A. 傳統房地產該如何轉型
傳統房地產屬於重資產企業，現在很多地產都在走輕資產路線，比如萬科、萬達，包括傳統辦公室租賃，也在走輕資產路線，比如馬上辦公、SOHO3Q，等等，未來地產的發展方向肯定是更重服務、用戶體驗的~
B. 融資新規綳緊調控弦 房企分化將加劇
央行和銀保監會在2020年最後一天公布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環境，房地產市場調控這根弦將繼續綳緊，堅持「房住不炒」的總基調不變。多位專家預計，2021年「因城施策」的房地產調控政策將進一步強化，重在保持房地產市場和行業平穩發展。
「房住不炒」基調不變
「2021年樓市調控基調與近幾年保持一致，將保持連續性、穩定性。『房住不炒』、因城施策保障市場平穩運行。在『穩房價、穩地價、穩預期』目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆。」中國指數研究院（簡稱「中指院」）指數研究副總監陳文靜說。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，對於熱點城市而言，一旦出現樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，調控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策，弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發，為市場減壓，給企業紓困。
從融資方面來看，克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模穩定增長。另一方面，房企融資渠道或進一步受限，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。
從需求端來看，「集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減，這在一定程度上提高了購房門檻。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。
銷售規模可能下滑
克而瑞研究中心預測，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特徵將延續。
貝殼研究院日前發布報告指出，目前房地產總供應基本可滿足住房總需求，市場存量化程度加深，預計五年內新房年銷售額將穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億元之上。
「就存量房與新房之間關系而言，目前北上廣深一線城市存量房的佔比逐漸提高，二線市場仍然以新房市場為主，存量房占行業的主要地位還為時尚早。」中指研究院企業研究總監李建橋表示。
土地市場方面，「預計土地市場整體會延續2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產金融監管升級的背景下，2021年企業拿地將更加謹慎。」克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，在房企「錢緊」的情況下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上升。
龍頭陣營趨固化
多位專家認為，融資監管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企將得到更多機會。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴說：「現金充裕、財務穩健的房企有望獲得更多優質市場資源，央企、國企背景的房企資源優勢將進一步凸顯。」
中國指數研究院企業研究副總監劉水也稱，頭部房企地位將愈發穩固，TOP30企業市場份額有望提升，行業第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數據顯示，2020年千億房企數量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最後一位銷售額相差超6800億元。
貝殼研究院認為，融資新規強化行業發展新邏輯，房企將處於多元化的轉型關鍵期。
C. 中央經濟工作會議首提房地產預期引導、良性循環等，防「硬著陸」
據新華社報道，中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。其中，涉及房地產的主要提法是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
相比於以往，除了「房住不炒」、保障房、長租房等關鍵詞外，今年的中央經濟工作會議涉房內容還首次出現了「預期引導」「良性循環」「探索新的發展模式」等提法。在業內人士看來，未來的房地產政策，守住「房住不炒」這個底線的同時，會有更多政策支持房地產健康發展以防範金融風險。
重申「房住不炒」，首提「預期引導」和「良性循環」
2018年、2019年及2020年舉行的中央經濟工作會議均提了「房住不炒」，今年也不例外。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此前中央政治局會議沒有提及「房住不炒」，引起了一些誤解。實際上「房住不炒」的定位並不會改變，無論後續對於剛需和改善性購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。未來，各地在後續政策調整時，即便有所放鬆，也要嚴格守住「房住不炒」這條紅線。
「後續若是在合理購房需求釋放的過程中，各地政府無底線放鬆購房政策，甚至通過炒房市場來拉動房地產，依然要面臨問責的可能。」嚴躍進如是說。
值得關注的是，「預期引導」和「良性循環」首次出現在中央經濟工作會議涉房內容中。
「相比中央政治局的表述，此次把『良性循環』的表述放在了『健康發展』的前面。這樣的排序和定調，對行業發展來說更具有指示性意義。」嚴躍進說，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬，比如說銀行信貸方面的支持力度不大，導致市場迅速降溫，今年很多城市出現了新房交易連續下跌6個月的態勢，並衍生出了房企經營風險和債務風險，這本身就說明「市場-企業-居民家庭」之間的房地產要素流通不順暢，致使房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產市場的「市場-企業-居民家庭」之間實現了良性循環，房地產才能真正迎來健康發展的空間。
今年，包括恆大在內的多家房企現金流出現問題，發生債務危機。12月3日，銀保監會和央行再次對恆大問題進行表態，重申恆大債務風險不會對我國銀行業保險業的正常運行造成任何負面影響。在12月6日召開的中共中央政治局會議，也明確提出，促進房地產業健康發展和良性循環。
在「良性循環」目標指引下，未來的房地產金融政策也將出現結構性調整。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一方面適度放鬆對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、並購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，在「房住不炒」的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策，預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸，持續發揮經濟運行中的「穩定器」作用。
「探索新的發展模式」成為防範化解風險必然選擇
除了「預期引導」和「良性循環」首次出現外，「探索新的發展模式」也第一次出現在中央經濟工作會議涉房內容中。
「我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經面臨嚴重挑戰，當下部分房企爆發債務危機，引發行業動盪。」許小樂表示，需要採取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防範和化解房地產金融風險。房地產開發企業應探索新的發展模式，這是防範和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。
「探索新的發展模式」，房地產行業要如何做？哪些領域將迎來發展機會？
嚴躍進認為，租購並舉的發展模式會進一步得到推進，「十四五」期間將購房市場和租房市場並軌發展、商品房市場和保障房市場共同發力。所以，對於保障性租賃住房的發展等，預計會形成更多的政策支持。
在此次中央經濟工作會議涉房內容中，也提到堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
與此同時，嚴躍進表示，增量市場會逐漸轉變為增量存量共發展的模式。尤其是存量市場的發展會提速，包括城市更新、老舊小區、物業管理、住房租賃四大市場會發力，以更好地發展存量房市場。
此外，嚴躍進稱，依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變，包括房地產稅等推進依然會進行，將進一步引導住房消費觀念紮根，扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想，包括房企和購房者等都應該積極理解這個新發展模式。
附：歷年中央經濟工作會議房地產相關表述
2020年
解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。
要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
2019年
要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
2018年
要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
2017年
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
2016年
要促進房地產市場平穩健康發展。要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
D. 十大關鍵詞看懂2020年樓市
2019年即將收官，2020年馬上到來，房價還會跌嗎？因城施策有哪些具體動作？人才購房會否繼續放寬？
中證君采訪了眾多業內專家，總結了十大關鍵詞，既有「熟悉的配方」，也有「新鮮的味道」。
房住不炒
中央經濟工作會議明確，「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議也強調了這一點。
中國社會科學院（下稱社科院）城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，重申「房住不炒"回應了政策轉向的市場猜測，明確了不會把房地產當作短期經濟刺激工具，將進一步穩定市場預期，有效避免市場波動。
因城施策
「穩」字當頭的前提下，因城施策的分量將更重，更多城市或進行政策微調。
鄒琳華指出，落實因城施策意味著地方政府具有一定的政策調整權，一些不符合市場形勢的調控政策可能面臨邊際性調整。
嚴躍進表示，各地根據自身實際情況進行政策微調，必須確保在「穩」的前提下。各地對趁勢漲價、干擾市場秩序的交易行為，要嚴格監管，促使房地產市場和預期在穩定的通道之中。
克而瑞研究院預計，2020年人才新政將繼續發力，更多二線以及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻，逐步放開人才購房限制性措施。
穩中有降
不少機構預計，明年房價將穩中趨降，三四線調整壓力更為突出。
鄒琳華預計，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸，少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。
分城市看，一線房價總體先抑後穩，個別可能上漲；二線城市漲跌並存，但大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。
融資偏緊
中指院表示，2020年，在以穩為主的政策基調下，行業金融監管整體趨嚴，但會更加強調松緊有度、有保有壓。
克而瑞預計，2020年房地產融資有望邊際改善，但房企整體融資環境依舊偏緊，監管核心在於房企融資用途的合規性，保證未來施工和竣工的有序進行。
對於美元債，克而瑞證券研究院分析組組長孫楊表示，海外債依然是房企融資的重要通道，如果國內融資環境不變，將會有更多房企加大美元債發行力度。
土地市場更「冷」
2019年下半年，隨著融資渠道持續收緊，土地市場進一步轉冷。
中原地產統計數據顯示，截至11月末，全國主要城市的宅地流標已達696宗，預計12月流拍還將明顯增加。
克而瑞表示，2020年房企在拿地時會更謹慎，土地市場熱度大概率仍會持續低位運行。對現金流能力較強的企業來說是適合增加土儲的時機，而龍頭房企有拿地及融資等多重優勢，行業集中度將進一步提升。
並購增多
2019年，頭部房企並購動作頻頻。專家分析，主因在於市場行情冷淡以及融資環境趨緊，部分中小房企資金鏈出現問題或難以規模擴大，因而通過項目出售等方式退出市場或聯手龍頭房企。
業內人士普遍認為，房企並購潮仍將繼續，行業集中度將繼續提高。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來幾年，房企並購趨勢會更加明顯。對於成本管控能力不強的中小房企來說，通過並購與大公司合作不失為一種生存方式。
存量改造
中央經濟工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。
全國住房和城鄉建設工作會議上也提到要推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整並重。
嚴躍進表示，未來存量物業改造或將成為主流，房企需研究相關投資機會。後續財政政策支持力度或會加大，房企也應積極在存量物業收購和改造等方面發力。
轉型
克而瑞資料顯示，目前地產行業TOP 30中已無純地產開發企業，房企逐步轉型走向多元化。
社科院報告指出，在2020-2021年度，隨著行業集中度持續加速提升，多數房企仍然將面臨轉型升級的壓力。建議房企注重產品質量、實施穩健經營、把握開發節奏，同時結合產業趨勢，轉變開發理念和運營模式，提升創新能力，應對「後開發時代」挑戰。
投資增速回落
2020年房地產開發投資將繼續維持正增長，但是由於基建方面投資發力，房地產開發投資或將穩步回落。預計2020年房地產開發投資增速將回落至6%左右。
海通證券表示，2020年房地產開發投資增速平穩回落，全年增速在中性情景下預測約為7%，波動范圍為5%-8%。
租賃市場整治
12月25日，住房和城鄉建設部等六部門印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》要求突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。
明年，整治租賃市場亂象將是重點，特別是長租公寓方面，嚴防住房金融風險。
E. 業績增長難掩隱憂 房企下半年夯實主業各有招
房地產行業基本面浮出水面。Wind數據顯示，2019年上半年，申萬二級行業119家房地產開發企業合計實現營業總收入9128.61億元，實現凈利潤1205.36億元，較2018年同期分別增長23.80%和19.57%。多數房企上半年保持營業收入和凈利增長。Wind數據顯示，上述119家房地產開發企業中，有73家公司實現營業收入同比增長，有72家公司實現歸屬於上市公司股東凈利潤同比增長。但從房企半年報來看，房企對融資收緊、去庫存等因素影響後續業績十分關注，並各有各的招數。
加強銷售結轉成業績增長主因
龍頭房企業績繼續增長。半年報數據顯示，今年上半年有18家房企上半年營業收入超過100億元，去年同期則為14家。具體看，綠地控股上半年實現營業收入達2014.45億元，為A股房企之最。萬科、保利分別為1393.20億元和711.41億元，位居二、三位。上半年，綠地、萬科和保利營收同比分別增長27.59%、31.46%和19.49%；歸屬於上市公司股東的凈利潤分別為89.87億元、118.4億元和99.55億元，同比增長分別為48.4%、29.8%和53.28%。
各大房企十分強調銷售結轉，這也成為企業保持營收規模的重要因素。萬科上半年實現結算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實現結算收入1329.9億元，同比上升32.2%。碧桂園上半年結轉回款資金也表現出色，權益物業銷售現金回款約2659.4億元，權益銷售回款率高達94.3%。綠地控股則稱，公司加快結轉節奏，上半年共結轉收入901億元，同比增長26%；結轉項目毛利率平均達到27.97%，比去年同期增加1.86個百分點，持續保持提升態勢；結算利潤相應大幅增長，為公司整體業績增長發揮了基石性作用。
也有一些企業因銷售結轉情況不佳業績出現一定下滑。以招商蛇口為例，上半年，公司實現營收166.87億元，同比減少20.49%；實現歸母凈利潤48.98億元，同比減少31.17%。營收與業績下滑主要是當期結轉面積及結轉單價同比減少所致。截至2019年上半年，公司預收賬款及合同負債共1111.03億元，較2018年末的753.49億元增長明顯。
融資收緊和去庫存影響後續業績
盡管多數房企在上半年依然保持著營收和利潤的增長，但從房企半年報來看，房企對融資收緊、去庫存等因素影響後續業績十分關注。
融資收緊方面，在多家房企半年報中有提及。萬科稱，下半年整體經濟仍將面臨諸多風險和挑戰。融資方面，隨著金融監管持續收緊，房企融資將面臨一定壓力。保利地產稱，2019年初，行業資金受到社會融資規模增加及信貸季節性寬松因素的影響，資金面略有反彈，但至6月，受房地產融資和信託資金收緊等嚴控影響，資金面進一步承壓。財信發展則稱，隨著房企融資持續收緊，房地產企業的融資成本也在不斷上升，從而對公司的資金產生不利影響。
國都證券最新研報認為，受制於當期融資渠道額度收緊，房企自籌資金方面下滑較多。隨著當前房貸利率的提升，預計後續個人按揭也將持續回落，從而帶動企業到位資金小幅回落。
因此，降低負債率成為房企上半年經營工作的主旋律。
龍頭房企方面，萬科稱，公司在手現金充足，凈負債率保持低位。萬科在手現金1438.7億元，遠遠高於一年內到期有息負債。龍湖則表示，截至報告期末，公司在手現金580.7億元，凈負債率為53.0%。碧桂園在手現金余額2228.4億元，對於短期有息債務的覆蓋比例達到2倍，擁有極好的財務安全「護城河」。
中小房企也注意降低負債，以保持公司發展的韌性。以世茂房地產為例，報告期末，公司賬面現金約為522.34億元，未動用銀行及金融機構融資額度約為400億元。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在中期業績會上表示，下半年對小房企來說壓力較大；對大房企來說，如果負債率較高，壓力也較大，世茂集團會謹慎投資。
在去庫存方面，東吳證券認為，8月份，房地產新開工面積已經達到了竣工面積的3.25倍，大大超過了過去幾年的水平。若竣工面積持續跟不上新開工面積，大量的房地產無法按時出售，地產開發商難以及時回籠資金，那麼可能要面臨流動性不足的風險。
中金公司測算，8月第三周，其監測的10個重點城市推盤量同比降幅擴大，這10個重點城市共有61個項目開盤，累計新推房源10013套，同比下降33%；8月份累計推盤量同比下降23%。
一些公司在半年報中對推盤銷售的預期不容樂觀。財信發展稱，不排除現有項目及新增項目所在區域會出台相關進一步的限購限貸政策，屆時可能對公司的房地產項目銷售造成一定影響。同時，公司在重慶郊縣項目周邊競品較多，由於人口效應，快速去庫存需做出較大努力。大悅城也表示，今年上半年，三四線城市受棚改政策影響較大，同時受制於前期需求過度釋放，去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。
房企下半年各有招數
對於樓市下半場怎麼走？梳理房企半年報發現，不同公司也有不同看法，使出不同招法。
一些房企將繼續夯實房地產主業。萬科表示，公司將牢牢把握經營的「基本盤」，在上半年的基礎上，繼續鞏固和深化既定工作思路。堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經營性業務表現；提高資金使用效率；實施清產核資。
保利地產則稱，公司作為龍頭企業，將憑借著在融資、拓展、運營管理、品牌等方面的專業實力，積極捕捉區域市場的結構性機會，繼續鞏固行業地位，擴大市場影響力，實現經營穩健增長。
一些房企輕裝上陣，以輕資產面對市場挑戰。大悅城控股8月30日晚發布公告稱，將上海長風大悅城、西安大悅城項目相關股權，注入大悅城商業並購改造基金。大悅城表示，本次交易可以實現輕重並舉的「大資管」發展戰略，充分利用地產基金實現資本循環閉環，降低融資成本，助力公司長足發展。
此外，一些房企還加快向園區開發企業轉型。以萬業企業為例，公司加大轉型力度，以設立半導體產業園基地為依託，積極開展「集成裝備+地方」模式的創新探索，力圖實現半導體雙向產業結構的優化升級，全方位推動產城融合發展，在保證穩健消化房產存量的同時確保轉型軟著陸。
F. 如何應對房地產企業的融資與現金流策略
2008年，中國企業如何度過現金流的冬天？一、拓寬融資渠道，加強全面預算，八步驟「緊」銀根「活」資產。國家從緊的貨幣政策在經歷了幾次存款准備金率調高後，效應開始出現。商業銀行紛紛調整放貸政策，收縮中小型企業的放貸規模，實行滾動放貸策略。金融融資對於很多中小型企業而言，變得越來越困難。另外，雪上加霜的是，與往年同期相比，很多企業因為原材料漲價積壓了資金，下遊客戶資金緊張導致應收賬款攀升，企業資金周轉速度降低，現金流告急，采購支付吃緊，生產組織難以保證正常的交貨合同，企業運營舉步維艱。因此，筆者認為，在國家從緊的貨幣政策下，當前，企業必須進一步「開源緊流」。一是管好勞動力成本，減少現金投資，拓寬融資渠道，加強與金融機構的合作關系；二是企業必須密切關注庫存的賬齡、庫存結構，盤活資產，降低非必要資金支出；三是調整擴張步伐，加強企業的全面預算管理，控制非計劃的資金投入計劃，公司應投資那些付現款的項目，而非低投資回報的現金儲存；四是調整信用管理政策，盡可能延長采購支付時間，縮短應收賬款應收期，規避貨幣從緊帶來的支付緊縮效應；五是企業必須加強銷售回款管理，調整銷售業務內部激勵政策；六是全面關注現金流周轉情況，檢查核准現金流預期中的假設和數據，確保信息准確，規避銷售人員誇大可能完成的銷售目標，管好預期現金流；七是集中銀行交易，對一個大公司來說，把300多個賬單需求合計到一組或多組賬戶，並進行合理搭配，如此可降低現金透支，同時投資一個以現金流安全、流動性為目標的現金管理賬戶；八是置換或者剝離部分不良資產，將資產通過股權轉讓或者拍賣的方式轉變為資本，通過風險融資或者其他融資手段，稀釋部分股權。二、五步驟優化客戶結構，調整銷售策略，鞭打「信用拖延」。產業升級和經濟增長模式轉型必然會以犧牲一些中小企業為代價，只有符合轉型要求的企業才能順利度過拐點，進入健康、快速的發展通道。因此，企業主必須仔細關註上下游合作夥伴，優化客戶結構，調整銷售策略。筆者認為，優化客戶結構一是要盤點現有客戶，淘汰支付能力差、信用不良的合作夥伴；二是調整貨款結算政策，盡可能現款結算，給予現款結算一定的返利政策；三是革新渠道，加大資金結算快、流通快的渠道投入和政策傾斜；四是增加高利潤產品的渠道利潤空間，更好地管理供應商，逐步收縮低技術含量產品的銷售佔比，淘汰粗放式運營管理的下遊客戶；五是盡可能延長上遊客戶結算信用期，確保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步驟提高運營效率，降低運營成本，改善「企業DNA」。當企業運營的人工成本、費用成本、製造成本都在快速增長的時候，企業必須緊密關注自身的運營效率，優化管理流程，精簡崗位編制，降低溝通成本，加快市場響應。筆者認為提高運營效率，企業必須在六個方面下工夫：一是優化管理流程，尤其是以市場為導向的銷售管理流程，梳理流程瓶頸，改變不合理環節，做到內部運作高效順暢，外部市場反應靈敏，相應速度快；二是調整組織結構，按照核心職能和關鍵流程考慮部門設置，壓縮部門編制，降低人工成本，充分藉助信息化推進組織結構扁平化變革；三是導入績效管理，有效地將企業目標分解到部門和員工頭上，抓住成本的牛鼻子，嚴格進行KPI考核，提高每人的工作績效；四是建立知識管理系統，不斷總結員工的崗位操作經驗和成功的管理經驗，並復制到工作中間去；五是推進企業內部的信息化建設，通過無紙公、電子化公，加快運營效率，提高市場響應速度；六是全方位控製成本，包括通過比價采購、集中采購、戰略采購，減少採購中間環節等方式來降低采購成本；通過庫存管理加強，減少不必要的庫存，充分利用好邊角料，減少生產現場的半成品等來降低庫存；通過精細化管理，壓縮營業費用，降低不必要的營銷費用支出等等。只有這樣，企業才能真正打造新的核心競爭力，形成富有競爭力的「DNA」。總之，當前形勢下，企業只有密切關注現金流，降低營業費用和管理費用，嚴格控制生產製造成本，加強品牌建設，全面改善自身管理，提高運營效率，才能應對經濟轉型帶來的諸多挑戰，接受市場的考驗，形成企業新的核心競爭力，取得更大的突破和發展。（作者為聯縱智達咨詢集團副總裁）
G. 中央經濟工作會議首提預期引導，因城施策促進房地產良性循環
新華社12月10日消息，中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行，會議總結2021年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2022年經濟工作。
從大背景來看，會議提到，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。會議要求明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。
對於明年房地產市場的定調，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
堅持「房住不炒」基調不變
此次會議中，再次強調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒」的定位，這已是中央經濟工作會議連續第四年明確「房住不炒」。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，強調「房住不炒」，這是頂層設計，也是指導房地產和住房工作的長期指針，不會因行業一時出現下行和局部風險暴露而調整，這個戰略定力是不能動搖的。戰略定力不變，短期的策略調整時，就會有底線、有堅守，不會亂了陣腳。
「此前中央政治局會議沒有提及『房住不炒』，實際上『房住不炒』的定位並不會變。換句話說，無論後續對於剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。所以，各地在後續理解政策的時候，即便可以放鬆政策，也要嚴格守住這條紅線。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
首提預期引導，探索新的發展模式
中央經濟工作會議提出，加強預期引導，探索新的發展模式。
嚴躍進認為，此次會議首次提出了「預期引導」的概念，說明當前在預期管理和引導方面將有新的動作。
中指研究院報告提到，當前購房者、開發企業、金融機構等多方市場參與主體預期均存在不穩定性，引導各方的市場預期，有利於合理的購房需求正常釋放，有利於住房建設、城市發展的穩步推進，「穩預期」的重要性更加凸顯。
從「探索新的發展模式」中亦可以看出，房地產行業經過二十多年的快速發展後，我國城鎮居民人均住房面積已在40平方米左右，增量市場規模見頂，房企過去「高杠桿、高周轉」發展模式亟待改變，企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業正從增量開發到存量運營時代轉變，企業也需要順勢而為，拓展新的業務模式，實現高質量發展。同時，對於地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的「土地財政」模式也急需轉變。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，「探索新的發展模式」將推動房企開發模式轉型。當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要採取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防範和化解房地產金融風險。房地產開發企業應探索新的發展模式，結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。這是防範和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。
合理住房需求受到支持
中央經濟工作會議明確，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
中指研究院認為，「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」與12月6日中央政治局會議的提法一致，預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。
嚴躍進也認為，此次政策和中央政治局會議精神一致，將「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」寫進去，後續應該會有一些變化。一是合理住房需求包括剛需和改善型需求，後續土地、信貸、稅費方面會給予保障。二是合理住房需求包括租和購，都將面臨鼓勵和支持。
因城施策促進房地產業良性循環
中央經濟工作會議提出，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。今年12月6日召開的中央政治局會議提法是「促進房地產業健康發展和良性循環」。
中指研究院認為，此次中央經濟工作會議中「因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」，與中央政治局會議的提法略有不同，一是強調了「因城施策」，各個城市當前的市場表現不同，所面臨的地產相關鏈條不暢通的問題各異，因城施策採取針對性舉措，更有利於加快各個城市實現房地產業的良性循環；二是房地產業「良性循環」與「健康發展」順序改變，房地產業良性循環後才會更好地健康發展，當前對於政府來說，打通房地產業各個鏈條的循環是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環。
許小樂則認為，房地產的「良性循環」需要兩個必要的基礎，一是控制住房企暴雷風險，防止局部企業風險向系統傳遞。二是房地產市場要運轉起來。今年下半年市場出現接近停滯的狀態，主要是市場出現了由二手房到新房再到土地市場的鏈式降溫，二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續滾動，面臨嚴重的流動性問題，整體房地產全鏈條無法正常運行。根本原因是下半年的過快降杠桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。
許小樂指出，未來在房地產「良性循環」指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放鬆對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、並購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，在「房住不炒」的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸，持續發揮經濟運行中的「穩定器」作用。
再次提出加快長租房發展
中央經濟工作會議提出，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。而去年會議中更多強調的是「規范發展長租房市場」。
李宇嘉指出，長租房也就是長租公寓，自從去年長租公寓市場出現暴雷以來，國家更多地強調保障性租賃住房，長租房強調的少了。事實上，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源。因此應該在總結長租公寓問題的基礎上，加強監管和建設模式，作為未來多渠道住房供應的來源，引導開發行業轉型升級。
許小樂認為，未來將更多發揮市場效率，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。隨著城鎮化率的提升，大城市住房租賃市場需求旺盛，租客停留在租賃市場的時間拉長，依據貝殼平台數據，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比於2018年推遲了2-3年，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現。我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構成，依託市場化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。
其認為，機構化是提升租賃市場專業服務的必要途徑和重要載體，但由於租賃行業盈利空間較窄，租賃企業面臨著成本高、融資窄、合規難的問題，導致目前我國整體租賃機構化率不足5%，一線城市機構化率也不到15%。預計明年將出檯面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業將獲得良好的政策支持環境。
H. 證監會等三部門：支持上市房企積極向新發展模式轉型
4月11日，證監會、國資委及全國工商聯發布《關於進一步支持上市公司健康發展的通知》(下稱《通知》)，《通知》提出，將從「營造良好發展環境，穩定企業預期」和「增進價值回歸，穩定投資者預期」兩大方面，進一步支持上市公司發展，維護資本市場穩定。
《通知》要求，堅持「房住不炒」，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防範、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。
附文件全文：
證監會 國資委 全國工商聯關於進一步支持上市公司健康發展的通知
近年來，上市公司認真落實黨中央、國務院決策部署，貫徹新發展理念，持續提升發展質量，為經濟高質量發展提供有力支撐。同時，在當前復雜形勢下，上市公司經營發展也面臨新的考驗。為落實中央經濟工作會議和近期召開的國務院常務會議、國務院金融委會議精神，進一步支持上市公司發展，維護資本市場穩定，現就有關事項通知如下:
一、營造良好發展環境，穩定企業預期
1.堅持「兩個毫不動搖」，對各類市場主體一視同仁，不設置任何附加條件和隱形門檻，營造公平競爭的市場環境。支持民營企業依法上市融資、並購重組，完善民營企業債券融資支持機制，激發民營企業的活力和創造力，充分發揮民營上市公司在穩定增長、促進創新、增加就業、改善民生方面的重要作用。
2.堅持「房住不炒」，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防範、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。
3.落實好疫情影響嚴重地區企業、疫情防控領域企業通過資本市場融資、並購重組等支持性政策安排。免除上市公司2022年上市初費和年費、網路投票服務費等費用，減輕企業負擔。
4.完善有利於長期機構投資者參與資本市場的制度機制，鼓勵和支持社保、養老金、信託、保險和理財機構將更多資金配置於權益類資產，增加資本市場投資，特別是優質上市公司的股票投資。
二、增進價值回歸，穩定投資者預期
5.鼓勵上市公司回購股份用於股權激勵及員工持股計劃。支持符合條件的上市公司為穩定股價進行回購。依法支持上市公司通過發行優先股、債券等多種渠道籌集資金實施股份回購。
6.鼓勵大股東、董監高長期持有上市公司股份，在本公司股票出現大幅下跌時積極通過增持股票的方式穩定股價。審慎制定減持計劃，嚴格遵守關於減持的披露、數量、價格、時間要求，規范、有序減持。
7.支持上市公司結合本公司所處行業特點、發展階段和盈利水平，增加現金分紅在利潤分配中的比重，與投資者分享發展紅利，增強廣大投資者的獲得感。
8.鼓勵上市公司積極召開年報業績說明會，充分利用數字化手段創新交流方式，直觀展示公司經營及業績情況，提升互動效果，增進投資者對企業價值及經營理念的認同感。引導上市公司積極做好投資者關系管理，通過媒體采訪、網站新聞稿、官方公眾號等多渠道對外主動發聲，正面回應市場熱點和投資者關切，提振投資者信心。
9.上市公司大股東要審慎增加股票質押，金融機構要穩妥把握新增股票質押業務，對於觸及平倉線或發生違約的股票質押融資，督促金融機構與上市公司股東積極溝通、協商，通過補充質押品、擔保品以及採取其他增信措施、展期等方式，穩妥處置股票被強制平倉風險。
三、各部門積極履職，共同促進市場穩定
10.證監會及派出機構堅持監管與服務並舉，密切跟蹤上市公司情況，加強與地方政府及有關方面的溝通協調，及時了解疫情對上市公司經營和市場運行的影響，在依法合規做好監管工作的同時，提高對上市公司的服務供給質量。證券交易所建立公開、透明、規范的上市公司服務機制，持續提升監管服務效能。中國上市公司協會履行自律規范職責，積極引導上市公司穩定預期。
11.國資委按照便利企業的原則，對於國有控股上市公司股份回購、現金分紅給予積極指導支持，引導國有控股上市公司成為推動資本市場穩定發展的表率。上市公司的國有股東要做積極的、負責任的股東，積極增持價值低估的上市公司股票，支持上市公司實施股份回購、現金分紅。
12.各級工商聯充分發揮引導服務民營上市公司的作用，加強對民營上市公司的調研培訓，引導民營上市公司堅持依法合規經營，廣泛聽取意見建議，及時反映企業訴求，強化與有關部門的溝通協作，共同推動優化政策環境，促進民營上市公司高質量發展。