房產融資降溫

1. 2021地產三條紅線名單完整版是什麼

如圖：

「三道紅線」政策實施一周年來，地產行業底層邏輯發生根本變化。自2020年下半年開始，房企融資環境持續收緊，「紅線」與「補丁」越來越密集，房地產金融監管力度不斷加強。

例如房企的「三道紅線」、銀行房地產貸款的「兩道紅線」、房企商票監管、供應鏈ABS發行限制，以及近期《關於推動公司信用類債券市場改革開放高質量發展的指導意見》對高杠桿企業過度發債的限制，針對房企融資的補丁越來越多。

調整期間，「降負債去杠桿」成為多數大型房企的第一要務。央行金融市場司司長鄒瀾7月22日表示，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。

然而，一部分中小房企債務違約風險也在持續上升。上半年，多家房企出現實質性違約，評級遭到下調，高負債帶來的風險逐漸暴露，高杠桿率的企業很難繼續藉助再融資維持資金流動性。商票、ABS逐漸被納入監管范圍，藉助無息負債補充資金的能力也面臨控制。

可以預見下半年房地產行業融資環境只會繼續加壓降溫，房企只有加強自身「造血」能力才能保持平穩發展，加速回款、分拆上市補充凈資產都是較為安全有效的措施。

2. 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

3. 房價什麼時候才會降下來呢未來房價趨勢是怎麼樣的什麼時候上車最合適

——原標題：2019年前8月中國房地產行業市場分析：投資增速創年內最低 整體市場持續降溫明顯

1、2019年前8月全國房地產開發投資增速創年內最低

國家統計局9月16日發布數據顯示，2019年1~8月全國房地產開發投資84589億元，增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內最低。8月份房地產開發景氣指為100.94，環比提高0.04點。此外，多項數據顯示，土地市場持續降溫、房屋竣工面積連續20個月下調、房企融資也持續承壓。

不同地區間房地產開發投資增速出現分化，前8個月，東部地區與東北地區房地產開發投資分別增長8.8%和9.7%，增速回落0.4和1.3個百分點;中部及西部地區分別增長9.8%和16.0%，增速加快0.3和0.9個百分點。

2018-2019年前8月全國房地產開發投資增速統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

(備註：2019年1-6、1-7、1-8月面積增速為-1.8%、-1.3%、-0.6%

2019年1-5月金額增速為6.1%)

「多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。」張大偉預測。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

4. 房地產市場如何拓寬融資渠道

這個問題就是錯的。房地產市場是宏觀經濟分析的概念，融資渠道是具體的戰略規劃，這兩個怎麼可能放在一起呢？
房地產企業如何拓寬融資渠道
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

5. 兩部委召開重點房地產企業座談會：房住不炒 房企融資或再收緊

近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。若房企融資收緊，對房企將有何影響？未來房價會如何走？有業內人士分析，融資收緊必將加速行業洗牌，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。未來房價依然將穩妥發展，部分企業或會針對自身情況進行降價促銷。
監管再度出手給樓市「降溫」。住建部、央行於8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
重點房企資金監測和融資管理規則已形成
前述座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
記者注意到，在「7·24房地產工作座談會」上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
丁祖昱表示：「這是繼7月24日『房地產工作座談會』召開不足一個月後，又一次高規格的房地產行業座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現『三穩』預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。」
將加速行業洗牌，現金流或更依賴銷售回款
記者注意到，對於房企融資管理規則的具體內容，住房和城鄉建設部、央行官方網站並未披露。「目前暫未收到融資將收緊的相關通知。」一位房企高管向記者表示。
有銀行相關人士表示，近幾年房地產融資一直是受到嚴控的。而此次新規主要監管的是重點房地產企業，尤其上市公司，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業是利空。對中小型企業或者沒列入監控和試點的企業影響不大，本來這些企業融資就已被收緊。據了解，此次參會的重點房企主要以TOP20房企為主。
央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低於各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。
丁祖昱分析，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績， 回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
其中，由於房企現金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會加大，促銷活動可能會增加，預計房企在「金九銀十」加大促銷力度的概率會明顯增大，而降價幅度則受制於成本因素和行業監管；房企可能會加快施工進度，工程質量和施工安全值得關注。
此外，有條件的房企，可能會選擇像分拆物業上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能採取轉讓項目或股權等舉措開源，降低資金壓力。
分析 房價將受連帶反應
融資收緊是否意味著房子要降價了？中原視點分析，一線城市和熱門二線的房價依然將穩妥發展。從政策層面看，「房住不炒」的政策定位，是為了房地產市場平穩發展，無論房企融資政策如何調整，實際都是為了確保房價市場的穩定。
其次，房企融資再度收緊，房企拿地熱情短期內或降溫，沖擊激進房企拿地擴張，影響部分房企的正常拿地儲備，尤其在那些房價、地價預期不穩的城市。
嚴躍進表示，房價的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會採取降價促銷的方式。不過，今年一些城市的預售管理有所放鬆，很多高價項目會入市，所以成交結構會變，單純來說房價會因此下跌，可能性並不大。只是，一些企業還是會針對自身情況進行降價促銷。
對於普通買房人而言，中原視點表示，融資收緊並不涉及個人房貸部分，但網傳的融資新規，或將在短期內抑制房價上漲態勢，新房成交價格面臨一定的下行壓力。

6. 「三條紅線」收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

今年以來的新冠肺炎疫情影響並沒有阻擋房企拿地熱情。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

不過，近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則，加上此前的「三條紅線」傳聞，融資收緊信號明顯。業內人士認為，融資收緊已成為房企「懸頂之劍」，同時中央多次強調「房住不炒」，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控，預計短期土地市場熱度會有所下降。

多數房企拿地不輸去年

1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數房企拿地不輸去年。

中指研究院的數據顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高於2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲了5%，創歷史新高。

從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恆大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恆大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中於銷售20強房企，強者恆強的格局未變。

對於今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創證券認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長；從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高於去年同期水平，表明疫情並沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放鬆而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

多家房企擬控制拿地

土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

「7.24」國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。「8.20」住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前「三條紅線」傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。所謂「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企「踩線」情況不同，會按照「紅、橙、黃、綠」四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實，但是被業內理解為與「8.20」重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

在近期的房企中期業績會上，「三條紅線」成為備受關注的焦點話題，而「降負債」成為接下來多家房企必須應對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規模。

年初就已經提出「高增長、控規模、降負債」戰略目標的恆大，在2020中期業績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規模，實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創，在2020年中期業績發布會上再次強調，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上，融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內，由於降負債的要求，總體拿地策略仍不會發生變化。

下半年土地市場或降溫

上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看，已經出現了降溫的跡象。

「房企拿地擴張很大程度上依賴於融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到『穩地價』的作用。」易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，8月份已經出現短期拐點，隨著調控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。

對於融資新規的影響，華創證券指出，「三條紅線」規定是從供給端的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫。

7. 資金緊銷售降 房地產立體化調控效果顯現

多城房貸利率上行、百強房企單月銷售負增長、地產債券凈融資連續為負……今年以來，房地產市場調控的頻率高、力度大、范圍廣，效果在7月房地產市場運行數據中已有所體現。

專家表示，在房地產長效機制全面落實背景下，全方位立體式的調控威力不可小覷，成交降溫、價格趨穩是大趨勢，房地產行業將進入平穩發展階段。新形勢下，加杠桿擴規模策略已不可取，房企需轉變思路，合理投資，降速增質，做好產品、提高品質。

成交降溫

量是價的先行指標，量穩了，價穩往往也就不遠了。剛過去的7月，房地產市場出現了一大新變化——成交降溫、銷售下滑，引起不少關注。

克而瑞研究中心數據顯示，7月，典型城市商品住宅成交熱度回落，29個監測城市預計成交規模達2420萬平方米，環比下降11%，同比由正轉負，下降12%，較2019年同期降幅也有2%。

房企銷售的數據也印證了樓市成交降溫。克而瑞數據顯示，7月，全國百強房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比下降33%，降幅較往年有所擴大，而從同比來看，7月百強房企單月成交業績也下降8.3%，首現負增長。

「今年第二季度以來，百強房企單月業績增速呈持續放緩趨勢。這主要是受房企貨量供應不足、部分城市市場調整、政策調控升級等多方面因素影響。」易居企業集團CEO丁祖昱分析稱。

丁祖昱表示，7月百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期水平，有不少房企業績的環比降幅甚至超過35%，包括部分龍頭房企。「預計8月供貨節奏並不會明顯加快，成交也難有實質性改善，房企將更加努力地備戰『金九銀十』。」

國家統計局此前發布的數據顯示，今年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢。業內專家認為，在房地產調控政策持續影響下，今後幾個月房價漲幅將繼續收窄。

組合拳見效

在業內人士看來，樓市成交降溫，不只是供應的問題，從需求端來看，熱點城市的限購政策和房地產金融政策的疊加效果正在顯現。

近日，上海地區上調房貸利率，首套房利率由原來的4.65%調整至5.00%，二套房利率從5.25%上調至5.70%，調整幅度不小，足見調控決心。此外，杭州、廣州、佛山等熱門城市今年也多次上調房貸利率。根據貝殼研究院報告，截至7月20日，佛山地區有銀行首套房組合貸利率高至7.35%，商貸利率為6%至6.2%。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，重點城市均有收緊房貸和上調貸款利率的可能性，從而給房地產市場合理降溫。與此同時，房企融資的「三道紅線」也在持續發力，嚴控房企有息負債規模，倒逼房企降杠桿。

據貝殼研究院監測統計，今年前7月，房企境內累計發債規模約4395億元，同比下降約3%。房地產企業境內債市融資自5月以來增速持續下滑。境外融資方面，前7月房企累計發債摺合人民幣約2033億元，同比下降約29%。

有機構指出，「三線四檔」與房地產貸款集中度管理的調控效果明顯，房企新增發債規模不及到期債務規模的狀況已持續數月。從7月來看，境內外到期房地產債券約1158億元，凈融資為-210億元，資金對房企行為的約束越來越明顯。

房企須謀變

「『三道紅線』下，房企要降低資產負債率，就必須將預收款盡快結轉為營業收入。而銀行實施貸款集中度後，房企外源融資開始緊縮，對銷售回款的依賴度進一步上升。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，據國家統計局數據測算，今年上半年，房地產開發資金各項來源中，定金及預收款和個人按揭貸款的佔比已超過50%，發債和貸款的佔比明顯下降。

李宇嘉表示：「要增加銷售回款，除繼續加快賣房外，還要加快竣工，取回監管賬戶里的預售資金。另外，還要加快儲備地塊開發進度。」

上海凱萊投資董事長徐宏峰認為，對房企而言，今後不能再過分追求快周轉和高增長，需要踏踏實實做產品。

中梁地產集團投資中心副總經理胡曉闖表示，房企要積極調整策略，在一二三四線城市需要均衡布局。當前全國性的高周轉已經弱化，但部分城市的高周轉還是有必要存在，跑得快可以節約融資成本，提高資金使用效率。展望下半年，銷售端或仍面臨壓力，需要加速推盤和回款。

8. 「降溫」偏熱房地產市場 浙江寧波出台「十條」新政

(記者 林波)浙江省寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門於近日聯合印發《關於進一步保持和促進寧波市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱「《通知》」)，對當前該市偏熱的房地產市場進行「降溫」，保障剛需，堅持「房住不炒」。該政策從7月7日起實施。
據了解，受疫情後土地供應放緩、居民購房需求補充釋放、融資環境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響，近段時間以來寧波房地產市場總體處於偏熱狀態。
土地市場方面，寧波土拍競爭激烈，地價持續走高，溢價率持續攀升；房產市場方面，價格上漲預期增強，不少樓盤重現排隊買房和「日光碟」現象，寧波市委、市政府高度重視。
該《通知》從保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩定房地產市場的「十條」新政。
在保持土地市場平穩方面，《通知》指出，寧波市將加大土地供應力度，強化精準供地，保證住宅用地市場平穩有序；嚴格落實建設項目動態巡查機制，強力推進已供項目加快開發建設，盡快形成有效供應；從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。
根據《通知》要求，寧波擴大限購區域，抑制投機投資行為。
該市住房限購范圍由原來的「機場路—鄞州大道—福慶南路—甬台溫高速—盛莫路—聚賢路—甬江—世紀大道—東昌路—望海南路—北環路」所圍的約140平方公里區域，擴大至「北環西路—廣元路、廣元路延伸段(規劃)—西洪大橋(在建)—秋實路—鄞縣大道—機場路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環南路—東環北路—北環東路—北環西路」所圍的約240平方公里區域。
同時限購資格中的家庭住房情況核查范圍由原來的海曙、江北、鄞州老三區擴大至海曙、江北、鎮海、北侖、鄞州市五區行政區域。
在保障自住住房需求方面，根據該《通知》，本市戶籍的無住房家庭、在本市有穩定工作並已連續繳納24個月社會保險的非本市戶籍無住房家庭，或家庭成員屬於本市引進人才的非本市戶籍無住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中，優先認購商品住房。