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Ⅰ 你知道房地產信託基金(REITs)是什麼嗎

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房地產信託投資基金(REITs)是當地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
目錄海外REITs帶給中國投資者的機會

REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地
產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策
略，有效保障了基金的獲益能力。
我國REITs發展現狀。
1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信
托產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，目前市
場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。
2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億
元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差
異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。
2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中
國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售「定金和預收款」、開發企
業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌
資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，「定金和預收款」中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產
的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地「節流」而不注意「開源」的話，則不利於房地產
市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具
備較為巨大的市場需求環境。
4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金
信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和
稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標准和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資
信託基金的立法，促使目前投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。[1]編輯本段海外REITs帶給中國投資者的機會
由於國內房地產政策收緊，現在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房
的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，
風險比較集中，我們覺得目前的情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產證券化
的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。
美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一
樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過
50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享
受到REITS地下所有物業收益情況。
REITS的法規歷程，中國現在發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美
國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS
的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個特點，第一，資產質量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者
提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非
常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標准比國內證券是要低的。
它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國
REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業准則，包括運營先
進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。
在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣
的企業，由於時間關系簡單講一下目前房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。現在我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上
來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的周期講，目前我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，現在進入的是第二個階段行業內的大規
模的整合階段，最近REITS之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。
杭州 第三方理財 蘭迪投資回答，求採納。

Ⅱ 誰能給我通俗的講一下什麼是信託。標準的解釋里信託分為委託人，收託人，受益人，受益人和委託人不是一個

這么說吧，你有100W資產，但你不會打理，越理越少，而你又非常信任我，所以你把資產專委託給我屬，讓我打理，（這個資產的所有權在你，而管理權在我），規定個期限，一般按年算，你再指定一個受益人，就是這個資產到時候不論盈虧，都給受益人，受益人可以是自己，也可以是親人，還能是陌生人。而我也能從中獲得酬勞，這個具體數值看約定簽的合同。

Ⅲ 信託，理財產品最低資金要求是多少

信託，理來財產品最低資金要求是100萬。自
新政規定，合格投資者應符合下列條件之一：
一是投資單個信託計劃的最低金額不少於100萬元人民幣的自然人、法人或依法成立的其他組織；
二是個人或家庭金融資產總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產證明的自然人；
三是個人收入在最近三年內每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。

Ⅳ 信託的起源，有誰知道

信託起源：

原始的信託行為發源於數千年前古埃及的「遺囑託孤」。信託最早的文字記載是公元前2548年古埃及人寫的遺囑，其中指定其妻繼承財產，其子為受益人，並為其子指定了監護人。

從法律的角度講，信託源於羅馬法「信託遺贈」制度。《羅馬法》中規定：在按遺囑劃分財產時，可以把遺囑直接授予繼 承人，若繼承人無力或無權承受時，可以按信託遺贈制度，把財產委託或轉讓給第三者處理。古羅馬的「信託遺贈」已形成了一個比較完整的信託概念，並且首次以法律的形式加以確定。

從操作的層面上說，現代信託起源於英國的「尤斯制」。

英國在封建時代，人們普遍信奉宗教，按照當時的基督教義，信徒「活著要多捐獻，死後才可以升入天堂」。這使得教會的土地不斷增多。

根據英國當時的法律教會的土地是免徵役稅的。教會土地激增，意味著國家役稅收入逐漸減少。這無疑影響到了國王和封建貴族的利益。於是，13世紀初英王亨利三世頒布了一個《沒收條例》，規定凡把土地贈與教會團體的，要得到國王的許可，凡擅自出讓或贈與者，要沒收其土地。

當時英國的法官多數為教徒，為幫助教會擺脫不利的處境，通過「衡平法院」，參照《羅馬法》的信託遺贈制度，創造了(尤斯)制度。尤斯制度的具體內容是：凡要以土地貢獻給教會者，不作直接的讓渡，而是先贈送給第三者，並表明其贈送目的是為了維護教會的利益，第三者必須將從土地上所取得的收益轉交給教會。

隨著封建制度的徹底崩潰和資本主義市場經濟的確立，契約關系的成熟，商業信用和貨幣信用的發展，以及分工的日益精細繁復，使尤斯制度逐漸演變為現代信託。
信託（Trust）是一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託與銀行、保險、證券一起構成了現代金融體系。信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。

Ⅳ 信託公司是做什麼的

一、信託公司也是一種金融機構，但是信託公司和銀行不同，信託公司不能吸收存款。信託公司可以通過設立一些信託計劃募集資金，然後把募集到的資金投資於一些工業、農業建設項目（如高速公路建設項目、房地產建設項目等）。投資者可以和信託公司簽訂信託計劃合同，把資金交給信託公司，投資於某個信託計劃項目，信託公司承諾給多少利息，多長時間歸還本金。到時信託公司會把利息和歸還的本金直接打到投資者的銀行帳戶上。

二、《信託投資公司管理辦法》第八條 設立信託公司，應當具備下列條件：

（一）有符合《中華人民共和國公司法》和中國銀行業監督管理委員會規定的公司章程；

（二）有具備中國銀行業監督管理委員會規定的入股資格的股東；

（三）具有本辦法規定的最低限額的注冊資本；

（四）有具備中國銀行業監督管理委員會規定任職資格的董事、高級管理人員和與其業務相適應的信託從業人員；

（五）具有健全的組織機構、信託業務操作規程和風險控制制度；

（六）有符合要求的營業場所、安全防範措施和與業務有關的其他設施；

（七）中國銀行業監督管理委員會規定的其他條件。

(5)純標信託擴展閱讀

信託公司，在中國是指依照《中華人民共和國公司法》和根據《信託投資公司管理辦法》規定設立的主要經營信託業務的金融機構。 信託公司以信任委託為基礎、以貨幣資金和實物財產的經營管理為形式，融資和融物相結合的多邊信用行為。

信託業務的關系人有委託人、受託人和受益人三個方面。轉移財產權的人，即原財產的所有者是委託人；接受委託代為管理和經營財產的人是受託人；享受財產所帶來的利益的人是受益人。信託的種類很多，主要包括個人信託、法人信託、任意信託、特約信託、公益信託、私益信託、自益信託、他益信託、資金信託、動產信託、不動產信託、營業信託、非營業信託、民事信託和商事信託等。

Ⅵ 信託產品主要分為哪幾個類型

信託產品一般分有很多種，從資金用途角度來看，信託可以分為政信類信託，房地產類信託，工商企業類信託，資金池類信託，證券投資類信託，民姓合作類信託，消費金融類信託，家族類信託和公益類信託等等。
一、政信類信託
政信類信託又稱之為基礎產業類型，它是指資金通過貸款或者其他的方式，直接或者是間接投向政府平台公司的一個信託項目，資金的投向主要用於市政建設，如：污水處理，綠化工程，保障房的建設，園區的建設，修路修橋，或者是補充資金的一個流動性。
政信信託融資方基本都是地方的投融資品牌（城投公司），資金也主要是用於當地的城市建設方面上，政信信託具有隱性的政-負信譽在裡面，政信類信託具有以下幾個特點：
1、政信類信託違約率在整個信託行業內最低，發生無法兌現的情況幾率極小，截止目前還沒出現過極端的風險。
2、融資方城投公司主動違約概率極小，因為一旦某個地區的城投公司出現延期或違約，那麼這個地區的融資環境將被「破壞」，後期將很難進行融資建設。
3、政信類信託具有政-府隱性信譽，相對較為安全，風險小。
二、房地產類信託
房地產類信託是指將信託資金用於在房地產公司，或房地產項目的信託，委託人是基於對融資方的一種信任，將自己的資金委託給信託公司，由信託公司按照委託人的意願，將資金投向房地產行業，並對此進行管理的一種行為。一般房地產信託還款來源，主要是來著房地產項目銷售的收入。
目前市場上房地產信託主要分為兩種結構，股權類結構和債券類結構。
股權類結構為非固定收益，投資者參與的是股權類投資，收益會根據項目收益進行浮動。
債券類結構可分為純信譽貸款和帶有土地抵押的貸款，純信譽貸款信託一般是指無任何抵押，以信譽為信任依託的一種信託貸款項目。帶有土地抵押貸款的信託是指融資方拿土地抵押給信託公司，再由信託公司放貸給融資方的一種貸款信託項目，其抵押率越低風險就越小。
三、工商企業類信託
工商企業類信託募集的資金主要用於一些企業流動資金的補充，如建設基金，有並購資金需求的企業，幫助企業發展壯大和渡過難關的信託項目。
四、資金池類信託
資金池信託是信託募集資金，但是這資金並沒有具體?地?投向，是資金池類信託最明顯的特徵，資金池類信託計劃募集資金投向單一項目或組合投資於多個項目。根據資金與項目的匹配方式不同，可分為一對一、多對一或多對多三種模式。

Ⅶ 說明是信託什麼是基金定投

風險性： 正規信託的風險僅次於國債以及固定收益。而基金則不同，舉一個例子，我投入版1%，風險承擔權1%。 就等於我投資100% 承擔100%的風險。 不過，仍然有人藉由風險很多人一起承擔來開脫風險。

投資時間： 信託的周期一般是在12個月或者24個月等，一般周期性較強。 一次性投資。 基金定投則是屬於，沒完沒了定期投放一定的資金量。

投資資金： 信託需要投入的資金量比較大，目前來看最少也需要50萬，不過市面上也比較少。一般是100萬 起，上不封頂。 基金定投所需要的資金量則很小。當然，也有大資金。

收益： 根據項目的不同收益略有所不同。

今天先寫這些，純手工！ 歡迎詳細了解。

Ⅷ 信託中底層資產純標准化是什麼意思

指的是信託資金的投資標的為標准化資產；

標准化資產一般為：公募債券、中票、短融、PPN、一些證券化的產品如ABS等；
這樣的資產具有：低風險、高流動性、低收益性的特點。