正榮信託

1. 華融資產管理有限公司是個怎麼樣的存在

若是華融資本管理有限公司，於2016-03-18在北京市工商行政管理局登記成立。公司經營范圍包括資產管理；項目投資；投資管理；投資咨詢；財務咨詢；不得開展審計等。

溫馨提示：以上內容僅供參考。
應答時間：2021-07-23，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
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2. 三道紅線再添補丁監管部門更關注這三個指標

近日，據券商人士透漏，2021以來，監管部門對於試點房企「三道紅線」監管之外，還重點關注另外三個維度-----房企商票數據；當年累計權益拿地金額/累計權益銷售金額<40%；以及過去三年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負。

01 監管擴容

「三道紅線」後，又添「三道補丁」

2020年8月20日， 住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上明確指出，為控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」，並對重點房企按照「紅-橙-黃-綠」四擋管理，要求試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

2020年8月23日， 央行和住建部官網發布通稿，披露了「2點禁令」：

1）拿地銷售比不超過40%；

2）近三年經營現金流是否連續為負。

若是拿地金額佔比>40%, 將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。

對於近三年經營現金流為負的企業， 則需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

數據來源：風財訊智庫整理

補丁三：近三年經營活動產生的現金流不能連續為負

經營活動產生的現金流凈額體現了這家公司「真實」的盈利能力。部分公司雖然營收和凈利潤都不錯，但經營性現金流為負，說明這一年實際上沒有賺到錢，由於賒銷等原因，只是賬面上賺錢，並非真正的現金流入。因此監管部門將「近三年經營活動產生的現金流凈額」作為重要觀察指標。

若近三年房企經營活動產生的現金流凈額均為負，這表示企業採取的是擴張戰略，房企在市場份額增長的過程中，資金周轉壓力較大，在融資監管持續收緊的當下，企業資金鏈風險更甚。

2020年，房企經營現金流情況明顯改善，2020年，TOP50房企經營活動產生的現金流凈額為4914.7億元，同比大幅增長125%。在TOP50企業中，華夏幸福、綠城中國和正榮地產這三家企業經營活動現金流凈額已經連續三年為負。

研究員：蔡艷平

3. 未來已來丨抓不住的調控節奏，將迎來房地產行業怎樣的未來

【未來已來(2019) | 預見行業】抓不住的調控節奏，將迎來房地產行業怎樣的未來？

本期摘要

房地產行業發展速度放緩，再像過去20年那種增長的黃金周期不復存在，行業由「增量時代」進入「存量時代」。在「房住不炒」以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的主基調指引下，行業進入平穩發展的新長周期。

調控常態化，市場不確定性增加，面對這樣的行業環境，無論是市場，還是企業都呈現出明顯的分化特徵，總是有機可尋，適者生存。堅持看好行業的未來。

1、房地產行業未來仍可期

01

黃金周期不復返，市場不確定增加，是禍亦是福

中國的房地產市場本輪長周期的繁榮已經接近頂點，行業發展速度明顯放緩，目前國家出台的一系列調控政策，是為了保障房地產行業的健康穩定發展，同時，也增加了市場不確定性。短期來看，這種「急剎車」給高歌猛進的房企帶來巨大的挑戰。長期來看，利好房地產行業，從而利好房企。一方面，只有房地產行業未來保持在穩定的發展軌跡上，才能為房企提供良性的發展環境，以避免房地產「泡沫」破裂的風險；另一方面，中國的房地產無論是在品質還是文化管理方面都存在很大的提升空間，未來還是可以大有所為。

▼中國恆大—房地產黃金周期不再

國家在房地產行業進行一種合理的管理和調整，也就是說房地產行業再像過去20年那種增長的黃金周期沒有了。

▼中國海外發展—市場不確定性增加，行業周期縮短

市場不確定性增加，行業周期縮短。在現有政策環境下，將促進房地產行業的長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。

▼陽光城—行業發展速度放緩，但還是大有可為

中國的房地產行業，無論在品質還是文化管理方面與先進國家存在著較大的差距，因此，房地產還是大有可為，但不會像過去那樣能夠高速發展。

▼綠城中國——短期看住，長期看穩

房地產確實比較受人關注，從綠城的情況看，還是短期看住，長期看穩。隨著調控的深入，今年下半年或者明年，市場下行的壓力還是很大，但是長期來看，還是穩定，畢竟房地產是支柱行業。

02市場並沒有很冷，「分化」一詞更貼切

房地產行業高速發展的勢頭雖受阻，但並不悲觀。大到各能級城市，小到各城市群、各城市均表現出「分化」的態勢。從不同城市能級來看，一線、核心二線和強三線城市保持一定的韌性，依然受房企的青睞，而且需求依然相對旺盛。三四線城市面臨的壓力要大一些，但就中國目前59.58%的城鎮化率來看，與發達國家相比仍有很大提升空間，紅利尚存。從不同城市來看，調控見底的城市，市場在緩慢復甦，市場過熱的城市受調控影響會逐步降溫。

▼碧桂園—三四線城市存在壓力，但堅信行業明天會更好

碧桂園始終相信地產行業的明天會更好，雖然在三四線城市的發展中，碧桂園也面臨著不少的壓力，但是碧桂園有經驗和能力，做到均勻布局，以分攤其潛在的風險。

▼旭輝控股集團—行業進入平穩發展的新長周期，各類城市市場表現非常分化

行業進入平穩發展的新長周期，精細化時代、品牌競爭時代應運而生。各類城市市場表現非常分化，城市周期主導市場。調控見底的城市，市場在緩慢復甦，市場過熱的城市受調控影響逐步降溫。

▼寶龍地產—市場並沒有很冷，只是區域分化比較明顯

整個房地產市場並沒有變得很冷，可能某些北方區域不太好，比如天津項目去化還是很慢，但長三角還可以。

03謹慎看市場，提升綜合競爭能力

在我們把握了謹慎對待市場，看好房地產行業未來的大勢下， 企業如何修煉穿越周期的能力？面對變局規模可能不是評判一個企業的唯一標准，而是對融資、拿地、運營等提出全面的要求。

▼龍湖集團—穿越周期的能力就是非周期性的持續運營性收入

關於行業的未來，現在看到的行業集中度是非常明顯的在向頭部企業集中，但是下一步就不完全是頭部企業集中的問題，就是規模在這時候不是一個絕對領先的一個重要指針，可能這時候全面的綜合競爭能力是核心的，就是說投資、拿地、運營、交付的業績和成果，以及可能在此基礎上對客戶的長期持續服務和投入是一個關鍵。還有公司有沒有這種穿越周期的能力，其實對房地產來講，穿越周期的能力就是非周期性的持續運營性收入。

▼世茂房地產—融資環境惡劣，市場不確定性加大

現在不確定性是在加大的，國家融資的環境是挺惡劣的，企業合作的機會會更多。

▼德信中國—行業短期面臨一些新的不確定性，堅定看好行業的未來

近期中國國內的房地產調控確實在不斷加碼，但是相信政府的核心還是要房地產平穩發展，最終目的是為了房地產健康發展。所以短期內可能會存在一定的不確定性，但是中長期對中國房地產市場空間還是看好，那麼於現有的政策條件下，還是會理性的對待市場，始終保持一種謹慎和樂觀的態度。

2、調控以「穩」為導向，嚴寬有章

01「房住不炒」主基調不變

在「房住不炒」主基調不變，「三穩」作為房地產調控的主要目標不變，調控政策將持續展開，但對於房價、地價以及預期的影響不會造成大的波動。

▼萬科A—行業調控預計仍將保持連續性和穩定性

下半年整體經濟仍將面臨諸多風險和挑戰。7月底，中央政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制。行業調控預計仍將保持連續性和穩定性。

▼陽光城—行業形勢充滿不確定性，順勢而為，品質取勝

「房住不炒」主基調未變，「三穩」目標將長期存續；「分城施策」，各地調控方向不同，以及國際國內經濟形勢變化，使行業形勢充滿不確定性。應對之策是順應大勢，主動調整適應，保持對市場的敬畏之心，發揮精準靈活優勢，做好底線管理。

▼旭輝控股集團—政策以穩為主

房地產行業定位為經濟穩定器，政策以穩為主，穩地價、穩房價、穩預期、降杠桿、控總量。

▼中梁控股—房地產市場總體穩定，不會有太大的波動

中國政策對房地產的影響非常大，中央也是希望房價也好、地價也好、預期也好，還是穩定的，波動不會太大。

02嚴控「加杠桿」的態度堅決，但具有靈活性

國家所有的調控看似無章可循，實則思路清晰。首先，現在的調控不像以前那樣不會出現任何松動的跡象，而是更加的科學、靈活，寬嚴並濟，試圖尋找某個平衡點。其次，在調控對象上，主要針對杠桿過高的房企，或者有些渠道加大了行業的杠桿，比如信託融資。

總的來說，房地產調控與「杠桿」有著密不可分的關系，資金大量流入房地產行業，在供給端，房企加杠桿投資，在需求端，居民的杠桿率抬升。國家政策調控還是看各主體的「自律性」。

▼龍湖集團—政策調控的強度部分取決於開發商的自律性

無論是政府還是開發商都在尋求屬於自己的一個平衡點，這就需要開發商非常的自律，等待機會的出現。

▼龍光地產—政策調控具有針對性

目前整個地產的融資政策確實是在收緊，但仔細分析了一下，這個收緊主要針對兩個方面，一是針對杠杠過高的，另一個是行業內的有些產品品類，有些渠道，它們的存在加大了行業的杠桿，比如說信託。所以這些政策是有針對性的。

▼寶龍地產—房地產調控決心可見

這次國家對房地產不能再加杠杠的態度已經非常堅決了，而且短時間內不會變。

▼深圳控股—下半年以來緊張的態勢有所緩和

下半年以來，整個市場的調控的手法出現一些很微妙的變化，不像原來那樣鐵板一塊，或者沒有任何松動的跡象，無論是在調控層面、審批預售層面、消費者的情緒和銀行的層面，他們或多或少的會比上半年相對比較緊張的態度有所緩和，有所變化，但並不是在政策層面出了一個明確的指引，或者窗口指導，說這塊就不限購了或者不限售了，這個沒有看到，只是觀察到這樣一些變化。

03融資收緊成共識，但優質企業相對優勢凸顯

4月份以來融資調控持續加碼，包括信託、海外債、開發貸等融資渠道的收緊。作為資金密集型的行業，資金可謂是房企的「命門」，此次系列融資監管對於房企而言可謂「狠敲打」。最直接的影響是投資放緩，土地市場逐漸回歸理性。在「不將房地產市場作為短期刺激經濟的手段」的定調指引下，預計房地產銀根仍會持續收緊。但是往往在「洗牌」的時候，優質企業相對優勢更加明顯，對於這類企業適應難度不大，而中小型企業面臨更大的挑戰。

▼萬科A—房企融資將面臨一定壓力，優質企業適應難度不大

隨著金融監管持續收緊，房企融資將面臨一定壓力。可能對資信比較好、比較穩健經營的企業來說，適應的難度沒那麼大。應對市場該「敬畏市場，順勢而為，應時而變。」

▼融創中國—謹慎對待此次顛覆性地融資調控

這次融資端的收緊是顛覆性的、史無前例的動作。這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。這種環境下，地價一定是下行的趨勢，因為房價的壓力比較大，銷售壓力比較大，一定要特別小心的對待這次的融資調整。

▼陽光城—融資監管至少持續1年時間

房地產融資監管政策越來越緊，預測這個趨勢會延續1年多的時間。

▼中國奧園—房地產銀根會持續收緊

在中國房地產行業「房住不炒」、「一城一策」的政策背景下，房地產銀根仍會持續收緊。

▼禹洲地產—融資收緊成為行業共識

國家對整個房地產行業的融資是收緊的，尤其是今年下半年，這也是行業的一個共識。過往可能是從售價和限購方面去調控房地產業，所以現在更多是從融資方面去調。無論是前融、信託，甚至銀行方面的貸款可能都卡的比較緊。

04土地市場降溫，年底或將迎來投資機會

毫無疑問，此輪調控使得土地市場降溫、土地價格下行的可能性比較大，但身處資金面承壓的困境，很多企業放緩拿地節奏，或停止拿地，對於資金相對充裕的房企而言，是絕佳的機會。此外，銷售市場也面臨一定的壓力，壓力最大的還是三到八線城市。

▼融創中國—土地市場下行，投資需謹慎

現在的土地市場在下行的通道慢慢往下走，最低點在年底，也可能在明年，所以投資上不用著急。

▼中國金茂—下半年有獲取土地的機會

很多城市今年的供地計劃很激進，但實際上只完成了40%左右，也就是說今年下半年全國各主要城市的推地力度會加大。

▼正榮地產—調控常態化，但有機可尋

下半年這一輪的調控肯定會對土地市場產生影響，土地市場一定是會往上提升。如果猜的不錯的話，應該是九、十月份到年底，調控應該是比較正常，所以會利用這個機會。

▼龍光地產—土地市場會逐步降溫，對優質企業是個機會

在整體政策收緊的情況下，預計未來的土地市場也會逐步降溫，土地價格應該會下行，這對一些現金流非常健康，財務杠杠非常穩定的企業來說應該是個機會。

▼佳兆業集團—新房市場呈現先升後降的態勢

中央和各地主管部門繼續實施因城施策、分類調控的監管方式，全國大中城市新房市場交易呈現先升後降的態勢。

▼融創中國—銷售壓力大，城市分化明顯

融資難疊加銷售也不行，下半年的銷售壓力會特別大，主要還是來自貨幣的壓力和按揭的壓力。從城市能級來看，一二線城市和強三四線城市是沒有問題的，因為已經沒有庫存了，庫存很小，而且這些城市受到政府限價的影響，大部分新房價格都倒掛了。壓力大的還是三到八線城市，主要原因是它的房價不便宜了，購買預期會逐漸發生變化，這也是因為中央的這種態度決定的。

總 結

房地產行業黃金周期不復返，行業進入平穩發展的新長周期。調控常態化，市場不確定性增加，但最終目的是保證房地產行業健康穩定發展。自古福禍相依，調控政策的持續加碼，雖然給房企帶來比較的大挑戰，但是變局中卻存在很多的機會，如土地市場降溫，將迎來絕佳的投資機會。此外，企業合作的機會也在增多。

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4. 房地產信託50強有哪些

第 1 名：萬科企業股份有限公司（2011年華潤新國投信託、2012年渤海國際信託）
第 2 名：恆大地產集團（2012年四川信託、2012年中融信託、大業信託）
第 3 名：保利房地產（集團）股份有限公司（2012年浙商金匯信託）
第 4 名：大連萬達集團股份有限公司（2012年大業信託、中融信託、長安信託）
第5 名：中國海外發展有限公司
第6 名：綠地控股集團有限公司
第 7 名：龍湖地產有限公司（2013年 中鐵信託）
第 8 名：華潤置地有限公司（2012年華潤信託）
第 9 名：世茂房地產控股有限公司（2011年西部信託、渤海國際信託）
第 10 名：富力地產股份有限公司（2012年安信信託）
第 11名：碧桂園控股有限公司（2011年長安國際信託，2012年中鐵信託）
第 12名：綠城房地產集團有限公司（2011年華潤信託、平安信託，中海信託，五礦信
托，上海信託，2013年中航信託）
第 13 名：金地（集團）股份有限公司（2012年中信信託、華澳信託、愛建信託）
第 14 名：融創中國控股有限公司（2011年新華信託，中誠信託，2012年大業信託，興
業信託，紫金信託）
第15 名：招商局地產控股股份有限公司
第 16 名：遠洋地產控股有限公司（2011年中誠信託）
第 17名：佳兆業集團控股有限公司（2011年中誠信託、四川信託，2012年中融信託、
大業信託）
第 18 名：北京首都開發控股（集團）有限公司（2012年吉林信託）
第 19 名：新城控股集團有限公司（2012年中融信託）
第 20 名：華夏幸福基業股份有限公司（2012年中鐵信託、新華信託，2013年東莞信
托）
第 21 名：金科地產集團股份有限公司（2011中誠信託）
第22 名：雅居樂地產控股有限公司
第 23 名：復地（集團）股份有限公司（2011中泰信託）
第 24 名：中信房地產股份有限公司（2011年長安信託）
第 25 名：融僑集團股份有限公司（2013年華潤信託）
第26 名：建業住宅集團（中國）有限公司
第27 名：北京金隅嘉業房地產開發有限公司
第28 名：天津住宅建設發展集團有限公司
第29 名：億達集團有限公司
第30 名：江蘇中南建設集團股份有限公司(外貿信託)
第31 名：路勁地產集團有限公司
第32 名：北京城建投資發展股份有限公司
第33 名：農工商房地產（集團）股份有限公司
第 34名：卓越置業集團有限公司（2011年華寶信託，中誠信託，2012年新華信託四川
信託）
第35 名：廣州時代地產集團有限公司
第36 名：旭輝控股（集團）有限公司（外貿信託）
第 37 名：沿海綠色家園集團（2012年中泰信託，金谷信託）
第 38 名：重慶隆鑫地產（集團）有限公司（2012柏瑞信託）
第39 名：上海城開（集團）有限公司
第 40 名：重慶協信控股（集團）有限公司（2012華潤信託）
第 41 名：建發房地產集團有限公司（2011年廈門國際信託）
第 42 名：福建正榮集團有限公司（2013年中融信託，2012年建銀信託）
第43 名：海亮地產控股集團有限公司
第44 名：禹洲地產股份有限公司
第 45 名：龍光地產控股有限公司（2012年中鐵信託）
第 46 名：融信（福建）投資集團有限公司（2011年 華潤信託 2012年長城信託，
2013年中融信託）
第 47 名：景瑞地產（集團）股份有限公司（2011年杭工商信託，2013年中建投信託）
第 48名：浙江佳源房地產集團有限公司（2011年中信信託，華潤信託，2012年渤海國
際信託，浙金信託，2013年中融信託，愛建信託）
第 49 名：浙江昆侖置業集團有限公司（2011 2012 2013昆侖信託）
第50 名：上海三盛宏業投資集團
第 51名：榮盛房地產發展股份有限

5. 商業地產的事件盤點

2012年11月份商業地產大事件盤點
2012年的11月並不平靜，商業地產類大事件包括旭輝集團、新城控股成功在香港上市、萬達北京通州拿地、昆明恆隆廣場項目開建溫州龍灣萬達廣場開業；零售品牌大事件包括天貓蘇寧易購大戰「雙11」、 娃哈哈杭州WAOW商場29日開業、深圳首家蘋果門店開業、銀泰百貨全國門店14周年店慶；然而這個月的負面新聞也不少，深國商再圈錢7億激怒投資者、京基董事長被曝澳門豪賭輸掉京基100大廈、龍湖地產主席吳亞軍離婚、上海外灘地王爭奪案開庭、遠大地產長沙「天空城市」進度延後、沃爾瑪全國裁員計劃悄然進行、俏江南董事長張蘭被曝更改國籍……
2013年房企重心將轉向商業地產 加速布局二線城市
記者統計發現，像萬科、保利、龍湖、金地集團等9家房企，會將商業地產作為2013年開發重點，尤其是「自持」比重還在加大。綠城中國、招商地產、恆大地產、花樣年等5家房企，都將在2013年加大在二線城市布局。
2013年1月份商業地產大事件盤點
2013年的1月商業地產類大事件包括萬科公布「B轉H」方案、南聯地產更名「萬科海外置業」、瑞安成立新天地公司、嘉德置地更名凱德集團、綠地香港買殼已啟動、深圳海雅繽紛城19日開業、京投銀泰豪擲百億元北京奪地等等；零售品牌大事件包括萬達百貨丁瑤離職、俏江南通過港交所上市聆訊、王府井網上商城上線、特力和樂石家莊和天津兩店同開、唐駿正式離職新華都等等；然而這個月的負面新聞也不少，溫州4億房地產信託開發商跑路、雅居樂陳卓林被正式控告非禮罪名、億萬豪劍橋撤離中國、韓國易買得擬退出中國賣場業務、沃爾瑪鄭州二七店閉店、麥德龍宣布停止萬得城在華擴張、百勝餐飲就「速成雞」事件公開致歉等等
2013年2月22日北京訊 國家統計局今日發布2012年國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示，全年房地產開發投資71804億元，比上年增長16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%；辦公樓投資3367億元，增長31.6%；商業營業用房投資9312億元，增長25.4%。
2013年3月份中國商業地產十大事件
新國五條地方細則出台引房企多元化發展，萬達擬在香港借殼上市，銀泰、蘇寧、吉之島更名謀求經營突圍，「第一夫人」效應捧紅本土服裝品牌，梅西百貨等外資百貨借道電商曲線入華，招商地產、金地規劃產品線借力金融發展商業，沃爾瑪、樂購在華新發展策略，Gucci、LV調整在華策略，杭州解百「蛇吞象」式收購杭州大廈或落空，娃哈哈進軍商業地產凸顯運營經驗匱乏。
2013年8月份商業地產最新人事變動盤點
2013年8月，新鴻基地產人事變動，何志傑接替管文浩任非執董；李國章辭任九龍倉集團獨立非執行董事職位；建業地產獨立非執行董事變動：王石辭任 MukKinYau接棒；中海外上半年公司盈利131億港元 孔慶平卸任董事局主席；百聯集團10年換四任董事長 陳曉宏、葉永明正式加入……
2014年1月份商業地產最新人事變動盤點
2014年1月，萬科聘任陳瑋為執行副總裁；王銳加盟正榮集團擔商業大旗，已布局500萬㎡商業項目；瑞安房地產行政總裁李進港離職，羅康瑞回歸管理一線；上海中鷹置業董事長芮永祥將任三湘股份副董事長；徐重仁復出擔任全聯總裁 定下三年拓店至千家的目標……
「2013成都商業地產十大趨勢」：租售並舉將成主流趨勢
把脈中國商業地產發展趨勢，展示成都商業地產樣本，由華西都市報策劃舉辦的「2013·中國商業地產成都峰會」於10月25下午在明宇尚雅飯店舉行。
來自國務院發展研究中心、住建部以及代理機構、品牌開發商等商業地產及經濟領域專家、學者齊聚成都。此次會上，RET睿意德西南大區總經理張建華先生受邀發布「2013成都商業地產十大趨勢」 。因為其刷新了RET睿意德2012年發布的「成都商業地產十大新趨勢」，而備受關注。
一、成都商圈由放射性輻射向橫向輻射轉變
二、商圈主題化發展趨勢明顯
三、城市規模擴大，擁堵加劇，消費者便利化需求增加。
四、消費者由「商品消費」向「場所消費」發展。
五、新消費者更多維度的身份特徵，為新業態及主題化奠定基礎。
六、去主力店趨勢加劇，次主力店佔比加重。
七、從一線至三線，商鋪租售價格失衡加重。
八、商鋪投資者經歷過一輪投資熱潮，漸趨理性。
九、住宅巨頭加大商業配比，租售並舉將成主流趨勢。
十、品牌開店渠道繼續下沉，奢華品牌快慢兩極化發展。
2013年12月份商業地產最新人事變動盤點。

6. 今年上海國際半程馬拉松的贊助商有誰啊

我只知道有固特異，還是瀏覽他們官網的時候才知道的，是上海國際半程馬拉松的冠名商，不知道和贊助商有沒有啥區別。

7. 小房企排隊赴港IPO背後的行業生態之變

小房企排隊赴港IPO背後的行業生態之變
這些百億左右銷售規模的小房企IPO的內在動力在於：拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功IPO之後對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助，上市之後提升國際評級，便可以發海外債。
5月22日，十三屆全國人大三次會議正式開幕。今年的政府工作報告重申，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。
房地產調控基調維持不變，在「房住不炒」的大環境下，境內融資渠道收窄、融資成本抬升，小房企面臨的資金問題被放大，赴港IPO成為這些房企較為青睞的融資方式之一。
據不完全統計，自2018年以來，成功上市的房企已達13家，其中，2018年和2019年成功上市的房企數量持平，分別為6家，2020年前4月成功上市1家。截至目前，已在港交所遞交招股書的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等11家；在港交所等待IPO的房企旗下物業公司也有8家之多。
近幾年，小房企負債率不斷攀升、缺錢缺地的趨勢越發明顯。一名業內人士指出，小房企的生存狀態映射了當前行業融資難、規模小的企業融資成本趨高，行業整體利潤下滑，不求規模發展實際上很難生存的狀態。過去一年，多家小房企首次遞表均顯示失效，就是因為負債高、短期償債壓力大。這些百億左右銷售規模的小房企IPO的內在動力在於：拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功IPO之後對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助，上市之後提升國際評級，便可以發海外債。
結合近期土地市場一輪拿地熱潮來看，綜合同策咨詢研究院首席分析師張宏偉、上海中原市場分析師盧文曦等人的看法，小房企拿地積極性大增，大房企反而有所放緩。在這樣背景下，小房企的資金壓力更容易被放大。
此外，有房企人士對21世紀經濟報道表示，下半年房企獲取預售證數量會增加，加重了市場供應；與之相反的是，市場去化壓力並沒有有效途徑釋放，這樣下來，今年內房企的存貨壓力自然隨之上漲。
寄望沖刺IPO釋壓
行業進入2020年，疊加疫情影響，市場正在發生變化，小房企的生存空間遭到擠壓，上市也是剛剛開始。
截至2020年5月底，在港交所等待IPO的房企約有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、實地地產等11家，還有安徽的文一地產也傳出要赴港上市。
其中，三巽集團、海倫堡、奧山控股、萬創國際、港龍地產等此前在首次遞交招股書時被拒，現在是二次出發。
張宏偉指出，赴港上市有幾項很重要的核心指標，近三年企業盈利能力及負債率，主線業務的盈利要符合最低盈利要求，如果核心指標達不到要求，可能會被打回重新申報，企業在重新提交的過程中，需要對土地及負債進行優化。
從招股書披露的信息可見，這幾家小房企存在負債高、土地儲備短板明顯、短期資金壓力大等共同特點。
以起家於安徽的三巽集團為例，該公司號稱 「2019年實現銷售規模300億，5年內實現千億目標」，並在2019年底挖來正榮總裁王本龍。然而，有第三方平台統計出，三巽2019年銷售額比2018年的100多億反而下降。
根據招股書披露，三年間，三巽的債務大增：從2016年負債2.29億元，到截至2019年6月底，負債14.2億元。此外，三年持續經營性現金流為負，融資成本長年處於10%以上高位。知情人士透露，三巽融資中信託借款佔比高企。
再比如奧山控股，在其第一次公開披露的招股書中，負債率超過800%。同樣首次IPO失效的港龍地產，也有同樣的高負債問題：2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日，港龍地產資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%，3年多時間，負債率上升了2倍多。借款總額分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元，3年多時間借款總額增長超16倍。
據披露，實地地產的融資利率從2017年6.59%一路漲到2019年的8.37%。截至今年3月底，實地涉及一年內到期有息負債合計42.87億元，而涉及未償還的信託等非標融資余額近24億元，占同期總借款的18.5%，年利率至少10%以上。
上述幾家等待二次IPO的小房企，資產負債率遠高於行業平均資產負債率，上市為了能解決短期流動性風險，但規模偏小也成為港股資本不看好的主要原因。港龍地產與三巽集團土儲均不足500萬平方米，未來可售資源不充裕。尤其是三巽，90%土儲集中於安徽，大部分為三四線城市。根據易居研究院的數據顯示，64個三四線城市的存貨進入增長周期，截至目前，三四線城市的庫存環比上漲1.6%，同比上漲1.1%。這對於重倉三四線城市的房企而言，規模擴張與盈利能力提升都面臨一定難度。近年來受房地產調控政策持續的影響，三四線城市的房價已基本陷入滯漲，因此奧山控股在這些城市的住宅銷售，短期內可能很難改善公司的毛利率。
前述業內人士分析認為，如果說過去房企上市是為了找錢，找更便宜的錢，用於還債，並通過借新還舊，把昂貴的金錢替換出去，那麼現在對於小房企來說，上市後增加流動性才是最重要的。
「我們或會因經營現金流量為負，而需要獲得足夠的額外融資，以滿足融資需求、支持營運及公司擴張。如無法產生充足經營現金流量，或無法獲得充足外部資金撥付經營所需，公司流動性及財務狀況可能受到重大不利影響。」其中一家小房企上市招股書中披露了這段話。由此可見，小房企的流動性危機正在放大。
今年受疫情影響，大部分房企一季度銷售均回款不暢，不少業內人士對記者表示出對今年存貨增加與銷售目標不能完成的擔憂。如果說近期這一輪拿地潮，是為了在年內增補業績，那麼小房企在這一輪的搶地補倉，則更有危機的意味了。
去化率走低、存貨上漲
億翰智庫一份研報指出，2020年疫情之後，國內融資環境有邊際改善之勢，高信用評級房企更易抓住機會。這就不難理解小房企在這樣的融資背景下，急於上市的心情了。只有上市才有機會提升評級，從而融資、擴張。
億翰智庫對房企國內信用評級進行了梳理，發現國內信用評級機構對房企的評級普遍較高。43家房企中，信用主體評級為AAA的房企佔77%，信用主體評級為AA+的房企佔19%，信用主體評級為AA和BB的房企分別只有1家。從各房企的國內信用評級情況來看，無論是頭部房企，還是規模相對較小的房企均有可能獲得國內最高信用評級AAA的評級，說明國內評級機構在對房企進行評級時，並不是「唯規模」論，在規模上不佔優勢的房企，還可以通過改善財務狀況，穩健的投資策略等方式獲得評級機構的認可。
但是從信用評級AAA在各梯隊的分布上來看，在TOP10和TOP11-TOP30房企中，主體信用評級為AAA的房企佔比均接近90%，而TOP33-TOP83房企中，主體信用評級為AAA的房企佔比相對較低，為56%。同時，主體信用評級為AA+、AA、BB較低信用評級的房企多分布在該梯隊，說明規模房企總體上更受評級機構的認可。
要想做大規模就需要不斷拿地、拿更多的地。
近期三巽集團、港龍地產等均出現在土拍現場。三巽第二次遞交的招股書顯示，2020年1月末，三巽控股擁有36個項目，總土地儲備396.43萬平方米，安徽、江蘇、山東佔比分別為89%、4.7%和5.5%。安徽土儲略微調低了一點，說明自上次招股書遞交之後，該公司又進行了一輪土地儲備。
奧山是典型的土儲少、分布不均衡的房企。奧山60%的土儲集中在武漢，截至2019年3月31日，該公司在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目，應占土地儲備估計總建築面積約為340萬平方米，其中包括規劃總面積約為200萬平方米的開發物業，規劃總面積約為110萬平方米持作未來開發物業。
在這一波赴港上市的小房企中，領地集團是其中的土儲佼佼者，截至2020年2月，領地有超過1300萬平方米土儲，但領地的融資成本與負債高，也成為其迫切上市的重要原因。2017至2019年，領地的融資實際利率逐年升高，分別為6.4%、8.8%、9.9%；流動比率呈現下滑趨勢，分別為1.3倍、1.3倍、1.2倍；凈資產負債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍。
實際上不僅小房企，大部分房企今年上半年的業績都差強人意。一名前20強房企相關人士對記者透露，為了增加市場供應、佔領市場份額、擴大銷售覆蓋面，房企不得不在這個節點拿地，以保證年底之前有新產品推出市場。但去化非常關鍵，如果去化不好，今年的存貨又增加，就會給房企帶來資金壓力，未來一兩年業績堪憂。
盧文曦指出，最近這一波土拍房企中，一梯隊龍頭大房企包括恆大、碧桂園拿地節奏明顯放緩，中小規模的房企反而拿地積極。舊改項目陸續釋放，比如5月份，瑞安房產近期以16.66億元競得上海青浦區兩幅宅地；萬科、中建聯合體在寶山拿地，這兩次土地出讓涉及地塊都是瑞安、萬科此前已經介入的舊改項目。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從城市庫存數據來看，客觀上也說明短期壓力是增大的。一方面是房屋銷售市場降溫，影響了去庫存的節奏。另一方面是各地預售管控減少，樓盤供應規模明顯是增加了。所以從實際情況看，這都會帶動各類城市庫存的上升。就城市分類看，一線城市和二線城市庫存都在上升，這都是需要注意的風險。對於在一二線城市有庫存的房企來說，若能庫存積極去化，也有助於房企業績的提升和庫存風險的減少。
以鄭州市場為例，疫情影響下鄭州市場成交下滑，商品住宅消化周期明顯拉長，前期庫存積壓。鄭州在疫情期間新房供應較少。但回看過去一兩年的市場，從2019年8月以來，鄭州基本展現為供大於求的狀態，因此存量較多，新房市場主要為消化前期庫存狀態。消化周期一舉躍升至21個月以上高位。5月一場土拍顯示，外來房企在鄭州拿住宅用地的興趣正在消退。在出讓的4幅地塊中，只有恆大一家外來房企拿了一幅商業地。

8. 誤轉給中國紅十字基金會的錢可以退回嗎

2020年8月4日，上海定海社區衛生服務中心全科團隊的醫護人員在社區內幫忙搬運物件。澎湃新聞記者 周平浪 圖
疫情期間，社區是主戰場。過去幾個月，我們一直關注著中國社區基金會的行動，也在同步觀察國際社區基金會的行動，並做了一個調研，試圖去看見社區基金會在應急實踐中的表現。

目前，全球有記錄在案的社區基金會有1876家（數據來源：克利夫蘭基金會，社區基金會地圖），而根據我們的爬蟲數據，中國的社區基金會有210多家，其中包括名字里有社區基金會，或名字里沒有但實際上在行使社區基金會職能的組織。

在中國和西方的不同文化環境下，社區基金會的運作方式是不一樣的。中國也有不同類型的社區基金會，基於其背景、發起方、服務對象、所在領域等。目前，中國的社區基金會仍處於發展初期，還面臨很多挑戰。

此次調研，我們找到了22家社區基金會做訪談，調研還在進行中，以下是截至目前的一個初步信息分享。

抗疫期間的基金會行動方向

第一類：物資資金的募集和捐贈

社區基金會在疫情期間，為醫院、街道辦事處、派出所、社區等抗疫一線捐贈防疫物資以及部分生活必需品。這是最常見的一個功能，募集資金和物資，然後對接到一線。

第二類：社區抗疫的資金支持

通過開設公益項目、設立專項基金的方式，為缺乏資金的社區抗疫一線提供必要的資金支持。很多基金會都在做面向自己社區服務對象的資助類項目，背後涉及基金會的資源整合能力——在應急狀態下快速籌集並展開一個資助的專項基金。

第三類：社區抗疫志願活動

通過召集社區志願者，參與社區抗疫一線，為社區工作者減輕負擔，以及通過舉辦相關活動慰問社區抗疫工作者。上海有好幾家社區基金會都在組織人做翻譯志願者，也有的組織社區成員開展志願服務等活動。

第四類：線上公益活動

通過舉辦各類線上公益活動，包括一線工作人員助力以及緩解隔離期間的心理壓力等。比如宅家運動會、線上講故事之類。盡管其他平台也可以辦類似活動，但對於社區基金會來說，這是一種建立信任的手段，可以通過特定的推送去維系自己的社群，比如捐贈人的社群等等。

第五類：配合性防疫指揮

通過建立行動網路或成立專項基金的方式，聯合社區行動者，提升社區治理水平，提升社區應對安全健康問題的能力。這一類行動更多是配合性的，比如支持政府和街道的工作，幫忙傳達政策、進行社區排查，展開這類行動的是以政府發起類的社區基金會為主。

從以上不同行動可以看出，社區基金會各有特色，但也有共性，社區基金會更加關注社區發展（不在具體某一個領域），強調本地資源、本地利益相關者、本地解決。

社會基金會發揮的作用

1）資源鏈接，提供服務

社區基金會所提供的服務，在社區內部和外部資源之間充當了一個橋梁作用。比如抗疫前期的物資類募集與捐贈，也有一些社區基金會和專業機構一起做了高質量的在線心理咨詢。

2）社區組織的培育和支持

支持社區組織發揮專業解決本土問題，開展專項資助，支持社區去做事，充當一種培育支持組織的作用。在疫情中，有社區基金會除了資助社區組織，也會對個人項目進行資助。

3）動員社區力量

動員社區積極分子去參與社區互助和志願活動。

4）社區困難人群資助

對某些困難人群進行支持，比如給低保人群送食物包。從全球經驗看，這都是很需要的，因為困難人群進行買菜等日常活動都不方便。

非公募基金會如何籌錢？

我們看到的大多數社區基金會都是非公募的。非公募基金會不能上街籌錢，也不能在微信上公開募捐，那麼非公募基金會怎麼籌錢？

途徑1：爭取大額個人捐款，與企業或其他基金會合作。

就目前看到的情況來說，以幾家資金體量相對較大的社區基金會為例，他們的基金來源於企業，或者跟其他基金會合作，當然也有大額的個人捐款。

途徑2：與公募基金會合作。

也有一些基金會，如蛇口基金會，他們在疫情期間跟公募基金會合作，上了騰訊平台，動作很快，公開透明也做得很好。今年慈善會和紅十字會在騰訊及公益寶平台（註：公益寶平台是慈善會系統的常用工具）上的籌款信息也很多。

途徑3：將非公募身份轉為公募。

如果已經拿到慈善組織認定，而且在財務情況不錯的條件下，可以考慮把非公募身份轉成公募基金會。當然這需要時間，需要理事會同意，也需要跟上級民政部門取得協商一致。在某些情況下，可以將社區居民理解為一個特定范圍內的群體，這樣一來，募集就算是正常業務。

這里需要主要的是，街道辦事處可以接受捐贈嗎？

根據中國公益事業捐贈法第十一條 規定，「在發生自然災害時或者境外捐贈人要求縣級以上人民政府及其部門作為受贈人時，縣級以上人民政府及其部門可以接受捐贈」。

今年的防疫捐贈，尤其是免稅的 相關規定也強調，如果捐贈者想拿到免稅抵稅，必須將款項給到縣級以上人民政府及其部門。

因此，街道辦事處是不符合這個要求的，所以沒有基金會或其專項基金去支持街道辦事處。街道辦事處雖然可以直接收一些錢或物資，但無法抵稅，這對於一些捐贈人來說會有損失。

同時，法規里還規定：「縣級以上人民政府及其部門可以將受贈財產轉交公益性社會團體或者公益性非營利的事業單位；也可以按照捐贈人的意願分發或者興辦公益事業，但是不得以本機關為受益對象。」

也就是說，如果街道辦事處把捐贈的物資或錢用在其工作人員的防疫上是違規的。

然而，如果街道辦事處下面有社區基金會，那麼基金會可以提供免稅的相關文件，而且對於捐款物資如何使用，也會有更多協商的空間。

中美社區基金會對比

這次紐約不幸成為了疫情風暴的中心點，有很多復雜的變化。紐約州大概有21家社區基金會，而上海目前注冊的是81家。紐約市注冊登記的非營利機構有4.6萬家，而上海有1.7萬家，這包括基金會、社會服務機構及民間團體。另外，根據去年的一個 數據報告，上海的社會組織從業人員是43萬人，而紐約為60萬人。其實在從業規模上，上海和紐約是比較接近的。

但我也發現，上海市有公開募捐資格的非營利機構只有21家，但紐約的很多公開慈善團體都可以直接走上街頭募款，這是一個很大的差別。

美國的社區基金會籌錢力度也很大，但他們花錢的方式很不一樣。他們花錢主要不是買防疫物資，而是以資助的方式給到各種組織，尤其是幫助弱勢群體的一線草根組織和社區組織。例如給流浪者發盒飯的食物銀行、為受虐待的婦女兒童提供的庇護所、幫助癮君子戒斷、幫助各種病患和自閉症群體做康復性治療的組織。

紐約有一些社區基金會並不是以地域范圍來劃分邊界，而是根據一些特定人群進行劃分。比如，有一家2018年成立的餐飲工人社區基金會，針對紐約市餐飲行業的工人，直接給他們個人救濟金。同時也會給餐飲機構一些無息貸款，幫助他們度過疫情。此外，他們也會資助那些幫助餐飲工人的非營利機構。

另一個例子是石頭牆社區基金會，專注於LGBTQ，關注性少數人群社群的生存發展問題，他們也都第一時間成立了抗疫基金，然後跟關注的社群和非營利組織一起工作。

紐約的一些老牌機構疫情中做得很好，比如紐約社區信託基金，它有近100年的歷史，當年在911事件的第二天就成立了災後復原基金。這一次，他們在一個月的起步時間里，聯合了18家大企業，以7500萬美金為基礎來推動防疫專項基金的成立。目前為止，已經募集到1.05億美金，並發放了6900萬美金的資助款，資助了500多家非營利機構。

這樣的放款速度，其實在以前也是很難想像的。這次疫情改變了很多工作流程和規則，從背景調研到修改項目書，再到放款，都是快速運行。他們的放款中，並不全是捐款，也有的是提供無息借款，給一些社會服務提供資金周轉，這跟他們以前的工作流程完全不一樣。

可以看出，疫情中的對標資助很考驗原本資助體系的成熟度，紐約已有百年的積累，而上海的社區基金會歷史才10多年，能快速制定出針對疫情的專項資助，已經做得不錯了。

社區基金會的捐贈如何用在刀刃上？

短期大額資助能馬上產生效果，但不一定能解決根本問題。

曾經有官方背景的社區基金會小夥伴來問我，說領導覺得錢給個人才放心，給組織不是容易出問題嗎？

這就是信任的問題，不信任中間組織，但是專業公益組織的存在是非常必要的。如果你的捐贈能夠通過中間組織，也許可以放大你的資源，同時帶進其他資源。比如，幫助一個殘障人員的家庭，可以直接給一個月1000塊的補助金，也可以在給補助金的同時，提供其他技能培訓，解決生計問題。或者也可以給他一些夥伴扶持，讓他看到希望，幫助他慢慢走出困境。這就要引入第三方的專業組織，光靠錢無法解決所有問題。

如果社區基金會與居委會合作，可以用靈活身份進行社會資源募集。

社區居委會不是政府基層部門而是群眾自治團體，他們了解社區情況，老百姓對他們的信任度也高。很多人以為居委會不缺錢，事實並非如此。居委會一年的資金是申報制，所有項目活動的資金開銷都是固定的，使用時要走行政資金流程，所以用錢不方便，靈活性較差。

而社區基金會作為第三部門，可以以社會組織的方式在資金上提供一些靈活性，並且第一時間去解決社區的需要。其實，居委會是社區基金會非常好的合作夥伴，只是沒人去走這條路。我們一直在說基金會在中國的發展要跟政府多互動，居委會就是一個切入點。

一個很典型的例子——上海梅隴三村的綠主婦，就是居委會成立的一家社會組織，跟居委會是一套人馬、兩塊牌子，背後就有很多空間。有很多地方政府領導去參觀綠主婦，從一個新角度來看社區治理，繼而撬動更多社會資源。

還有一個老話題，以往基金會的錢只能資助一些非常規范的注冊登記組織，如果是還沒注冊的草根組織，就不能給錢。但如果他們本身要做的事用不了太多錢呢？

其實，社區的每個社群總會潛移默化形成一些帶頭人，如果這些帶頭人能組織大家去幫助殘障人解決買菜、口罩等防疫生活需要，就應該得到支持，哪怕沒有組織。只要他非常明確地知道，要服務哪些人，需要提供什麼，需要多少錢。就像這次武漢的 快遞小哥，他也是一個人，沒有成立組織。

小結

這次疫情對基金會的考驗在於幾點。

首先，考驗基金會有沒有一個靈活應變的機制解決當下的需求，能否及時回應並作出判斷。對社區里的需求，有沒有敏感度和快速反應的能力。

其次，考驗社區基金會原有支柱體系的完善問題。

最後，考驗社區基金會跟社區的鏈接和信任度。包括社區內部的信任，以及外部資源對基金會的信任。如果沒有一個長期的積淀，就沒法建立這種信任，也沒法快速集中資源。

因此，我們建議社區基金會要注意以下幾個方面：

1、審視你的財商。

怎麼看錢就決定了怎麼花錢，花錢能不能解決根本問題，這非常考驗基金會背後的價值觀。作為社區基金會，面臨的社區問題很多。是依靠一個人的力量，還是要拉著大家一起去解決問題？一個人去做是一種做法，跟政府合作也是一個做法，而拉著更多的人一起去解決問題，便是另外一種做法。

2、關注「人」。

很多社區基金會的微信公眾號上，信息里只有冷冰冰的數據，沒有「人」。很少看到背後的故事，別人為什麼捐錢，捐錢的人是怎麼想的，因為什麼樣的經歷才願意來捐錢。這些都可以幫助建立大家對基金會的信任。

3、關注一些容易被忽視的對象。

社區基金會都關注居民區，可是除了居民區，還有街頭的小商販，還有流浪漢、流浪動物。這些都是值得關注的。

4、增強靈活性。

在應對緊急事件時，靈活性意味著可以去嘗試原本不擅長或不太專注的一些事情。當社區有新需求，但基金會自身沒有對應體制時，能不能只靠原本的信任積累去解決問題？或者為了當下的需求，從捐款和受益者利益的角度考慮，能否嘗試突破現有系統？

總之，怎樣看待錢，怎樣看待人，如何將自己的價值發揮到最大，能否根據實際情況去靈活處理和解決問題，這些都是考驗社區基金會工作最終成效的重要指標。

（講者諸昳系映綠公益事業發展中心顧問，馮小娟系正榮公益基金會禾平台項目經理。本文根據「看見社區」欄目5月24日的直播分享整理而成，「看見社區」欄目小組每周邀請社區一線從業人員分享社區實踐，致力於聽到不同聲音，看到真實視角下社區的樣子。）關於「後疫情社區」

2019年，「社區更新觀察團」走進上海5個社區，聽社區實踐者分享在地經驗，與關注社區議題的人，一起漫步、觀察和討論。2020年，社區成為了抗擊疫情的一線，後疫情社區將有哪些變化？社區治理會有哪些轉向？我們將在「融合」、「治理」和「數據」三個主題下，繼續觀察，探討社區的未來。

9. 監管來了！地產信託融資命門勒緊

信託通道業務正一步步被堵死。

5月8日，銀保監會出台《信託公司資金信託管理暫行辦法(徵求意見稿)》（以下簡稱「辦法」），對外公開徵求意見，意見反饋截止時間為2020年6月8日。

其中明確，全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信託公司凈資產30%；全部集合資金信託投資於非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信託合計實收信託的50%。——這些條款被認為最為嚴苛。

據中誠信託戰略研究部統計，截至2019年年底，68家信託公司凈資產規模合計6316.27億元，凈資產均值為93.5億元。這意味著，一家百億凈資產信託公司同一融資人非標債權投放規模不能超過30億元。目前單只地產信託計劃規模在20億元以上地產項目十分常見。

「這要求信託公司分散合作方，會使單一地產融資方從信託公司獲得的融資額度減少，加大信託公司展業難度。」用益信託資深研究員帥國讓對中國房地產報記者表示。

同時，「當前信託公司投資非標佔比大多超過50%，50%上限將加大非標收縮壓力，尤其是存量較大的基建和房地產信託，首當其沖。」某信託公司高管告訴中國房地產報記者。

擺在房企面前的另一個問題是，2020年面臨到期的房地產信託產品能否順利兌付。

限制「非標」 嚴管「通道」

根據資產來源不同，當前信託分為資金信託和財產信託。截至2019年12月，資金信託和管理財產信託余額分別為17.9萬億元和3.7萬億元。

所謂資金信託，指委託人將自己合法擁有的資金，委託信託公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。按照委託人數目的不同，資金信託分為單獨資金信託和集合資金信託。信託公司接受單個委託人委託的即為單獨資金信託，接受兩個或兩個以上委託人委託的，則為集合資金信託。

銀保監會有關部門負責人表示，近年來，由於內外部環境變化，資金信託出現為其他金融機構監管套利提供便利、盡職管理不當引發賠付壓力、違規多層嵌套、與同類資管業務監管規則不一等問題。

為補齊制度短板，銀保監會對照資管新規要求，研究起草了辦法，以推動資金信託回歸「賣者盡責、買者自負」的私募資管產品本源，發展有直接融資特點的資金信託，促進投資者權益保護，促進資管市場監管標准統一和有序競爭。

辦法對信託業務多方面做了具體規范,其中對投資非標的限制最為突出。信託新規要求集合資金信託投資債券和非標比例不超過總規模的50%,投資單一項目比例不超過信託凈資產30%。當前信託中8成左右資產投資於貸款和非標,這意味著新規出台後非標面臨較大收縮壓力。

哪些屬於非標債權資產類型？辦法規定，除在經國務院同意設立的交易市場交易的標准化債權類資產之外的其他債權類資產，均為非標債權。此外，明確資金信託不得投資商業銀行信貸資產，不得投向限制性行業。房地產行業正屬於限制性行業之一。

長江證券分析師趙偉分析稱，當前大部分信託公司凈資產規模低於100億元，對單一客戶非標不高於凈資產30%要求，可能限制非標融資擴張能力；對一些依賴單個大客戶的信託公司影響較大，迫使其補充資本金或者調整當前業務結構。考慮信託以投資非標為主，僅貸款佔比達40.7%，如果加上資管計劃等其他非標類投資，非標佔比很可能明顯超過50%，使得非標收縮壓力進一步加大。

從投向行業來看，非標資金信託中，房地產和基建等領域占重要比例。截至2019年年末，資金信託余額17.94萬億元，其中房地產和基建分別達2.8萬億元和2.3萬億元，非標融資收縮過程潛在收縮壓力不容忽視。

地產信託融資勒緊

在此之前，單只地產信託計劃規模普遍在5億元以上，規模在20億元以上的地產項目也十分常見。

今年5月6日，泛海控股股份有限公司發布公告稱，因控股子公司北京泛海東風置業有限公司向北京信託申請不超過25億元融資、期限不超過18個月，實際融資金額20億元，泛海控股擬為該筆融資提供連帶責任保證擔保。

閩系房企福晟集團、正榮地產、泰禾集團等在規模追逐之路上，信託融資都起著重要的作用。2018年年底，這3家房企分別與信託公司簽署戰略合作協議，合作規模總計達400億元。泰禾近兩年來亦多次陷入信託兌付糾紛中。

這種融資便利正在改變。一位地產人士稱，對單一客戶非標不高於凈資產30%的要求，強行打破了房企和信託公司「一對一」深度合作關系，使得房企被迫與更多信託公司合作。且融資額度大大減低。

其實，自2019年下半年監管就開始對信託公司房地產信託規模和通道業務規模進行雙壓降，監管部門要求信託公司嚴格控制房地產信託業務，規模不得超過2019年6月30日額度；2020年監管要求是「房地產信託額度務必不能超過2019年底」。這其中，房地產供應鏈融資業務、購房尾款融資業務、真實應收賬款融資業務、房地產融資租賃、房地產投資信託（REITS）等地產類多元化創新業務，以及地產類通道業務、「明股實債」類地產業務、真實地產股權投資業務，都被計入了房地產業務額度。

近年來各地銀保監局對信託公司開出的罰單，亦多圍繞在違規為銀行規避監管提供通道服務、違規接受保險資金投資事務管理類及單一信託、違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款等事由。

政策接連打擊下，以通道業務為代表的信託業務持續收縮，房地產、基建等信託融資明顯收縮。加上2018年結構性去杠桿影響，基建信託融資在2018年大幅收縮，地產信託融資規模也明顯下降，2019年下半年開始負增長。

用益信託統計數據顯示，今年一季度成立的房地產信託規模1167.61億元，同比下降42%，環比下降31.8%。「當然這其中一個重要原因是受疫情沖擊，一些房企工期暫停，加上員工不能出差，需要實地盡調的一些項目沒法進行，所以一季度房地產信託募資規模下滑。」某信託公司高管表示。

4月房地產類信託募集資金482.72億元，環比仍下滑9.52%，房地產類信託規模佔比25.8%，環比增加0.44個百分點。相較於高峰時期，2020年房地產類信託產品月度新增規模比重已大幅下滑。

同時，信託兌付壓力正在到來。數據顯示，近3年，資金信託到期規模約接近5萬億元。

「非標收縮壓力下，信託非標資產有望通過債務置換、資產證券化、REITs等實現標准化，信託可利用自身在房地產、基建等項目方面的積累和優勢積極參與、盤活存量資產。」前述信託高管表示。

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