Ⅰ 7. 政策性銀行有哪些
我國共有國家開發銀行（1994年3月17日）、中國農業發展銀行（1994年11月8日）、中國進出口銀行（1994年7月1日）三家政策性銀行。
所謂政策性銀行( policy bank / non-commercial bank )系指那些多由政府創立、參股或保證的，不以營利為目的，專門為貫徹、配合政府社會經濟政策或意圖，在特定的業務領域內，直接或間接地從事政策性融資活動，充當政府發展經濟、促進社會進步、進行宏觀經濟管理工具的金融機構 。
政策性銀行是指由政府發起、出資成立，為貫徹和配合政府特定經濟政策和意圖而進行融資和信用活動的機構。
1、政策性銀行的產生和發展是國家干預、協調經濟的產物。政策性銀行與商業銀行和其他非銀行金融機構相比，有共性的一面，如要對貸款進行嚴格審查，貸款要還本付息、周轉使用等。但作為政策性金融機構，也有其特徵：一是政策性銀行的資本金多由政府財政撥付；二是政策性銀行經營時主要考慮國家的
整體利益、社會效益，不以盈利為目標，但政策性銀行的資金並不是財政資金，政策性銀行也必須考慮盈虧，堅持銀行管理的基本原則，力爭保本微利；三是政策性銀行有其特定的資金來源，主要依靠發行金融債券或向中央銀行舉債，一般不面向公眾吸收存款；四是政策性銀行有特定的業務領域，不與商業銀行競爭。
2、 當今世界上許多國家都建立有政策性銀行，其種類較為全面，並構成較為完整的政策性銀行體系，如日本著名的「二行九庫」體系，包括日本輸出入銀行、日本開發銀行、日本國民金融公庫、住宅金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、北海道東北開發公庫、公營企業金融公庫、環境衛生金融公庫、沖繩振興開發金融公庫、中小企業信用保險公庫。
Ⅱ 在日本,公司如何融資
目前，日本已發展成為世界第二大經濟強國。在其基本融資制度形成之前，經濟非常落後，
企業發展同英美一樣也主要依靠內部積累，少量的臨時性資金則求助於銀行貸款和商業信用，資本市場發展非常落後甚至還沒有形成。19世紀末，隨著工業革命大規模的展開，日本企業開始大量向外部融資特別是向銀行系統融資。奉行國家主導型資本主義的日本確定了以銀行為核心的基本融資制度，形成典型的以間接融資為主的融資模式。
（1）企業外部資金來源以間接融資為主，直接融資起補充作用。在日本企業的資本結構中，外部融資佔有重要地位。在外部資金來源中，以銀行貸款為主體的間接融資則居絕對優勢地位，股票、債券等直接融資只起著補充作用。長期以來，日本企業外部融資總量中銀行貸款等間接融資佔80%以上，股票、公司債券等直接融資僅佔10%稍多一點。即使在20世紀80年代中期金融改革之後，日本企業間接融資仍占外部資金來源的70%左右。
日本企業不僅中短期臨時性的融資需要由銀行貸款來解決，而且銀行貸款也大量進入固定資產投資、滿足基本流動資金需要等長期性融資領域，企業實行的是一種過度負債經營的戰略。只有在企業資金來源結構中佔有較小比例的資本金籌集，在內部積累的同時依靠資本市場解決。股票、債券等直接融資在滿足企業資金需要上處於從屬地位。日本企業的融資結構中，形成不僅中短期融資依靠間接融資、而且除了資本金以外的長期融資也在相當程度上依賴間接融資的局面。長中短期融資大量地依靠銀行貸款，加重了這些國家企業的債務負擔，使這些國家總體上工商企業負債率過高，形成過度負債經營的局面。1991年度，日本企業（除金融機構和保險公司外）平均凈資本率僅為19.3%，負債率超過80%，即使把長期公司債券看作準股權資本，負債率也達76.2%，遠遠高於英美30%左右的水平。過度負債經營削弱了日本企業在國際市場競爭中抗擊風險的能力。
（2）銀行體制獨特，在企業融資中起主導作用，銀企關系密切。實行間接融資為主的日本需要強大的銀行體系，與英美等其他資本主義國家比較起來，其銀行體制顯得較為獨特。
日本實行主辦銀行制度。所謂主辦銀行是指對企業提供主要信貸支持、並持有企業相對較多的股份、承擔監督企業主要責任的銀行。日本主辦銀行制早在50年代就已有雛形，20世紀六七十年代隨著銀企信貸關系的進一步膨脹和交叉持股而形成。主辦銀行不僅向企業提供中短期信貸，而且還在政府的導向甚至干預下打破常規向企業提供中長期貸款，但由於作為商業銀行其受到資金來源結構、風險控制、資產流動性的要求，這種中長期融資的能力受到一定的程度的限制。日本主辦銀行的中長期貸款佔全部貸款的20%左右。在主辦銀行制度下，主辦銀行成為企業的核心，並負責向集團內企業提供強大的信貸支持、組織銀團貸款、協調集團內企業的資金關系。一般來說，主辦銀行是集團內最大的債權人或股東。主辦銀行與企業相互交叉持股，建立起長期穩定的交易關系。銀行作為企業的大股東，不僅關心企業的當前利潤，而且更關心企業的長期穩定發展；企業也持有銀行的股份，目的是確保企業的資金來源，並在不利的環境下能得到銀行有效和及時的援助。因此，銀行在企業融資中處於絕對主導地位，起著舉足輕重的作用，銀企之間保護非常密切的長期穩定關系。
為了動員更多的長期建設資金，日本建立起獨特的政府主導下的政策性金融體系。應該說日本政策性金融體系的建立主要是政府的行為，而非完全的市場機製作用的結果。日本的政策性長期金融機構體系主要由兩部分組成：一部分是三家長期信用銀行，即日本興業銀行、日本長期信用銀行、日本債券信用銀行。長期信用銀行就資本性質來說屬於民間性質，但它的業務活動受政府的導向嚴重，集中體現在貫徹政府的經濟發展戰略和產業政策上。它的主要職能是通過發行金融債券等把一般性的商業資金和儲蓄資金組織起來轉為長期資金使用，在政府的導向下向大型企業集團提供期限為5~10年的設備貸款和長期周轉資金貸款。據統計，在日本高速增長時期，三家長期信用銀行提供的設備貸款占整個金融系統設備貸款的26%~30%。另一部分由兩行十庫政府金融機構組成。它們是日本開發銀行、日本輸出入銀行和國民金融公庫、中小企業金融公庫、中小企業信用保險公庫、醫療金融公庫、北海道和東北開發公庫、公營企業金融公庫、住宅金融公庫、農林漁業金融公庫、環衛金融公庫和沖繩開發金融公庫。這些金融機構屬於政府出資組建。它們一般不接受存款，除資本金外，主要向政府資金運用部借款，其中郵政儲蓄資金占其資金來源的相當比例。兩行十庫按照政府的方針政策參與金融活動，它們都有特定的貸款范圍和貸款對象，從不同的側面彌補民間金融機構長期資金的不足，向社會提供長期建設資金。據統計，政府金融機構的貸款量佔全部金融機構貸款總量的30%左右。此外，還有7家民間信託銀行。政策性長期金融機構體系利用發行金融債券和郵政儲蓄資金等籌集的資金提供了大一的長期設備投資貸款，對建立間接融資為主，特別是中長期資金也相當程度依賴信貸資金的日本融資模式發揮了至關重要的作用。
（3）資本市場在企業融資中處於非主導的地位，仍有待於進一步發展。日本的資本市場起始於明治維新後，在第二次世界大戰前，資本市場投機過度，嚴重限制了其投資功能的發揮。二戰後，特別是20世紀六七十年代以來，在國民財富大量增加的背景下，隨著規范化建設，日本資本市場的投機性受到抑制，投資功能開始顯現。目前，東京證券交易所已成為與紐約、倫敦並列的世界三大證券交易所。1998年日本股票市場的上市公司總數為2416家，市價總值為24958億美元。1999年東京證券交易所新股發行籌資294.8億美元，在世界主要證券交易所中居第三位。但是，由於在政府支持下發展起來的主辦銀行和政策性金融機構體系非常強大，日本又允許銀行持有企業的股份，並且持股比例不斷上升。據統計，日本都市銀行等持有企業股份的比例1949年為9.9%，5年以後上升為19.5%，1965年增加到23.4%，1975年為34.1%，1985年為40.9%，1990年達41%。同時日本企業法人之間也相互交叉持股，其比例1950年、1960年、1970年1980年1990年分別為11%、17.8%、23.1%、26%、和25.2%。以銀行為中心的企業集團內融資主要面向主辦銀行、資本市場在企業融資中的作用有限。另一方面，日本資本市場本身又有諸多政策法規的限制，國際化程度低，交易種類、交易方式的先進性也遠不及英美，在英美資本市場上舉足輕重的共同基金、養老基金、保險基金也沒有得到充分的發育和成長。
Ⅲ 誰能給我點資料，關於日本現在的住宅問題的
1.日本越來越多的知名建築公司被攪進日本「豆腐渣」工程的丑聞中，建築問題已經蔓延至日本全國，「問題」房屋與日俱增，致使越來越多的日本民眾陷入恐慌。目前達不到日本《建築基準法》規定抗震強度的建築已經達到62座。在未來的一個月，還將有幾十座房屋因為同樣的問題受到審查，「問題」房屋的數量還有可能會進一步增加。日本政府2005年12月6日批准了處理建築質量丑聞的一攬子措施，斥資6600萬美元重建缺陷房屋並對受害居民進行補償，政府將准備大約2200棟住宅供被迫遷移的居民居住，並表示這些居民將享受減稅待遇。
2.目前,日本職工在大都市圈,特別是首都圈,購買新房已極為困難。為此,企業的住宅政策今後也將轉向以資助職工居住租賃住宅為重點。
3.日本住宅產業化的標志是用工業化的方式生產住宅，而這是由生產小住宅開始的。一方面當時日本的房地產有大量需求。人力已經蓋不過來。第二，經濟具有大規模生產的力量。20年前在中國，住宅產業化根本無法提起來，經濟力量還沒有達到。第三，社會化大生產的實現，製造業進入房地產領域。這其中還包括社會化大流通的實現。
4. 日本從1980年開始，整個社會老年化社會程度快速增加，大大超過了一些美國、英國、德國等發達國家，這給政府也帶來了一定的壓力，高齡者的增加，對住宅的需求也發生了變化，這是日本當前住宅建設重點考慮的問題。
日本的住宅目前處於一個轉型期，沉重的存量，舊房的翻新、住宅市場的搞活是今後的主要工作。同時日本原有的住宅供應體系公營、公團、公庫，也面臨著改組、變更、轉軌等。
5.中日兩國在住宅建設領域開展了多項合作，目前日本住宅建設所面臨的環境共生、老齡化社會、都市機制再生等相關問題，在中國的住宅建設也同樣存在
6.住宅金融公庫 設立於1950年。其設立的基本背景，是日本戰後面臨的住宅嚴重短缺局面。二戰結束時，日本的住宅短缺高達420萬戶。雖然政府採取了建造簡易住宅等應急措施，但隨著經濟的恢復，建設永久性住宅開始被提上議事日程。針對當時一般家庭普遍缺乏建造或購買住宅所需資金的情況，政府決定設立住宅金融公庫，面向准備建造或購買住宅的家庭提供長期低息貸款。
住宅金融公庫（以下簡稱「公庫」）的性質屬於政府全額出資的政策性金融機構。目前，公庫用於貸款的資金主要來源於向政府財政投融資的借款和已經回收的貸款。每年政府在財政投融資計劃中決定當年的貸款額和預定貸款戶數。由於公庫以低於財政投融資借款的利率進行貸款，中央財政還為公庫提供相當於利率差額的補助金。在公庫成立初期，每年提供的貸款為8萬套住宅左右，隨後規模發展很快，1970年時達到年25萬套，高峰的1994年達到了95萬套左右，近年來保持在50萬套左右的規模。到2001年年末為止，利用公庫貸款建造的住宅總數已達到1890萬套。
公庫的貸款對象主要包括以下4類：一是建造或購置私有住宅的個人，二是建造租賃用住宅的個人（或法人）以及地方住宅供給公社，三是建造出售用住宅的地方住宅供給公社或民間開發商，四是從事舊城改造的企業等。其中以第一類為主要的業務內容，從到2001年年末為止的貸款實績來看，這一類貸款在貸款總額中佔84％，在住宅套數中佔75％。
從公庫對個人申請貸款的審查標准來看，公庫的目標客戶群主要是中等收入階層。公庫要求申請貸款者的月收入應在月還款額的5倍以上。公庫可為購房者提供占房款總額60％的貸款。貸款的償還期最長可達35年，借款人可選擇等額本息分期還款方式或等額本金分期還款方式。
在貸款利率的設定方面，日本政府於1996年為加強公庫的政策性引導作用而制定了相關的優惠政策，對適應人口老齡化需求的、符合無障礙設計要求的住宅和節能住宅等實行優惠利率。自2000年度開始，又增加了對耐久性符合一定標準的住宅的利率優惠，以及在住房價格昂貴的大城市地區對首次購建住房者提供利率優惠。另外，所有優惠條件僅限於貸款後的前10年，以及住宅建築面積在175平方米以下者。接受貸款者前一年的收入如果超過1200萬日元，也不能享受利率優惠。
7.公營住宅
日本於1951年制定了《公營住宅法》。該法的第一條開宗明義地指出：「本法的目的是，通過中央與地方政府的合作，建設可滿足健康文明生活要求的住宅，並以低廉的租金提供給居住困難的低收入者，從而促進國民生活的安定和社會福祉的增進」。根據日本政府相關人士的解釋，該法是以日本憲法第二十五條為依據的。憲法第二十五條規定，「所有國民都有過上健康的、文明的最低限度生活的權利」，「國家必須在生活的各個領域，努力增進社會福祉、社會保障以及公共衛生的改善」。也就是說，公營住宅是政府在居住生活領域保障公民基本生存權利的手段。
在具體操作方式上，公營住宅是以地方政府（分都道府縣與市町村兩級）作為提供主體，「中央與地方的合作」體現在中央政府對地方政府提供資金補貼上。補貼分為兩種，一種是對建設或收購費用的補貼，一種是對房租差額（承租方標准負擔額與市場租金水平之間的差額）的補貼。
公營住宅對承租人有明確的收入上限規定，其對象群體是收入水平處於最低的25％的階層。公營住宅的房租是根據擬承租者每年申報的收入以及公營住宅所處的位置、面積、建成年限以及其他條件決定的。公營住宅一般採用抽簽方式在符合條件的申請者中選取入住者，但對於住宅貧困度特別高者、收入低的老人家庭、母子家庭、殘疾人家庭等給予特別照顧。
另外，為了對低收入階層中的特困階層加以特別對待，《公營住宅法》中還規定了「第一種公營住宅」和「第二種公營住宅」的區分。第二種公營住宅面向特困階層，租金更為低廉，在房屋的面積、結構、材料等方面也相應地降低標准。如第一種公營住宅的三居室標准面積為70平方米，第二種公營住宅的三居室標准面積為66．7平方米。中央政府對地方政府的補貼標准也有所區別，對第一種公營住宅的補貼標准為二分之一，對第二種公營住宅的補貼標准為三分之二。
對於入住之後收入水平超過上限標準的承租人，公營住宅法規定其必須在三年之內搬出公營住宅，在搬出之前對其租金水平按規定進行上調，以體現公營住宅的政策目標。
自《公營住宅法》頒布實施以來，日本不間斷地進行了公營住宅的建設。特別是在農村勞動力大量湧入城市的經濟高速增長時期，公營住宅的建設規模也達到高峰，最多時達到每年10萬套以上。到2000年底為止，日本共建造了217萬套公營住宅，為緩解低收入群體的住房難問題發揮了巨大的作用。近年來，公營住宅的建造數保持在每年3萬套左右，且其中的3／4為改建。
8.日本住宅公團 成立於1955年。當時，日本的住宅絕對不足仍很嚴重，總量缺少270萬套。當時的鳩山內閣把住宅對策作為政府的重要任務，制定了以1955年為起始年的住宅建設十年規劃。日本住宅公團（以下簡稱「公團」）就是在這樣的背景下，根據1955年7月頒布的《日本住宅公團法》而成立的。
當時日本政府對於設立公團的必要性，主要有以下幾點考慮�第一，公營住宅是由地方政府在其轄區范圍之內進行建設，不能有效地適應大城市圈地區從廣域視角出發的住宅政策的需要。第二，公營住宅依存於中央財政的補貼，對於大量建設而言存在財政能力上的制約。第三，公營住宅是以低收入群體為對象，不能滿足中等收入工薪階層的需要。第四，住宅金融公庫的融資是以個人購房或建房為主要對象，且建房者須自行確保用地，因此在地價快速上漲、土地開發秩序混亂的大城市及其周邊地區不能有效地應對住宅需求的動向。日本住宅公團法中對公團的業務范圍規定為：住宅建設、住宅管理、住宅用地的開發、與住宅區相關的配套設施和公共設施的建設。
公團的性質為政府全額出資的特殊法人。其中中央政府出資約佔3／4，大城市地區的地方政府出資約佔1／4。到2000年3月為止，公團累計建設住宅約150萬套，為緩解住宅短缺做出了很大貢獻。公團住宅中既有出租住宅（佔53％），也有商品住宅（佔21％），還有公團建設後出讓給土地所有者，以便其經營出租住宅業務的「民營出租用特定出讓住宅」（佔26％）。
公團的出租住宅一般通過公開募集並以抽簽的方式決定承租者。公團對承租者的收入水平既有下限要求又有上限要求。月收入的下限標准額規定為房租的4倍。上限標准額則是以具體的金額規定的，如2001年時的家庭租戶月收入上限為33萬日元，單身租戶的月收入上限為25萬日元（大學畢業新參加工作者的平均月工資水平在18萬—19萬日元之間）。公團推進項目的資金來自國家財政以及保險、信託等民間金融機構的貸款。中央財政從一般會計中為公團提供補助金，主要用於通過貼息降低公團出租住宅的房租。在近年來日本對特殊法人進行改造和重組的浪潮中，公團經過了多次的合並，從2004年7月起已經融於獨立行政法人「都市再生機構」之中
Ⅳ 國內外住房貸款制度比較
1、國家建立個人住房貸款制度，其目的是引導城鎮居民家庭住房消費、實現住房貸款由開發性向消費性的轉移、以此促進住宅業的發展並推進住房制度改革，這也是當前我國住房金融發展的核心內容。
從目前我國住房金融發展的實際來看，個人住房貸款業務主要有兩種，即政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款。現在，部分商業銀行還相繼推出了由政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款所組成的個人住房組合貸款。
2、美國模式 ：抵押貸款證券作為20世紀最主要的金融創新之一起源於美國。早在1938年，美國就成立了聯邦國民抵押協會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。
3、貸款法律制度是各種旨在調節貸款關系的法律、法規和政策的總稱。貸款法律制度通過規定貸款主體、貸款流程和監管機構等有關方面進行一系列的成文規定，以達到調節信貸關系、增進經濟交往和最終促進經濟活動有序發展之目的。
Ⅳ 房地產市場出現泡沫後,政府應出台哪些政策
您好，
中國房地產市場抑制過度泡沫化的策略選擇
自2005年開始，穩定房價成為中國房地產調控的重要目標之一。為抵制房價過度上漲，國家制定了一系列的宏觀調控政策，其中包括：2005年3月為穩定房價出台的「國八條」；2009年12月頒布的抑制投資投機性住房的「國四條」；2010年1月嚴格二套房貸管理的「國十一條」；2010年3月對土地進行調控新政的「國十九條」；2010年出台的「堅決遏制部分城市房價過快上漲」的「國十條」；2011年1月出台的「新國八條」，以及2013年2月國務院常務會議明確穩定房價的「國五條」等等。一系列房地產宏觀調控政策的制定和實施，在不到十年的時間里，掀起了四波宏觀調控的高潮。這些調控政策對防止中國房價過度上漲起到了一定作用，但國家對房地產業的宏觀調控，還應借鑒日本房地產泡沫破滅的經驗教訓。
(一)建立「房價收入預警機制」，健全住宅分類供應體系
中國房地產宏觀調控應建立「房價收入比」預警機制，使房地產調控更具針對性。「房價收入比」的預警機制，應使房價上漲速度不得超過人均可支配收入增速。中國「房價收入比」的合理區間應參照國際慣例，定在6—7之間。以此為參照，經濟發展程度不同的城市和地區，可適當調整「房價收入比」，對於不同收入層次的群體，也相應調整「房價收入比」，國家要在房屋供給上，充分考慮消費區域和消費層次的差異，加大商品性住宅和保障房的供給，緩解供需矛盾，以滿足不同「房價收入比」層次的需求。
未來一段時期是中國深化改革的時期，也是推動經濟增長再平衡的一個歷史過程。房地產泡沫的化解，需要建立在統籌推進收入分配公平、民生改善與經濟發展的基礎上。從供給角度，需要借鑒日本的經驗，建立住宅分類供應體系，擴大針對普通民眾實際需求的房屋供給量。在房地產泡沫程度較高的非常時期，日本政府為解決窮人住房問題，建立住宅分類供應機制，建造低價公房，以調節住房市場價格。其中包括針對中低收入階層的政府公營住宅，針對中高收入階層的由私營發展商經營的商品住房。此外，在購房資金籌措上，日本成立了由財政撥款和郵政儲蓄貸款組成的住宅金融公庫，可為居民提供住房抵押貸款，並為政府及住宅公團提供房屋建設資金。這些經驗可以作為中國的借鑒。具體做法是強化政府特別是地方政府在住房問題上的責任。在多元化的住房分級制基礎上，通過構建完善的、明確分級的新建住宅供應體系，切實解決中低收入階層的住房安置問題，減緩居民住房壓力。從需求角度，則應從根本上促進分配公平，規范私營經濟發展，提高勞動者的工資集體協商和議價能力，遏制勞動收入在國民收入中佔比下滑的趨勢，從而為勞動者解決和改善住房問題創造必要的條件。這樣，才能逐步化解房地產泡沫過度帶來的矛盾，使房地產回歸合理的發展軌道。
(二)積極調整信貸結構，加快房地產業去杠桿化進程
從各國的經驗看，房地產業的杠桿率過高是寬松貨幣政策的產物，也是導致房地產泡沫過大的誘因之一。由於中國現行房地產開發制度與銷售，中國房地產業杠桿率主要表現在土地儲備貸款、土地出讓環節首次繳款比例、土地增值稅清繳、房地產開發與銷售等環節。以土地儲備為例，土地儲備貸款條件比照項目融資，自有資金比例低限僅為30%，助長了囤地行為。再如，土地增值稅清繳環節，房地產開發企業往往較長時間保留尾盤，拖延項目竣工清算進程，而將預提的土地增值稅轉用於新項目建設。房地產開發企業的融資和個人住房按揭貸款等也是加大杠桿率的一個因素。房地產業總體杠桿率過快上升，會增大宏觀經濟金融運行風險。為了去泡沫化的需要，有必要提高房地產開發企業的信貸准入門檻，並嚴格審查和控制個人房貸。
加快房地產去泡沫化，需要綜合運用多種貨幣政策工具組合，積極推動信貸結構調整，使銀行體系新增信貸向小微企業、科技企業傾斜，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。而對商品房、商業地產、基建投資等產能過剩領域則要嚴格控制。完善信貸政策，控制政府融資平台、房地產開發貸款等高風險行業貸款，有效應對房地產泡沫領域的潛在違約風險。
(三)防範高增長轉為穩增長背景下匯率變動的影響
綜觀各國房地產泡沫破滅的歷史可以發現，房地產泡沫程度較高一般形成於經濟起飛後，而破滅往往緊隨高速增長期，處於經濟轉型的關口，且一般均受國際游資沖擊而爆發(擁有國際貨幣霸權的美國例外)。以日本為例，上世紀80年代的經濟高速增長加劇了其房地產市場泡沫程度。自第一次石油危機始，日本的實質GDP增長率由10%下降到4%左右。隨著日本經濟發展中的重工業化和城市化的基本結束，以產能過剩為特徵的經濟增長方式難以為繼，「廣場協議」的簽訂及自由金融政策的實施，推動了日元大幅升值，縮小了外需規模，日本經濟增長方式被迫由「投資導向型」向「出口導向型」轉變。以日元升值為標志的匯率放開政策，引入了大量國際資本，國際熱錢隨之湧入日本房地產業，推高了日本房價的快速增長，房地產泡沫程度加劇。而泡沫破滅後，日本經濟受到沉重的打擊。據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年，日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本高達208萬億日元，年均處理泡沫成本佔GDP的比重高達3.5%；失業率超過了其他發達國家。其實質GDP增長率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房價和股市量價齊跌至歷史新低，銀行凈損失達十萬億日元。
目前，中國進入了由高增長向穩增長的轉型階段，應吸取日本當年為了刺激內需、不顧房地產泡沫的膨脹、單純固執地實施低利率政策的經驗教訓。盡管房地產泡沫由內因而起，但在經濟全球化的條件下卻往往因外部的沖擊而破滅。因此，我們對人民幣匯率升值預期所導致的游資泛濫及其對中國房地產過熱的助推器作用，要保持清晰的認識。一方面，要運用行政干預手段緩解過剩流動性、抑制經濟過熱；另一方面，還要保持人民幣匯率的相對穩定，防範國際投機資金對中國經濟的沖擊。
(四)提高房屋交易費用，遏制和打擊投機
從國外成熟的房屋交易稅費徵收機制來看，多種稅負的徵收提高了房屋持有成本，平衡了市場供求。這種稅收調控法以市場化手段，迫使囤房者釋放出多餘房子，增加了市場供給，消減了房價上漲預期，擠出了房地產市場過度出現的泡沫成分。對此，發達國家的做法值得我們參照：例如，德國為了抑制房地產投機，對房屋投機活動設置了「防火牆」，成為歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一。德國政府規定購房不滿十年就賣出者，政府將對收益部分徵收15%的「投機稅」，此外，除了交納給中介的費用之外，還要負擔3.5%的交易稅和公證費。這些額外的費用占交易額的10%左右。較高的交易費用降低了投機者利用短線炒房而獲取暴利的機會。相比較於德國，日本的交易費用更高，交易費用品種包括印花稅、登記證稅、不動產取得稅、每年一次的固定資產稅。不動產稅稅率相當於土地和住宅建築的3%。在美國，各種房屋稅高達30%，占家庭收入的21%。如果美國的房價上漲低於10%—15%，則無法覆蓋購房和賣房的交易成本，炒房者就會虧本。
可見，較高的交易費用是確保住房作為消費品的前提，也是發達國家和地區房價穩定的一個重要原因。中國需要借鑒這一做法，對超過規定標准面積的房地產擁有者，應通過徵收累進稅的方式進行調節，打出炒房和囤房囤地行為，遏制房地產投機。另一方面，政府要加強監管，規范房地產市場秩序。如：加強住房銷售價格管理，加大對閑置土地和違法違規用地的處理力度，打擊偷漏稅和規避限購等行為，進一步加強商品房預售資金監管，維護購房人合法權益。這樣，才能使房地產的發展真正服務於長期經濟增長和持久的民生改善。
希望能幫到您，望採納！
Ⅵ 簡述我國政策性銀行的特點
政策性銀行（policy bank/non-commercial bank）
所謂政策性銀行( policy bank / non-commercial bank )系指那些多由政府創立、參股或保證的，不以營利為目的，專門為貫徹、配合政府社會經濟政策或意圖，在特定的業務領域內，直接或間接地從事政策性融資活動，充當政府發展經濟、促進社會進步、進行宏觀經濟管理工具的金融機構 。
政策性銀行是指由政府發起、出資成立，為貫徹和配合政府特定經濟政策和意圖而進行融資和信用活動的機構。
1、政策性銀行的產生和發展是國家干預、協調經濟的產物。
2、 當今世界上許多國家都建立有政策性銀行，其種類較為全面，並構成較為完整的政策性銀行體系，如日本著名的「二行九庫」體系，包括日本輸出入銀行、日本開發銀行、日本國民金融公庫、住宅金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、北海道東北開發公庫、公營企業金融公庫、環境衛生金融公庫、沖繩振興開發金融公庫、中小企業信用保險公庫；
韓國設有韓國開發銀行、韓國進出口銀行、韓國中小企業銀行、韓國住宅銀行等政策性銀行；
法國設有法國農業信貸銀行、法國對外貿易銀行、法國土地信貸銀行、法國國家信貸銀行、中小企業設備信貸銀行等政策性銀行；
美國設有美國進出口銀行、聯邦住房信貸銀行體系等政策性銀行。這些政策性銀行在各國社會經濟生活中發揮著獨特而重要的作用，構成各國金融體系兩翼中的一部分。
根據黨的十四屆三中全會精神和《國務院關於金融體制改革的決定》（以下簡稱《決定》）及其他文件，我國也於1994年相繼建立了國家開發銀行（1994年3月17日）、中國農業發展銀行（1994年11月8日）、中國進出口銀行（1994年7月1日）三家政策性銀行。迄今，我國政策性銀行設立、運作已近八年，但人們對於政策性銀行的法律性質問題卻並不明確。筆者認為，在我國加入世貿組織之後，研究和解決這個問題具有十分重要的理論與實踐意義。本文試圖對此問題加以探討，以促進我國法人制度的改革和創新。
Ⅶ 什麼是房地產融資
房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。
房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。
第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：
選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書
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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規劃局
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規劃局會簽返計委
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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽
↓
運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告
↓
對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
↓
據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知
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規劃局法征地意見函
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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見
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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科
結果報市房地局 結果報市房管局
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市政府下文批地
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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理
釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價
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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得
│ 土地使用證
按規劃設計條件征詢意 │
見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房
│ │
規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證
│ │
委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置
│ │
到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊
│ │
規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證
│ 了解線路情況與供電局運行班協商
修改後送首規委審圖 改造、移線方案
│ 煤氣、道路、上下水改路由
首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式
出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。
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進行個體設計（大公共建築首規委審查）
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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明
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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單
製作資料 計劃（建委會簽）
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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領
許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證
│
建委、物價局下文批價
│
運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實
│
四源費繳納
│
到開發辦市政處核實任務
│
開發辦工程處同意招標
│
填招標申請書並到市招標辦登記
│
招標辦看現場
│
運用「投資項目概預算系統」編制標底
│
招標辦審查標底
│
開標會
│
定合同，寫評標報告，發中標通知書
│
招標辦蓋章同意
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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書
同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記
務來源及一切手續
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建委工程處同意開工，辦理開工許可證
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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工
↓
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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司
路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝
計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定
委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案
配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計
建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場
收 收 驗收 驗收 規劃 施工
設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗
及驗收 監理所 委託 同意接氣
送電 下水報 設計 憑通氣單到
裝 到勞動 管網所辦固
規劃設 局報裝 定資產轉移
計 環保局 手續及通氣
竣工驗 審查消 手續
收 音除塵 憑接氣單到
設備 液化氣公司
竣工驗收 辦各戶通氣
手續
通氣
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全部工程竣工
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四方驗收、檢驗單簽字蓋章
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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收
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出庫分配及銷售、辦理產權證
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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段
Ⅷ 什麼是房地產金融 房地產金融的特點和作用
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等於房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信託方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信託、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。
房地產金融的特點
(一)集中性
房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
(二)資金周轉期長
房地產開發建設需經過取得土地並進行開發，完成「三通一平」或「七通一平」，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房;若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
(三)資金運動固定性
房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
(四)資金增值性
一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
(五)風險性
在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回;又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金;此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
(一)為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
Ⅸ 1981-1985年日本制定的住房生活基本規劃目標
摘要 確定日本住宅政策中基本理念的住宅基本法案最初是在1969年的第61次國會上(公明黨)提出的。直到1993年的第126 次國會為止，由當時的公明黨、社會黨和民社黨在國會上提出過10次，但都以沒有通過審查而告終。當時的建設省也對提案進行過討論，可是也都沒有結論。在之後的很長一-段時間內都期待能盡早制定與住宅相關的基本法。但最後推出的不是住宅基本法而是住生活基本法。
Ⅹ 政策性銀行屬於國有
政策性銀行（policy bank/non-commercial bank）
所謂政策性銀行( policy bank / non-commercial bank )系指那些多由政府創立、參股或保證的，不以營利為目的，專門為貫徹、配合政府社會經濟政策或意圖，在特定的業務領域內，直接或間接地從事政策性融資活動，充當政府發展經濟、促進社會進步、進行宏觀經濟管理工具的金融機構 。
政策性銀行是指由政府發起、出資成立，為貫徹和配合政府特定經濟政策和意圖而進行融資和信用活動的機構。
1、政策性銀行的產生和發展是國家干預、協調經濟的產物。
2、 當今世界上許多國家都建立有政策性銀行，其種類較為全面，並構成較為完整的政策性銀行體系，如日本著名的「二行九庫」體系，包括日本輸出入銀行、日本開發銀行、日本國民金融公庫、住宅金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、北海道東北開發公庫、公營企業金融公庫、環境衛生金融公庫、沖繩振興開發金融公庫、中小企業信用保險公庫；
韓國設有韓國開發銀行、韓國進出口銀行、韓國中小企業銀行、韓國住宅銀行等政策性銀行；
法國設有法國農業信貸銀行、法國對外貿易銀行、法國土地信貸銀行、法國國家信貸銀行、中小企業設備信貸銀行等政策性銀行；
美國設有美國進出口銀行、聯邦住房信貸銀行體系等政策性銀行。這些政策性銀行在各國社會經濟生活中發揮著獨特而重要的作用，構成各國金融體系兩翼中的一部分。
根據黨的十四屆三中全會精神和《國務院關於金融體制改革的決定》（以下簡稱《決定》）及其他文件，我國也於1994年相繼建立了國家開發銀行（1994年3月17日）、中國農業發展銀行（1994年11月8日）、中國進出口銀行（1994年7月1日）三家政策性銀行。迄今，我國政策性銀行設立、運作已近八年，但人們對於政策性銀行的法律性質問題卻並不明確。筆者認為，在我國加入世貿組織之後，研究和解決這個問題具有十分重要的理論與實踐意義。本文試圖對此問題加以探討，以促進我國法人制度的改革和創新。