信託業務時點

1. 政策密集出台 REITs試點穩步推進

（董添）近日，蘇州出台相關政策，支持康養產業園區盤活存量資產，依法合規開展不動產投資信託基金（REITs）試點。在此之前，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10餘個省份提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。此外，近期，多個保障性租賃住房REITs試點項目取得重要進展。業內人士表示，在政策支持力度加大的背景下，REITs產品發行節奏預期將加速。

多地鼓勵開展REITs試點

近日，蘇州市人民政府官網發布《市政府辦公室關於印發蘇州市康養產業高質量發展行動計劃（2022-2025年）的通知》。《通知》明確，根據國家政策導向，支持康養企業依法合規運用資產證券化等融資方式，形成新增投資和盤活存量的雙驅格局。支持康養產業園區盤活存量資產，依法合規開展不動產投資信託基金（REITs）試點，對於成功發行基礎設施REITs產品的蘇州市原始權益人，比照企業上市進行扶持。

《通知》還稱，鼓勵銀行等金融機構針對康養產業特點創新和優化養老金融服務。發揮蘇州綜合金融服務平台的作用，引導康養產業企業對接平台，鼓勵平台上的金融機構結合金融支持政策，為企業解決融資需求。支持各類資本依託REITs試點創新康養產業相關投資品種，探索設立養老產業投資引導基金。

在此之前，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10餘個省份提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

具體來看，海南省住房和城鄉建設廳等9部門近日聯合發布了《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確提出，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信託基金（REITs）試點工作。

在此之前，證監會、國家發改委聯合發布《關於規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業務規范有序開展。鼓勵將凈回收資金用於投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環。

不斷擴大試點規模與范圍

近期，有關推動開展REITs試點的政策密集出台。

8月1日，工信部官網發布《三部委關於印發工業領域碳達峰實施方案的通知》，明確提出，按照市場化法治化原則，構建金融有效支持工業綠色低碳發展機制，加快研究制定轉型金融標准，將符合條件的綠色低碳項目納入支持范圍。審慎穩妥推動在綠色工業園區開展基礎設施領域不動產投資信託基金試點。

7月30日，深交所發布理事會工作報告。報告指出，推動基礎設施公募REITs試點平穩落地，促進完善公募REITs規則體系，不斷擴大試點規模與范圍。6月24日，深交所印發《關於進一步支持企業發展服務實體經濟的通知》，提出支持保障性租賃住房、能源、水利等行業企業發行基礎設施公募REITs。

7月24日，上交所發文稱，推進交易所與銀行間債券市場基礎設施互聯互通，擴大基礎設施公募REITs規模。

為了推動水利基礎設施REITs試點工作，水利部印發了《關於推進水利基礎設施投資信託基金（REITs）試點工作的指導意見》。水利部稱，推進水利基礎設施投資信託基金（REITs）、政府和社會資本合作（PPP）等模式，拓寬水利基礎設施投融資渠道，為加快構建現代化水利基礎設施體系、全面提升國家水安全保障能力提供有力支撐。

項目取得進展

近期，多個保障性租賃住房REITs試點項目取得重要進展。

7月29日，紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監會注冊批復。

紅土創新深圳人才安居REIT基礎資產選取安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館4個項目，項目建築面積合計13.47萬平方米，涉及1830套保障性租賃住房。

中金廈門安居REIT的底層資產為園博公寓和珩琦公寓，建築面積合計約19.86萬平方米，涉及4665套房源。

7月29日，上交所受理中信證券-北京保障房中心租賃住房1號資產支持專項計劃，發起人為北京保障房中心有限公司，品種是基礎設施公募REITs，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司，公募REITs名稱為華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金。

公開資料顯示，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金凈回收資金6.77億元，將主要用於北京市焦化廠剩餘地塊住房項目的建設，擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房，並配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務配套設施。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然接受中國證券報記者采訪時指出，除了保障性租賃住房之外，REITs還會在其他基礎設施領域，如產業園、數據中心發力，特別是產業園公募REITs，將對產業與城市可持續發展形成助力。

2. 進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作

7月2日，國家發改委發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》提出，要充分認識基礎設施REITs的重要意義。「十四五」規劃《綱要》提出，推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內生增長機制，提升資本市場服務實體經濟的質效，構建投資領域新發展格局，具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作，高度重視、積極推動，盤活存量資產，促進形成投資良性循環。

《通知》明確，加強投融資機制創新。鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式，開展投融資創新，打通投資合理退出渠道，形成投融資閉環，推動企業長期健康發展。探索結合本地區實際，加強項目和行業優化整合，提升原始權益人資產規模和質量。深化投融資體制改革，多措並舉吸引社會資本參與盤活存量資產，促進「兩新一重」和補短板項目建設。

以下是全文：

國家發展改革委關於進一步

做好基礎設施領域不動產投資信託基金

（REITs）試點工作的通知

發改投資〔2021〕958號

各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱「『十四五』規劃《綱要》」），以及我委與中國證監會聯合印發的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱「40號文」）等要求，進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（以下簡稱「基礎設施REITs」）試點工作，現就有關事項通知如下：

一、不斷深化認識，加強支持引導

（一）充分認識基礎設施REITs的重要意義。「十四五」規劃《綱要》提出，推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內生增長機制，提升資本市場服務實體經濟的質效，構建投資領域新發展格局，具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作，高度重視、積極推動，盤活存量資產，促進形成投資良性循環。

（二）結合本地實際加大工作力度。各地發展改革委要充分發揮在發展規劃、投資管理、項目建設等方面的經驗，做好項目儲備，加強協調服務，幫助解決問題，促進市場培育，充分調動各類原始權益人的積極性。鼓勵結合本地區實際情況，研究出台有針對性的支持措施，促進基礎設施REITs市場健康發展。

（三）加強政策解讀和宣傳培訓。採取多種方式加強政策解讀，總結推廣典型經驗，宣傳推介成功案例，推動有關方面充分認識基礎設施REITs的重要意義和積極作用。組織開展多種類型的業務培訓，幫助有關部門、地方政府、原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、中介機構等，掌握和了解與基礎設施REITs相關的政策法規、管理要求，進一步熟悉基礎設施REITs的操作規則，不斷提升參與試點的意願和能力。

二、加強項目管理和協調服務

（四）加強項目儲備管理。及時梳理匯總本地區基礎設施REITs試點項目，將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫，做到應入盡入，未納入項目庫的項目不得申報參與試點。督促有關方面適時更新項目信息，動態掌握入庫項目進展，及時剔除不符合要求的項目，切實保障入庫項目質量。

（五）推動落實項目條件。對納入項目庫的意向項目，要結合發展需要和項目情況，推動做好相關准備工作。對儲備項目，要及時掌握項目進展，與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所、有關行業管理部門、有關行政審批部門等加強溝通，依法依規辦理相關手續，幫助落實發行基礎設施REITs的各項條件。

（六）充分發揮政府投資引導作用。用好引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示範專項，支持回收資金投入的新項目加快開工建設，促進形成投資良性循環。在安排中央預算內投資、地方政府專項債券時，對使用回收資金投入的新項目，以及在盤活存量資產方面取得積極成效的項目單位，可在同等條件下優先支持，充分調動盤活存量積極性。

三、嚴把項目質量關

（七）規范編制申報材料。督促指導項目原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等有關方面，嚴格落實本通知規定，按照統一的申報要求，認真編制項目申報材料。項目申報材料應真實、完整、有效，不得存在虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏等情況。

（八）切實保障項目質量。嚴格按照試點有關政策規定、項目條件、操作規范和工作程序，堅持標准、寧缺毋濫，認真把關申報項目質量，成熟一個、申報一個。項目申報工作要對各種所有制企業、本地和外埠企業一視同仁、公平對待。優先支持貫徹新發展理念，有利於促進實現碳達峰碳中和目標、保障和改善民生、推動區域協調發展、推進縣城補短板強弱項、增強創新能力等的基礎設施項目。

（九）提高申報工作效率。各地發展改革委要在嚴格防範風險前提下，切實承擔責任，優化工作流程，及時向我委申報項目，不符合試點條件和要求的項目不得申報。如相關省級發展改革委向我委申報明顯不符合要求且情況比較嚴重的項目，我委一定時間內將不再受理該省級發展改革委項目申報。我委將持續完善工作程序，進一步提高工作效率，及時將有關項目推薦至中國證監會、滬深證券交易所。

四、促進基礎設施REITs長期健康發展

（十）引導回收資金用於新項目建設。引導原始權益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設，確保新項目符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求。加強跟蹤服務，對回收資金擬投入的新項目，協調加快前期工作和開工建設進度，盡快形成實物工作量。對原始權益人未按承諾將回收資金投入到相關項目的，要及時督促落實。

（十一）促進存續項目穩定運營。推動基金管理人與運營管理機構健全激勵約束機制，提高運營效率，提升服務水平，保障基金存續期間項目持續穩定運營。引導運營管理機構依法合規運營，處理好基礎設施項目公益性和商業性關系，切實保障公共利益，防範化解潛在風險。

（十二）加強投融資機制創新。鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式，開展投融資創新，打通投資合理退出渠道，形成投融資閉環，推動企業長期健康發展。探索結合本地區實際，加強項目和行業優化整合，提升原始權益人資產規模和質量。深化投融資體制改革，多措並舉吸引社會資本參與盤活存量資產，促進「兩新一重」和補短板項目建設。

五、加強部門協作和政策落實

（十三）加強與相關部門溝通合作。各地發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所密切協作配合，加強信息共享，共同穩妥推進試點相關工作。加強與本地區行業管理、城鄉規劃、土地管理、生態環境、住房城鄉建設、國資監管等部門溝通交流，協調解決項目推進過程中存在的問題，促進形成工作合力。

（十四）抓好政策貫徹落實。嚴格落實40號文，以及國家發展改革委、中國證監會相關工作要求，確保試點工作穩妥推進。不得出台不符合40號文等精神的配套文件，不得違反40號文等明確的規則、規范、條件和程序推薦項目。對向不符合40號文等精神的項目提供發行基礎設施REITs相關服務的中介機構，及時進行提醒和約談。

自本通知發布之日起，基礎設施REITs試點項目申報等有關工作依照本通知執行。

特此通知。

附件：基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報要求

國家發展改革委 2021年6月29日

3. 金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法

第一章總則第一條為規范信貸資產證券化試點工作，促進金融機構審慎開展信貸資產證券化業務，有效管理和控制信貸資產證券化業務中的相關風險，保護投資人及相關當事人的合法權益，根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國信託法》等有關法律、行政法規和《信貸資產證券化試點管理辦法》，制定本辦法。第二條本辦法所稱金融機構，是指在中華人民共和國境內依法設立的商業銀行、政策性銀行、信託投資公司、財務公司、城市信用社、農村信用社以及中國銀行業監督管理委員會（以下簡稱銀監會）依法監督管理的其他金融機構。第三條在中華人民共和國境內，銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信託給受託機構，由受託機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動，適用本辦法。第四條金融機構作為信貸資產證券化發起機構、受託機構、信用增級機構、貸款服務機構、資金保管機構、資產支持證券投資機構等從事信貸資產證券化業務活動，應當依照有關法律、行政法規、部門規章的規定和信貸資產證券化相關法律文件的約定，履行相應職責，並有效地識別、計量、監測和控制相關風險。第五條銀監會依法對金融機構的信貸資產證券化業務活動實施監督管理。
未經銀監會批准，金融機構不得作為信貸資產證券化發起機構或者特定目的信託受託機構從事信貸資產證券化業務活動。第二章市場准入管理第六條信貸資產證券化發起機構是指通過設立特定目的信託轉讓信貸資產的金融機構。第七條銀行業金融機構作為信貸資產證券化發起機構，通過設立特定目的信託轉讓信貸資產，應當具備以下條件：
（一）具有良好的社會信譽和經營業績，最近三年內沒有重大違法、違規行為；
（二）具有良好的公司治理、風險管理體系和內部控制；
（三）對開辦信貸資產證券化業務具有合理的目標定位和明確的戰略規劃，並且符合其總體經營目標和發展戰略；
（四）具有適當的特定目的信託受託機構選任標准和程序；
（五）具有開辦信貸資產證券化業務所需要的專業人員、業務處理系統、會計核算系統、管理信息系統以及風險管理和內部控制制度；
（六）最近三年內沒有從事信貸資產證券化業務的不良記錄；
（七）銀監會規定的其他審慎性條件。第八條特定目的信託受託機構是指在信貸資產證券化過程中，因承諾信託而負責管理特定目的信託財產並發行資產支持證券的機構。受託機構由依法設立的信託投資公司或者銀監會批準的其他機構擔任。第九條信託投資公司擔任特定目的信託受託機構，應當具備以下條件：
（一）根據國家有關規定完成重新登記三年以上；
（二）注冊資本不低於五億元人民幣，並且最近三年年末的凈資產不低於五億元人民幣；
（三）自營業務資產狀況和流動性良好，符合有關監管要求；
（四）原有存款性負債業務全部清理完畢，沒有發生新的存款性負債或者以信託等業務名義辦理的變相負債業務；
（五）具有良好的社會信譽和經營業績，到期信託項目全部按合同約定順利完成，沒有挪用信託財產的不良記錄，並且最近三年內沒有重大違法、違規行為；
（六）具有良好的公司治理、信託業務操作流程、風險管理體系和內部控制；
（七）具有履行特定目的信託受託機構職責所需要的專業人員、業務處理系統、會計核算系統、管理信息系統以及風險管理和內部控制制度；
（八）已按照規定披露公司年度報告；
（九）銀監會規定的其他審慎性條件。第十條信託投資公司申請特定目的信託受託機構資格，應當向銀監會提出申請，並且報送下列文件和資料（一式三份）：
（一）申請報告；
（二）公司營業執照、注冊資本證明和重新登記完成三年以上的證明；
（三）管理特定目的信託財產的操作規程、會計核算制度、風險管理和內部控制制度；
（四）管理特定目的信託財產的業務主管人員和主要業務人員的名單和履歷；
（五）公司最近三個會計年度經審計的財務報表；
（六）申請人自律承諾書；
（七）銀監會要求提交的其他文件和資料。

4. 信託的業務有主動管理型和通道型 二者的區別是什麼

信託分為復單一信託和集合信託制，單一信託是一個出資方購買所有的信託額度，發行是人民銀行報備制，信託到期後如果出現兌付問題，信託無責任，出資方與用款方自行協商。這時信託只起到一個通道的做用。而集合信託，是人民銀行審批制，在信託產品設計完以後，要人民銀行批准後才能發行，募集資金。在產品運做中，信託公司要做盡職監管，到期要負責兌付，如果出現問題，信託公司要擔責任，甚至用風險備用金剛性兌付。這體現的是信託的管理型
兩者的區別是：發行方式不同，一個是備案制，一個是審批制。責任主體不同，一個是做為通道，一個做為監管。針對的出資方不同，一個是單一出資人，一個是向群體募集出資。再細分的話還能找出區別，但個人認為以上三點是最明顯的。

5. 信託業靠什麼在混業經營中奪回競爭優勢

在證監會推出《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》、《證券公司客戶資產管理業務試行辦法》及配套實施細則修改向社會徵求意見等系列新政面前，以資產管理為核心業務的信託公司將日漸失去對信託這一制度安排所產生的專屬紅利，信託公司正面臨大資管混業背景下空前激烈的分業競爭。 在證券公司的資產管理修訂辦法中，面向高凈值客戶的限額特定資產管理計劃和定向資產管理計劃將對信託公司業務產生沖擊。前者的投向將在一般集合計劃投資范圍基礎上，擴充到允許投資商品期貨等證券期貨交易所交易的品種，利率遠期、利率互換等銀行間市場交易的投資品種，以及證券公司專項資產管理計劃、商業銀行理財計劃、集合資金信託計劃等金融監管部門批准或備案發行的金融產品，這個業務的投向與目前信託公司的資金池業務相重合，但券商在研究和渠道方面比信託佔有優勢。 對於定向資產管理計劃而言，修改建議中明確指出，對於風險承受能力較強的單一客戶，可與證券公司共同商定投資范圍，只要符合法律規定並與證券公司風險匹配，其實質是放開證券公司從事類似信託公司的單一類業務（即信託公司的通道類業務），但證券公司在風險計提凈資本比例上比信託公司低，因此會比信託公司要求更低的信託通道費率。這對目前信託行業將形成較大的沖擊。 基金公司《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》將從今天起執行，對信託公司產生沖擊的也是兩類業務：一類是基金公司資產管理直接投資現金、銀行存款、股票、債券、證券投資基金、央行票據、非金融企業債務融資工具、資產支持證券、商品期貨及其他金融衍生品，無需設立專業子公司和專項資產管理計劃，其中非金融企業債務融資工具包含信託受益權，相當於新規後的基金公司可直接通過資產管理計劃投資高收益信託受益計劃，其投資范圍與目前信託的資金池投向類似； 另一類是基金公司通過成立專業子公司，建立專項資產管理計劃，投向為未通過證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利。該規定相當於發行類似融資類的信託資產管理計劃，直接爭奪屬於信託專屬的信託計劃涉及的業務，直接搶食信託公司業務。據了解，各基金公司眼下正紛紛准備成立專業子公司，從事專項資產管理業務，招商基金已在深圳前海籌備注冊成立專業子公司，來自基金公司的競爭已進入實質操作層面。 多面夾擊下，給信託帶來好日子的制度紅利正逐步衰退，信託業競爭環境嚴峻。為了在未來全方位提高產品創新能力、資產管理能力和客戶開發能力，爭取獲得在競爭中的比較優勢，提高自身能力、凸顯比較優勢已迫在眉睫。眼下最要緊的，是進一步拓寬信託產品的涉及面，發揮自身的產品優勢。畢竟，信託公司在選擇產品所涉及的交易對手方面擁有豐富經驗和大量現實積累，突出產品的設計和選擇優勢，將使信託公司具備較強的比較優勢。此外，需盡快將過去偶然的、單一的項目合作模式轉變成與融資企業的戰略合作夥伴式的合作模式，為融資企業提供一攬子融資計劃，滿足企業不同層面的融資需求。由於證券、基金也可投資信託公司信託受益權以提高收益率，信託公司資金池業務優勢已不復存在，因此必須在研發和專業投資管理能力方面有實質性的提高，才可能贏得投資上的優勢。信託公司未來面臨的只是競爭對手增多，並不意味著信託業務的取消，所以，只要加大創新力度，還有生存空間，為此必須進一步擴充像遺產信託、醫療信託等新型領域。在未來資產管理業務趨同化的大潮下，行業內存在同業競爭，行業之間也存在激烈的市場競爭，信託公司如能利用現階段的優勢「高築牆、廣積糧」，占據人才資源高地，在未來的資產管理行業的爆發期便能贏得先機和勝算。 總之，從目前證券、基金的創新業務的開展情況看，信託公司的主要競爭來自證券公司的單一信託的通道業務爭奪和基金公司專業子公司的集合信託競爭，信託未來遇到的情況可能是單一業務的通道費率急劇下滑和集合類產品競爭對手的成倍增加，大資管時代的來臨，必然加劇現金管理類業務的競爭。不過，換一個角度來看，現階段信託公司所面臨的競爭在短期內並不會構成實質性的威脅，畢竟證券和基金的主業不在於此，新試點也只是從結構安排的角度來促進業務的開展。因此，信託公司理應專注於做好自身的事情，切勿盲目擴張，一切通過提高自身能力去應對未來競爭。

6. 發改委：進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金試點

觀點地產網訊：6月29日，國家發改委發布關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知。

通知強調，各省、自治區、直轄市要不斷深化認識，加強支持引導；加強項目管理和協調服務；嚴把項目質量關；促進基礎設施REITs長期健康發展；加強部門協作和政策落實。

同時發布基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs) 試點項目申報要求，其中提到試點行業包括：交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房等。

申報要求中規范項目需滿足基本條件：基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確、土地使用依法合規、基礎設施項目具有可轉讓性、基礎設施項目成熟穩定、資產規模符合要求、發起人(原始權益人)等參與方符合要求。

申報要求還對申報材料要求、申報程序、項目審查內容、 中介結構要求等做了明確。

7. 請英語高手翻譯一篇文章，關於房地產信託投資的。。。

Recently, Shanghai Pudong's first Real Estate Investment Trust REITs market will soon hatched have aroused concern. In the previous discussion of the many versions of finally adopted a "central banks - China Banking Regulatory Commission" version, most likely, once the program is approved, the first major REITs to raise the object will be the institutional investors, in the form more similar to the one closed-end private equity real estate investment.
"Central Bank - China Banking Regulatory Commission" version of the lead recent media, the "Shanghai Edition" program of the REITs have been submitted to relevant departments in Shanghai, and eventually the program reported more than one. First, for the Pudong New Area in the drafting of the "Central Bank - China Banking Regulatory Commission" program, involving Jinqiao Group, Waigaoqiao Group, Zhangjiang Group and the Lujiazui Group's four major state-owned property resources, through the inter-bank market issues; the 2, using the central bank-led model of "Lujiazui program", the program is designed by the Lujiazui Group,
Involved in Lujiazui Group's three buildings --- including the Standard Chartered Bank Building, Lujiazui Software Park, the two office buildings; the last one is the "SFC Edition" program, using exchange market issues.
Analysts said that as the China Banking Regulatory Commission and the Central Bank had drawn up "a collection of real estate investment trust business management approach to the pilot," is nearing completion, China's first REITs a "Central Bank - China Banking Regulatory Commission" version is most likely. "Management Measures" provides, REITs will be established by law as a trustee of the trust institution, through the public offering of trust units of the establishment of a collection of real estate investment trusts. The specific operation path is: China Banking Regulatory Commission will be entrusted to institutions to apply the trust issue, have been approved, upon application of the trustee, the PBC approved, the Trust units can be issued at the national inter-bank market. Trust Schemes funding to implement security controls,
Depository of funds established by law and obtain the appropriate qualifications kept as a commercial bank.
According to the definition drawn up, "the central bank - China Banking Regulatory Commission" version of the program, Jinqiao Group, Waigaoqiao Group, Zhangjiang Group and the Lujiazui Group will provide annual rental income of up to 470 million yuan of property, the future of these properties 10-year rental income right "package" to establish a trust, and then commissioned by the lead underwriter for the issuer, in the inter-bank market to meet the requirements of institutional investors for the trust's rental income certificates, raising total funding will reach 3.5 billion. To ensure a smooth distribution, the Pudong New District Government has invited China International Capital Corporation served as lead underwriters and underwriting agreement the balance of the Central Capital Corporation.
Instry experts said that with the previous "SFC" version of REITs in comparison, "the central bank - China Banking Regulatory Commission" can circumvent a number of challenges, such as legal, tax barriers. The SFC version is to package the property market, but how to solve the liquidity of the proct and proct of double taxation of dividends have not yet complete solution. According to the "management approach" draft, the future listing of REITs more akin to a closed-end private equity real estate investment funds, in the inter-bank market issued by the Agency subscription and fund-raising for the main direction of investment in mature properties. Trust income distribution, at least once a year,
The institutions hold a period of not less than 12 months.
Looking forward to the domestic market, the first REITs Real Estate Investment Trust, is a securitization of the instrial investment fund, which benefits by issuing shares or certificates, to attract public funds from investors.
Benefit the Trust, principal analyst with the studios, said Li Yang, because REITs to the general provisions of the relevant real estate 90% of the rental income as a dividend, it has been regarded as a focus on dividend returns, and such investment procts ----- procts, diversification of investment for investors to fill on a short-board significant.
In fact, the domestic trust companies began to explore the early REITs mode of operation. Under the current real estate trust procts, not only to real estate development and construction loans for projects in the trust category, there is a class of the trust funds to buy real estate in all or part of the property to gain income by the real estate business interests of the Trust, the latter is a quasi-REITs. "REITs are actually class-based real estate investment trust fund plan, such procts had emerged as early as 2005, but the proct since last year, REITs are increasingly accepted by investors, so classes start REITs touted proct." Li Yang said that since last year,
Berry Trust and Beijing launched a series of separate trust funds based real estate investment trust procts are more representative.
At present many local governments are actively promoting the REITs, Beijing, Shanghai and Tianjin, REITs are likely to become the first batch of pilot cities. Shanghai Financial Services Office of the relevant responsible person said that the current program of Pudong REITs need to wait for the approval of the Central ministries and commissions, in obtaining a clear answer before the Shanghai need more preparation.哈哈,愛詞霸真好用,我告訴你愛詞霸的網
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8. 銀行理財資金是否可以直接購買信託計劃是否存在監管政策的限制

銀監會發布了《關於信託投資公司開展集合資金信託業務創新試點有關回問題的通知》(以下簡稱《答通知》)。《通知》第十條規定，「各類金融機構可以依照有關法律法規的規定投資信託投資公司的創新產品。」那麼什麼是創新產品？實際上這一問題在《通知》第五條中已經有了明確的規定。據此可以認為，創新試點公司所推出的符合《通知》第五條9項規定的產品就是創新產品。商業銀行和其他各類金融機構都可以購買。

9. 誰有《房地產集合投資信託業務試點管理辦法》有的話請發我一份。就發在百度知道上，我到時候復制粘貼。

這類軟體在25175上是很多的，我沒必要存放在自己電腦上，你去下載一份過來研究一下就可以了。他們有專門的技術人員提供在線解答疑問的。
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10. 當前異地銷售信託產品的相關政策有何突破

說來話長了，簡單提一下吧——

異地推介集合信託計劃的，須先經注冊地銀監局審批其辦理異地集合資金信託業務的資格，並在開始異地推介前向推介地銀監局和注冊地銀監局報告，每個集合信託計劃最多隻能同時在信託投資公司注冊地銀監局轄內（城市不限）和另一個銀監局轄內不超過兩個城市推介,而且接受異地推介的資金信託合同，每份合同金額不得低於人民幣一百萬元（含一百萬元），且機構委託人需同時出具其投資於該集合信託計劃的資金不超過其凈資產20%的證明文件，自然人委託人需同時出具個人穩定的年收入不低於十萬元的收入證明。在任一時點，信託投資公司正在異地推介的集合信託計劃不得超過兩個。集合信託計劃推介結束後5個工作日內，信託投資公司應當向注冊地銀監局和推介地銀監局提交有關推介情況、接受資金委託情況的正式報告。

異地推介是指信託投資公司親自或委託其他金融機構在其注冊地銀監局轄區以外的其他城市向潛在的委託人散發集合信託計劃推介材料（或作口頭宣傳）並接受資金信託的行為。

信託投資公司辦理集合資金信託業務，應按一個信託計劃設置一個銀行賬戶的原則，為每一個信託計劃開立一個信託財產專戶；異地推介的，應在推介地為該信託計劃開立銀行臨時賬戶，推介期滿時，將信託資金劃轉到該信託計劃的信託專用賬戶。

十五、信託投資公司申請異地集合資金信託業務資格的，應當向其注冊地銀監局提交包括如下內容的材料一式兩份：

（一）異地集合資金信託業務資格申請書；

（二）異地集合資金信託業務發展規劃；

（三）異地集合資金信託業務風險控制制度；

（四）最近兩年經注冊會計師審計的信託投資公司資產負債表和損益表；

（五）最近一年來結束的集合信託計劃的清算報告；

（六）信託投資公司對最近兩年來經營各項業務合規性情況的申明；

（七）高級管理人員任職資格批文復印件、財務總監資格證明復印件（注冊會計師資格證書或發達國家和地區同類資格證書）、3人以上信託執行經理資格證明復印件（信託經理資格證書、發達國家和地區同類資格證書，如美國的CFA證書）。

信託投資公司注冊地銀監局自收到完整的申請材料之日起10個工作日內，依據《異地集合資金信託業務資格審查表》（見附件）進行審查並作出審批決定。信託投資公司不具備異地集合資金信託業務資格的，不得在異地推介集合信託計劃。

還有一些，就不在這里列舉了，請參考《關於進一步規范集合資金信託業務有關問題的通知》http://www.trustlaws.net/law/List.asp?SelectID=908&ClassID=14&SpecialID=

另外，信託投資公司推介創新產品，可以在注冊地以外地域採取私募式路演方式進行，但不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。
推介活動應遵循下列原則：要有規范和相近的信息披露材料，明示業務的風險收益特徵，不得使用可能影響參與者進行獨立風險判斷的誤導性陳述；充分揭示參與信託活動的風險及風險承擔原則；不得對過去的業績作誇大介紹或貶低同行；不得使用與法律文件和推介材料不符的文字，或者存在其他虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏；如實披露專業團隊的履歷、專業培訓及從業經歷。

請參考《關於信託投資公司開展集合資金信託業務創新試點有關問題的通知(銀監發[2006]65號)》http://www.trustlaws.net/law/List.asp?SelectID=2852&ClassID=14&SpecialID=

其他從略~~~！