商圈融資案例

㈠ 項目投資方案怎麼寫

一、項目背景
根據現目前人們對生活的需求，需要快速、方便、味道好的進餐需求，如果在一個商圈中心開一個快餐店，給各個階層的白領人員、服務人員以及一些出遊的消費者提供快餐，會給人們一種方便、實惠、快捷的體驗。

（一）位置
將該快餐店的選址選擇在商圈的中心，旁邊有寫字樓和各種商場。

（二）風險分析

1、政策風險
國家對食品的要求，不能有添加劑等，都會對食品有影響。對此，應該按照國家的規定來執行，讓顧客吃得放心，自己經營也安心。

2、市場價格的風險
介於現目前的通貨膨脹的現象，導致經營成本增加，從而所獲得的利潤減少；人們對價格的接受能力，是不可能和市場價格同步；還有租金的變化，可能會有所提高，這些都會影響到經營所得到的利潤。
對此，可以考慮是否適當提高銷售價格，或者適當減少分量，不改變銷售的分數來減少成本，穩定利潤。

3、經營環境的風險
該快餐店所處位置在商圈的中心，如果有其他的商圈的成立，會導致人流量的分散，周邊的市場會出現萎縮。適當實施一些促銷活動，來吸引新老客戶前來消費。

4、經營的風險
用人不當，市場定位不當造成的風險，客戶消費的偏好變化，接受程度等都會使經營受到影響。
提出雙方均可以接受的報酬，並簽訂勞動合同來避免因用人不當而引起的損失；對於客戶的變化，需要根據客戶的不同要求來改變銷售策略。

5、復制風險
快餐的可復制強，可能造成同行的競爭的學習。不但在用餐的食品飲料上改進，還需要提高服務的質量和環境等等，從而來從眾多的同行中能夠脫穎而出。

二、相關報表

（一）固定資產投資估算

1、裝修費用。
快餐店面積為35平方米，廚房區域為10平方米左右，另25平方米作為就餐區域。單位造價150元/平方米，則：裝修費用估算價值=1500*35=45000（元）

2、設備購置。
根據需要需購置一台櫃式空調，價格大概在3500元；安置五個就餐桌，大概需要300元/套；另需要購置各種烹飪用具及調料，需要18000元，則設備購置估算價值=3500+300*5+18000=23000（元）

3、安裝工程費用。
天然氣、自來水所需費用5000元。

4、預備費用估算。
在次僅對基本預備費用進行估算。根據本項目的特點，基本預備費用可取以上費用的3%計算。即：基本預備費用=（4500+5800+5000）*3%=459（元）
固定資產投資估算表
序號工程或費用名稱單位數量
一裝修費用
基礎裝修 45,000.00
二設備購置
櫃式空調台1 3,500.00
就餐桌套5 1,500.00
烹調用具及調料 18,000.00
合計 23,000.00
三安裝工程費用
天然氣、自來水 5,000.00
四預備費用估算
基本預備費用 459.00
五合計 73,459.00

（二）收入預測
根據該店的所處地位在步行街中心，旁邊有一寫字樓和各種商場，可給白領、商場服務員和其他人員的提供所需的餐飲，預計早上有50人進餐，中午有200人進餐，晚上有150人進餐，根據早上每個人5元的費用，中午和晚上每個人10元的費用，可以得出每天的收入=50*5+200*10+150*10=3750（元），列表如下：
序號項目人數價格日收入月收入年收入
1早餐505250.00 7,500.00 90,000.00
2午餐200102,000.00 60,000.00 720,000.00
3晚餐150101,500.00 45,000.00 540,000.00
合計3,750.00 112,500.00 1,350,000.00

（三）總成本費用估算
根據本餐店的所處位置，人流量，就餐情況，國家規定的用工政策等，本快餐店的月成本費用為，年成本為，列表分析如下表：
總成本費用估算
序號項目月成本費用年成本費用
1直接成本 50,625.00 607,500.00
2工資及福利 14,300.00 319,200.00
3租金 19,740.00 236,880.00
4折舊費 383.33 4,600.00
5攤銷費 165.98 1,991.80
6其他費用 166.67 2,000.00
合計 85,380.98 1,172,171.80

總成本費用各項目分析如下：
1、工資及福利。
根據本店的經營情況，需要7個人，2名廚師，2名服務員，1名收銀員，2名雜工。
序號項目人數每月工資年工資
1廚師2 8,000.00 192,000.00
2服務員2 2,500.00 60,000.00
3收銀員1 2,000.00 24,000.00
4雜工2 1,800.00 43,200.00
合計 14,300.00 319,200.00

2、直接成本。
根據該店所處地位，人流量大小，估計在早上大概有50人左右，5元/人；中午大概200人。10元/人；晚上150人，10元/人，則收入為=50*5+200*10+150*10=3750（元）根據餐飲行業的歷史數據參考，直接成本大概為總收入的45%，則直接成本=3750*45%=1687.5（元）

3、租金。
租金分為租用餐具費用和場地租賃費用。
每天的餐具費用=560*0.8=448（元）
每月場地租賃費用=35*180=6300（元）

4、折舊費。
根據設備購置費用，按五年算計提折舊費=23000/5=4600（元）（不計殘值）

5、攤銷費。
攤銷費用=（32959-23000）/5=1991.8（元）

6、其他費用。
其他費用包括清潔費用，治安費用，門前三包費用，物管費用等等。預計每月2000元。

（四）損益分析
根據投資收入和成本費用，可以得出
序號項目金額
1營業收入 1,350,000.00
2營業成本 607,500.00
3營業稅金及附加 76,950.00
4經營費用 564,671.80
5利潤總額 100,878.20
6所得稅 25,219.55
7凈利潤 75,658.65

（五）現金流量分析
按照一個季度為單位來計算現金流量，列表如下：
序號項目Q1Q2Q3Q4Q5
1現金流人337,500.00337,500.00337,500.00337,500.00
1.1營業收入337,500.00337,500.00337,500.00337,500.00
2現金流出93459.00316937.39316937.39316937.39316937.39
2.1建設投資73459.00
2.2流動資金20000.00
2.3經營成本291,395.00291,395.00291,395.00291,395.00
2.4營業稅金及附加19,237.5019,237.5019,237.5019,237.50
2.5所得稅6,304.896,304.896,304.896,304.89
3凈現金流量-93459.0020562.6120562.6120562.6120562.61
4累計凈現金流量-93459.00-72896.39-52333.78-31771.16-11208.55
5所得稅前凈現金流量-93459.0026867.5026867.5026867.5026867.50
6所得稅前累計凈現金流量-93459.00-66591.50-39724.00-12856.5014011.00

三、盈虧平衡分析
以生產能力利用率（BEP）表示的盈虧平衡分析，
年固定總成本=總成本費用-直接成本=564671.8
年營業收入=1350000（元）
年可變成本=年直接成本=607500（元）
年營業稅金及附加=76950（元）
BEP=564671.8/(1350000-607500-76950)=85%

四、敏感性分析
變化率固定資產投資經營成本營業收入
115%16%10%35%
210%17%13%29%
35%18%15%23%
40%19%19%19%
5-5%20%23%15%
6-10%21%27%12%
7-15%22%32%9%
從上表可以看出，同樣變動率下，對方案凈現值影響由大到小依次為營業收入、經營成本、固定資產投資，即營業收入是最為敏感的因素。

五、結論
計算指標： 所得稅後所得稅前
財務內部收益率（FIRR）： 19%27%
財務凈現值（FNPV）（ic=3％）：93,979.73150,617.36
投資回收期（從建設期算起）： 5.55 4.48
通過投資回收期，內部收益率，可以看出此投資是可行的，從投資回收期可以看出在5.55個季度，即5.55*3=16.65個月收回投資，取得盈利。

拓展資料：

作用

項目投資計劃書一方面是為了獲得項目融資，另一方面，也是可行性研究的重要組成部分，它包括技術評價、經濟評價和社會評價三個部分。技術評價主要是根據市場需求預測和原材料供應等生產條件的調查，確定產品方案和合理生產規模，根據項目的生產技術要求，對各種可能擬定的建設方案和技術方案進行技術經濟分析、比較、論證，從而確定項目在技術上的可行性。

經濟評價是項目評價的核心，分為企業經濟評價和國民經濟評價。企業經濟評價亦稱財務評價，它從企業角度出發，按照國內現行市場價格，計算出項目在財務上的獲利能力，以說明項目在財務上的可行性。

國民經濟評價從國家和社會的角度出發，按照影子價格、影子匯率和社會折現率，計算項目的國民經濟效果，以說明項目在經濟上的可行性。社會評價是分析項目對國防、政治、文化、環境、生態、勞動就業、儲蓄等方面的影響和效果。

㈡ 商業地產商圈研究

北京市寫字樓市場發展的影響因素分析

從九十年代初起步至今，北京的寫字樓市場經歷了初期的由於嚴重緊缺而價格飛漲的階段，經歷了2002年前後幾年的市場供給量持續走高、以供給增長為顯著特點的爆炸性供給時期，直到2004年以後才發展到供求兩旺的平衡狀態。這個過程中，這個市場的各方包括政府、投資者、購買者和租賃者都在不斷地借鑒、摸索和積累經驗，以一種日漸成熟的運作模式在寫字樓市場中博弈，使之進入一個穩定的良性循環。

據統計，僅就甲級寫字樓而言，北京地區2005年的寫字樓市場總供給量約為110萬平方米，而2006年和2007年每年的總供給量估計也都在200萬平方米左右，如此龐大的供給量，再加上原來沒有被市場消化的400多萬平方米的市場存量，可以說北京的寫字樓市場供給是明顯高於需求的，這在前兩年也曾經使得一些行業人士對之後的市場發展懷有悲觀的心態，但幾年以來「有驚無險」的市場發展狀況使人們徹底打消了原來的疑慮和擔憂，紛紛換以樂觀和充滿信心的心態去預測未來的北京寫字樓市場發展。

很多人認為，在中國這樣一個「看得見的手」和「看不見的手」共同作用、並且前者的作用似乎更大的市場中，不確定的因素實在太多，以至於在政府行政力量這只「看得見的手」的強大幹預下，任何有關未來寫字樓市場發展的經濟學預測結果都會顯得蒼白無力。然而，隨著市場的日益規范和成熟，「看不見的手」將逐步占據主導地位，而且分析未來寫字樓市場發展的影響因素對於有效把握市場環境、進行綜合決策依然是非常必要和有效的。

本文將從宏觀經濟和政策的影響、市場競爭的影響、項目樓盤本身的影響和需求方的影響四個方面對影響寫字樓發展的因素進行分析。

一、宏觀經濟和政策的影響

宏觀經濟狀況

作為一個與其他行業發展高度依存的市場，寫字樓市場的發展受到整個宏觀經濟發展狀況的決定性影響。因為對於消費者來說，寫字樓是一種彈性非常強的消費品，經濟發展好則租賃高檔寫字樓的企業相對會更多。十多年來北京寫字樓市場的迅猛發展與中國經濟總量的迅速增長是密切相關的，而2001年北京在申奧成功後向世界展示的強大的發展潛力也是保證這幾年北京寫字樓市場在供給量足夠大的情況下依然能保持平穩發展的重要因素。

優惠政策

為鼓勵企業進駐特定地區的寫字樓，很多優惠政策應運而生，這些政策不僅在吸引和引導企業遵循規劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區內的寫字樓帶來了無限的商機。

從提供這些優惠政策的施益人方面看，優惠政策基本可以分為國家層面、北京市層面、地區層面和具體項目層面四種類型。

國家層面：如北京經濟技術開發區和中關村科技園區等國家重點規劃發展區的企業所享有的一系列國家給予的優待政策；

北京市層面：如北京市發展和改革委員會、北京市財政局、北京市國家稅務局、北京市地方稅務局和北京市人事局等五個部門聯合公布的北京市政府《關於促進首都金融產業發展的意見》。「意見」提供了12項相當誘人的優惠政策，鼓勵和吸引全國各地機構入京創辦金融服務企業。

地區層面：如2006年初，金融街商會、CBD管委會先後召開新聞發布會，針對新設立或新遷入駐的金融企業公布了一些優惠政策。另外由於西城區政府也推出了一系列優惠租賃政策吸引了大量國內外金融機構入駐金融街。

具體某個項目樓盤層面：很多樓盤都有自己爭取客戶的手段，但最常見的還是給予重要客戶以經濟上或其他方面的優惠政策，以爭取更多更好的客戶入駐。

從受益方來看，有些優惠政策是針對入住企業的，大多屬於利益方面的優惠；而有些則是針對企業員工的，這些政策則大多與身份認同方面有關。比如前面提到的北京市政府針對入京金融服務企業的優惠政策中就同時包括這兩個方面的內容。

針對企業：入京創辦金融企業，最高可獲補助1000萬；入住金融街，買辦公樓可獲補助每平方1000元，租寫字樓3年可減免租金；

針對員工：入京金融企業的高管、專業人員享有多重減免個稅優惠；從外地引入高級人才，戶口可入京；外地戶籍高管子女高考、入學與北京籍學生同等待遇等等。

對外資的引導

隨著中國加入WTO日見深入，中國的經濟正日益緊密地融入到世界經濟發展的整體中，中國政府對於外商投資也提供了一系列的鼓勵和吸納措施，這對於北京地區寫字樓市場的發展的促進作用尤其明顯。一方面，在北京建立辦公地點的跨國企業越來越多，為北京的寫字樓的需求不斷注入新鮮血液，同時已經進入北京的跨國企業也在不斷的擴張，對寫字樓面積的需求也在飛速增長，據業內專家分析，2006年下半年市場，隨著跨國企業的擴張，盡管有大量新供應出現，但寫字樓市場的空置率在未來兩年內仍會略微下降。另一方面，大面積甚至整棟購買新建寫字樓的案例頻頻出現，這在近兩年尤其明顯，這種現象不僅出現在國內外大企業用於自身使用方面，如以摩托羅拉和三星電子為主要代表的很多跨國公司，打破了以往在海外不購買不動產的慣例，開始在北京整幢地購買寫字樓，同時也發生在國外的投資者身上，比如摩根斯坦利購買富力城雙子座B座30000平方米的案例，新加坡凱德置地購買中環世貿中心A座和B座106000平方米等案例就是境外資金進入北京寫字樓市場的典型代表。這些都無疑為北京的寫字樓市場注入了一針強心劑。

銀行貸款政策

國內的寫字樓開發商融資的渠道單一，大多依靠銀行貸款。以前北京房地產的開發的模式大體都是，前一開發項目在獲得立項並取得銷售許可證後，就可以通過預售回收部分資金，其餘的資金缺口可以通過銀行貸款、企業流動資金以及其他方式來彌補，然後再開發下一個項目，這樣就將風險分散到了銀行和客戶。而央行的一紙禁令，使習慣了轉移開發風險給他人的開發商們頓感資金周轉不靈，2005年以後，鑒於央行對與開發商貸款政策的緊縮，房地產開發商特別是實力相對薄弱的中小開發商面臨著很大的資金壓力，紛紛尋找其它融資渠道。

人民幣匯率的變化

人民幣匯率的上升以及上升的預期都會對寫字樓市場產生影響，前者的影響主要表現在價格上升，而後者的價格則主要表現在房地產泡沫的產生。

在2005年人民幣匯率有所上升之後，三季度北京寫字樓整體租金水平也有所上升，這與很多寫字樓的租金都轉而採用了人民幣報價也存在一定關系。2005年出現人民幣的持續升值，很多業內人士預測2006年很有可能是外資投資中國房地產市場的高潮。隨之而來的是房地產市場泡沫的膨脹，其中的關鍵原因是外商對人民幣未來的升值預期。

地塊供給面積控制和地價控制

類似於住宅市場，土地的供應會直接影響到寫字樓市場供求關系的變化。一旦政府對寫字樓地塊的供給面積實行限量控制，必然會引起土地價格的上漲，繼而導致寫字樓供給緊張和價格上漲。

相關產品市場的變化

很多相關產品市場的發展狀況發生變化也會給寫字樓市場帶來明顯的影響。比如住宅市場。2005年和2006年5月，國家六部委聯合發布了旨在抑制住宅市場價格上漲過快的「國六條」和「九部委意見」，由於住宅市場的投資受到比較直接的影響，而寫字樓投資門檻較低，且風險較小，導致很多原本投向住宅的資金都轉而投向了寫字樓市場。

另一個比較明顯的產品是原來廣泛使用的商住樓。隨著市場秩序整頓力度的增加，行業規則更加嚴謹，那些原來位於政策邊緣的項目將遭遇前所未有的尷尬。6月19日，市工商局頒布的第14號文件規定，登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為「住宅」，購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為「住宅」（公寓、別墅)的，《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商業用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。商住樓遭遇的尷尬境地使中小型企業轉而入住中低檔寫字樓。

二、競爭對手的影響

對特定寫字樓的銷售存在明顯影響的競爭對手主要來自於三個方面。首先是之前累積的市場上寫字樓的存量，第二個是與該寫字樓同時入市的其他寫字樓，第三個是出於需求方對未來市場的預期，在未來可能出現的寫字樓，而第四個方面則是來自更廣范圍的競爭，即地域間或城際間的競爭。

已有市場存量

很明顯，寫字樓市場的已有存量越大，對於當期出現的寫字樓樓盤的壓力會越大，他們將共同爭奪目前的需求市場。

本期供應量

上市時間越靠近、檔次越接近的寫字樓之間的競爭自然是最為激烈的，而且由於單個寫字樓的體量一般都比較大，所以一個地區如果有某個項目樓盤剛竣工而沒來得及入住時，會使得該地區的空置率迅速上升。有報告顯示，雖然北京房地產市場在2006年上半年總體走勢穩健，甚至大多數分區市場的空置率輕微下降，但隨著凱德大廈的竣工，北京市的寫字樓市場的整體空置率上升了兩個百分點。

未來可能（新）出現的供應量

這個方面的影響可以從兩個角度來衡量，一方面是企業出於對未來寫字樓市場的預期，而導致其目前的租賃或購買決策發生改變；另一方面是新出現的寫字樓對原來寫字樓已入住企業客源的爭奪。

對於CBD的一些寫字樓來說，2005年下半年至今北京寫字樓市場出現與上海市場最大的差異現象在於：企業辦公地點的搬遷是從未有過的頻繁，在大量的企業離開CBD之後，又有大量其他企業進駐CBD。三元橋佳程廣場的主要客戶都來自於CBD遷出的大型跨國公司，摩托羅拉也搬出自己獨立的寫字樓，從CBD遷往新開發區，其他很多傳統製造行業和科技行業公司則紛紛從CBD遷往望京和中關村科技園區；大型的國有公司也紛紛遷址，原位於招商局大廈的51job也遷往商務環境尚不充分的北三環環球貿易中心。在這次較大規模的搬遷中，寫字樓市場展現的是雙向的流動，在規模龐大的傳統製造業離開CBD之後，填充著CBD的是小而精悍的服務業。

在「CBD將成為服務業中心，傳統行業將分散到其他辦公成本更低的區域」的預言下，當原有傳統寫字樓無法跟隨企業發展的步伐，而新一代高檔寫字樓層出不窮時，競爭的推力和拉力將使得遷移潮在所難免，各區域也將面臨重新定位。

㈢ 高分提問街飲問題

電話： 024-86544639 聯 系 人： 陳女士
他們的加盟網址http://www.qqjm.com/comp/2006-10-19128.htm

街景」甜品飲料吧是一種即買即飲的飲料外賣店。它繼承了沈陽碰碰涼食品有限公司和沈陽避風塘茶樓有限公司這兩大公司的企業文化和經營理念，並從中汲取了成功的運營經驗和產品製作工藝，進而行生出專業、快速、美味、健康的「街景」甜品飲料吧。
街景店投資收益情況分析

根據市場調查分析，特舉例說明10平米左右標准店面投資收益情況，僅供加盟商參考：
加盟商首期固定投資包括：
加盟費8000元（三年）、設計費1500元、開辦費500元、設備費7000元、裝修費10000元及其他費用2000元，總計29000元。

說明：加盟保證金10000元在合同期滿後返還，故不算做前期投資。以下案例按房租5000元/月，3名員工每人工資500元/月計算。入店比例根據「243」法則計算（即當客流量每達到243人時，其中90人為潛在顧客、3名成交顧客）平均客單價按4元/杯計算。

案例一：

在營業時間早9點—晚9點（12個小時）內會間歇性出現若干個客流量高峰期，在此期間內客流量會達到70人/分，平均每分鍾27人/分，故計算出當天客流量為19000人左右。

項目

資金收支情況
（單位：元／天）

備注

營業收入
235杯×4元=940元／天
平均每天銷售235杯，平均客單價4元

減

房租
167元／天
按每月5000元計算

加盟與管理費
約23元／天
加盟費8000元／3年，管理費500元／月

人工費用
50元／天
3人，每人每月500元

水電及其他
40元／天
包括水電、稅金等相關費用1200元／月

物料成本
940×40%=376元/天
按平均每杯毛利率為60%計算

設備攤銷
8元／天
設備總投入7000元，分2.5年攤銷

其他費用
17元/天
員工福利費及突發事件費用500元/月

每天利潤
940-167-23-50-40-376-8-17=259元／天

每月利潤
257×30=7770元／月

該案例在加盟商正常經營管理的前提下，完全按照公司的設計進行裝修，按照公司統一的產品操作方法執行，預計在4個月內即可回收投資。

案例二：

在營業時間早9點—晚9點（12個小時）內會間歇性出現若干個客流量高峰期，在此期間內客流量會達到人55人/分，平均客流量為20人/分，故計算出當天客流量為15000人左右。

項目

資金收支情況
（單位：元／天）

備注

營業收入
185杯×4元=740元／天
平均每天銷售185杯，平均客單價4元

減

房租
167元／天
按每月5000元計算

加盟與管理費
約23元／天
加盟費8000元／3年，管理費500元／月

人工費用
50元／天
3人，每人每月500元

水電及其他
40元／天
包括水電、稅金等相關費用1200元／月

物料成本
740×40%=296元/天
按平均每杯毛利率為60%計算

設備攤銷
8元／天
設備總投入7000元，分2.5年攤銷

其他費用
17元/天
員工福利費及突發事件費用500元/月

每天利潤
740-167-23-50-40-296-8-17=139元／天

每月利潤
139×30=4170元／月

該案例在加盟商正常經營管理的前提下，完全按照公司的設計進行裝修，按照公司統一的產品操作方法執行，預計在7個月內即可回收投資。

案例三：

在營業時間早9點—晚9點（12個小時）內會間歇性出現若干個客流量高峰期，在此期間內客流量會達到50人/分，平均每分鍾19分/人），故計算出當天客流量為14000人左右。

項目

資金收支情況
（單位：元／天）

備注

營業收入
175杯×4元=700元／天
平均每天銷售175杯，平均客單價4元

減

房租
167元／天
按每月5000元計算

加盟與管理費
約23元／天
加盟費8000元／3年，管理費500元／月

人工費用
50元／天
3人，每人每月500元

水電及其他費
40元／天
包括水電、稅金等相關費用1200元／月

物料成本
700×40%=280元/天
按平均每杯毛利率為60%計算

設備攤銷
8元／天
設備總投入7000元，分2.5年攤銷

其他費用
17元/天
員工福利費及突發事件費用500元/月

每天利潤
700-167-23-50-40-280-8-17=115元／天

每月利潤
115×30=3450元／月

該案例在加盟商正常經營管理的前提下，完全按照公司的設計進行裝修，按照公司統一的產品操作方法執行，預計在8個月內即可回收投資。

註：以上案例均是在正常經營的條件下計算的，僅供參考。
各店的經營情況是由商圈的條件、加盟者的經營方式及策略等多重因素決定的，三個案例均為最保守計算！實際銷量遠高與案例，根據街景公司各門店銷售統計:
目前正常的街景門店單日銷量在300—2000杯左右！未計入節假日暴增銷量！
您可以按照以上案例計算方式,根據您選擇的門店地理位置預估計算單日銷量600杯、800杯、1000杯、1500杯、2000杯月利潤及年利潤情況!
故請加盟者本著「天道酬勤」的原則與本公司通力合作，共同創建美好的明天。

街景——時尚·健康·專業·美味
我們從科學選址、投資分析、門店裝修、設備配置、人員培訓、集團廣告、運營管理到後續服務,提供全方位系統支持.無需從業經驗,低風險投資創業,輕松獲得成功管理模式,從而實現投資的高回報,成就您的財富人生!

一 ：加盟流程

咨詢洽談：(電話或者面談)
遞交申請：(填報加盟申請書)

★店址選擇：
A. 1—3處合適的房源(商業街、綜超、學區)
B.店面面積在8—30平方米，店面寬度為2米以上(憑我們已經開業的這些店經營經驗店面面積最好在8—20平方米為最佳)
C.店址評估

★資格審核：
A. 連鎖認識
B. VI認識
C.培訓認識
D. 開業宣傳
E.產品種類
F.原物料采購(公司物流統配)

★簽定合同：A.身份證復印件 B.房屋租憑合同 C.加盟費用 D.領取資料
★店面設計：專業設計公司設計，出具整套裝飾圖紙。
★店面裝修：裝修公司或自行裝修(公司審核)
★人員培訓：A .開業告知宣傳 B.設備採用(區域督導輔助)
★試 營 業： 區域督導輔助
★正式營業： 區域督導輔助支持

二 ：所需相關證照
證照名稱 價位 相關部門
1 健康證 57元/人 衛生防疫站
2 衛生許可正 免費 衛生防疫站
3 個體營業執照 40元 當地工商所
4 稅務證 450-500元 稅務部門

三 ：費用說明

1.保證金
在合同有效期內，為保證合同能夠有序地進行，避免加盟總部及其他加盟點受到不必要的經濟和名譽損失，特收取加盟商一定的保證金，在合同期滿後，倘若加盟商無偽約行為，則該保證金將如數返回。

2.加盟費
是加盟總部將特許經營權在合同有效期內授予加盟商時所收取的一定費用（每兩年交納一次）
管理及品牌延續使用費
在合同有效期間，加盟總部將提供給加盟商一系列的後續服務，包括：產品的後續開發、定期的操作指導、員工的再培訓等等，加盟商要為這些服務支付一定的費用，即管理及品牌使用費。（每月月初交納上月費用500元）

3.加盟費用
名稱 費用 備注
加盟費 6000元 合同期兩年
開辦費 500元 一次性付清
保證金 10000元 合同期滿無違約行為返還
裝修費 800元/平米 預估
設備費 20000元 預估
設計費 1500-2000元 預估(根據店面大小)
總計 50000元 您需要准備的展業資金

四 ：加盟條件
①擁有符合總部要求的店。
②營業面積在8—50平之間。
③認可和接受街景甜品飲料吧的經營理念和經營方式，能夠嚴格遵守街景甜品飲料吧特許合同之各項規定，對街景甜品飲料吧品牌有信心和比較好的誠信度，希望與公司共同創業。
④有明確的加盟目標和利潤目標。
⑤預備相應的投資和抗風險能力
⑥有接受新鮮事物的學習能力和意識，做事認真。
⑦有良好的服務意識和人員管理能力，能夠讓顧客和員工感受到親切、熱情和真誠。

五：加盟街景我們提供的服務
①人員培訓
②開業鋪導
③促銷方案
④經營指導
⑤人員招聘指導及招聘流程
⑥績效考核
⑦商圈評估
⑧展店計劃
⑨貨物配送等

㈣ 商鋪類投資應該怎麼看

交通設施內部商鋪的租金收益是投資收益的主要內容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低於10-12%，建議商鋪投資者採取謹慎態度。

住宅底商作為市場基礎最成熟的商業房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證;另一方面，如果住宅項目規模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。

復合商業街在國內成功的案例很多，但基本上都屬於經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業房地產綜合形式。北京的王府井商業街，西單商業街，前門大柵欄商業街，上海南京路都屬於典型的復合商業街形式，另外它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳的商業品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。

復合商業街在大城市往往已經形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經很大，如果再想新建其他復合商業街項目，無疑市場風險會比較大。對於中小城市來講，復合商業街在有的城市尚處在初始發展階段，甚至是第一個當地的復合商業街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規模、定位等。

一個好鋪養三代如何投資商鋪必讀看人氣、看回報、看特性、看環境。
一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業地產市場來說，開發商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那我們如何判斷商鋪的價值大小?是否值得投資?看人氣是永久旺還是分時段旺。然後再看人流，如果總人流夠大也具備投資價值。

㈤ 商業地產策劃的核心內容

商業用地的價值判別與發展定位
策劃人員必須回答：開發什麼樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成後物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建築定位、形象定位和價格定位。
商業地產融資策劃
商業地產開發和運營的突出特徵是需要巨資投入(初始投資和總投資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信託機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益「路線圖」。
根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，並評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不幹涉經營管理，但要貸款利息;後者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
商業地產價值鏈構造和策劃
商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼於長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也採取組織措施構建企業內部價值鏈。
商業地產建築策劃
商業建築一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建築策劃意在優化建築空間於經營業績之間的關系，優化建築空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須採取科學的建築設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。
商業地產技術策劃
建築和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在准確把握發展趨勢的前提下，准確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
商業地產營銷推廣策劃
亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶願意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。
商業地產招商策劃
招商是商業地產永恆的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作夥伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——「自然而然，攜手九方」（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業銷售;建設後期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年後根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。

㈥ 如何找到天使投資人

尋找天使投資人的方法：

一、專業人士。

為你提供各種專業服務的人都有可能成為你的天使投資人，例如醫生、牙醫、律師、會計等。這些人通常情況下都有著較高的收入，而且收入支配自由度更高，他們有錢來投資外部項目。而且就算他們自己並沒有投資意願，也有可能為你推薦其他有意願的人。

二、商務夥伴。

每天的商務活動中你會見到許多人，這些人中也可能藏著你的天使。這些人可以分為如下幾類：

1.供應商。你的供貨商當然也希望你能夠獲得成功，因此他們有理由成為你的天使投資人。而且供貨商對你的投資除了以現金形式出現之外，還能以其他形式出現，例如更優惠的供應價格。供應商有時甚至願意為你做貸款擔保。

2.客戶。如果你的用戶使用你的產品或是服務銷售他們自己的產品，而且你對他們的幫助很大，他們就很有可能對你進行投資。

3.員工。你的一些關鍵員工也許家中有些資本，他們能夠將自己的小金庫打開，成為你的投資人。對於員工來說，成為自己公司的投資人是一件非常誘人的事情。

4. 競爭對手。讓競爭對手給你投資?是的，這並非不可能，只要你們不是直接競爭對手就有可能。例如，你與對方針對完全不同的市場，你在南，他在北，你們之間沒有直接的沖突。而且當競爭對手對你投資的時候，你所得到的不僅僅是資金，還有各類資訊。

非隸屬類天使投資人包含以下幾種：

1. 專業人士。那些沒有直接為你提供服務的醫生、顧問、律師和會計。

2. 企業中層管理者。很多企業的中層管理人員都最終成為了天使投資人。這些人選擇投資企業通常出於以下兩種考慮：第一，他們對現有工作感到厭煩，想要尋找外部投資項目。第二，他們臨近退休，但是卻不想在退休後無事可做。

3. 其他創業者。已經獲得成功的創業者很喜歡投資其他企業。尤其是那些熟悉你所在行業的創業者，他們會是優秀的投資人。

在尋找非隸屬類天使投資人的時候，你可以試試以下幾種方式：

1.廣告。你可以在本地的報紙上刊登融資廣告，以這種方式來引起潛在投資人的注意。分類廣告的價格並不算太高，而且這種方式非常簡單、高效以及迅速。

2.企業掮客。這些人認識上百個有錢、有投資意願的人，他們能夠給你找來合適的投資人。這些人也許甚至想要買下你的公司，就算你不想出售公司，你也可以用一部分期權來換取資本。掮客能夠為你提供潛在投資人名錄。

3.電話營銷。這種方式非常簡單直接。首先找到你所在領域內的成功人士的電話號碼，然後直接打電話給他們。在使用這個方式的時候，你一定要自己有著非常強烈的意願，否則你會被無數的拒絕搞得心灰意冷。如果你自己不擅長打這種電話，你也可以僱人來打。

4.人脈。你要多參加本地的風投機構見面會，或是其他的行業聚會，在活動中多結識他人。這種方法會花費更長的時間，但是效果卻很好。你可以訂購一些創業方面的出版物，這些出版物上經常會宣傳即將舉辦的各類活動。

5.投資介紹企業。這些機構能夠幫助初創企業找到天使投資人，他們了解初創企業的需要，也了解天使投資人的偏好，他們能夠很快的幫你找到天使投資人。但是要注意的是，這些企業提供的是付費服務，他們會從你的融資額中抽成。

在尋求這些企業幫助之前，你應該先咨詢你的律師，讓他/她推薦你所在領域中有信譽的投資介紹機構。

(6)商圈融資案例擴展閱讀：

天使投資人又被稱為投資天使( Business Angel )，天使投資是權益資本投資的一種形式，指具有一定凈財富的個人或者機構，對具有巨大發展潛力的初創企業進行早期的直接投資,屬於一種自發而又分散的民間投資方式。天使投資人自己組織成的天使團體或天使網路目前正不斷擴大，以分享研究成果和集中資金針對性。

所謂的天使投資是一種概念，所有有閑錢願意做主業外投資的公司或個人都可以叫天使投資者，他們更多參與早期容易參與的項目，也有天使敢於投資大項目，不過一般受資力和個人能力范圍限制或各種因素干預而不能如願，即私募股權資本PE所做的事情。

天使投資一詞源於紐約百老匯,特指富人出資資助一些具有社會意義演出的公益行為.對於那些充滿理想的演員來說,這些贊助者就像天使一樣從天而降,使他們的美好理想變為現實.後來,天使投資被引申為一種對高風險,高收益的新興企業的早期投資.相應地,這些進行投資的富人就被稱為投資天使,商業天使,天使投資者或天使投資家.那些用於投資的資本就叫天使資本。

㈦ 商業房地產文案案例

商業房地產文案案例 大連城市廣場廣告文案全稿

戰略綱領
2003年，大連商業地產的戰役已經進入白熱化階段。城市廣場作為壟斷大連最核心商業地段以及市內稀缺自然資源的地產項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優勢兵力進行火力聯戰，從而達到對戰爭總局進行全面控制，短期內迅速佔領目標的終極目的。

一、平面武器
（1）報紙媒體
優勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。
劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。
《大連日報》：大連地區的黨報，發行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。
《半島晨報》：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。
《大連晚報》：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。
《新商報》：《大連日報》直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重於商經信息報道，報價較低。
投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產界「空前絕後」的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規模地產項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體——《大連日報》。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其餘三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力。考慮發行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中《新商報》無疑具有更多的優勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經濟、投資等方面，因此選擇《新商報》作為投放重點。
在媒體投放安排上，廣告投放富有節奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環環相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和「五一」長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發布。

（2）印刷媒介
印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。
DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份
北方航空雜志廣告費用：3萬元/頁•月*1月=3萬元（折後價）
總價：10萬元
註：由於投遞費各酒店收費標准不一致，因此令行討論。

二、空中武器
（1）電台類
A、大連地區五大電台地產廣告套播：
「城市廣場」地產廣告以套播的形式覆蓋大連電台五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各台受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道《中央新聞及報紙摘要》、《新聞一小時》、《時事今日談》、經濟頻道《理財黃金檔》、《陽光旅程》、文藝頻道《足球天地》、《兄弟體育》、交通頻道《動感車壇》、《新聞聯播》及半島之聲《歡樂正前方》等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全麵包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電台的聽眾多為有車族，很有經濟實力，符合我們的目標群體定位，並且，這種套播反復播出的形式也有利於我們覆蓋式廣告宣傳。
B、集束式廣播投放：
「城市廣場」在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應於常規性廣播投放的基礎上，於此時加播更具威懾力的電台廣告，使發布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。「城市廣場」地產廣告將在一周之內覆蓋大連電台六個頻道的整點時段，從6：30—18：30，長1分鍾的廣告每個頻道每天出現十二次，一周共計420次。
（2）電視類
「城市廣場」本身就是大連地產界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到「高山仰止」的心理效果，為了能夠真正體現項目所具有的高貴特質，我們認為應將電視廣告集中投放於大連電視台新聞類節目，《新聞全景》（一套）、《新聞聯播》（一套）、《大連新聞》（一套）、《城市發現》（一套）、《生活現在時》（二套）、《21點直播室》（二套），作為大連電視台最黃金強擋的節目時段，上述節目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經濟、新聞、時政等節目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放採取優勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果

投放策略：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數 周五至周日 次數 總價（7.5折後）
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 12000 4 31200（6.5折後）
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450

選擇大連電視台新聞綜合頻道（一套）收視率較高的《大連新聞》以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的《21點直播室》作為常規投放媒體，自4月22日——6月26日期間進行不間斷發布。其他各欄目作為補充火力，於項目強銷期以及活動前期進行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項目的銷售節奏更趨完美。
發布日期分別為：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一到周四 周五到周六
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 4月22日——6月26日
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 根據活動不同臨時加播
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 4月22日——6月26日

三、遠程威懾
（1）後鹽立交橋廣告路牌
隨著五一黃金周的到來，外地遊客蜂擁而入大連，作為目標覆蓋全東北的「城市廣場」，此時應緊緊抓住這難得的歷史時機，在外地投資者心目中留下至深難忘的印象，同時為了能夠真正有效地達到宣傳效果，輕松地實現輻射目的，我們建議在大連市高速公路入口——後鹽立交橋發布路牌廣告。由於有經濟實力的外地遊客多數採取開車休閑旅遊的方式，因此，從後鹽進入大連市成為了唯一途徑，於此處發布路牌廣告，廣告醒目、關注率高、覆蓋范圍廣，可以輕松達到「四兩撥千斤」的效果。
（2）天百樓體廣告路牌
充分利用天津街各商業地產項目所造成的旺勢人流，在位於天津街黃金位置的天百大樓樓體發布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項目的投資者起到截流作用。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對「城市廣場」的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進行了強有力的圍追堵截，更能提高投資者對「城市廣場」的投資慾望。
廣告路牌費用總計：10萬元/兩個月， 面積總計：1000平方米

在空中武器和現場氛圍的強勢夾擊下，依據戰役的走勢，我們會有針對性地進行地面進攻武器的組合，其具體表現就是不間斷地運用活動和事件性行銷的手法製造攻勢，力求在有限時間內取得階段性勝利成果。

城市廣場橫空出世 青泥窪橋巨鵬展翅

聯手天津街 共榮青泥窪
每個城市都有自己的核心商圈，其「核心」的意義體現在容納了本城市內重要商場、商品品牌的集中、消費人群的匯流、每個消費者購買額的最高、輻射區域的廣泛等等重要特徵，而其他的商圈要麼屬於城市的次給商圈，要麼實際上只是核心商圈的一個重要組成部分。
大連是中國名列前茅的大城市之一，但是並不具備象北京這樣超大城市在同一時間內擁有兩個核心商圈的條件，青泥窪橋商圈現在是大連的核心商圈，未來在大大連的發展建設中也一樣擁有不可替代的核心位置。現在大大連的規劃建設漸進高潮，作為核心商圈，青泥窪橋的發展任重道遠，商業空間的擴容迫在眉睫。
城市廣場的出現可謂應「天時、地利」而生。從城市規劃和地理狀況兩方面，青泥窪橋要發展只能向東南方向擴充，城市廣場就位於這可以不可再的門戶要沖之上，一脈相承青泥窪橋的鼎盛商氣，擁攬勞動公園稀罕自然景觀，最炙手可熱的商業位置和最得天獨厚的自然風光同具一身，解放路未來商業龍頭非城市廣場莫屬。作為青泥窪商圈升華的原動力，城市廣場的興建更為青泥窪商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥窪將振動天津街和城市廣場兩側巨翼，化鯤為鵬，扶搖直上，邁向更新、更先進、更廣闊的商業紀元。

完美業態規劃 特色前所未見
3大規劃街區，組成完美商業航母（南區、中區、北區）
新穎業態構件，營造潮流動感之都
龍頭大型超市，為您休閑生活便利
城市廣場獨特、差異化的業態規劃彌補了青泥窪商圈的不足，促進了大連商業的繁榮和發展。城市廣場地上四層、地下一層的商業部分總面積達75000平方米，劃分為AB區和DE區兩大部分，AB區將著重引進一些大連市場上前所未見的新、奇、特業態如漫畫專區、貼紙相區、電子科技專區、動感電影院、古怪屋等等，DE區將大連市民與國際潮流接軌的時尚窗口作為自身的定位和方向，國內超市巨無霸將落戶於此，多種知名品牌紛紛設立主力店、首層的美食一條街融匯各地飲食精華，SPA、健身中心、卡拉OK站成為新一代休閑娛樂生活的典範，城市廣場通過具有國際水準的業態規劃，科學、先進的配比方式，使城市廣場的商業一經推出就會引起市場的強烈注意，城市廣場未來所匯流的人流將不僅繁華青泥窪地區，更將形成一個獨立、特色的強大商圈。

蓄積鼎盛商氣 匯聚人流狂潮
城市廣場建成後將承受來自四面八方的洶涌人潮。首先青泥窪橋日均80萬的購物人群將信步至此，南山地區22萬常住居民將成為城市廣場的忠實消費群體，同時勞動公園龐大的旅遊、休閑人流成為城市廣場相對固定的客流，CBD的白領消費群體受到城市廣場的業態吸引將把這里作為購物休閑的首選。
城市廣場的強大並不僅僅是因為特色的個體風格，而是因為產業之間的優勢互補形成了了一個強勢整體，對於城市廣場的商業部分來說這一點尤為重要。城市廣場的酒店式公寓的3000常住人口、寫字間的白領人群形成了一個具有強大消費能力的固定客流，超五星級酒店的年10萬的旅遊客群帶給了商業部分更繁榮的商業氣氛和無比龐大的銷售額。
商業經營最講究的就是商氣、人流，這是商業決勝的關鍵所在，我們看到城市廣場在這兩點上無疑具有不可戰勝的優勢。

不造商城造商圈——城市廣場大手筆，締造大地產
隨著中國加入WTO，「北方明珠」大連作為國際名城和全東北最具開放活力的門戶城市，商圈改造升級與時俱進。成為國內外大公司、商社財團搶灘國內市場的首選之地，這其中，中央商務區（Central Business District,英文縮寫CBD）作為國際間商貿交流的橋梁和紐帶，起到了不可替代的重要作用，它是城市經濟發展的火車頭，是一個國家或地區對外開放程度和經濟實力的象徵。「大大連」概念的提出，更為商業房地產開發提供了大連歷史上前所未有的新契機。
青泥窪橋商業圈位於大連火車站前，東鄰友好廣場，南與勞動公園為鄰，西為西崗區，北與天津街接壤。該商業圈目前共有11個大型商業店鋪在經營運作，包括大連商場北樓、 南樓、邁凱樂大連商場、中興大廈、百年城、中山商廈、大商秋林女店、大商男店、大商新瑪特、勝利廣場。正在興建的有宏孚國際商廈、振富商城、北展豪邁的火車站地下公建以及大連商業地產新寵振屹——城市廣場。可以說從目前大連已經形成的這幾個商圈來看，青泥窪商業圈發揮的作用是無法替代的，它就是大連商鋪的中流砥柱。當然由於這一區域集中了大部分大連最有實力的商業企業，因此，它也是大連商業競爭最激烈的商圈。在市場准確定位的基礎上，走綜合開發的道路，是青泥窪橋新建商鋪的一大特色。由大連振屹房地產開發有限公司開發建設的城市廣場，定位於商業風情街，把商業街區的概念灌輸到人們的腦海之中，表現成商業的海洋。城市廣場以地上四層、地下一層的大型商業街區為主線，以30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅為依託，讓你置身於海洋之城，成為青泥窪橋商業圈的南部的延續。
城市廣場地處大大連「第一商圈」青泥窪橋商業圈南部，位於金融商業中心區——中山區的心臟地帶,北起玉光街,南至南山路,西起解放路,東至昆明街, 沿解放路南北全長300米，是由三大商業版塊組構,總規劃面積2.79萬平方米，總建築面積超10萬平方米的超大型財富商務中心。作為核心CBD配套的專屬大型綜合商務中心，比鄰72萬平方米勞動公園，坐覽市內極其稀缺罕見的自然原生態景觀，具有不可復制的地段優勢。這里一方面可以容納青泥窪和天津街滾滾而來的日均80萬的商海人潮，同時又可兼得「大連中央商務區」中山廣場20多萬上班一族的蒸蒸人氣，以及南山地區20萬的居民消費群，更擁有勞動公園的消閑人流，形成青泥窪商圈的黃金點。城市廣場以「不造商城造商圈」的開發理念，邀請美國頂級設計公司EKO設計師事務所設計，超前規劃領跑大大連商業布局。主題公園式購物城、特色空中「香榭飛舍」商業街區、一條350米的五洲風情步行街，薈萃國際時尚元素，完美的「點、線、面」組合，形成嚴密的商圈結構，同時營造出垂直和水平消費多元循環系統。國內連鎖超市巨無霸上海聯華即將率先進駐。使之成為集旅遊、觀光、娛樂、購物、休閑、文化、運動、餐飲為一體，多種經營業態並存的綜合消費地帶，財智交匯的時尚購物平台，為城市新銳族輕松擁有。傾城鉅獻30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅，成為大大連首席國際商務財富圈。
城市廣場扼守大連市東西主幹道之一，解放路商業規劃的龍頭地位，是商業、商務區的交匯點；是住宅區和商業區的交匯點；是市政中放射性規劃和條形規劃的交匯點；是大連市最為繁忙的交通樞紐，數十條公交線路駛過，距離中山路僅百米之遙，距大連火車站1公里。充裕的地下車位確保交通順暢。
青泥窪橋就是大連商業的代名詞。未來的青泥窪橋必將成為大大連商業的重型航母，而振屹——城市廣場無疑會成為商業地產中最優秀的戰斗機。「投資城市廣場，進駐青泥窪」 振屹——城市廣場必將為大大連全面改造升級寫下精彩的一筆。

城市廣場電視文案（3分鍾）
（中國，正在進入現代商業時代）
（大連，全力邁向東北亞國際商都）
（城市廣場——東北商業文明奇跡）

（聯手造商圈 共榮青泥窪）
城市廣場，振屹地產2003年度撼世之作，耗資十數億，總建築面積達15萬平米，緊鄰百年城，是青泥窪商圈內唯一可擴要沖之地，同時也是解放路改造工程的龍頭項目。面對勞動公園，坐踞CBD核心旺地， 「不可復制」的地段，真正獨步國內，絕無僅有。
（全街區商鋪 青泥窪全新業態補充）
（龍頭主力店進駐 共擎至尊商業旺場）
大連首推全街區商鋪概念，引領大連商業深刻變革。多家國際、國內知名大型超市（上海聯華、正大萬客隆、友誼集團、好又多、家樂福、沃爾瑪）同時中意城市廣場，商家眼光最精明，尊貴地位盡顯。
（三大版塊 數千名店打造商界傳奇旺場）
（動感之都）
創建大連第一潮流陣地，引進諸多領先大連的新、奇、特業種，（動感電影院、動漫天地、古怪精品廊、貼紙相區、點睛廊、名表廊、飾甲走廊、白領天地、體育系列專區、日韓高新科技區、水吧、卡拉OKBOX、GAME玩部、古怪屋）豐富多變的業態實現多元支撐局勢，完美製造對時尚追隨者的超強誘惑。
（空中休閑新天地）
融合"上海新天地"設計理念，引用垂直交通、獨立垂直建築體和平層廊道等接引手法，獨具特色，多元並舉，（設計師走廊、生活精品廊、SPA纖體、美體健身、書吧、特色網吧、至激娛樂城、保健護理區、滑板城、攀岩俱樂部、夢樂園）並引進多家知名品牌帶動消費，目前已全面搶先加盟。
（五洲風情名店街）
長達300米完全步行街，連接其它兩大商業部分，同時又與酒店會所有機結合，國際知名酒店業同盟進駐，全面引入國際頂尖品牌服飾，真正接軌世界。
（英國老牌物管公司 超值優質服務）
全球知名物管公司之一，攜高檔商廈（香港太古中心、上海金茂大廈、廣州天河城、世貿大廈）管理經驗，首次進入大連，全面服務城市廣場，提供最優服務，時刻幫助客戶省錢。
（世界頂級投資經營管理 確保高額投資回報）
新加坡投資經營管理公司進行商場整體經營，客戶投資後可提供委託經營、招商、出租及多樣投資經營管理咨詢，保障商場經營高效運行和持續旺場。
（百年一遇 萬鋪之尊）
青泥窪絕版一線臨街鋪王現隆重推出，珍貴席位僅餘20多位，首批買家將享有意外特大連環驚喜折扣，機會難得，敬請親臨城市廣場銷售中心。
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㈧ 餐廳融資計劃書怎麼寫

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㈨ 1. 日本兩大百貨公司之一的大榮公司認為,一切以顧客為中心,其基本含義是更好

咨詢記錄 · 回答於2021-08-05