信託融資壓縮

Ⅰ 專項資產管理計劃是什麼

專項資產管理計劃是指某個單位或機構獨立出資交由投資管理公司或證券公司資產管理部來單獨管理，獲取受益的方案。專項資產管理計劃通常做大型融資項目，例如城建、基建、市政工程、大型企業專項融資等。專項資產管理計劃是證券公司資產管理業務的又一項重大創新。
根據證監會的規定，專項計劃特指投資於「未通過證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利」和「中國證監會認可的其他資產」的特定客戶資產管理計劃。「未通過證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利」的表述十分寬泛，使專項資產管理計劃的投資范圍覆蓋了幾乎所有的融資方式，可以做到從實體經濟需要出發，集合社會資本，投資實體資產，服務實體經濟。「中國證監會認可的其他資產」則為未來的發展提供了空間，實物商品、房地產等一旦得到證監會的許可，即可納入投資范圍。

Ⅱ 何時才能兌付民生信託至信652剩下的6個億

前言：現在讓網路上的一些網民非常擔心一個問題，就是自己在民生信託中進行了投資，但是自己卻沒有辦法將裡面的金額進行成功地兌換，民生信託652承諾的六個億到底在什麼時候才能夠被成功地兌換呢？

三、結語

民生信託可以進行強制執行的資產，包括了董事長名下的個人財產和一些人壽股權等。現在民生信託公司的很多業務都已經進行了停滯，或者是由別人進行接管，信託產品的規模大概還存在40個億左右的金額，但是有一半要是由別的公司進行合作處理。所以民生信託到底什麼時候才能夠成功實現自己的承諾，這一點還是保持關注的。

Ⅲ 專項資產管理計劃的專項資產管理計劃的優勢

信託是最近三年最火爆的融資工具，也是高端投資者最歡迎的金融產品。不過，從現有法律規定來看，專項計劃更為靈活，是受限制最少的合法融資工具之一。
(一)對投資者的限制少
專項計劃和信託對單筆投資3 00萬以上的客戶均不限制。但對於300萬以下的客戶，在投資人數方面，專項計劃可以接受200人，而信託只能接受50人，為專項計劃的1/4。
(二)對投資項目暫無限制
證監會目前對專項計劃的投資標的沒有限制，而銀監會對信託行業的投資有多種限制和要求。銀監會的限制可能是業務合作方，例如2 01 0年銀監會規定「融資類銀信理財合作業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高於3o% 」，大幅壓縮了信託與銀行合作的空間；也可能是某個投資類別，例如為了規范房地產信託，銀監會在201 O年初至201 2年9月下發了 中國銀監會辦公廳關於信託公司房地產信託業務風險提示的通知 等文件，對信託涉及房地產的業務范圍、項目資質、產品結構、項目報備等提出了全方面的要求。
(三)對資本金要求低
證監會目前對專項計劃沒有明確的資本金要求，只是規定必須成立專門的子公司開展專項資產管理業務，子公司的注冊資本金不低於2000萬元。相比之下，銀監會在201 0年即下發了 信託公司凈資本管理辦法 ，規定信託公司凈資本不得低於2億元人民幣，且不得低於各項風險資本之和的1O0%和凈資產的40%。銀監會在2 01 1年又下發了 信託公司凈資本計算標准有關事項的通知 ，對信託公司的凈資本管理提出了全面的要求。信託業凈資本的要求意味著隨著信託資產規模的上升，信託公司需要持續補充資本金，如資本金不足則不能開展新的業務，有可能導致信託產品「斷檔」。這不利於以信託計劃融資的企業長期穩定獲得資金，也不利於投資者的長期連續的投資信託計劃。相比之下， 目前專項業務子公司不會因為資本金不足而限制業務發展，有持續提供產品的能力。
以創新應對信託「剛性兌付」的競爭：
信託行業的「剛性兌付」雖非明文規定，但已成為行業慣例，這對提升投資者的信心有極大的幫助。所謂「剛性兌付」，是指信託產品到期後，即使項目出現風險， 信託公司也要無條件兌付給投資者本金以及購買時標明的「預期收益」。「剛性兌付」的慣例使得不少投資者認為信託是「無風險」且「高收益」的，在投資前不問信託具體的資產和運作模式，只要求信託到期兌付。
但是，金融業有自身的發展規律，收益總與風險相連，不會出現「無風險」且「高收益」的資產。根據中國信託業協會公布的 201 2年2季度末信託公司主要業務數據》，2季末信託業的信託資產總規模已經達到5．5萬億元，剔除約32% 的銀信合作的規模和6% 的政信合作的規模，信託向社會募集的規模約3．4萬億元。這部分承諾的「預期收益率」普遍在8% 左右，意味著信託公司每年向投資者分配收益約2 7 0 0億元。而事實上，信託行業的所有者權益合計僅1 8 07億元，資本金並不能充足覆蓋收益承諾及所投資項目本金損失的風險。
由於基金公司的資本金普遍低於信託公司，開展專項計劃的子公司資本金也不高，預計專項計劃不會普遍承諾「剛性兌付」。沒有「剛性兌付」在短期是劣勢，但在長期可能是優勢。首先，沒有「剛性兌付」的壓力，專項子公司無需擔憂重大項目風險和系統性風險給公司帶來的沖擊。其次，為了和信託競爭，專項子公司會在創新上下功夫，拓展新的資產類別、探索新的投融資領域、研究新的風險控制手段、設計出不同風險收益分布的產品、為投資者提供更有針對性的金融服務，有利於專項計劃在中長期得到投資者的認可。
總而言之，基金公司的業務將從以二級市場投資為主、以長期存續的基金為核心的傳統格局，轉向上市資產與非上市資產並重、長期存續型產品與到期兌付型產品並存的新業務格局。專項資產管理計劃既為企業發展提供了新的融資渠道，也為投資者資產保值增值提供了更豐富的選擇。

Ⅳ 暫停融資類信託消息不實！銀保監會下達窗口指導

昨日，融資類信託業務全停的消息在市場傳開，經證券時報記者采訪調查，該消息不實。

記者獲悉，多家信託公司日前收到來自銀保監會信託部的窗口指導，明確各家公司壓縮主動管理類融資信託的具體規模。

一位消息人士透露，「按照各家信託公司主動管理類融資信託所佔據行業總量比例，下達具體指令。以各公司2019年底的主動管理類融資信託規模為基礎，各自壓降比例在20%左右，每一傢具有具體壓降數值。」

另據記者了解，監管部門此番同步下達各家信託公司需要壓降的金融同業通道規模數據以及風險處置規模數據。

萬億非標融資壓降

「動真格」

主動管理類信託貸款系融資類業務的主要表現形式，包括工商企業類信託貸款、房地產信託貸款、政信類信託貸款等。過去一年中，融資類信託增長高速增長，引人擔憂。

中國信託業協會官方數據顯示，截至2019年四季度末，融資類信託規模為5.83萬億元，同比增幅高達34.17%。

今年3月份，各地銀保監局向轄區信託公司傳達2020年信託監管要求，其中關鍵一點是——持續整治影子銀行亂象，要堅決清理非標資金池，持續壓縮具有影子銀行特徵的信託融資業務，制定融資類信託壓縮計劃。

按照監管部門的年初規劃，2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務。

日前，壓縮主動管理類融資信託進入強制階段。

據證券時報記者了解，多家信託公司日前收到來自銀保監會的窗口指導，明確各家公司壓縮主動管理類融資信託的具體規模。

一位消息人士透露，「按照各家信託公司主動管理類融資信託所佔據行業總量比例，下達具體指令。以各公司2019年底的主動管理類融資信託規模為基礎，各自壓降比例在20%左右，每一傢具有具體壓降數值。」

另有信託公司相關人士向記者坦承，「年初是監管部門讓信託公司上報壓縮計劃和目標，此次是直接下達指令，是絕對值，而且是由銀保監會信託部統一下達至各個公司。」

壓降35%金融同業通道

按照銀保監會的原有計劃，2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務的同時，還需在2019年末基礎上繼續壓縮通道類信託，壓降規模為2萬億元。

此番，監管部門在下達壓縮主動管理類融資信託指令的同時，同步下達了各家信託公司需要壓降的金融同業通道規模數據。

據記者了解，監管部門窗口指導要求，各家信託公司2020年需要壓降35%左右的金融同業通道規模，同樣以各公司2019年底的規模數據為基礎，每一家有具體壓降數值。」

實際上，2017年以來信託通道業務規模已有大幅下降，而此次監管窗口指導主要針對金融同業通道。

中國信託業協會官方數據顯示，截至2019年底，事務管理類信託余額為10.65萬億元，佔比49.30%。與2018年和2017年末相比，事務管理類信託規模分別減少2.6萬億元和5萬億元。

下達風險處置具體指令

隨著風險資產規模的增加以及行業整體信託資產規模的壓降，信託資產風險率也在持續提升。2020年一季度末，信託業資產風險率為3.02%，較2019年末提升0.35%；但環比增幅較2019年末的0.57%下降了0.22個百分點。從風險項目數量和風險資產規模的環比變動來看，2020年一季度末，信託業風險項目個數為1626個，環比增加79個，增幅為5.11%。2020年一季度末，信託行業風險資產規模為6431.03億元，環比增加660.56億元，增幅11.45%。從同比來看，2020年一季度末信託項目數量和風險資產規模同比增幅分別為61.63%和127.20%。

據證券時報記者了解，此次窗口指導，銀保監會信託部還下達了各家信託公司需要處置的風險資產規模數據。

回顧此前，2019年4份、8月份及12月份，銀保監會信託部三次啟動行業全面風險排查工作，尤以第三次風險排查最為嚴格，力度空前。

北京一位資深信託從業者認為，「2019年信託行業三次風險大排查，可能導致之前沒有認定的風險項目暴露出來，加之現在宏觀經濟增速下行壓力較大，導致違約仍在加快暴露。但在信託資產規模收縮的背景下，如果下半年繼續壓降融資類信託，信託資產不良數據或將維持高位，不過這也是階段性問題，整體風險可控。」

Ⅳ 信託佔比過高的個股為什麼不好

受壓降融資類業務影響。
今年年初監管部門制定了2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務的指標，就每家信託公司而言，主動管理類融資規模被要求壓降2019年年底的百分20左右。但是經過一段時間的觀察之後，特別是進入四季度，部分信託公司壓降工作不及預期，個別信託公司不降反升，這才出現了近日監管部門叫停個別信託公司融資類業務的情況。
中國人民大學信託與基金研究所執行所長邢成及助理研究員張琳進一步分析，信託利潤的回調與國家嚴監管、去通道密切相關，部分信託公司為了追逐利潤指標，在壓縮通道，轉型創新業務難以滿足短期利潤目標的情況下，加大融資類信託等操作簡單且業務門檻較低，投資回報率高的業務。2019年融資類信託增長速度甚至高於通道業務收縮速度。

Ⅵ 什麼是信託信託的概念是什麼信託投資的方向是什麼

一、信託就是信用委託，信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。信託業務是由委託人依照契約或遺囑的規定，為自己或第三者（即受益人）的利益，將財產上的權利轉給受託人（自然人或法人），受託人按規定條件和范圍，佔有、管理、使用信託財產，並處理其收益。

二、概念：信託（Trust）是一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託與銀行、保險、證券一起構成了現代金融體系。信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。
三、信託投資方向：
1、工商企業。2014年度，工商企業仍是資金信託的第一大配置領域，規模為3.13萬億元，佔比為24.03%。但是，佔比有明顯的下降，相比2013年末28.14%的佔比，同比下降了4.11個百分點;相比2014年3季度末25.82%的佔比，環比下降了1.79個百分點。
特別是在規模上2014年3季度和4季度連續兩個季度出現了負增長：2季度規模為3.22萬億元，3季度為3.15萬億元，4季度進一步減少為3.13萬億元。這主要是因為受經濟下行影響，工商企業普遍經營困難，信託業對工商企業的資金運用開始偏向謹慎。
2、基礎產業。2014年度，基礎產業仍是資金信託的第二大配置領域，規模為2.77萬億元，佔比為21.24%。與工商企業相同，2014年基礎產業投向佔比也呈下降趨勢，規模也呈現負增長。相比2013年末25.25%的佔比，同比下降了4.01個百分點;相比3季度末的21.80%的佔比，環比下降了0.56個百分點。
期間，2014年3季度末規模為2.66萬億元，相比2季度末的2.72萬億元規模，規模減少了0.06萬億元。資金信託對基礎產業配置的減少，與基礎產業過度投資、地方債務風險顯現有密不可分的關系。可以預見，隨著國務院出台的關於地方政府債務融資方式和存量債務管理方式調整政策的實施，信託業未來將進一步壓縮對基礎產業的配置，信託公司對政信合作業務也將更加審慎。
3、金融機構。金融機構是資金信託的第三大配置領域。2014年度，資金信託對金融機構的運用規模為2.27萬億元，佔比17.39%。與資金信託對工商企業和基礎產業配置減少趨勢不同，資金信託對金融機構的配置則呈現上升趨勢。
相比2013年末12.00%的佔比，同比上升了5.39個百分點;相比2014年3季度末15.73%的佔比，環比提升了1.66個百分點。資金信託對金融機構運用的增加，主要源於信託業強化金融協同、金融業投資及其資產運用波動不大和回報穩定等市場因素。
4、證券投資。證券投資是資金信託的第四大配置領域。2014年度，資金信託對證券市場的投資規模(按投向統計)為1.84萬億元，佔比為14.18%，其中：債券投資佔比8.86%，股票投資佔比4.23%，基金投資佔比1.09%。
與投向金融機構相同，資金信託對證券投資的配置近年來一直呈現上升趨勢。相比2013年末10.35%的佔比，同比增加3.83個百分點;相比2014年3季度末的14.27%佔比，環比基本持平。資金信託對證券投資佔比的提升，主要緣於資本市場投資價值的顯現以及投資多元化資產配置需求等市場因素。
5、房地產。房地產是資金信託的第五大配置領域。2014年度，資金信託投向房地產領域的規模為1.31萬億元，佔比為10.04%。與其他領域的配置不同，資金信託對房地產的配置近年來表現一直比較平穩。相比2013年末10.03%的佔比，小幅上升了0.01個百分點，基本持平;相比2014年3季度末10.38%的佔比，環比又小幅下降了0.34個百分點。

Ⅶ 信託tof與fof的區別

TOF可以使用單一的產品來進行組合投資，資產配置方面十分靈活，更適合風險承受能力更低的投資者，FOF是完全按照基金的模式來運行的。
1、部分基金的風險程度是要高於信託的；

2、信託所投資的范圍是比基金要廣的，除了投資股票債券等還會涉及實業的投資，而基金的投資范圍主要還是股票債券之類的金融產品；

3、信託計劃的發行融資是不需要證監會的批準的，只是在運行中受到銀監會的監管，但是基金發行必須要上報給證監會批准才行；

4、信託的流動性比基金差，開放型基金任何時候都可以贖回。
拓展資料:
TOF的產品特點

既然是基金產品，TOF的優勢在哪裡，投資者為什麼選擇它。我們現在就來介紹一下這種產品的特點。

1.投資策略與產品分散，風險不會集中

TOF的分散性首先體現在策略上的覆蓋廣泛，而且每個大類策略中還會細分子策略，比如債券策略中包含信用挖掘策略、利率擇時策略、海外債策略、城投債策略等；在產品形態上涵蓋公募、私募、保險資管等，相當於把全市場上各個領域做得最優秀的一批基金全集中起來。

2.資產配置靈活

靈活體現在動態調整，不僅會定期根據量化模型的計算結果調整戰略配置比例，還會實時根據市場變化調整戰術配置比例，力求時刻保持投資組合處於確定性高、風險可控的狀態。

3.浮動的高收益產品

距離國內第一支TOF產品——華潤信託託付寶TOF-1號發行已經10年有餘的時間，之所以之前沒有得到市場足夠多的關注，在於TOF的收益是有所浮動的，雖然這類產品的年化在10%左右，但以前大家能夠安安穩穩拿到年化8%至9%的收益，所以也就沒什麼人願意「吃螃蟹」了。可如今不同了，在信託產品遍地7%的情況下，10%的收益顯得彌足珍貴，盡管由於投資標的的緣故，收益會有所起伏，但依舊高於其他信託產品。

總結

以上就是關於TOF的介紹。在信託產品收益不斷下降，信託公司壓縮非標產品佔比，監管層強調信託要打破剛兌的大背景下，此前默默無聞的TOF或許是投資者的一個新選擇。

Ⅷ 棚改戶信託現在受國家政策支持嗎

棚改戶信託，現在一般還是受國家政策支持的。但是還要看是不是納入了棚改計劃，納入棚改計劃才可以

Ⅸ 房地產投資信託基金是什麼一種模式

我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。

此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：

一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信託運作的幾大模式

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

Ⅹ 信託產品，保險與信託是否能合作的顧慮，下一步怎麼走

一、引言
在監管政策對信貸資產轉讓、同業代付相繼收緊之後，信託受益權轉讓業務逐漸成為商業銀行資產業務的新熱點。銀信、銀證、銀保之間的資產管理合作越來越深入，跨機構、跨市場、跨境交易更加頻繁，資金在市場間的橫向流動大大提高了金融風險的識別和防範難度。有效整合被分割的數據和信息、壓縮監管套利空間、加快資產證券化進程、建立完善以整個金融體系穩定為目標的宏觀審慎管理，應成為應對商業銀行資管業務不斷變換的必由之路。
二、信託受益權轉讓的相關研究
信託受益權轉讓是指信託受益人將其所享有的信託受益權通過協議或其他形式轉讓給受讓人持有。信託受益權轉讓後，轉讓人不再享有受益權，受讓人享有該受益權並成為新的信託受益人。《信託法》第48條規定，受益人的信託受益權可以依法轉讓和繼承。信託受益權轉讓業務在我國經濟領域的實踐早已存在，如2003年中國華融資產管理公司就曾在國內以信託受益權轉讓模式進行不良資產處置，但其快速發展卻是因為2010—2012年銀行資金的大量介入。銀行投資信託受益權是商業銀行資產業務、中間業務的創新，其產生和發展均可以在約束誘導、規避管制以及制度改革等金融創新理論中得到解釋。
三、信託受益權轉讓：某商業銀行地礦集團融資案例
（一）業務流程
某地礦集團為當地城市商業銀行（簡稱A銀行）的授信客戶，2012年12月向該行申請28億元人民幣貸款用於投資和開採煤礦資源。該企業為省國資委下屬的全資子公司，資信、經營及財務狀況良好，還款能力和擔保能力較強，屬於A銀行的高端客戶，A銀行決定滿足其資金需求。但A銀行對該筆信貸投放存在種種顧慮，一是A銀行貸款總量不足300億元，28億元的信貸投放將會觸及銀監會關於最大單一客戶貸款比例不超過10%的監管紅線；二是貸款資產的風險權重高，直接發放貸款將大幅降低資本充足率。A銀行要穩固客戶資源和追求資金收益，就必須繞過上述制約。A銀行採用的方法就是以信託受益權為平台，由信託公司、券商和其他銀行（簡稱B銀行）在出資方和融資方之間搭建融資通道。該交易主要涉及A銀行、B銀行、券商、信託公司和地礦集團五個主體，在提前對交易具體內容、利潤分配、風險承擔、各方權利和義務等協商一致的情況下，五方
進行下列交易：
1.簽約券商資產管理。B銀行作為委託人與券商簽訂《定向資產管理合同》，要求券商成立定向資產管理計劃C，約定對該計劃投資28億元，並要求券商根據B銀行的投資指令進行投資。
2.成立信託計劃。券商作為定向資產管理計劃C的管理人，按照B銀行的指令與信託公司簽訂《××國投·地礦集團股權收益權投資單一資金信託合同》，委託給信託公司28億元資金。信託合同生效後，信託公司與地質勘查局簽訂《地礦集團股權收益權轉讓及回購合同》，以全額信託資金受讓其持有的地礦集團100%股權的收益權，期限兩年，合同存續期內，信託公司憑其受讓的股權收益權參與地礦集團的利潤分配。該信託為自益信託，券商代表其管理的定向資產管理計劃C獲得信託受益權。
3.成立理財產品。B銀行根據A銀行委託，發行單一機構非保本浮動收益型理財產品，並從A銀行募集資金28億元。理財產品成立後，B銀行將理財資金投資於定向資產管理計劃C。由於資產管理計劃C的投資標的是自益信託產品，因此B銀行的理財產品實際投資的是信託受益權。至此，28億元的A銀行資金經過層層流轉後進入地礦集團的公司賬戶，融資過程結束。從具體交易過程看，該業務中的所有合同包括定向資產管理計劃C的投資指令均在同一天簽訂和下達，A銀行、B銀行、券商和信託公司之間的資金劃轉也在同一天進行，B銀行、券商和信託公司均未動用其自有資金，具體交易環節如圖1示。
（二）各交易主體的角色
盡管上述交易鏈條中涉及主體多，交易環節復雜，但交易實質仍是地礦集團以股權質押方式獲得A銀行信貸資金。交易鏈條的拉長和交易結構的安排掩蓋了真實交易目的，導致各交易主體的實際角色錯位。
1.A銀行：形式上投資，實際上貸款。A銀行是交易的起始環節和實際出資方，通過與B銀行、券商和信託公司合作曲線滿足地礦集團的融資需求，實現一舉三得：一是鞏固與地礦集團的合作關系，二是騰挪出信貸額度用於給其他企業放貸，三是將該筆資產業務的風險系數由發放貸款的100%下調至對金融機構債權的20%，避免對資本充足率的影響。因客戶和項目由A銀行自行選擇，B銀行在與A銀行簽訂的《理財產品協議》中明確指出，B銀行不對理財產品的本金和收益做任何保證，A銀行應充分調查和了解地礦集團的還款能力以及經營現狀，並要求A銀行對信託項目出具風險自擔回執函，因此A銀行最終承擔了地礦集團的融資風險。從收益看，A銀行表面獲得的是預期收益率為6.15%的投資理財產品的收益，但這種收益方式僅僅是法律形式上的安排，其真正獲得的是地礦集團使用A銀行資金產生的股權質押貸款利息收入。
2.B銀行：形式上理財，實際上過橋。B銀行成立理財產品、募集理財資金、選擇投資標的均是在A銀行的授意和委託下進行，B銀行發行的理財產品形式上是投資券商的定向資產管理計劃C，實際真正投資的是信託受益權。雖然券商、B銀行和A銀行未在信託公司進行受益權轉讓登記，但通過B銀行的理財產品對接信託受益權，A銀行實際成為信託計劃的真正受益人。B銀行作為交易鏈條中的過橋方，其收益主要來源於0.12%的理財產品銷售手續費。
3.券商：形式上資產管理，實際上過橋。券商代表旗下的定向資產管理計劃C委託信託公司成立信託計劃，其收益表面上來源於信託公司的資金運用，實際上來源於通過信託受益權的隱形轉讓從B銀行獲得的轉讓價款。該轉讓價款包括兩部分，一是信託計劃的本金，即定向資產管理計劃C委託給信託公司的資金28億元；二是高出信託計劃本金的溢價款，即券商在此次交易中按照0.08%收取的平台管理費。因定向資產管理計劃C的投資標的由B銀行指定，因此券商的風險很小，其收取的平台管理費實則為過橋費。
4.信託公司：形式上信託，實際上過橋。信託公司是上述一系列交易中至關重要的環節，信託計劃的設立將A銀行、B銀行、券商和地礦集團聯系起來，A銀行藉助信託公司之手控制地礦集團的股權作為抵押。因信託公司是按照券商的委託設立信託計劃，同樣不需要承擔信託資金運用過程中的任何風險，僅收取0.15%的信託費用作為過橋費。
5.地礦集團：形式上使用信託資金，實際上使用銀行資金。地礦集團最終獲得的資金以信託資金的形式出現，但透過環環相扣的交易環節，可以追溯其真正的資金來源是銀行。經過層層過橋後，地礦集團的資金成本為6.15%+0.12%+0.08%+0.15%=6.5%，基本相當於A銀行兩年期貸款基準利率上浮6%。各方角色、風險承擔、收益的情況具體如表1所示。
（三）在中央銀行金融統計體系中的反映情況
上述各交易主體中，納入人民銀行全科目金融統計指標體系的金融機構只有銀行和信託公司。其中，A銀行購買理財產品在全科目統計指標「投資」項下反映；B銀行發行理財產品在全科目統計指標「代理金融機構投資」和「金融機構委託投資基金」項下反映；信託公司受讓股權受益權在信託資產項下的權益類指標「股票和其他股權」反映。從統計指標的填報可以看出，地礦集團28億元的資金融通既未計入商業銀行各項貸款，也未作為信託公司信託貸款計入社會融資規模口徑。
四、信託受益權轉讓的主要模式
信託受益權轉讓主要分為買入返售模式和銀行理財計劃投資模式，其中銀行理財計劃投資模式操作更為靈活，上述案例就是銀行理財計劃投資信託受益權模式的演變。在現實操作中，信託公司除了以權益投資的方式為融資企業提供資金外，最常見的資產運用方式是信託貸款。兩種投資模式分別如圖2、3、4所示。
（一）買入返售模式
買入返售模式的操作流程是過橋企業與信託公司簽訂《資金信託合同》，委託信託公司向融資企業發放信託貸款，過橋企業獲得信託受益權。同時過橋企業與銀行A、銀行B簽訂《三方合作協議》，約定將信託受益權轉讓給銀行A，銀行B以買入返售方式買入銀行A的信託受益權，銀行A承諾在信託受益權到期前無條件回購。
（二）銀行理財計劃投資模式
1.銀行理財計劃對接過橋企業模式：操作流程是過橋企業與信託公司簽訂《資金信託合同》，委託信託公司向融資企業發放信託貸款，過橋企業獲得信託受益權。然後過橋企業將信託受益權轉讓給銀行A。銀行A與銀行B簽訂《資產管理協議》，銀行B購買銀行A發行的基於信託受益權的保本理財產品。在該模式下，銀行B是信託貸款的實際出資方，銀行A則相當於過橋方。
2.銀行理財計劃對接融資企業模式：操作流程是融資企業將自有財產權（如正在出租的商業物業）委託給信託公司，設立受益人是自身的財產權信託計劃，銀行成立理財產品，向個人或機構投資者募集資金用於購買融資企業的信託受益權。
五、信託受益權轉讓業務對金融監管及宏觀調控的影響
經過對上述案例和其他交易模式的分析表明，信託受益權轉讓業務作為跨市場、交叉性金融產品，打破了信貸市場、資本市場甚至債券市場和保險市場的界限，在為交易各方帶來經濟效益、提高資源配置效率、實現協同效應的同時，也給監管和宏觀經濟調控帶來了不利影響。
（一）信託受益權轉讓是商業銀行繞避銀信合作新規的監管套利
傳統銀信合作是銀行將理財資金直接投資於信託公司的信託計劃，信託公司將資金以信託貸款的形式發放給融資企業，或用於購買商業銀行的表內信貸資產和票據資產。為避免商業銀行藉助銀信合作業務將信貸資產移出表內，隱藏貸款規模，自2009年開始，銀監會下發了一系列規范銀信合作業務的通知（銀監發[2009]111號、銀監發[2010]72號和銀監發[2011]7號），銀信合作業務逐漸被叫停。
但融資需求旺盛的實體經濟以及商業銀行考核體制促使各商業銀行不斷創新產品，以規避監管，銀信合作新規中的漏洞為銀行藉助信託受益權轉讓業務進行監管套利提供了機會。首先，新規中將「銀信理財合作業務」界定為「商業銀行將客戶理財資金委託給信託公司，由信託公司擔任受託人並按照信託文件的約定進行管理、運用和處分的行為」，即信託計劃委託人僅限定為商業銀行，以第三方非銀行機構為主體發起設立信託計劃的操作模式（如案例中的券商資管）則不在新規監管范圍之內；其次，新規要求將理財資金通過信託計劃發放信託貸款、受讓信貸資產和票據資產三類表外資產轉入表內，而銀行受讓信託受益權並不在上述要求轉表的資產范圍之內。在傳統銀信合作產品中引入更多的過橋方和改變理財計劃投資標的設計形成了銀行對銀信合作新規的監管套利。
（二）信託受益權轉讓加大宏觀調控難度
一是銀行理財產品投資信託受益權實際是採用資金池—資產池的模式在傳統信貸業務之外製造出一個異化的信貸部，並通過證券公司、企業、信託公司甚至包括保險公司、金融租賃公司等機構形成的資金通道，以非信貸方式向各類實體經濟提供資金融通。這個過程為表內貸款移至表外、以風險系數較低的資產運用方式計量貸款等提供了操作空間，導致監管標准降低和監管指標優化。二是交易鏈條的延長使部分過橋方與融資企業之間存在信息不對稱，客觀上存在發起方利用自身信息資源優勢損害過橋方利益的行為。信託受益權轉讓業務中存在的不公平和信息不對稱易導致風險在不同機構和市場的交叉傳染。三是資金流向難以控制。如果不注重對信託受益權交易規模和資金流向的控制，會導致銀行資金變相流入房地產、政府融資平台等信貸政策限制的領域，影響宏觀調控。
（三）信託受益權轉讓業務影響社會融資規模的總量和結構
當前社會融資規模統計包括本外幣貸款、委託貸款、信託貸款、債券、股票融資等10項指標。信託資金的運用方式不同，會對社會融資規模的總量和結構有重要影響。若以信託貸款的方式融通資金，雖不影響社會融資規模的總量，但會改變社會融資規模的結構，使得原本以銀行貸款反映的資金以信託貸款的方式出現；銀行以自營資金直接購買或以理財資金間接投資信託受益權，或在表外反映，或在表內的「投資」、「買入返售資產」等指標反映，均不計入本外幣貸款，若信託公司也未反映在信託貸款中（如案例所示，其反在「股票和其他股權」中），則會造成社會融資規模的總量虛減。2011年以來，信託資產特別是信託貸款的快速增長，與銀行資金介入信託受益權交易密不可分。信託貸款在社會融資規模中的佔比不斷上升，數據顯示，2012年全國信託貸款增加1.28萬億元，增量是2011年的6倍之多，信託貸款在社會融資規模中的佔比為8.1%，比2011年提高6.5個百分點。

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