10%以上。

B. 國務院首次明確專項債不得涉房涉地：釋放什麼信號

9月4日，國務院總理主持召開國務院常務會議提出加快發行使用地方政府專項債（下稱「專項債」）。同時明確指出在加快發行使用地方專項債的同時，專項債不得涉房涉地。業內人士認為，此舉可以視為努力擺脫「土地財政」的一個體現，而且對於地方棚改的影響比較大，
或致棚改再度收緊
國務院常務會議提出加快發行使用地方政府專項債的同時，對地方專項債的用途進行規范。國務院此次指出，根據地方重大項目建設需要，按規定提前下達明年專項債部分新增額度，確保明年初即可使用見效，並擴大使用范圍，重點用於鐵路、軌道交通、城市停車場等交通基礎設施，城鄉電網、天然氣管網和儲氣設施等能源項目，農林水利，城鎮污水垃圾處理等生態環保項目，職業教育和托幼、醫療、養老等民生服務，冷鏈物流設施，水電氣熱等市政和產業園區基礎設施。
同時，國務院也明確，專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。
業內人士認為，國務院首次明確，地方政府專項債券不得用於土地儲備及房地產相關領域。這既是政府對「房住不炒」的進一步宣示，也可以視為努力擺脫「土地財政」的一個體現。
對於此前專項債的使用方向，國開證券的研究報告顯示，土儲、棚改、收費公路為專項債的三大使用方向。今年前5個月，地方政府專項債主要投向仍然在土儲和棚改兩個領域，兩者合計規模占總規模比重超過90%；軌道交通和收費公路合計佔比為5.9%。
關注房地產政策的克而瑞分析師楊科偉表示：「以前地方專項債多是用於土地儲備和棚改，今後可能就不能涉及了，這樣對於棚改的影響是比較大的，前幾年棚改進程加速，現在棚改政策也正在收緊。此外，嚴防地方專項債進入房地產也可以防止一些地方政府大量舉債，城市無序攤大餅發展的局面。」
專注於研究公共政策的上海財經大學鄭春榮教授解讀稱：「從文件本身來理解，政策還是連貫和清晰的。此次予以明確也是釋放對於保障房和棚戶區改造等項目要從嚴掌握的信號，尤其需要警惕『打擦邊球』的案例。」
而今後隨著對專項債資金使用方向的管控，其使用方向將更多地轉向民生領域。今年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳就印發《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，其中指出，鼓勵地方政府和金融機構依法合規使用專項債券和其他市場化融資方式，重點支持京津冀協同發展、長江經濟帶發展、「一帶一路」建設、粵港澳大灣區建設、長三角區域一體化發展、推進海南全面深化改革開放等重大戰略和鄉村振興戰略，以及推進棚戶區改造等保障性安居工程、易地扶貧搬遷後續扶持、自然災害防治體系建設、鐵路、收費公路、機場、水利工程、生態環保、醫療健康、水電氣熱等公用事業、城鎮基礎設施、農業農村基礎設施等領域以及其他納入「十三五」規劃符合條件的重大項目建設。
房地產融資繼續嚴控？
在克而瑞信息集團董事長丁祖昱看來，國務院明確地方政府專項債券不得用於土地儲備及房地產相關領域，反映出當下對房地產行業的資金流入把控依然嚴格。
事實上，從今年以來，不僅各地房地產調控政策從嚴，而且房地產金融管控政策更嚴，從央行到銀保監會再到發改委，密集加強對房地產金融的風險把控，信託貸款融資、海外發債融資、銀行貸款融資全面收緊。
從政策層面來看，7、8月不斷有相關約束政策出台。7月，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行了約談警示，要求其控制業務增速。7月中旬，國家發改委要求外債資金僅限於境外市場的借新還舊。8月，銀保監會繼續發文稱，將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，重點選擇房地產信貸規模較大或佔比較高的機構、房地產相關業務風險較為突出的機構、與融資規模較大的房地產企業合作較多的機構、與交易火爆樓盤合作密切的機構等開展檢查，目的是為堅持「房住不炒」，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。8月底，銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。
在融資渠道收緊的情況下，房地產企業融資呈現「斷崖式「下滑。同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點。其中，公司債融資大跌超8成，信託貸款融資大跌超6成。
「對於下半年的情況，整體資金環境可能還要放鬆，但房地產相關資金依然會嚴控，企業融資和個人貸款都不會隨著大環境顯著放鬆。」楊科偉預測。

C. 馬鞍山房地產企業被約談，他們到底做了什麼

的確，最近銀保監會約談部分房地產信託業務的消息，這幾天 都在金融圈 ，地產圈瘋轉。

我從2個方面 分享下我的愚見——拋磚引玉吧

其一，從信託角度，其實一直以來房地產信託一直是集合信託業務規模佔比最大的。

如今，信託公司遭到約談警示，釋放出降溫的跡象，但未必意味著房價會發生實質性回調。因為，影響房價的因素有很多，房地產在國內的影響力還是非常大，不少上市公司的投資業務也捆綁了房地產，一旦房地產價格發生實質性的調整，可能會牽涉到很多的不確定因素，保持房價相對穩定，避免大漲大跌的走勢，或許是房地產調控的預期目標。

D. 銀保監會：經營貸違規流入房地產專項排查基本完成

中國銀保監會新聞發言人7日在答記者問時表示，截至7月末，全部理財存量整改任務已完成近七成，預計今年年底前絕大部分銀行機構可完成整改。同時，銀保監會持續完善房地產金融監管機制，經營貸違規流入房地產專項排查基本完成，對發現的違規問題督促建立台賬，逐項整改至「清零銷號」。截至7月末，房地產貸款增速創8年新低。
理財存量整改任務完成近七成
臨近資管新規過渡期截止日期，銀行理財業務存量整改進度備受關注。
該發言人介紹，銀保監會持續督促銀行機構壓實主體責任，推進理財業務存量整改。目前來看，整改進展情況符合預期，截至7月末，全部理財存量整改任務完成近七成，預計今年年底前絕大部分銀行機構可完成整改。對於個別銀行剩餘的少量難處置資產，按照相關規定納入個案專項處置，直至全部清零。
該發言人表示，理財業務按照監管導向有序轉型，結構不斷優化，凈值化轉型力度加大，風險持續收斂。截至7月末，凈值型理財產品佔比已超過80%；同業理財較峰值縮減96%；保本理財、不合規短期產品規模均較資管新規發布時下降超過98%。目前，已有29家理財公司（含外方控股的合資理財公司）獲批籌建，其中21家獲批開業。
國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，從進度表現看，國有大行、股份制銀行和地方性銀行存量產品整改進度不一。作為資管市場的「生力軍」，當前已有17家銀行理財子公司開啟了承接母行理財產品的工作，不過違約資產處置、長期限資產處置、非標資產處置等工作仍待進一步開展。
房地產融資現「五個持續下降」
上述發言人介紹，銀保監會持續完善房地產金融監管機制，防範房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環。經營貸違規流入房地產專項排查已基本完成，對發現的違規問題督促建立台賬，逐項整改至「清零銷號」。
該發言人介紹，截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」。一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低於各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款比重同比下降0.95個百分點。三是房地產信託規模自2019年6月以來持續下降，房地產信託余額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月下降，相關業務規模同比下降27%。
光大證券金融行業首席分析師王一峰認為，今年以來，房地產金融調控政策實施的效果初步顯現，房地產貸款增速持續放緩，具有影子銀行特徵的房地產信託和投向房地產的理財產品規模不斷下降。
網路平台正有序落實整改
該發言人介紹，在螞蟻集團整改工作基礎上，今年4月29日，「一行兩會一局」等金融管理部門聯合約談了13家網路平台企業，提出了自查整改工作要求。目前，網路平台企業正積極對照法律法規和監管要求，深入自查並制定整改方案，有序落實整改。
在完善公司治理、防範資本無序擴張、合規審慎開展互聯網存貸款業務、推動小貸和消費金融公司合規展業、規范發展互聯網保險業務、加強消費者權益保護等方面已取得一定進展和成效。
談及河南鄭州「7·20」特大暴雨災害後的保險理賠情況，該發言人表示，據統計，7月17日至8月25日，河南保險業共接到理賠報案51.32萬件，初步估損124.04億元，已決賠付34.6萬件，已決賠款68.85億元，整體件數結案率達67%。其中，人身意外險（含意外醫療）件數結案率76%，車險件數結案率86%，農險件數結案率76%，特別是全損秋糧作物賠款進度超過94%。
對於車險綜合改革實施以來的成效，該發言人介紹，去年9月19日啟動車險綜合改革以來，累計為我國車險消費者減少支出超1700億元，「降價、增保、提質」的階段性目標基本完成，車險市場呈現保費價格、手續費率「雙降」和保險責任限額、商車險投保率「雙升」的新局面。

E. 全面摸底地產信託和通道業務 上海已經開始了

上半年「豐收」 下半年「貓冬」！全面摸底地產信託和通道業務 上海已經開始了

地產信託和通道業務在持續收緊。
中證君今日從信託業內人士處獲悉，近日，上海銀保監局向轄區內各信託公司下發通知要求：
轄區內信託公司從9月份開始上報公司地產信託業務和通道業務新增業務規劃、存量業務到期以及整體規模變動等情況；做好地產和通道業務額度管理；合規適度開展體現本源特色的事務管理類信託和房地產資產證券化業務。
上海摸底各家信託公司業務
上海銀保監局向轄區內各信託公司下發的通知，對轄內信託公司具體提出了三點要求：
1、各機構應在公司經營管理情況報告(月度、季度、年度)中新増關注事項，專門反映公司房地產信託業務和通道業務新增業務規劃、存量業務到期以及整體規模變動等情況(首次報送從9月份開始)。
2、各機構合規部門應牽頭做好房地產業務和通道業務規模額度管理，並在事前報備《合規意見》中明確新增單筆房地產業務或通業務，對機構未來整體房地產業務或通道業務規模的影響(內容包括但不限於當前時點的業務規模、新増項目發行計劃、相關項目到期情況、額度預留情況等)。嚴禁新增違反資管新規要求、以監管套利隱匿風險為目的的信託通道業務。
3、結合2019年轄區內信託公司年中監管工作會議精神，各信託公司可依法合規、適度開展體現信託本源特色的事務管理類信託和相關房地產資產證券化業務，但要嚴格要求，做到穩健有序發展。
通知顯示，以上要求是「為進一步落實相關銀保監會信託部關於房地產信託規模和通道業務規模『雙壓降』的要求，壓實信託公司主體責任，提高日常非現場監測精細程度，確保三、四季度未轄內房地產信託業務規模和通道業務規模持續下降，且不出現『鼓肚子』現象。」
地產信託規模「只減不增」
今年上半年，信託公司迎來了「大豐收」。
據華經情報網數據，今年上半年，信託行業整體業績出現回暖：59家信託公司實現營收499.40億元，同比增長14.25%；凈利潤279.55億元，同比增長13.96%。
另據中國信託業協會數據，2018年信託行業營收盈利遭遇雙降：營收下降9.38%，凈利潤下降13.68%。
分析人士表示，地產信託業務是行業回暖的最大貢獻者。
普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。
從年初開始，信託公司就開始大量發行房地產信託產品，現金管理類、債券類信託產品走俏。「房地產信託收益高，投資者也認可。」某信託經理介紹稱，「抓緊時間，多賣受歡迎的產品，手中有錢，心中不慌。」
7月，信託公司迎來了一波嚴監管。多地銀保監局對轄區內信託公司進行「窗口指導」，要求信託公司 2019年三季度末房地產信託規模不得超過二季度末，並對地產信託業務提出一系列要求。在此之前，銀保監會曾就房地產業務約談多家信託公司。
政策收緊對地產信託發行規模起到了震懾效果，地產類集合信託規模呈逐月下降趨勢。
用益信託數據顯示：6月，房地產類集合信託成立數量515隻，成立規模733.49億元；7月，房地產類集合信託成立數量429隻，成立規模645.82億元；8月，房地產類集合信託成立數量276隻，成立規模313.35億元。
融資收緊房企壓力山大
政策層面對地產融資的控制，不僅僅在信託領域。
此前，「23號文」明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，重點申明要對銀行、信託等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。
接下來，房企或許將面臨更大壓力：一方面是「補血」渠道銀行、債券、信託等融資渠道全面收緊，另一方面則是房企償債高峰將至。有分析稱，在這些壓力下，未來一些負債率高、流動資金少的中小房企將面臨考驗。
克而瑞研究數據顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3-7年間，2019年房企面臨償債高峰期。
2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處於高位。2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。
聯訊證券首席經濟學家李奇霖認為，在監管全面封堵房企融資的背景下，後續房地產投資大概率會加速下行，趨勢可能會持續到明年年中。
後續房地產銷售可能也不會太好，開發商銷售回款的能力會受到制約。其他一些融資手段，現在也受到了制約，比如供應鏈ABS和中資美元債。
李奇霖認為，房企擺脫融資困境有兩個辦法：一是減少拿地，控制擴張規模；二是加快周轉，但在居民購房意願下滑的當下，可能更需要房企讓利，降價促銷。

F. 成都嚴厲打擊哄抬房價行為，房價能控制的住嗎

短期內還是可以控製得住的，但長期來看，還是需要提供更多的保障性住房才能解決這個問題。有業內人士表示，要真想做到房住不炒，首先市場一定是供大於求，這樣炒作的空間才會被壓縮。而且在房產交易稅收上，一定要對二套，三套房之內的交易，提高稅費，提高炒房人群的頻繁交易現象。如果供大於求的現象出現，大家看到喜歡的房子之後，就可以慢慢存錢，再去購買，而不用想現在一樣，擔心漲價不得不去搶購。還有一個很重要的點就是交通，如果公共交通系統足夠發達，效率夠高，但通勤的時間就能縮短，居民選擇的空間也會增加，這對於大眾來說可以減緩其購房時的位置壓力。

G. 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控

新華社北京7月6日電（記者 李延霞）中國銀保監會有關部門負責人6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。
據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。
今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。

H. 違規「輸血」房地產 多家信託公司被罰

11月罰單顯示，民生信託被罰90萬、中誠信託被罰70萬、北方國際(000065,股吧)信託被罰80萬

■本報記者吉雪嬌

11月28日，因存在「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款等多項違法違規事實，民生信託收到北京銀保監局開出罰單。就在數天前，中誠信託亦受到處罰，其違規行為同樣包括信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款。值得關注的是，今年以來，房地產業務已成為信託公司違規的「重災區」。分析人士認為，信託公司對此應高度重視，採取以往打擦邊球的做法已不合時宜。

房地產業務成違規「重災區」

11月公布罰單顯示，截至目前，已有3家信託公司因業務違規被處罰。其中，民生信託存在的違法違規事實包括「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款；信託資金運用與信託計劃投資方向和投資策略不一致；違規接受保險資金投資於事務管理類信託產品。依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，北京銀保監局責令民生信託改正，並罰款90萬元。此前，因「違規接受銀行理財資金投資於未上市企業股權；信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款」，中誠信託亦收到北京銀保監局開出罰單。被責令改正，並罰款70萬元。

此外，北方國際信託因「信託貸款管理不盡職，嚴重違反審慎經營規則」，被天津銀保監局罰款50萬元。這也是其年內第二次受到處罰。今年4月，北方國際信託曾因「違規發放房地產自營貸款；信託資金違規發放房地產貸款」，被罰款80萬元。

據《金融投資報》記者不完全統計，截至目前，今年以來已有20家信託公司因業務違規收到銀保監會罰單，總計罰單為37張。值得關注的是，房地產業務仍是信託受到行政處罰的最集中區域，共有8家信託公司出現相關違規，佔比近半。

除上述3家信託公司外，還包括五礦國際信託「盡職管理不到位，導致信託資金用於收購土地」；建信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向「四證」不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資」；中信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款」；中融信託「開展房地產信託業務不審慎」；粵財信託「違規開展房地產信託業務」等。

加強自身合規審查能力建設

隨著嚴監管趨勢的持續，今年以來不少信託公司的合規短板也逐漸暴露，其中房地產領域較為顯著。

事實上，作為今年監管的重點領域，房地產類信託的監管持續從嚴。5月17日，銀保監會下發「23號文」，即《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，對於信託公司開展房地產業務提出嚴格要求，重點關注向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。7月，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。8月銀保監會發文對32個重點城市進行房地產業務的專項檢查，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道方式流入房地產行業的違法違規行為。在市場分析人士看來，監管層對房地產信託的強監管趨勢沒有改變。同時，針對信託行業的種種過度擴張，以及房地產過度金融化，監管政策將會越來越緊。

「下半年以來，監管層對信託資金進入房地產已採取了零容忍態度，監管層的行為應該引起信託公司的高度重視，採取以往打擦邊球的做法已經不合時宜。」用益信託研報指出，針對相關規范較為零散的現狀，信託公司須加強對自身合規審查能力的培養和建設，以應對越發嚴峻的監管環境。

I. 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。