房地產投融資報告

❶ 地產項目向銀行申請融資，需要准備哪些資料

大家好，我是老徐，一個在努力奮斗的金融民工，請大家關注我，共同探討財經問題！

地產項目向銀行申請融資時，銀行對於地產項目融資的資料要求時比較高的，地產項目融資在所有的融資中是比較繁瑣的一種融資方式，需要提供的資料會比較復雜，辦理周期也會比較長，需要地產企業做好配合。在房產項目向銀行申請融資時，大致需要提供以下材料。

總體來說，地產項目貸款是非常復雜的，不僅提供的資料多，而且整個流程也比較長，需要花費較多的精力來應對。

❷ 央行發布重磅報告：保持房地產金融政策連續性 定調貨幣政策

不存在長期通脹或通縮的基礎

報告對當前中國宏觀經濟形勢進行了分析，我國經濟持續恢復增長，發展動力進一步增強。中長期看，我國發展仍然處於重要戰略機遇期，經濟長期向好、高質量發展的基本面沒有改變。

但也要看到，全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。

從外圍來看，主要發達經濟體超寬松貨幣政策溢出效應更加凸顯，通脹明顯走高，若其貨幣政策轉向步伐加快可能引起全球跨境資本流動和匯率波動加大、金融市場估值大幅調整等問題。

國內方面，經濟恢復基礎尚不牢固，出口受高基數影響增速可能放緩，部分領域投資增長偏弱，餐飲旅遊等接觸型消費尚未完全修復，經濟增長動能的可持續性面臨一定挑戰。

此外，大宗商品價格大幅上漲抬升企業成本，一些中小微企業困難較大。不良資產、影子銀行反彈壓力仍需關注，經濟潛在增速下行、人口老齡化加快、綠色轉型等中長期挑戰也不容忽視。

二季度，CPI漲幅溫和，PPI階段性走高，對通脹的擔憂始終存在。對此，報告指出，一方面，這是去年低基數上的高讀數；另一方面，PPI本身波動相對較大，在數月內階段性下探或沖高的現象也並不少見。總體看，我國PPI走高大概率是階段性的，短期內可能維持相對高位，隨著基數效應消退和全球生產供給恢復，未來PPI有望趨於回落。

「中長期看，勞動生產率增速下降、人口老齡化會抑制通脹，碳排放成本顯性化會一定程度推升物價，相互對沖，整體上有利於穩定物價。我國經濟發展穩中向好，去年疫情以來堅持實施正常貨幣政策，國內總供給總需求基本穩定，有利於物價走勢未來保持穩定，不存在長期通脹或通縮的基礎。」報告指出，

保持房地產金融政策的連續性

報告闡釋了下一階段貨幣政策的主要思路。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，穩字當頭，堅持實施正常的貨幣政策，搞好跨周期政策設計，增強宏觀政策自主性，根據國內經濟形勢和物價走勢把握好政策力度和節奏，處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。

一是保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。完善貨幣供應調控機制，健全中央銀行調節銀行貨幣創造的流動性、資本和利率約束的長效機制，管好貨幣總閘門，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定。

二是繼續落實和發揮好結構性貨幣政策工具的牽引帶動作用,運用好碳減排支持工具推動綠色低碳發展。保持再貸款、再貼現政策穩定性，實施好兩項直達實體經濟貨幣政策工具的延期工作，繼續對涉農、小微企業、民營企業提供普惠性、持續性的資金支持，保持對小微企業的金融支持力度不減，更好發揮它們在穩企業保就業中的重要作用。

三是構建金融有效支持實體經濟的體制機制。統籌推進普惠金融、綠色金融、科創金融、供應鏈金融等融合發展，完善金融支持科技創新體系，促進實現金融與科技、產業良性循環。

值得注意的是，報告指出，要嚴格控制高耗能高排放項目信貸規模，推動「兩高」項目綠色轉型升級。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

四是深化利率、匯率市場化改革，暢通貨幣政策傳導渠道。

五是加強金融市場基礎制度建設，服務實體經濟，防範市場風險。

六是進一步推進金融機構改革，不斷完善公司治理，優化金融供給。

七是健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系，構建防範化解金融風險長效機制。

沒有任何人可以准確預測匯率走勢

6月末，人民幣對美元、歐元、英鎊、日元匯率中間價分別較2020年末升值1.0%、升值4.4%、貶值0.6%和升值8.2%。2005年人民幣匯率形成機制改革以來至2021年6月末，人民幣對美元匯率累計升值28.1%，對歐元匯率累計升值30.3%，對日元匯率累計升值25%。銀行間外匯市場人民幣直接交易成交較為活躍，流動性平穩，降低了微觀經濟主體的匯兌成本，促進了雙邊貿易和投資。

報告指出，2020年以來，人民幣匯率雙向波動也反映了國內外經濟周期和貨幣政策的差異。

2020年，新冠肺炎疫情對全球經濟造成沖擊，我國加大宏觀政策應對力度，穩健的貨幣政策靈活適度、精準導向，為我國率先控制疫情、率先復工復產、率先實現經濟正增長提供了有力支撐。

2020年5月份開始貨幣政策逐步轉向常態，而當時國際上疫情加速蔓延，主要經濟體實行超寬松貨幣政策，人民幣對美元和一籃子貨幣升值。

2020年全年，人民幣對美元中間價升值6.9%，升值幅度小於歐元，CFETS指數上漲3.8%。

2021年以來，發達經濟體新冠肺炎疫苗接種取得進展，市場再通脹交易抬頭。國際金融市場開始關注美聯儲可能提前縮減量化寬松和加息。6月份美元對主要非美貨幣升值，而我國堅持實行正常貨幣政策，經濟在潛在增速附近運行，當月人民幣對美元匯率貶值1.4%，CFETS指數則保持平穩。

總的來看，人民幣匯率雙向波動是國內外經濟形勢、國際收支狀況及國內外外匯市場變化共同作用的結果，合理反映了外匯市場供求變化，發揮了調節國際收支和宏觀經濟自動穩定器作用，促進了內外部均衡，擴大了我國自主實施正常貨幣政策的空間。

未來人民幣匯率雙向波動也將是常態，人民幣既可能升值，也可能貶值，沒有任何人可以准確預測匯率走勢。下一步，要繼續堅持以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，合理使用貨幣政策工具，加強跨境融資宏觀審慎管理，通過多種方式合理引導預期，引導企業和金融機構樹立「風險中性」理念，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

貨幣供應量、社會融資規模適度增長

數據顯示，6月末，廣義貨幣供應量（M2）余額為231.8萬億元，同比增長8.6%，對實體經濟保持了較強的支持力度。社會融資規模存量為301.56萬億元，同比增長11%。2021年上半年社會融資規模增量累計為17.74萬億元，比上年同期少3.13萬億元。

報告指出，上半年社會融資規模增量主要有以下特點：一是人民幣貸款同比多增較多。二是信託貸款和未貼現的銀行承兌匯票同比明顯多減。三是企業債券同比少增，非金融企業境內股票融資高於上年同期。四是政府債券融資同比明顯少增。五是存款類金融機構資產支持證券融資同比多增。

數據來看，上半年貨幣供應量、社會融資規模適度增長。但2020年疫情爆發以來，主要發達經濟體實施了極度寬松貨幣政策和大規模財政刺激的政策組合，由政府主導推動貨幣增長。2020年，美聯儲共購買了約52%的新增國債，由此支持財政支出形成的貨幣供應量佔美國新增M2的61%。2020年末，美、歐、日等國貨幣增長大幅偏離了名義GDP增速。

從物價走勢看，美國通脹形勢最為嚴峻，其貨幣擴張相對名義GDP增速的偏離也最大。6月美國CPI達到了創13年新高的5.4%，較上年末上升4個百分點，當月歐、日CPI分別較上年末上升了2.2個和1.4個百分點。

對於貨幣和通脹的關系，報告專欄指出，要合理看待2008年危機後和2020年疫情後兩種量化寬松政策的區別，正確認識貨幣和通脹之間的關系。疫情後央行和財政配合大量增加貨幣的量化寬松政策，推動2021年全球通脹明顯升溫。

報告指出，總體而言，貨幣與通脹的關系沒有變化，貨幣大量超發必然導致通脹，穩住通脹的關鍵還是要管住貨幣。當前我國通脹壓力整體可控，這很大程度得益於我國貨幣供應量增速自去年5月起就領先其他大型經濟體逐步回歸正常，今年6月末我國M2增速為8.6%，與疫情前基本相當，與名義經濟增速基本匹配，從宏觀上穩住了物價。

下一步，貨幣政策要堅持穩字當頭，穩健的貨幣政策靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，堅持央行和財政兩個「錢袋子」定位，從根本上保持物價水平總體穩定。

實際貸款利率穩中有降

今年以來，央行繼續深化利率市場化改革，持續釋放改革促進降低貸款利率的潛力，優化存款利率監管，推動實際貸款利率進一步降低。

一是推動金融機構健全運用LPR定價機制，持續釋放LPR改革潛力。引導銀行將LPR嵌入內部資金轉移定價（FTP），增強LPR在金融機構內外部定價中的基準作用。

二是優化存款利率監管，保持銀行負債成本基本穩定。2021年6月21日，市場利率定價自律機制優化了存款利率自律上限確定方式，將原由存款基準利率乘以一定倍數形成，改為存款基準利率加上一定基點確定。這既維護了銀行存款利率的自主定價權，也有利於促進市場有序競爭，引導存款回歸合理的期限結構，穩定銀行負債成本。

目前各金融機構均已落實利率自律機制有關要求，新的存款利率自律上限實施情況良好，落地平穩有序。從掛牌利率看，全國性銀行存款掛牌利率基本保持不變，部分地方法人金融機構的中長期限存款掛牌利率有所下調。

2021年前6個月，貸款加權平均利率為5.07%，較上年同期下降0.07個百分點，較上年全年下降0.08個百分點。

其中，企業貸款利率降幅更大，前6個月企業貸款加權平均利率為4.63%，較上年同期下降0.16個百分點，較上年全年下降0.09個百分點，實體經濟融資成本穩中有降。

報告分析，當前我國經濟穩中向好，貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，這說明從宏觀上看我國利率總體處於合理水平，為經濟平穩運行和高質量發展提供了適宜的利率環境。

❸ 22家上市房地產企業提供融資擔保超千億元

隨著資金壓力大增，各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金壓力。2020年11月以來，22家上市房企提供擔保事件累計達185次，總額超過1000億元。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴表示，擔保作為房企有效的短期融資工具，在市場運用頻繁，A股上市房企都多次為子公司貸款提供擔保，且涉及金額較大。
報告顯示，自2020年11月至2021年1月初，中南建設擔保40次，涉及金額203.8億元；泰禾集團擔保4次，涉及金額190.4億元；陽光城擔保19次，涉及169億元；金科股份擔保24次，涉及金額81億元；藍光發展擔保22次，涉及金額63.3億元。
朱一鳴表示，為子公司貸款提供擔保屬於上市公司的「信用貸」，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是「擔保熱」的重要原因。但是當前資金面收緊，高擔保無疑會加劇房企潛在債務風險。
1月8日，陽光城發布公告稱，陽光城持有100%權益的子公司江西鼎科房地產向贛州銀行東湖支行申請開具5971.37萬元保函，期限不超過6個月，陽光城對該筆融資提供全額連帶責任保證擔保。
公告披露，目前陽光城及控股子公司對參股公司、資產負債率超過70%的控股子公司、資產負債率不超過70%的控股子公司擔保額分別為157.45億元、742.43億元、68.44億元。總體算來，三類擔保合計實際發生擔保金額為968.32億元，占最近一期經審計合並報表歸屬母公司凈資產達362.06%。
朱一鳴表示，盡管提供融資擔保有利於子公司融資能力的提升以及經營的順利推進，但擔保方（上市主體）也承擔了一系列風險和不利影響，尤其是有息債和對外擔保雙高的房企，經營脆弱性高。
他指出，對於房企來說，擔保利弊共存，控制風險當居首位。建議在降負債、促增長雙重挑戰下，房企對外擔保應集中在高效運營子公司上，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔保的優勢，它們獲得上市主體更多的資金、資源支持，有利於提高擔保資金的運用效率、提升整體業績。

❹ 房地產項目融資方式有哪些

房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。

第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：

選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書

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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

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向計委申報立項報告

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計委函至規劃局

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規劃局會簽返計委

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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知

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規劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價

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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得

│ 土地使用證

按規劃設計條件征詢意 │

見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房

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規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證

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委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

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到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊

│ │

規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證

│ 了解線路情況與供電局運行班協商

修改後送首規委審圖 改造、移線方案

│ 煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。

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進行個體設計（大公共建築首規委審查）

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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單

製作資料 計劃（建委會簽）

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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領

許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證

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建委、物價局下文批價

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運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

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四源費繳納

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到開發辦市政處核實任務

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開發辦工程處同意招標

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填招標申請書並到市招標辦登記

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招標辦看現場

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運用「投資項目概預算系統」編制標底

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招標辦審查標底

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開標會

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定合同，寫評標報告，發中標通知書

│

招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記

務來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工

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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司

路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定

委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案

配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計

建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場

收 收 驗收 驗收 規劃 施工

設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗

及驗收 監理所 委託 同意接氣

送電 下水報 設計 憑通氣單到

裝 到勞動 管網所辦固

規劃設 局報裝 定資產轉移

計 環保局 手續及通氣

竣工驗 審查消 手續

收 音除塵 憑接氣單到

設備 液化氣公司

竣工驗收 辦各戶通氣

手續

通氣

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全部工程竣工

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四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產權證

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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段

❺ 房地產投融資崗位如何

1.負責房地產行業客戶投融資項目的咨詢；
2.協助客戶進行融資預版算權編制，並組織協調實施融資預算、設計融資方案並監督預算執行情況，出具分析報告；
3.參與項目投資、公司並購可行性分析和風險分析，負責設計項目資金籌措方案；
4.能獨立完成項目投融資財務模型設計；
5.建立並維護與相關金融及中介機構的良好關系；
6.了解相關金融政策及行業政策的變化，並及時出具分析報告，提出應對措施；

❻ 房地產項目融資需要提供哪些資料

1、企業營業執照
2、企業組織機構代碼證
3、企業稅務版登記證
4、企業銀行基本戶開戶許權可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用於融資的房地產項目的《土地證》
8、用於融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用於融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用於融資的房地產項目的《建築施工許可證》
11、用於融資的房地產項目的《預售證》
12、 公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書(融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源)，近三年的報表

❼ 房地產項目立項報告和可行性研究報告一樣嗎

立項報告和可研報告兩者因為用途不同往往不一致。立項報告是報發改部門，總投一般較低。可研報告，一般為融資使用。

❽ 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。