㈠ 房地產融資「閘門」再擰緊！金融監管嚴控「灰犀牛」
金融管理部門近日出台銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款余額佔比、個人住房貸款余額佔比「兩條紅線」。前者從40%到12.5%不等，後者從32.5%到7.5%不等。
為何要出台此項舉措？中國人民銀行、銀保監會明確表示：提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展；優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在監管部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險，提高銀行業金融機構穩健性。
招聯金融首席研究員董希淼表示，房地產貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內容，其出台有助於進一步降低房地產金融風險，同時有助於推動金融資源進一步進入小微企業、製造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業「虹吸效應」。
長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度「捆綁」。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，佔比依然較高。
「目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文表示。
2020年8月，人民銀行、住房城鄉建設部形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對資金需求端進行管理。此次制定的「兩條紅線」，主要是從資金供給端入手，對房地產貸款整體佔比和個人住房貸款佔比同時進行約束，覆蓋面更廣。房地產融資「閘門」正在全面擰緊。
政策對房地產市場資金供給的影響有多大？「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求。」人民銀行、銀保監會有關部門負責人表示。
記者調研發現，目前超出上限的銀行數量並不多。作為房地產貸款投放的主力，多數國有大行和規模較大的股份制銀行接近監管上限，少數已經超限。仍有一些銀行與上限有些距離。
針對超出上限的銀行機構，監管部門設置了一定的過渡期。這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給不達標機構充分的整改時間，維護市場平穩過渡，體現了政策「不急轉彎」的特點。
比起存量調整的壓力，政策影響更在於對未來增量的嚴控。人民銀行、銀保監會要求符合管理要求的銀行，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠的銀行，房地產貸款也是不許補漲的。
此次監管辦法，除了對房地產貸款設置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨設置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響？
「由於超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產貸款在銀行之間的結構將有一定變化，部分超標銀行將會壓降，而佔比較低的銀行還有增長空間。」董希淼表示，因面臨增長「天花板」，部分銀行經營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調整。
在對房地產調控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手裡，是監管部門和銀行機構需要關注的。
值得注意的是，銀行違規為房地產輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數。對銀行機構來說，在套上「緊箍咒」的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找准符合高質量發展的信貸投放領域。
㈡ 我國房地產融資宏觀政策
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房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。其已成為我國市場經濟不可缺少的組成部分。在我國現有市場經濟條件下，房地產業的融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性。
（一）銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。可見，房地產開發資金中至少有60％來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。這種較強的依賴度同時將銀行帶到了極大的風險中。一旦開發商資金斷裂，其連鎖效應會使風險最終全部落在銀行上。因此，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段並用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新新的融資工具。
（二）房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產業融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。相對銀行貸款而言，房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利於房地產資金的持續運用和公司的發展。
但是，房地產信託的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
（三）國內IPO
對我國房地產企業來說，由於缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業做大做強的唯一途徑。國內IPO上市具有籌資量大、融資能力強;資金使用時間長、分散風險;提高公司價值等優勢。但其高門檻，高融資成本、增加公司相關義務等缺點使得國內成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
現階段，國內企業頻頻去香港上市，其數量超過國內IPO數量，為國內大多數有實力的房地產企業上市的首選。其上市過程簡單，能與國際接軌。但上市成本高，上市要求高制約了它的發展。總之，國內IPO與境外IPO各有優勢。國內上市對國內企業來說相對簡單，但受政策影響大。境外上市要求高，但國際化程度高，再融資方便。
（五）借殼上市
借殼上市是房地產企業上市的快捷方式。由於直接上市門檻很高，審批時間長，房地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批房地產企業上市。因此借殼上市成為房地產企業上市融資的主流。目前，在國內100家房地產公司中，借殼上市的房地產公司近一半，是房地產公司上市的重要途徑。專家認為，如果能夠巧妙地運用殼資源，可以達到事半功倍的效果。但我們需要注意的是，借殼上市是一把雙刃劍。如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。否則，則可能不但達到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價。
（六）上市公司資產置換
資產置換是一種常見和見效較快的重組方式，其主要是用公司的「劣質」資產交換外部優質資產。資產置換重組模式見效快，成效顯著。但需要指出的是，這種方式的資產重組關聯交易較多，交易的市場化程度低，短期得益較多，公司的長期盈利能力還有待觀察。 資產置換是一種特殊的資產重組方式。在股權分置改革前，相當一部分控股股東通過與上市公司進行以劣換優的資產置換，侵佔上市公司資源。在股權分置改革完成後，原來的非流通股股東不僅獲得了在未來可以充分流動的權利，更重要的是股改後限售流通股的價格得到了大幅度提升，這大大提高了大股東將優質資產注入上市公司的積極性。同時，一些績差公司或未股改公司也需要通過注入新資產的方式才能被拯救。
（七）房地產投資基金
近年來，房地產產業基金受到業內的追捧，有在境外注冊的基金，有在國內准備注冊的基金。但是，鮮有成功運作的，這主要是受到《產業基金法》沒有出台的限制。雖然產業基金能夠短期籌集大量的資金，而且流動性強，這些是有利於房地產的炒作的因素，但由於產業基金與宏觀經濟調控的主題相悖，因此，短期內產業基金法出台的難度較大。
綜合比較：
由於房地產的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。雖然房地產投資基金被廣泛看好，但由於國內尚無相關政策支持；上市或「借殼」上市過程長，手續復雜，成本較高，是少數有實力大企業可能實現的方式，但受經營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想；發行股票及上市，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。故直接融資比重較小。信託融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信託產品尚沒有一個完善的二級市場，難於流通。企業債券用途多為新建項目，利息高於同期銀行利率、期限為3～15年。相比之下，很容易就能看出我國大多數企業仍然採取銀行貸款籌集資金的原因。
㈢ 城市預警疊加融資監管,房地產調控再現收緊信號
今年的房地產領域可以說並不平靜。樓市小陽春預熱，融資高潮疊加，搶地風潮再起。但火焰還未真正燃燒，調控加碼已至。
近日，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對佛山、蘇州、大連、南寧進行預警提示。被「點名」背後，在此輪樓市陽春行情中，這四個城市表現都較為搶眼。
同時，銀保監會發文嚴查並購貸款、經營性物業貸款挪用於房地產開發以及資金通過影子銀行流入房地產等。並強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。
穩地價、穩房價、穩預期之下，業內認為，調控政策對打擊炒房炒地現象有積極效應。而對於房企來說，融資再臨嚴監管，眾多房地產信託業務將受到重大影響。2019年，地產商仍然不好過。
熱點城市被預警
5月18日，據新華社報道，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。
距國家統計局發布「4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況」僅數日，為何城市預警提示隨之而來？「近3個月此類城市新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大。」 研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱。
市場表現確實如此。據國家統計局數據，4月大連新建商品住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。
從二手房市場具體表現看，據諸葛找房數據研究中心統計，大連二手住宅掛牌市場進入4月以來，顯示出較強上漲趨勢，掛牌均價不斷攀升，達16236元/㎡，環比3月上漲3.92%。
而南寧市場平穩駛入2019年後，二手住宅掛牌價開始抬頭，連續3個月上漲。4月二手住宅掛牌均價13149元/㎡，環比3月上漲1.55%。
另外的蘇州、佛山雖不在70個大中城市統計范圍內，但在此輪樓市陽春行情中，其表現極為搶眼。
據克而瑞數據，2019年1~4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬㎡，同比2018年同期增長38%。成交均價21279元/㎡，同比2018年同期上漲9%。2019年1~4月蘇州樓市成交整體呈現同比「量價齊升」的局勢。
成交市場上漲刺激下，蘇州二手住宅掛牌價明顯上漲。據諸葛找房數據研究中心統計，4月蘇州二手房掛牌參考均價為27324元/㎡，環比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續7個月環比上漲。
樓市陽春預期中，蘇州土地市場表現也尤為活躍。今年以來，蘇州土拍熱度飆升。據研究報告，一季度蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡，同比上漲25%，僅低於2016年四季度成交數據。溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。
而佛山借粵港澳大灣區規劃政策東風，二手住宅掛牌價也連月上漲，漲幅持續擴大，4月均價達17241元/㎡，較3月環比上漲4.02%。
熱市之下，調控落地。「此次預警是穩地價、穩房價、穩預期而做出的具體舉措，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。」諸葛找房研究認為，蘇州已率先出台樓市調控政策，預計另外三城將跟進調控，後續調控政策加碼的預期依然存在。
房企銀根收緊
如果說調控影響宏觀預期，那麼融資收緊，則實實在在擊中房企「錢袋子」。
今年以來，房企融資頻現小高峰。據研究院數據，今年1~4月份，房企融資規模近8500億元。一手舉債，一手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進入市場。
但如今這一形勢面臨變數。近日，銀保監會正式發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱「通知」），涉及多條嚴查房企融資內容。
對於商業銀行，通知要求，嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發等。
在信託領域，通知要求，不能向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。
值得注意的是，銀保監會此前少有提及「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」。嚴躍進認為，此類規定實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產品、各類信託工具等，變相為房企融資。
用益信託最新數據顯示，今年來，我國集合信託市場共成立7477隻信託產品，募集資金規模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信託共成立2309隻產品，募集資金最多，為3456.9億元，佔比為39.4%。
「對於房地產開發貸款而言，信託對於客戶的二級資質要求更為寬松。」結構化金融專家宋光輝告訴第一財經。由於信託成本相比銀行存在較大劣勢，因此信託開展房地產融資業務時，更有比較優勢的是前端融資。
前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資。房地產企業在簽訂土地出讓合同後，由於四證要在繳納土地出讓金後一段時間後才能辦理下來，因此地產企業此時融資的主要目的就是拿地。
「由於目前銀行資金無論表內表外，都無法切入這個領域，證券基金行業的非標受到更為嚴格的監管幾乎無法動彈，目前信託在這一領域掌握絕對競爭優勢。」 宋光輝認為。銀保監會收緊房企融資監管尺度後，將對目前眾多房地產信託業務造成影響。
具體來說，信用評級高的、國有背景地產公司可通過發行債券獲得低成本資金，用於拿地保證金、繳納土地款等。但大部分低信用評級地產公司無法獲得這類發債資金，監管政策下其又無法獲得前端融資。這使得地產公司在土地拍賣市場競爭中，實力相差進一步拉大。
嚴管之下，已有多家金融機構被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規「輸血」房地產的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。
調控再加碼，未來房地產市場走勢將如何？中國社會科學院和社會科學文獻出版社近日共同發布房地產藍皮書指出，2019年，貨幣政策繼續放鬆的空間逐漸縮小，加之「房住不炒、因城施政」的調控思路並未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。
㈣ 中央定調：房地產調控推廣北京做法 建立房地聯動機制
對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責。
據央視消息，7月22日，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產調控、房地產金融調控發表權威解讀。
住建部在解讀中表示，自2018年房地產長效機制實施以來，房地產市場調控取得明顯成效，未來要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，並對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責。
住建部強調，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用於購房。
央行表示，去年8月出台的「三線四檔」規則有利於矯正一些房企盲目擴張的經營行為，增強自身的抗風險能力，也有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期；房貸集中管理制度則使得銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。
央行強調，下一步將堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，抓好政策執行，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
7月22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議上，中央領導同志出席會議並講話。廣州、福州、北京、長沙等四個城市人民政府和住房城鄉建設部負責同志作了發言。
加快發展保障性租賃住房
據住建部住房保障司司長曹金彪介紹，今年10月底以前，城市人民政府要確定「十四五」期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃，向社會公布。
曹金彪表示，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在「十四五」期間，新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。像上海目前提出，「十四五」期間建設籌集保障性租賃住房40萬套，約佔住房供應總量的40%，廣州則提出，「十四五」期間建設籌集保障性租賃住房60萬套，約佔住房供應總量的45%。
「保障性租賃住房項目要全部納入住房租賃服務管理平台統一管理，所有的項目要納入工程質量安全監管，保障性租賃住房要符合小戶型、低租金，面向新市民、青年人的要求。」曹金彪進一步指出，各地要堅決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名騙取優惠政策或違規經營。
堅定不移全面落實房地產長效機制
針對房地產調控問題，住建部表示，自2018年房地產長效機制實施以來，各地區各部門按照黨中央國務院的決策部署，著力穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場調控取得明顯成效。2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點，表明房地產長效機制符合中國國情，符合房地產市場發展規律，是精準有效的。北京、長沙等城市大膽探索，總結出一系列成功的經驗。下一步，各地要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
住建部房地產市場監管司司長張其光透露，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
張其光表示，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用於購房。
「還要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。」張其光進一步透露，住建部等八部門日前還下發了通知，要求對房地產開發、交易、租賃、物業等各個環節進行違法違規行為的查處，維護群眾合法利益。
持續完善房地產金融管理長效機制
央行表示，近年來我國加快建立健全房地產金融管理長效機制，「三線四檔」規則試點房地產企業核心經營財務指標明顯改善，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。下一步，將繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，持續完善房地產金融管理長效機制。
中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，一年下來，「三線四檔」規則試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。
央行表示，這一舉措有利於矯正一些房企盲目擴張的經營行為，增強自身的抗風險能力，也有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期。
不僅對房企的負債進行監測和管理，央行還對銀行業金融機構制定了房地產貸款集中度管理制度。
央行表示，這項制度既是房地產長效機制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內容。實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。
鄒瀾進一步指出，整個房地產貸款的佔比下降0.6個百分點，其中個人住房貸款的佔比下降了0.2個百分點，在房地產貸款的業務受到一定約束的同時，商業銀行把更多的精力放到了支持小微、三農這些經濟薄弱的領域，支持製造業、支持科技創新等重點領域的貸款佔比也有顯著提升。
最新數據顯示，6月末人民幣房地產貸款增速比上年末回落了2.2個百分點，其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。人民銀行表示，下一步將堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，抓好政策執行，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
㈤ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開
2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。
㈥ 央行下半年5次定調房地產融資 「因城施策」及避免工具化口徑不變
■本報見習記者 吳曉璐
近日，央行在發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）中重申，按照「因城施策」的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
據記者不完全統計，下半年以來，央行先後5次定調房地產信貸，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，避免把房地產工具化。
7月29日，央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，指出「房地產行業佔用信貸資源依然較多」，要求「保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」。
8月2日、8月9日以及8月20日，央行分別在2019年下半年工作電視會議、《2019年二季度貨幣政策執行報告》及國新辦舉行的降低實際利率水平有關政策吹風會上明確表示，按照「因城施策」的基本原則，持續加強房地產市場資金管控，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
「10月份70個大中城市新房價格環比增長0.5%，增速與上月持平；新房價格同比增長8%，較上月回落0.6個百分點；二手房價環比和同比增速分別為0.1%和4.2%，分別回落0.2個百分點和0.4個百分點」，中山證券首席經濟學家、研究所所長李湛對《證券日報》記者表示，房地產調控政策強調「因城施策」，既是為了防止房地產市場過熱、也是要防止房地產行業失速。今年以來房地產調控政策效果顯著，當前房價增速平穩下行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，央行的政策始終圍繞房住不炒，實施「因城施策」，在房價上漲較快的地區收緊貸款。另外，對於剛需和二套房，也實施了差異化的貸款政策，這樣既支持了一些合理的購房需求，整個市場也一直處於防範金融風險的導向中，房地產市場相對比較平穩。
《報告》顯示，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上半年下降1.5個百分點。央行表示，第三季度以來，房地產市場運行總體平穩，房地產貸款增速平穩回落，房價漲幅有所回落，房地產開發投資與新開工增速平穩下降。
中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，整體來看，2019年房地產信貸增量明顯放緩，「房企融資的難度依然較高，但大小房企之間融資出現分化。」
嚴躍進表示，從宏觀方面來看，央行實施降准以及一系列降低企業資金成本的政策，市場融資比較寬松，但從房企方面來看，依舊面臨資金面收緊和庫存的壓力，另外房屋銷售不如預期，房企對今年的融資尤其在11月份和12月份比較謹慎。
對於後期央行的政策，李湛認為，房地產調控強調「因城施策」，不將房地產作為短期刺激經濟的手段的原則不會改變。當前整個房地產市場運行平穩，短期來看房地產信貸政策不會出現明顯的收緊，也不會出現明顯的放鬆。
㈦ 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸
據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。
㈧ 房地產融資再收緊 觸及「三道紅線」不許增長有息負債
近日，市場傳言稱監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。
具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)
紅線2指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計
紅線3指標：現金短債比=非受限現金/短期債務
此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。
為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：「地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。」
不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。
也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。
在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。
今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。
與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市「輸血」行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏「數罪並罰」的百萬元級罰單。
比如，平安銀行北京分行因涉及「採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定」等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因「同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發」等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。
銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？
鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了「歸母凈負債率」指標，歸母凈負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為：歸母凈負債率=(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益。
房地產企業觸紅線情況統計