房企融資成本多少

1. 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

2. 房企資金安全頻獲交易所關註：現金均無法覆蓋一年內到期債務

鳳凰網房產淄博訊（編輯 姜鶴）上海銀保監局20日發文稱，因向不符條件的房地產項目發放貸款，南京銀行被罰50萬元。而近期銀保監會也再度要求嚴查金融機構違規向房地產項目提供融資。這也使得房企資金安全再度被關注，其中，泰禾集團、金科股份等上市開發商的資金問題均遭到交易所問詢。

監管層對金融機構資金流入房地產監管仍較嚴

上海銀保監局行政處罰信息顯示，2016年1月至2018年3月，南京銀行上海分行向某資本金不足的房地產項目發放貸款，被責令改正，並處罰款50萬元。值得注意的是，監管層對金融機構資金流入房地產的監管依然較嚴。

上周五銀保監會公布的2019年金融機構「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作要點顯示，2019年無論是銀行還是信託，抑或金融租賃機構，都將把向房地產領域的信貸作為嚴查對象。

其中，對銀行機構而言，要嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房。同時，要防止資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。還要嚴查並購貸款、經營性物業貸款等貸款被挪用於房地產開發等。對信託機構而言，既要防止向開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，還要防止直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

部分房企非銀融資攀升增成本

記者對比發現，近幾年部分房企融資成本明顯上升，增加財務費用壓力。今年3月26日以來，A股上市房企泰禾集團出人意料地連續出售旗下11個項目公司股權，累計回籠資金接近80億元。根據年報，泰禾集團2016年到2018年，融資結構逐年偏向非銀渠道。

2016年泰禾集團754.11億元的融資中，銀行貸款309.61億元，佔比41.06%，成本只有6.79%。往來銀行主要有中國銀行、建設銀行、興業銀行、民生銀行等。非銀貸款佔比為35.74%，成本為8.40%。2017年，在1354.94億元的融資規模中，融資成本偏低的銀行貸款269.82億元，佔比快速下降至19.91%。非銀行貸款佔比飆升到61.24%。到了2018年泰禾集團銀行貸款佔比只有18%。非銀行貸款融資佔比高達61.27%，成本上升到9.17%。整體平均融資成本為8.52%，同比提升了0.42個百分點，相比2016年提高了0.9個百分點。

政策鼓勵企業降低銀行等間接融資是為降成本，泰禾集團雖然銀行融資渠道大幅下降了，但成本卻不降反升，並導致該公司利息支出大幅增加，2017年財務費用達到7.09億元，同比增長90.50%。2018年進一步增加到8.30億元，同比增長17.03%。有分析稱：「今年還稍微好一點，很多發展商過去幾年的融資成本都很高，特別是境外融資的，利率超過10%的不在少數，財務費用支出高企。如果資金回籠和新的融資跟不上，很容易帶來連鎖反應。」

提醒：資金風險不容忽視

記者了解到，近期交易所對房企的年報事後問詢函中，均對資金風險進行追問。5月8日，深交所向泰禾集團下發問詢函，根據年報，泰禾集團短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金該負債的覆蓋比例僅為0.26。而且泰禾集團存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。因此，深交所要求泰禾集團結合開發項目回款情況、融資能力等，說明相關資金安排，分析說明即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。不過，5月16日，泰禾集團稱將延期回復問詢函。

5月20日，深交所在對金科股份下發的年報問詢函中稱，截至2018年底公司資本負債率為83.63%，處於同行業較高水平，速動比率0.38%，同比下降0.06個百分點。一年內到期的有息負債600.9億元，同比增長54.46%，貨幣資金余額298.52億元，不能覆蓋其一年內到期的有息負債和非流動負債。因此，深交所要求其說明公司是否存在短期償債風險及相應的應對措施。

因此，上述行業分析師指出，從目前來看，部分短期負債比較大、融資成本偏高的房企資金依然面臨較大壓力，建議二級市場投資者盡量迴避。

（原題：《房企資金安全頻獲交易所「關注」》）

3. 房地產項目的融資成本如何計算

融資成本主要是銀行借款
專項借款可直接資本化，計入開發間接費用。
非專項借款按支付工程款進度加權平均計算借款本金，加權本金*利息資本化，實際利息支出-資本化利息，計入費用

4. 「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

原標題：「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

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責任編輯：戚琦琦

5. 政策層面持續收緊 房企融資「冰火兩重天」

本報見習記者 王珂
今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出台，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演「冰火兩重天」。
 融資環節監管趨緊
今年4月份，中央政治局會議重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去杠桿」，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》。記者注意到，在上述文件出台後，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信託、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，「今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信託融資等環節採取了一系列管控」。
7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。
8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。
對此，嚴躍進表示，「當前融資端的管控包括房地產信託、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放鬆，四季度還需要看後續監管層對於房價管控的力度」。
  償債高峰期到來
Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。
值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。
截至9月12日，內地房企合計發行的144隻美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122隻美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業於今年1月份發行的一隻美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51隻，而去年全年票面利率達10%的債券僅22隻。
此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。
其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。
此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。
總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。

6. 6月份房企到期債券515億元，海外債融資成本最高約11%

6月10日，克而瑞監測的數據顯示，6月份房企將有36筆債券到期，總計約515億元，償債壓力雖較高峰期有所緩解，但償債壓力仍然不容忽視。
自從「三道紅線」發布以來，房企多種融資的方式一直在持續的加碼調控中。
中國房地產資管信息服務平台(CAIC)統計的數據顯示，截至5月底，房企在境內外發債累計融資總規模約合4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內外融資總量環比下降近四成，發債房企數量進一步減少。
隨著房企融資環境的收緊，未來開展多元化融資渠道、優化自身債務結構，已成為房企順利融資且降低融資成本的關鍵。同時，房企促銷售、加強回款已成為當務之急。
在整體融資環境收緊的情況下，房企融資量也在同比下滑。
CAIC數據顯示，截至5月底，房企在海內外發債融資總規模累計約4579億元，較2020年同比下降5%，同比降幅較4月進一步收窄。
從單月來看，5月房企境內外共發行債券約590億元，同比微升4.8%，環比下降38.2%。其中境內發債規模達336億元，同比下降58.4%，環比上升2.2%；海外債方面，5月共發行254億元，同比上升70%，環比上升75%。
值得注意的是，5月份發行債券的房企數量僅有45家，僅為4月發行數量的一半，克而瑞認為，市場避險情緒上升，中小房企的發債前景不容樂觀。
從融資成本來看，國資房企融資更占優勢，融資成本進一步下調，國企發行債券票面利率較一季度下調近50個基點，僅有3.71%。而民營房企的發債融資成本較一季度微漲至6.78%，為各類房企最高。
百強房企門檻正在成為融資分水嶺，從各梯隊房企表現來看，百強房企境內發債成本均在5%上下，相差並不大，TOP20房企融資規模較大，且融資成本較低；而非TOP100房企發債融資佔比跌至18%，成功發行債券的多為地方國企。
海外債方面，以TOP20-30房企海外發債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權融資成本僅有3.45%。
克而瑞認為，2021年房企的整體融資環境持續收緊，房企融資總量預計保持低位運行的態勢。在此背景下，房企融資分化仍將持續，對於財務優秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善，企業發展或將提速；而債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，與此同時，疫情走向和經濟發展的不確定性導致了市場避險情緒升溫，民營房企發債日漸艱難。

7. 大房企「借錢」利率低至2%左右

近期，房企整體融資成本下降明顯。龍頭房企融資利率普遍較低，萬科A等房企融資利率降至2%左右。天風證券數據顯示，4月房企信用債加權平均融資成本為3.87%，創歷史新低。
融資成本降低
5月13日晚萬科A發布公告，公司經中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過90億元的公司債券。本期債券為本次債券的第二期發行，發行規模不超過25億元(含25億元)。本期債券品種一票面利率詢價區間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區間為2.7%-3.7%。本期債券最終票面利率將根據網下詢價簿記結果，由發行人與簿記管理人按照有關規定在利率詢價區間內以簿記建檔方式確定。
從融資規模看，大型公司近期發行公司債券規模普遍較大。5月12日晚，中國中鐵發布公告稱，向專業投資者公開發行公司債券注冊獲中國證監會批復，發行總額不超過200億元。本次公司債券採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成；其餘各期債券發行，自同意注冊之日起24個月內完成。
中國證券報記者梳理發現，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高杠桿房企等融資成本降低有限。融資成本在5%左右及以內的房地產企業，多數是頭部房企。
業內人士指出，融資成本一定程度反映了房企的綜合實力，融資成本差異對房企競爭力也會帶來重要影響。2019年房企融資監管趨嚴，強者恆強的「馬太效應」愈演愈烈。
海通證券指出，近期房企通過境內債融大量融資。受疫情沖擊，今年一季度地產銷售額大幅減少，房企資金鏈壓力凸顯，融資需求旺盛。同時，貨幣政策寬松，債券市場資金充裕，從而形成供需兩旺的狀態。2月底以來，境外發債難度明顯增大。其中，4月份無一隻境外地產債發行。這種情況2017年以來第一次出現。
償還前期負債
中國證券報記者梳理發現，用於償還即將回售或到期的公司債券，是房企融資的主要原因。特別是百億級別的融資，基本上都是「借新還舊」。
5月14日遠洋控股集團(中國)有限公司2020年公開發行公司債券(面向專業投資者)獲上交所受理。本次公司債券擬發行金額為107億元，採取分期發行，首期發行規模擬不超過16億元，期限不超過10年，可以為單一品種或數個不同的品種。本次債券所募資金用於償還公司債券。
發行住房租賃專項公司債券的上市房企不在少數。5月13日，首創集團發布公告稱，擬公開發行住房租賃專項公司債券，發行金額不超過人民幣10億元，期限為3年。據募集說明書顯示，本期債券受託管理人為海通證券，主承銷商為首創證券、海通證券，債券將申請在上交所上市交易，募集的資金在扣除發行費用後擬用於集租房項目的開發建設運營。
此外，在房企募集資金的用途中，補充流動資金佔比較大。業內人士指出，在房企銷售受疫情影響較大的背景下，為了緩解現金流可能出現的困境，通過發行公司債券等方式募集資金補充現金流。
創新融資渠道
銀行貸款、信託、信用債是房企的重要融資來源。對多數房企而言，銀行貸款佔比最大。海通證券選取42家典型房企進行的債務融資結構掃描顯示，9家房企銀行貸款占總融資比例超過60%，10家房企的銀行貸款占總融資的比例低於40%。銀行貸款依然是房企融資主要渠道。
從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資環境難言寬松。克爾瑞研究中心數據顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104.39億元，同比下降16.2%。
盡管銀行開發貸實現開門紅，信用債發行量較高，但以信託融資為代表的傳統房企融資規模出現較大收縮。機構數據顯示，截至4月30日，4月房地產類信託募集資金482.72億元，較上月下滑9.52%。
業內人士指出，目前「房住不炒」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」仍是政策總基調，後續很難看到房地產政策的大幅度放鬆。對於房地產信託，隨著房地產「前端融資」業務收緊，未來房地產信託業務規模將下降，但正常規范的項目融資不會受到影響。總體來看，信託公司在房地產行業仍有市場機會，但傳統抵押貸款這種房地產信託業務會走向萎縮。
相比之下，創新型融資渠道成為不少房企的共識。據了解，4月以來，境內的股權融資、永續債、資產證券化發行環比上漲幅度較大。特別是資產證券化產品，由於公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為不少公司補充資金的重要來源。

8. 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

9. 監管再加強 房企融資生死局

對房企融資凜冬已至的感受，已經不止一次在業內發酵。
9月11日，北京銀保監局官網公示的兩張罰單，再度讓外界看到了監管層對違規信託融資的零容忍。
因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，中信信託有限責任公司和建信信託有限責任公司共計被罰120萬元，歸因於信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款。
這不是監管層首次開出的罰單。自2019年以來，陸續有金融機構因直接或變相提供前融收到罰單。
9月15日，時代周報記者從接近本次被罰的兩家信託公司的人士處了解到，之所以被罰是由於之前的違規項目，並非最近新出的項目，但該人士並未透露所涉及的房企。
9月13日，多位房地產業內人士對時代周報記者表示，接下來對地產融資端調控將延續收緊的態勢，目的是引導房企融資更加合規。
在「房住不炒」的大方向下，房地產行業迎來了拿地款融資通道被封、融資成本高漲等融資的困局。
監管漸嚴
在8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了「史無前例」一詞來形容當下的融資環境。
在他的理解里，對房企融資端切入的調控，不僅僅是影響到房企拿地，更可能會蔓延到下游的銷售端。
在此番話出現的前三個月，由銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」）率先吹響了警報。
根據5月17日發布的23號文，過往幾大「曲線」融資方式成為監管部門重新點名的對象：禁止信託公司向「四證」不全的開發商直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資等。
監管部門還在「查漏補缺」。8月，一線城市、二線在內的32個城市銀行，隨即迎來包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等在內的房地產業務專項檢查。
近日，按照58安居客房產研究院首席分析師張波的分析，5‒9月政策明顯呈現三步走態勢。
他認為，首先是從早前對「房住不炒」、以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的「定調嚴控」，再到第二部「嚴控信託」，第三步則是實質性落實，「加大整治」。
監管加強所帶來的效果正在逐漸顯現。
同策機構的最新數據顯示，8月份40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，這也是年內第二次斷崖式下跌。
另據世聯行和用益信託數據，具體到海外融資和信託融資規模上也出現銳減。
8月房地產全行業境外發債112億元，環比大降77%。同樣，投向房地產新增信託項目金額為616億元，環比降低19%，同比減少40%。
在時代周報記者9月13日的采訪中，多位地產業內人士認為，未來繼續出現的融資下降，將會擴大對房企拿地的影響。
9月16日，某規模型房企投拓部人士陳波（化名）對時代周報記者表示，離開往常游刃有餘的配資拿地，開發商需要時間適應。
「此前開發商往往通過1∶1甚至是3∶7的配資拿地，也就意味著一半的拿地資金由銀行提供。在拍地成功後，符合條件的還可以向銀行申請開發貸。建安公司在開發過程中的墊資對於開發商來說又是一筆無息貸款。房子到了預售又有現金收入。」陳波分析道。
陳波說，有些機構甚至可以幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。
這也就意味著，開發商全程可能不需要有太多的資金沉澱。
9月13日，接近信託公司的相關人士告訴時代周報記者，盡管23號文幾乎全面封堵了信託公司以債權性方式提供前融的路徑，前融業務難以為繼。但目前，還是有房企以符合「四三二」（「四證」齊全、30%自有資金投入、二級以上資質）標准項目為名義的融資，行業俗稱「套殼」。
據了解，套殼通常做法是向符合「四三二」項目提供融資，但不抵押該項目也不進行強監管，而是用新項目作為抵押物進行監管和作為還款來源。
該模式沒有明確被列入23號文中，因各地銀監監管尺度不同以及信託內部風控不同，尚有操作的空間。不過截至發稿，時代周報記者未能進一步確認具體的項目和城市。
中小型房企困局
市場寒冬之下，不少地產商不得不採取謹慎態度來面對下半場。
從8月業績會上釋放的信息看，「謹慎」是部分房企的關鍵詞。融創是當中的典型，從今年5月開始至今，公開市場的招拍掛拿地已經停止。融創方面的表述是「不急於拿地，從容客觀判斷市場」「聚焦在一二線城市有機會再拿」。
同樣中國恆大也給出了拿地的前提條件，「除非有政策的利好，投資態度謹慎」。
但是，這些於開發商而言，都是節流的手段之一，想要活下去，開源才是關鍵。
自然，如何融到錢，受到關注。
監管對房企融資的嚴控，並不意味著對融資的一刀切。
事實上，房企依舊可以通過其他渠道為融資開源。
8月30日，深交所披露的公開信息顯示，碧桂園發行的「華西‒碧桂園購房尾款2019年第一期資產支持專項計劃」已獲通過，擬發行金額為18.31億元。
此外，像佳兆業萬豪酒店物業12.6億元ABS、榮安地產4.4億元商業資產ABS項目、中駿集團擬發行80億元ABS等，正在等待監管層受理的道路上。
在REITs融資上，招商蛇口也試圖打開通道。9月2日，公司公告，計劃打包旗下五棟寫字樓資產赴港發行REITs上市。一旦發行成功，港交所將迎來第12隻REITs產品。
業內也有擔憂。「相比較而言，小型開發商的競爭力不排除會有進一步的減弱。因為資金和資源正在向頭部房企聚焦。」陳波表示。
也有公司視為是機遇。綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍就在半年度業績會上回應時代周報記者表示，融資的收緊對公司而言未必是壞事，「綠地香港從來沒通過信託方式進行融資，不存在任何一筆信託貸款和土地款的前端融資。公司在境內的融資空間非常大，因為有很多工具還沒有用」 。
分化加劇
不過，地產企業融資成本也在出現巨大分化。
融資成本的高低、融資額度的大小，正在對房企的融資能力提出新的考驗。對多數民營房企來說，當下的情況並不樂觀。
根據2019年上半年的財報，民營房企的融資成本普遍在6%‒9%。頭部房企碧桂園（02007.HK）、萬科集團（000002.SZ；02202.HK）、中國恆大（03333.HK）、融創中國的平均融資成本已經在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集團和富力地產則分別達到9.3%和6.48%。
央企背景的房企，融資成本則較低。以中海地產和華潤置地為例，今年上半年的平均融資成本僅在4.28%和4.45%，較去年年末下降了0.02%。
央企房企在發債上的優勢也較為明顯。以中國恆大和招商蛇口為例，前者今年來的多筆債權，利率達到9%‒11%之間，而後者在今年3月發行的一筆150億元可交換債券，票面利率0.1%。同時截至8月以來，40家房企9筆利率4%以下的企債權融資中，招商蛇口占據4筆。
但不管各家在融資成本上呈現怎樣的差異，地產企業需要進一步通過自身的運營來提高管理水平已經是不爭的事實。
公開信息顯示，多家房企已經將回款率視為重要的考核指標。道理不難理解，加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。
「今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。」碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。
而萬科在考核回款時已經不設定具體數字，取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態，每個季度調整一次，為的就是促進銷售和回款。「每天都是賣樓的好日子。」萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。
頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，「以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發展策略」。
「於房企而言，我認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大；二是土地存量儲備不足同時又積極拿地的風險。」 近日，聯訊證券首席經濟學家李奇霖在國家金融與發展實驗室的《中國住房金融發展報告（2019）》發布會上提示。

10. 房地產企業融資方法

房地產企業的融資方式有以下幾種：

融資性售後回租：房地產的融資性售後回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租並定期支付租金，租賃期滿後回購該物業的一種融資方式。售後回租的融資額與標的物
業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。

國境外融資：國境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。

銀行貸款：商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬於典型
的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

股票融資：股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直
接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

債券融資：房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格
的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，並發展緩慢。

房地產信託：在國家的宏觀調控下，信託融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信託發
行日益增多。

當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信託，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信託計劃籌集;二是股權投資信託，即信託資金參股房地產企業，股份在信託期滿後被溢價回購的信託模式。

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