融資新規三條紅線

① 凈負債率 三條紅線

2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。會議規劃了房地產的三條紅線:1、剔除預收款後的資產負債率大於 70%；2、凈負債率大於 100%；3、現金短債比小於1倍。這個會議的主要內容概括還有：不把房地產作為短期刺激經濟的手段，落實房地產長效機制。完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度。

設置「三條紅線」的目的
1. 防範因房地產融資帶來的金融風險
近幾年國內房企發生了多起違約事件，其中不乏國內頂級房企或上市房企的身影。隨著房地產金融屬性的逐步加大，房地產行業的融資風險也逐步被監管層提上了議程。因此，從融資和負債的角度去控制房地產市場的金融風險一定是有效的。
2. 間接有效地控制房地產價格
控房價是監管層較為關注的一個方面，如何有效地控制房價，一直是一個令人非常頭疼的問題。如今，限制土地價格上限、限購等政策陸續出台，這些政策本身有一定的效果，但從房企本身「降杠桿「才是根本。房地產融資新規中重要的一點是要求房企從自身做起，加強周轉能力，控製成本，加快開發、銷售和回籠資金的進度，從而促進房價的穩定。
3. 推動房地產行業轉型，加強服務屬性
房地產融資新規對傳統房地產企業提出了更高的要求，傳統的拿地——蓋樓——銷售模式未來對房地產企業的貢獻度會持續降低，物業、商業、產業這些可提供長期現金流的模式貢獻度會有更大的發展空間。房地產企業如果有更多長期穩定的現金流保障，就會降低對「高杠桿」的依賴，從而在保障房（保障房的全稱是保障性住房，保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標准、限定價格或租金的住房。）地產行業可控性的同時降低房地產金融所帶來的風險。

② 「三道紅線」持續發酵 房企信用風險持續分化

密集出售資產、降價促銷、分拆物業上市、引進戰略投資者……房地產行業正在發生的絕大部分現象,背後都能追溯到一個共同的原因,即「三道紅線」融資新規。
「預期高負債房企的資金鏈斷裂風險及債務接續壓力將進一步加大。」聯合資信評估股份有限公司工商評級部高級分析師楊棟表示,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性。
至於危機自救的辦法,楊棟表示,可通過促銷售、快周轉、出售股權、引入戰略投資者、合作開發等方式降杠桿減負債。
融資新規持續發酵
1月是房地產行業傳統的發債高峰期,然而,這一傳統在2021年被打破。
當前,房地產行業融資規模顯著下降。根據貝殼研究院統計,2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元,同比下降5.3%,2020年1月最後一周正值春節假期休市期,在減少一周交易日的情況下,今年首月發債規模未能超越上年同期。
自從2017年以來,房地產行業在新年首月的融資規模呈現大幅上漲趨勢,比如,2020年首月發債規模為1721億元,為全年峰值。貝殼研究院認為,歷年首月均為房企債券融資的高峰,2021年首月債市火熱符合傳統發債節奏,但發債規模受融資新規影響低於市場預期。
2011年1月至2020年1月房企債券融資規模

數據來源:wind,貝殼研究院整理
不過,縱觀去年的融資情況,融資增速已經有放緩態勢。根據貝殼研究院統計,2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣,累計同比增長3%,累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。
融資規模下降背後是不斷收緊的政策環境。去年8月20日,監管機構首次提出「三道紅線」政策,今年初,央行、住建部再次舉行座談會,「三道紅線」的試點房企有望進一步擴圍。
除了三個負債指標(剔除預收賬款後的資產負債率大於70%/凈負債率大於100%/現金短債比小於1倍),融資新規的實施細節更加嚴苛。楊棟表示,雖然具體的實施細則目前尚未正式出台,但新規實施情況主要有以下幾方面:
1. ? 從2020年10月份開始,試點企業每月15日前需填報參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額、其他房地產相關表外有息負債等五項表外相關負債情況。對於房地產各種融資渠道、表內表外全面覆蓋;
2. ? 2 個觀察指標:拿地銷售比不高於40%,連續三年經營性現金流為負,需要對拿地資金來源等做解釋;
3. ? 永續債券統計口徑:2020年8月以前發行的永續債券可作為權益計算杠桿率等指標,2020年8月後發行的計入所有者權益的永續債券在計算總資產、凈資產等科目時應予以剔除。
隨著融資新規的逐步實施,房企融資規模還將呈現下降趨勢。貝殼研究院認為,2021年在擴大適用融資新規的影響下,更多房企主動「降負」,全年融資規模將保持低位,中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。
房企信用風險持續分化
萬科集團董事會主席郁亮說,「三道紅線」將改變行業游戲規則,那這種改變主要體現在哪些方面呢?
「不同規模、經營及財務策略的房企信用風險持續分化。」這是楊棟給出的回答。
實際上,房地產行業的違規規模在明顯增加。國泰君安認為,2020年以來,新華聯(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏業先後發生違約,地產行業合計違約本息金額148.84億元,超出2018-2019的違約水平。其中,Top50房企泰禾集團(000732,股吧)共有6支債券發生違約,合計違約本息116.77億元。

據中信證券(600030,股吧)統計,目前,境內發債房企中已發生債券實質違約共9家,其中僅泰禾集團曾屬第一梯隊房企,多數中小型房企違約均與多元化投資失敗相關。
國泰君安認為,由於債券市場是限制融資的直接抓手,地產債一級市場發行量預計將會萎縮,未來擇券機會將更多從二級市場中挖掘。該機構建議投資者規避紅檔、橙檔並且土儲不豐富房企以及小規模房企。
楊棟認為,融資新規導致金融機構在房企融資業務額度和貸款用途把控方面將更加謹慎,投資人投資偏好較為謹慎,逐步向經營穩健低負債的企業傾斜。
不同房企債務壓力不同,楊棟認為,高周轉、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企依靠自身規模優勢,地位將更加穩固;高杠桿房企將會收縮業務擴張模式,減緩發展速度;中小房企通過加杠桿實現彎道超車的情況將更加難以實現,銷售趨緩、去化不佳的中小房企信用風險加大。
高負債房企銷售或難有增長
高負債房企無論是發展速度還是規模,都更令外界關注,尤其融資環境收緊疊加房企償債高峰來臨,對高負債房企而言無疑是一記重擊。
貝殼研究院數據顯示,2020年償債規模約9154億,同比增長28.7%,2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關,直達1.2萬億元規模,房企償債壓力繼續攀升。
房企到期債券規模(按存量債券統計) (CNY)

數據來源:wind,貝殼研究院整理
楊棟認為,高負債房企,以及合作開發比較多、擔保規模大、資產證券化較多的企業,將面臨融資渠道收緊的困境。「三道紅線」限制了有息債務規模增速,高負債房企的新增債務主要用於借新還舊,依靠融資獲取土地及擴張的可能性受到限制。
尤其是土儲不豐富的高負債房企,國泰君安認為,這類房企一方面受政策限制難以大規模舉債,債務滾續及土地投資受限;另一方面土儲的匱乏又制約其經營性現金流的增長,在面對到期回售壓力時,可能會出現資金鏈斷裂的問題,存在一定的信用風險。
楊棟認為,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性,資金鏈斷裂風險及債務接續壓力進一步加大。
對高負債企業,當務之急是增加現金流,對此,楊棟認為,首要措施是快銷售、高周轉,其次是通過出售股權盤活資產回籠資金,快速降杠桿。
實際上,房企轉讓資產的力度在快速增加。根據北京產權交易所的公開信息,11月,房地產行業產權轉讓項目共有23個,遠超前10月總和,其中,央企轉讓地產項目股權項目19個,佔比近八成。
近期房企子公司股權轉讓案例

來源:聯合資信
合作開發和引入戰略投資者也是降負債的重要方式,其他方式還包括資產分拆或上市。比如,2020年以來,房企積極拆分物業公司赴港上市,就是對降負債的反應。

③ 消息稱央行將「三道紅線」試點房企商票納入監控范圍

6月30日，據財聯社報道，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。

早在2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按「紅-橙-黃-綠」四檔融資管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

「三道紅線」試點房企，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這些試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

市場有觀點認為，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。不過，同策研究院研究總監宋紅衛則對《投資者網》分析表示：「商票屬於供應鏈融資范圍，這個是國家目前政策支持的方向。未來，從票據屬性來看，不會進入三道紅線的限制范圍，只能是向更為標准化，規范化的方向發展。」

房企商票規模提升

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《投資者網》表示：「三道紅線監管新規大大壓縮了房企的債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。」

「目前已經出現了不少房企商票違約問題，部分企業的商票存量已經超過2000億，如果不將之及時納入監管范圍，則有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行的風險。」柏文喜認為：「這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因，而且未來整個房企的商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」

何謂商票？商票需基於真實的貿易活動，持票人可持有至到期由承兌人兌付，也可在到期前背書轉讓或向銀行貼現。由於商票具有無因性，近年來融資屬性逐漸增強。商票融資主要有商票貼現與質押、民間資本買斷、互聯網票據平台、票據資產證券化、標准化票據五種融資方式。

宋紅衛對《投資者網》分析表示：「房地產商票融資近兩年發展迅猛，尤其三道紅線之後，由於票據融資可不計入有息債務（票據融資在負債表中計入應付賬款、應付票據），所以房企對於商票融資的傾向趨強。」

與此同時，在宋紅衛看來，「由於票據融資具有天然的優勢，比如門檻低，操作方便，流動性也比較強，同時，商票融資目前沒有納入監管，不用進入央行徵信系統，房企商票融資規模已經達到千億規模以上，並且還呈現快速增長的態勢。」

近年來隨著融資政策不斷收緊，房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量的9.27%。

對房企影響幾何？

近年來，在三道紅線、債務到期高峰期來臨等壓力下，房企紛紛開啟了降杠桿降負債。從全口徑來講，房企負債，既包括有息負債，也包括無息負債，而商票則屬於無息負債范疇。在房企降負債的過程中，部分房企有息負債有所下降，但無息負債卻增加了。安信證券數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億，同比大增33.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》表示：「房企降杠桿降負債是以無息負債增加為代價的。所謂的無息負債，就是開發商對上下游供應商的欠款，表現在與總包結算周期的拉長，並以商業票據的形式，形成對上下游的負債，即所謂的商業承兌匯票。」

在李宇嘉看來，以商票的形式，拖欠供應商的貨款，是部分房企變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯增加，主要原因是三道紅線壓頂、償債周期到來。此外，房企在產業鏈中處於強勢地位，形成了對上下游貨款和購買服務的拖欠。這種拖欠積累到一定程度的時候可能會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會問題。加強商票監管，能夠切實降低房企的杠桿率，穩定整個行業的杠桿水平。

克而瑞證券地產首席分析師孫楊對《投資者網》表達了相同的觀點：「把商票納入監控後，監管部門對房企的隱性負債要求更高，簡單來說，房企開具商票，延後半年或一年的時間去來償還這筆債務，相當於是再融資，若到期後房企無力兌現，產業鏈供應商就會出現資金鏈壓力，進而導致整個房地產產業的系統性風險。把商票納入監控，相當於進一步收緊了房企隱性負債，促進房企融資更加規范，也可以理解為房企進一步降杠桿。」

柏文喜認為：「房企商票納入監控，一方面，房企利用自身信用進行債權融資、商票融資等活動會受到監管和一定限制，同時也給房企的流動性帶來一定壓力，反過來，也可以促使房企盡快地將財務指標回歸到穩健運行的區間以內。對於一些不能及時調整的房企，也可能會出現暴雷，若債權融資、票據融資受限，那麼就有可能出現商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等」。

「將房企商票納入監控，相當於給房企票據融資帶上『緊箍咒』。」上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》分析：「『三道紅線』疊加商票監控，房企需要在范圍內降杠桿，融資或許受限，公司的資金鏈將主要以自身回血為主。」

金融監管日趨完善

6月29日，三棵樹（603737.SH）公告稱，2021年第一季度，因下遊客戶資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至2021年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363.72萬元。事實上，今年以來，多家房企出現商票未能按期兌付現象。

宋紅衛認為，房企商票融資屬於非標融資，目前市場不規范，存在中間商虛增額度等現象，也有房企因此而拒付商票的違約事件，因此，不斷規范房企融資，整頓商票市場融資是金融監管核心目標所在。在宋紅衛看來，將商票納入監控，是金融監管部門完善自己視線的事情，並非針對房企融資限制。

中原地產首席分析師張大偉則認為監控商票是打補丁的一個表態，代表了調控嚴格的趨勢。「但是，目前只是進行商票監控，而且不是行業全覆蓋、也無紅線規定，商票納入監控對房企有影響，但影響有限。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示，商票違約的風險，實際上商品的違約，對於金融市場有很大的沖擊，而且對於房企本身也有很多影響。若不進行整頓，那麼商票本身也容易引起企業的金融風險，最終形成很多負面影響。

嚴躍進認為，此次商票的監管具有積極意義，充分說明三道紅線的監管范圍在擴圍，預計後續會有幾方面改革：第一、商票的規模和運行情況會有較大的監管，成為房企融資端需要關注的內容。第二、部分房企後續發行商票的成本會增大，包括發行利率、貼現率等，進而影響商票使用的成本。第三、房企需要積極梳理內部的融資工具，對於潛在有風險的融資工具應該積極叫停。

④ 「三道紅線」試點房企再遭監管：拿地金額受限有房企已超標

深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。

據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。

「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。

「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」

在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」

這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。

一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。

  「重點盯三個維度」

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。

據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。

就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。

40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。

  這些房企上半年拿地銷售比已超40%

中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。

一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。

上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。

4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。

2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。

建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。

建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。

一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。

另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。

值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。

分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。

⑤ 房地產三條紅線指的是什麼

房地產三條紅線的具體內容為：

（1）剔除預收款後的資產負債率不超過百分版之權七十；

（2）凈負債率不超過百分之百；

（3）現金短債比不小於一。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。

三條紅線主要是為了剔除資本金因素，基建投資中包含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。

(5)融資新規三條紅線擴展閱讀：

房地產三條紅線的意義：

1、融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為。

2、矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

⑥ 2020年，華宇集團在「三道紅線」政策又有踩紅線嗎

不踩，此次房地產融資政策收緊，業內普遍認為與今年上半年土拍市場的火熱以及房企高頻融資有關。作為落實房地產長效機制的一環，「三條紅線」政策意在防範化解金融風險，保持房地產市場平穩健康發展。
「一、三道紅線」的調控背景下，讓近期發布的房企2020年中期業績多了關於風險防控的關注。筆者從近期披露的各家半年報中發現，不少房企的資產負債率只是略低於70%，踩在其中一條「紅線」邊上的不在少數。顯然，高負債的房地產行業所存在嚴重的泡沫，已對整個行業乃至大經濟環境造成壓力和風險。
二、「三道紅線」成為懸在眾多房企頭頂的一把劍，當絕大多數房企展開新規研究，開辟新的融資渠道、加大去庫存力度時，從容的華宇集團成為焦慮房企中的一股清流。
三、作為地產界公認的「穩健實力派」，華宇是為數不多零踩線的民營房企，其嚴格、自律的財務策略在日漸苛刻的大環境下，再一次凸顯出競爭優勢。8月31日，作為重慶龍頭民營房企的華宇集團，發布了今年的債券半年度報告。首先，循例關注華宇幾項經營指標，看看華宇距離「三道紅線」有多遠：
四、紅線一、剔除預收賬款的資產負債率不得大於70%。華宇：截至2020年6月30日，剔除預收賬款後的資產負債率為59.5%。紅線二、凈負債率不得大於100%。
華宇：截至2020年6月30日，凈負債率為77.1%。紅線三、現金短債比不得小於1倍。華宇：截至2020年6月30日，現金短債比為1.12。所謂「退潮之後，才能看到誰在裸泳」，這場讓房地產商談虎色變的紅線考驗，扯下了房企的「遮羞布」。「三道紅線」之下，思考如何穩健發展成為當前房企必做的功課之一。
五、作為長期穩健主義堅守者，「穩」字自誕生起就被華宇刻在了身上。華宇一條紅線不踩，在於集團嚴控負債，優化負債結構，多年來華宇集團的負債率一直維持在健康合理平穩的水平。
六、財務穩健是華宇鮮明的標簽。據悉，在華宇集團內部長期設有「四道防線」：資產負債率不高於70%；存貸比不低於30%；拿地原則：二線城市、核心地段；凈利潤率不低於10%。
七、華宇集團始終以「四道防線」自我嚴苛要求，過去五年，華宇集團「三條紅線」均未踩線，展示出財務相當自律、健康的一面，不僅建立起屬於自己的安全護城河，也走出一條有華宇特色的高質量發展道路。

⑦ 房產三條紅線具體解釋是什麼

房地產三條紅線是為了限制房地產行業風險的一條政策。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

繼2020年8月提出針對房地產行業的「三道紅線」新規後，國家相繼對銀行貸款、境內外債融資以及信託融資等主要融資渠道進行了全方位嚴格管控。在此環境下，各大房企頭上的「緊箍咒」持續加緊，紛紛採取動作主動降負債，對比各大房企近期發布的有關數據，三道紅線下房企的各項指標正在悄然變化。

買房注意事項

房價居高不下，買房可不是兒戲，因此，初次置業者在買房前學習了解一些房地產基礎知識是必需的。對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。

購房時，有的公司對一次性交費的優惠很大，有的達到了5%以上，這確實是一筆不小的開支。購現不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時開發商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付餘款去交涉，購房者便由被動變主動了。

⑧ 「三道紅線」壓力下 穩居「綠檔」房企迎來沖刺窗口期

自去年8月，「三道紅線」監管新規公布以來，一直是行業熱議的話題。「2021年1月1日開始執行，力爭3年內全行業達標」的計劃，讓房企在2020年的年報業績分析中，大都將筆墨著眼於降負債、調結構、增加現金流。

據中國房地產業協會、某房地產研究院發布的相關報告顯示，500強房企2020年資產負債率均值為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降；凈負債率均值為85.08%，同比下降11.62個百分點，相比2019年有大幅改善。

當多數房企都忙於脫「紅」之時，部分穩居「綠檔」的企業，則迎來了屬於他們的沖刺窗口期。

「三道紅線」效果顯現 房企整體負債好轉

2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了「三道紅線」，其中包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；凈負債率不得超過100%；現金短債比要大於1。

依據「三道紅線」規定，如果三項指標均不達標，歸為「紅檔」，有息負債規模不得提升；兩項不達標，歸為「橙檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；一項不達標，歸屬「黃檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；三項指標全部達標，歸為「綠檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。

「三道紅線」監管新規的出台，對房企財務指標提出更為具體的要求，明確限制房企債務規模的無序增長。「控負債、降杠桿」成為眾多房企聚焦的熱點和發展的方向。

時隔半年有餘，隨著房企年報的集中發布，「三道紅線」的效力開始顯現。

截至2020年末，除了龍湖集團、合生創展、華潤置地、中海地產、世茂股份、大悅城地產、SOHO中國、信達地產、華僑城A等仍保持「零踩線」以外，迪馬股份、越秀地產、金輝集團、遠洋集團、中國金茂、五礦地產、建發國際等房企通過「促回款、降負債」等措施的實施，也實現「降檔」，躋身「綠檔」房企行列。

據貝殼研究院發布統計表明：截至3月31日，超62家房企發布年報，其中近五成房企「三道紅線」實現降檔，3家房企保持紅檔，12家房企保持綠檔。被統計的房企中，未出現「升檔」企業。

綜上，貝殼研究院認為，「三道紅線」融資新規效果逐漸顯現，房企「降負」成為行業整體趨勢，且成果顯著。同時，房企包括融資、取地、分拆上市等重要經營環節，都將與企業踩線情況密切關聯，預期房企整體負債情況將進一步好轉。

管理紅利時代 良好財務結構構築更廣發展空間

回溯2020年發展，在多家2019年被劃為紅檔的房企忙於降負債、調結構之時，龍湖集團、招商蛇口、中海地產等始終保持在「綠檔」的房企顯得更為從容。

以龍湖集團為例：根據龍湖集團發布的年報顯示，截至2020年末凈負債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現金短債比達到4.24倍，剔除預收款後，資產負債率為67%，依然穩居「三道紅線」綠檔。

截至2020年末，龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年，境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業內記錄。截至2020年末，龍湖集團現金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%。

扎實穩健的財務盤面，給龍湖的發展留下了足夠的運營和拓展空間，且讓其在銷售、土地拓展、多元化開拓等方面均取得不錯進展。

2020年龍湖實現全口徑銷售合約銷售金額2706.1億元，銷售面積1616萬平方米，分別同比增長11.6%和13.5%，目標完成率104%。截至報告期末，新增土儲建築面積2567萬平方米，其中權益面積1847萬平方米，權益佔比72%左右。其中一二線城市獲取的土地總建面達到88%。

在商業運營方面，盡管受到疫情黑天鵝影響，2020年龍湖全年仍然守時、保質地新開10座商場，商場銷售額增長14%至305億元，商業租金增長23%至58.2億元。同時，在租賃住房、智慧服務等也取得新進展。

龍湖集團戰略執行層面展現的韌性，亦是其他「綠檔」頭部企業的一個縮影。在行業整體忙於調整債務結構之時，這些企業在已率先調整好狀態迎接行業新的挑戰。

例如，中海地產便在不久前的業績上表示，「未來5年，銷售規模肯定會按年兩位數增長；商業的收入、物業出租的租金，也應該會按照比較好的兩位數增長。」而華潤置地亦有著相類似的目標，預計「十四五」末期將在2020年基礎上實現權益簽約額和租金收入雙翻番。

過往的積累，讓綠檔頭部房企們在充滿不確定的大背景下，看到更多確定性。與此同時，面對不斷變化的市場環境，他們也在鞏固更多錨定未來的能力。

如龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉所言，多年來，龍湖集團一直在強化能力杠桿、降低財務杠桿。「未來房地產的發展是很難再依靠高的財務杠桿去做，更多要靠未來的能力杠桿去做。」

圍繞「空間即服務」戰略，龍湖集團的寬業務圍欄能力正在不斷強化。今年年初，龍湖集團正式推出全新生活服務品牌「塘鵝」，將房屋租售、房屋裝修增設為集團新的主航道業務，圍繞居住需求的衍生，激發新的增長動能。

有業內人士表示，「三條紅線」「兩集中」等政策相繼出台，標志著房地產行業正式進入管理時代，這是唯有能力者居之的行業新階段，而達標、穩健的財務數據則是這個時代的入場券。

在這個土地紅利、金融紅利相繼褪去的新時代里，「綠檔」房企們的沖刺窗口期或已經來臨。