房企融資演化

Ⅰ 房企融資「因企施策」，私募基金如何直面挑戰

房地產行業在國家政策的變動之下迎接巨大挑戰，國家通過對市場的調控，在房價過高的市場前提下，不再允許更多的資金進入到房產市場，這也就導致了房產企業想要通過銀行及股票市場獲取資金的難度更加大。而面對這種情況，許多房企也因此做出了更多的對策，私募基金便在這個時候凸顯出來。那麼面對房產融資因企施策，私募基金應該如何直面挑戰呢？

最後相對私募基金在房地產行業中的運作，如果拋棄眾多的人為不利因素，相對其他的行業具有利潤高、回報快、並且有底層房產作為抵押的保證，所以群眾在對自己的資產投資的時候可以適當的在房產行業中進行一些布局。

Ⅱ 傳統融資渠道受限房企如何籌資

由於發債、銀行貸款等傳統融資渠道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發理財產品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。

但今年以來部分銀行開發貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對於旭輝這樣的企業來說，開發貸的利率也會較基準利率上浮30%。

而對於非上市非國企的小企業來說，它們已經不在銀行的考慮范圍內了。在一家國有大行工作的彭丹（化名）發現，今年以來銀行對房企規模資質要求可謂步步提升。「一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標准上半年還是top50，現在已經變成了top20。」

「以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。」局勢的反轉讓余斌感覺到，地產業的冬天或許真的來了，而且現在還不是最冷的時候。

天風證券分析師高志剛指出，企業內外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。

中原地產首席分析師張大偉也認為，現在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。

至於什麼時候會觸到谷底？現在誰也不知道。

來源：鳳凰網

Ⅲ 房地產暖風緩吹：融資松動、抽貸緩解，房企們能否度過難關

11月10日，房地產股市和債市均出現大幅上行，銷售金額超千億元的房企中，有26家房企的股價漲幅超過5%，其中融創、世茂、奧園等8家的股價漲幅超過10%；陰跌多日的房地產信用債也出現普漲。

地產股、債大幅上漲與一則傳言相關。11月10日上午，有關「並購貸將不納入三道紅線指標」的消息開始在資本市場和房地產行業廣泛傳播，隨後更為詳細的版本內容流出，資本市場一片歡騰。

經濟觀察報記者多方求證，該消息並非空穴來風，傳言內容雖有細節上出入，但大部分內容「基本靠譜」。對這一消息，多數金融和房地產從業人士表示謹慎樂觀，這些政策並非外界所認為的放鬆，而是對原有政策在執行過程存在過度情況進行調整。

一家房企高管告訴經濟觀察報，下半年尤其是9月以來，金融機構對房企預售資金流出不合理限制及抽貸等情況，加劇了房企流動性風險，現在更像釋放了層層加碼的壓力，在重新回到正常軌道。

這種略顯保守的判斷不是沒有依據，從各方透露的消息看，有針對性的釋壓仍保持著一定的節奏，市場已經不再期待一場大水漫灌的到來。

而沈陽樓市傳出限購、限售放鬆消息一日後，重申調控按之前條款執行，也再一次讓市場明確，「房住不炒」的調控主基調沒有改變。

利好：部分政策落地

在資本市場廣泛流傳的消息主要包括4方面內容：

第一，並購貸將不納入三道紅線指標；第二，開發貸和按揭貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子；第三，存量項目銀行可展期、不降級；第四，各地人行通知主要銀行，按揭積壓5個月以上的清理掉。

對於傳言的相關內容，多個金融機構人士表示基本「靠譜」，但具體內容與傳言有出入。一位機構人士表示，目前相關政策還未真正落地，並購貸不納入三道紅線指標僅針對「承債式收購產生的負債」，而不是所有並購貸。

他表示，即便該政策落地，對房地產行業實際影響有限，一方面，並購貸額度相對較小，獲取門檻較高，並非所有房企都能拿到；另一方面，部分「綠檔」房企發生爆雷，意味著三道紅線的安全效應減弱，與收並購和降檔相比，「活下去」更重要。

相對於並購貸的不確定，目前開發貸和按揭貸已經在部分城市落地。多個金融機構人士透露，具體執行層面遵循因城施策的原則，即各個城市根據實際情況來把握尺度，有的城市房貸釋放力度較大，但有的城市「應該不會有任何變化」。

截至目前，已有部分城市銀行收到相關通知或指導意見。

一家商業銀行上海分行的人士告訴經濟觀察報，他所在的銀行10月已開始執行開發貸和按揭貸的相關要求。其中，開發貸有一定額度的增量，較為明顯；按揭貸則以清理存量為主，市場層面的傳導不明顯。

現實：流動性現小幅寬松

多位房企及金融機構人士透露，近期房企融資開始松動，多家房企已經獲得貸款或正在敲定相關融資事宜。

11月9日，世茂集團從招商銀行獲得一筆15億元貸款，在這前後，世茂還以香港中環物業做抵押，向星展銀行獲得一筆15億港元的貸款。相關機構及世茂集團證實了這一消息，並稱借款主要用於再投資。受此消息影響，世茂集團旗下股、債持續上漲。

同一天，華潤置地公告，與一家銀行簽訂一筆15億港元為期5年的貸款融資協議。當天，華潤置地股價上漲8.8%。

同樣受好消息影響的還有中國奧園，11月10日消息，廣州城投及珠江實業將為奧園提供30億元支持。受消息影響，10月10日和11日，奧園股價漲幅均超過10%，國內信用債和美元債價格也大幅上漲。

另外，萬科重慶公司向平安資管獲得58億元融資，陽光城長沙項目獲得五礦信託16.1億元借款。

一系列融資活動的展開，不僅補充了部分房企的流動性，避免了違約風險，也為房地產行業注入了信心。

除了來自金融端的消息，部分城市也開始對原有調控政策進行小幅調整，以緩解冷淡的市場成交。

11月5日，武漢市政府下發通知，非本市戶籍的總部企業高級管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。

探因：層層收緊擠壓

9月底以來，中國恆大、花樣年、當代、寶能、陽光城、佳兆業等多家房企爆發違約或流動性風險，並有進一步蔓延的趨勢。

多家房企和金融機構的從業人士認為，房企大面積出現流動性困難，一方面與房企自身有關，另一方面也與相關政策過度執行有關。

下半年尤其是8月以來，由於多數商業銀行全年房貸額度所剩無幾，房地產市場成交開始持續下滑，截至10月，已經連續4個月環比同比雙雙下跌。

樓市成交持續下滑及按揭減少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地產平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融機構對房企違約預期直線上升。

在這種情況下，部分銀行及金融機構開始對銷售回款從項目迴流到集團進行限制。「預售資金大部分存在合作銀行，銀行擔心你還不了款，就限制你提款，這些回款只能留在項目賬戶上，沒法匯到總部。」一位房企人士告訴經濟觀察報。

而部分有信託借款的項目，相應的公章和賬戶被質押給信託機構，因信託機構擔心房企無法還款，也對預售資金提取進行限制，「你的公章、財務章都給了信託公司，對方不配合，項目沒法把回款匯到集團。」上述房企人士表示。

與此同時，部分銀行和信託機構還會要求房企提前償還相關借款，上述房企人士表示，一旦評級下調或發生其他觸發違約條款的行為，金融機構即可要求進行提前還款，這也是通常意義所說的抽貸。

金融機構人士透露，抽貸與第八輪巡視有關一定關系。據央視報道，9月下旬，中央第八輪巡視對25家金融機構黨組織開展常規巡視，各家銀行機構開始加強對相關貸款風險管控。

同時，9月以來，多家信託機構相關高管被查，信託機構也加大了對風險的控制。在這些因素影響下，銀行和信託對房企預售資金提取進行嚴控，同時要求房企提前償還部分未到期貸款。

一家20強房企人士告訴經濟觀察報，在市場下行、回款艱難的背景下，9月，銀行和信託同時抽貸，一定程度加劇了房企流動性風險，這也是部分房企出現流動性困難的主要原因之一。

雪上加霜的是，恆大出現流動性風險後，其項目保交付工作落在地方政府身上，給地方政府造成巨大壓力。基於這一原因，9月底以來，多數城市加強了對預售資金的監管。

而且，同樣在9月底前後，房地產ABS融資暫停，其他渠道融資也變得困難起來。「不是因為監管不給批額度，主要因為房企頻繁暴雷，很多投資人不敢買信用債，導致很多債發不出來」，上述20強房企人士表示。「多種因素疊加到一起，導致房地產流動性風險加劇」，該人士強調，當前房地產流動性風險，不排除有個別企業自身經營原因，但大部分都是外部因素造成，「賬上有錢，但提取不了，資產也有，但很難變現」。

陽光城高管告訴投資人，截至11月初，陽光城賬上有260億元現金，但能動用的不到7億元；佳兆業的高管也告訴投資人，賬上的380多億元現金，能動用的屈指可數。「如果還不調整，可能還會有其他房企出現問題。」上述20強房企人士表示，幸運的是，經過9月底以來一輪摸底，監管層對房企的困難程度有了一定掌握，金融機構從嚴執行的情況有所好轉。

後續：松緊仍有尺度

9月底以來，央行、銀保監會、銀行間交易商協會及住建部、地方政府等相繼召集相關房企開會，對企業、市場及行業現狀進行摸底。每一次摸底之後，均會釋放出一些利好消息。

多位房企及金融機構人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企開會後，銀行機構對房企的態度開始有所改善，一方面暫停了對房企的抽貸，另一方面也適度增加少量開發貸和更少量的按揭貸額度。「開發貸有所松動，但整體額度不大」，上述房企人士透露，雖然開發貸額度有一定釋放，但對房企而言是杯水車薪，「當時還是受『兩個上限』管控，如果監管層沒有明確的意見，銀行是不敢私自突破的」。

監管層介入，金融機構對房企抽貸也有所緩解。上述20強房企人士介紹，金融機構對房企包括限制資金提取及抽貸的行為，「我們了解，監管層之前是不知道的，現在了解到了，也做了相應的調整」。

不抽貸意味著房企失血有所減少，但無論是房企自身回款和融資能力，還是對預售資金提取方面，依然困難重重。

上述房企人士介紹，在當前環境下，包括金融機構、地方政府在內的各方對房企信心不足，「原來預售資金監管也有，但比較松，很容易提取，現在不僅嚴格了，而且對資金限制的規模也增加了」。

一家金融機構人士認為，即便是放寬額度管控，到年底也只有不到兩個月時間，很多銀行由於沒有房貸額度，「即便是房貸額度可以鼓肚子，這么短時間內，真正落地的也不會太多」。

多數金融和地產人士認為，如果能在兩方面進行適度調整，可以讓更多房企避免發生流動性風險。第一，主體信用評級下調後，金融機構不抽貸；第二，將對預售資金監管控制在合理比例和范圍內。

11月11日，主要商業銀行召開會議，布置和落實有關房地產貸款相關政策，但具體如何落實，截稿前，還未有進一步明確的信息。

而此前傳出放鬆限購、限售政策，個人購房按揭貸款實行「認貸不認房」的沈陽市，也在11月11日表示，仍按原調控政策執行。

Ⅳ 信貸政策將「糾偏」 房企融資「至暗時刻」已過

10月以來，房企接二連三的美元債務違約令市場風聲鶴唳。10月18日，國家統計局發布的數據顯示，前三季度房企到位資金增速收窄，資金承壓。而三天前，央行繼提出「兩個維護」之後，在第三季度金融統計數據發布會上，釋放出糾偏信號，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。
在業內人士看來，這有助於修復資本市場悲觀預期，四季度行業流動性或有所改善。但也有業內人士認為，央行的表態並不能代表房地產信貸政策全面轉向，僅為適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力，債務危機下洗牌仍將持續。
部分業內人士認為，央行釋放糾偏信號，有助於修復資本市場悲觀預期，四季度行業流動性或有所改善。圖片來源/IC photo
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信貸收緊下房企到位資金承壓
10月18日，國家統計局發布前三季度數據顯示，今年1-9月，房企到位資金為15.15萬億元，同比增長11.1%，增速收窄3.7個百分點，其中國內貸款同比增速下降8.4%。
對於房企到位資金增速收窄，貝殼研究院高級分析師潘浩分析稱，銷售回款為房企到位資金的主要來源，而當前的信貸環境收緊對銷售回款增速起到抑製作用。整體來看，房貸利率持續上行拉動銷售回款增速下行，房企到位資金承壓。
此前的10月15日，在第三季度金融統計數據發布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則存在一些誤解。對要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度造成一些企業資金鏈緊綳。
針對當前的情況，鄒瀾表示，人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到約束，房價上漲速度得到抑制；房價回穩後，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
央行在第三季度金融統計數據發布會上的表態，在很多業內人士看來，預示著房企融資環境有了放鬆的跡象。
在中指研究院企業事業部研究副總監劉水看來，央行近一個月內第三次在重要金融會議中提及房地產行業，向市場傳遞維穩信號。
潘浩表示，央行表態將有利於當前房地產市場情緒的修復，以及金融市場的常態化運轉，預計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度上的緩解。
業內：房地產信貸政策迎來「糾偏季」
9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提「兩個維護」，釋放房地產維穩信號。隨後的9月29日，央行、銀保監會聯合住建部和24家主要銀行召開房地產金融工作座談會，提出「准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度」，指導金融機構加快落實「兩個維護」要求。
繼「兩個維護」之後， 央行此次的態度更加明確。劉水認為，四季度隨著房地產貸款投放提速，市場「至暗時刻」已過，房企資金壓力將緩解。未來的政策變化將體現兩方面，從融資來看，銀行矯正對房企偏緊的信貸措施，房企開發貸融資環境趨松，有利於房企獲得融資。從銷售來看，房地產貸款投放加速，市場需求回暖，銷售回款加速，也將會增加房企資金。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，當前房地產的問題，很大程度上和銀行偏差的信貸工作方式有關。今年四季度是房貸政策的「糾偏季」，銀行在執行「三道紅線」方面，既有政策將明顯糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握「三道紅線」尺度，在開發貸款等方面將給予積極和充分的支持。
嚴躍進預計，房貸將堅持「平穩有序」的投放要求，過緊的操作顯然不可行，基於近期市場壓力，四季度將有放鬆可能。目標在於合理有序充裕投放、防範市場過冷風險放大、促進房企經營穩健發展。在這樣的目標下，預期房貸投向或將建立窗口指導制度，一些大銀行或房貸規模較大的銀行，將面臨窗口指導，以更好地把握和執行房地產金融審慎管理制度。
值得關注的是，10月15日，中國房地產業協會召集10家房企座談，聽取了房企對近期房地產運營情況的匯報。據媒體報道稱，各家公司代表主要訴求集中在希冀調控政策在堅持「房住不炒」的前提下適當松綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。
債務危機下行業洗牌仍將持續
然而，並非所有的業內人士都對四季度房企的融資環境持樂觀態度。
易居企業集團CEO丁祖昱認為，央行此次表態，並不能代表房地產信貸政策全面轉向，房企融資還將保持收緊態勢，僅限於居民信貸政策和「三線四檔」理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。
「近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。」鄒瀾強調，經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立後，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。
對此，有業內人士認為，從央行的表態來看，房地產個別企業債務風險對金融行業的外溢性可控。而央行將遵循市場化、法治化原則，引導企業自身來解決債務危機。可見，央行去杠桿的決心堅定。
「房企的優勝劣汰將持續推進。」丁祖昱認為，經營穩健的優質房企有望獲得集中度提升的機會，那些經營和財務指標嚴重惡化導致存在潛在違約風險的房企，融資環境很難得到實質性改善，償債壓力或將不斷加劇，未來或將有序出清。
中金證券研報顯示，未來房地產政策也不會大幅放鬆，但在局部領域，針對一些不太合理的過緊現象，比如按揭貸款的投放過緊，銀行對房企「三線四檔」融資管理規則的誤解進行糾偏。至於房地產銷量和投資等經濟指標能在多大程度上改善，仍需要觀察。總體來看，繼續深跌的概率不高，但要出現很快的V型反彈，可能性也不大，地產整體格局可能還是偏弱，通過時間換空間的方式來緩解債務問題。

Ⅳ 證監會三部門表態：支持民營房企發債融資

房地產行業新發展模式又一次被中央部門提出。圍繞上市公司的支持政策，預計將被更多推出。

4月11日，證監會、國資委、全國工商聯發布《關於進一步支持上市公司健康發展的通知》（以下簡稱「通知」）。通知中兩大重點提法給市場傳遞了更積極的信心和良好預期：一是堅持「房住不炒」，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，密切關注市場形勢和行業變化，促進房地產行業良性循環和健康發展；二是堅持「兩個毫不動搖」，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業依法上市融資、並購重組，完善民營企業債券融資支持機制。

市場普遍認為，這次通知是具體落實近期召開的國務院常務會議、國務院金融委會議精神，進一步支持上市公司發展，維護資本市場穩定。預計未來會出台緩解房企債務壓力的相關政策。

從去年底中央經濟工作會議對房地產行業首次提出「探索新的發展模式」，到今年全國兩會政府工作報告再次明確指出「探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場」，之後3月16日，國務院金融委強調，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。同日，證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，新發展模式就是以「房住不炒」為宗旨，放棄原有的高負債、高杠桿支持下的高周轉模式，順應市場需求，以現金流管理為核心，以企業健康與可持續發展為目標，努力進行產品創新和管理創新，適度提升市場集中度的發展新模式，這也是新階段下房企轉型和發展的方向。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，通知提出支持上市房企向新發展模式轉型，代建、租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等都是新發展模式的重要方向，這些領域將得到金融重點支持。

植信投資研究院資深研究員馬泓分析認為，通知對解決當下民營房企融資困境會起到積極作用，預計2022年接下來會有更多的優質房企使用直接融資工具來緩解現金流和償債壓力。馬泓建議，增加對優質房企的直接金融支持，包括央企、國企和民營房企。

資本市場支持

「通知對房地產企業釋放了積極信號，探索新發展模式倒逼房企必須重新審視過往高杠桿、高周轉、高負債擴張模式積累的風險，尋求新的增長點和新的經營模式。」某房企證券中心總經理表示，但這並不意味著房地產市場最危險的時刻已經過去。

浙商證券認為，在支持上市房企向新發展模式轉型過程中，行業股權、債權融資、收並購行業整合等方面的支持會跟進。

馬泓認為，通知主基調是偏暖的，在「房住不炒」的背景下，為民營房企尋求疏困的方法。所謂新發展模式，主要是基於中長期發展考慮，引導房企在降本增效和逐步改變融資渠道方面下功夫，實現房企向專業化、低杠桿、多元化融資方向轉型。未來，高質量、高效益、低負債的發展模式將成為新的主流。

某房地產觀察人士認為，通知將房地產企業作為問題提出，意味著房地產企業問題的重要度得到提升。依據政策面在需求端釋放和融資端寬松調整，會使房企現金流得到改善，細化支持並購重組則能加快風險出清。房企要順應政策及行業趨勢，在房地產代建、資產管理、REITs等業務上尋找第二增長曲線。

民營房企發債會增多

過去的2021年，房企違約金額244.78億美元，涉及違約債券55隻。行業內頻發的債務違約和現金流緊張，使得房企在債券市場融資愈發艱難。

中指院研究數據顯示，2022年1~3月，房企信用債發行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；海外債發行總額124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結構來看，信用債融資佔比90.4%，同比上升31.7個百分點，成為房企債券類融資的絕對主力。

「這並不意味著對房地產行業融資徹底開閘，在公開市場再融資仍然面臨較大壓力，整體市場恢復和信心重建至少要需要3~5個月時間。」華東某房企高管認為，政策大多是在「糾偏」，以「房住不炒」為核心的金融審慎管理仍是主基調。面對公司流動資金出現問題，當下首選是出售資產回籠資金。

實際上，一季度優質民營房企已開始受到融資支持，參與到收並購陣營。平安銀行、浦發銀行、郵儲銀行等積極與房企簽訂並購融資戰略合作協議。據不完全統計，截至目前，各種渠道的地產並購類融資額度已釋放超過1500億元。

柏文喜認為，今年房企能否真正走出困境還有待於行業信心與市場信心的整體性恢復。已經出險的房企，最終的結果可能是市場化重整或者破產清算。

記者注意到，中國四大資產管理公司（AMC）也開始「跑步」進場，通過輕資產和重資產兩種模式為出險房企紓困，對象包括佳兆業、奧園、恆大、華夏幸福、花樣年、陽光城等。

劉水認為，由於房地產市場預期沒有發生明顯改善，金融機構避險情緒仍然很重，總體來看，房地產風險出清速度較慢。通知明確完善民營企業債券融資支持機制，意味著民營房企發債融資將得到支持，有利於緩解民營房企融資難的狀況，穩定企業預期。當前發生債務違約的房企，相當一部分是上市民營房企，支持民營上市企業並購重組，將加快發生債務違約的房企風險出清。

華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康表示，我國房地產政策已走向寬松，行業也在修復的過程中。今年下半年房地產市場會回暖，但離「熱」還有距離，不會像前幾輪調控那樣出現「過山車」式的冷熱擺動。希望在這一輪房地產市場預期向好的調整中，隨著市場逐漸升溫，要抓住相關的基礎性制度建設創新，標本兼治並追求「治本為上」，形成房地產業的健康發展長效機制。

Ⅵ 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

Ⅶ 告別地產紅利 房企應從七個方面轉變策略

「三道紅線」與「兩集中」政策的實施，對行業帶來深遠影響，並在短時間內給企業帶來巨大挑戰，房企需要及時在策略上做出調整。該如何「擁抱變化」？
報告針對上述兩項政策對房企全鏈條的影響，提出了七個方面的策略建議。
一是維持適度杠桿。在新的土地供應方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應有準繩，例如在測算時，應該對回報率有詳盡的分析；在銷售階段，也應該保持適當的節奏，提升資金的滾動使用能力。
報告表示，集中供地是在短時間內讓房企投入大量的資金拿地，疊加「三道紅線」的新規影響，房企也更應該注重資金鏈安全，過往「十個鍋五個蓋」的做法必須改變。因此，房企的當務之急，是在不斷優化財務指標的同時，保持適度投資規模，保持適度杠桿運營。
二是拓寬融資渠道。報告指出，港股上市房企通常應用股權融資較多，引入戰投降低杠桿，而對於資金面良好的房企，適當的配股融資也能夠讓它們在資金調配上更為從容。
除了銀行貸款、非標融資、股權融資、債券融資等方式外，面對集中供地短期內的大量資金需求，房企也在嘗試將保證金融資做成一種特殊的前融方式，只是實現效果仍有待驗證。
實際上，在以往的慣例操作中，部分房企通過供應商、建築商等上下游合作方或關聯方企業，將融來的資金多次轉化成自有資金。
三是細化投資思路。集中供地將迫使房企對不同能級的城市採取不同的經營策略。在核心城市做規模、追求現金流；而在非核心城市更多追求利潤。
報告分析認為，首批集中供地重點22城是房企仍需堅守的價值城市；在重點城市集中競拍期間，關注熱點三四線城市的土地機會，或將在一定程度上分散風險；碧桂園下沉非集中供地城市，深耕三四線的方法，也可以提供一定的參考，有助於提高房企市佔率，穩住利潤率；另外，對於有規模訴求的中小房企來說，一個較為現實的路徑是，通過區域深耕，在部分城市中獲得比較優勢。
四是豐富拿地方式。合作開發、城市更新、產業勾地、收並購等方式，將更加受到追捧。
據報告總結，在北京參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個聯合體，其中「金地 華潤 保利」堪稱最熱聯合體，本次一共報名了16宗地塊的土拍；城市更新雖對能力沉澱有要求，但擋不住房企熱情，招商蛇口、萬科均在加緊布局城市更新；產業勾地則包括商業勾地、文旅養老勾地、產業園勾地、小鎮等模式；收並購此前已是企業常用的方式，未來預計將更加受到歡迎。
五是提高周轉速度。銷售回款是房企到位資金的主要來源。集中供地的新政下，項目起跑時間固定，房企之間關於高周轉的競爭將加劇。集中供地實際上是拉長了項目的操作流程。拿地之前，聯合體各方對於份額、授權等都會有協議，如果超越了協議范圍，合作幾方可能會繼續談判。而產品入市的硬標准，將要求房企前期提高周轉速度。
六是提升產品能力。集中供地本身就容易引發後面的項目集中上市，如果是同區域內的連片供地，將來就會形成強烈的同質化競爭，要求房企更加重視產品設計。
七是強化內控能力。內控能力的強化，乃至組織架構的調整，是行業競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的背景下，對房地產企業提出的普遍要求。在「三條紅線」背景下，房企的融資規模受到限制，通過管理對成本實施管控，成為一種更加重要的能力。「兩集中」供地更是對調動內部資源的能力提出了更高的要求。
在此基礎上，強化內控能力勢必成為房企的重要戰略之一。近年來，房企普遍實施組織架構調整，並推出扁平化管理、預算管控等策略，這有可能成為常態。此外，總部職能的強化也有望重回主流。
還有就是服務能力。它既是項目溢價的呈現，也對房企其他能力形成了反哺。
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Ⅷ 房地產融資有什麼變化或發展趨勢

從歷史數據看，2011年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑。從保利、萬科、綠城、恆大、金地等大型房企近日發布的2011年業績報告來看，房企20強中有15家業績同比增長，僅4家業績同比下滑。但是全年銷售目標完成情況不佳，有10家房企沒有完成銷售目標。未來6個月，房地產政策仍將保持不變。2012上半年，如果建設不放緩，或將出現供應過剩。根據瑞銀測算，建設量必須降低28%才能使市場供需重新平衡。2012年，開發商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現金流將有壓力。
由於國家限貸政策，目前房地產在銀行貸不到款，主要渠道是信託、基金以及明間借貸，但是信託和基金對房地產開發商的資質以及項目的優劣要求比較高，而明間借貸資金成本非常高，會大大擠壓開發商的利潤空間，所以從整個形勢上來看，目前房地產融資十分艱難。