房地產美國融資

❶ 房地美的面臨的危機

受美國次貸危機的影響，美國房地產抵押貸款巨頭房地美於2008年7月身陷700億美元虧損困境。之後美聯儲和美國證券交易委員會（SEC）迅速聯手出擊，對美股的穩定起到立竿見影的效果。
美國政府2008年9月7日宣布，從即日起接管陷入困境的美國住房抵押貸款融資機構房地美。根據接管方案，美國財政部將向房地美注資，並收購相關優先股；首席執行官被限令離職，政府相關監管機構接管兩大機構的日常業務，同時任命新領導人。
美國財政部長保爾森表示，房地美的問題使金融市場面臨系統性風險，接管這一機構是當前保護市場和納稅人的「最佳手段」。 為應對市況並更積極參與房貸市場，房地美自2007年11月計劃增發融資55億美元。2008年7月11日同時發表聲明稱財務狀況良好。房地美聲明稱截至2008年6月30日，公司資本金比美國聯邦住房企業監督辦公室（OFHOE）規定的最低限額要高出的比例為15%。
聖路易聯儲原行長WilliamPoole認為，從技術角度看，房地美處於破產邊緣。如果破產，那麼它擔保的債券將大幅貶值，並對持有這些債券的投資者和金融機構造成重創；房貸利率則將飆升，對疲弱的市場再度構成打擊。這將意味著一場金融風暴的來臨。
不過，巴克萊資本駐美國首席固定收益策略師AjayRajadhyaksha在報告中表示，這家公司影響力之大，致使美國政府不可能讓其破產。即便如此，也不意味著這家公司的股東會感到安全。
房地產投資信託基金FBR的分析師們認為，只有這兩家公司的計提達到770億美元，政府才可能出手干預。這意味著在政府幹預之前，這家公司的股東財富已被清洗殆盡。正如政府幹預貝爾斯登以防其一旦破產後拖累整個金融市場，而股東最後可能一無所有一樣。這看上去像標準的「股東陷阱」。
對股東而言，最好還是歷史重演――1979年房利美曾出現實際意義上的破產，但最後在沒有政府幫助的情況下走出困境。

❷ 美國房地產投資的夾層貸款和過橋貸款的區別

夾層貸來款； 夾層的意思就是在兩層源之間，本來是建築用語。在融資方面，是指在項目中兩個出資角色中間。 一般項目有兩個出資角色，一個是項目方本身的股權出資，另外一個是
商業
銀行的債權出資。銀行的債權永遠是第一順位的。 銀行債權出資是有條件的，就是要項目方出資10－35％。 越是高風險的項目，銀行要求項目方出資比例越高，20－35％或更高。如果項目方沒有足夠的資本投入，就會使用夾層貸款，彌補自己的出資的不足。有夾層貸款的地產開發項目，一般都是高風險的項目，夾層貸款靠如高利貸的利息來減小風險，比如在短期內無法收回投資，就靠10－20％的利息來減小風險。

夾層貸款的項目一般屬於50萬買綠卡的項目。在當今的美國經濟狀況下，5年後靠出售和再融資來退還EB-5的夾層貸款是非常不易的。

過橋貸款是在取得正式的商業貸款之前的短期貸款，一般用於建築款。 但現在的EB-5行業里，用過橋貸款來替代作為夾層貸款的EB-5出資。
因為移民局對EB-5項目申請的拖延，項目方會先去找普通的商業貸款，把項目建成。 這個商業貸款就是過橋貸款。

等EB-5的貸款到位後，就把過橋貸款的商業貸款還掉。

❸ 房地美和房利美

房地美是第二大的美國政府贊助企業，商業規模僅次於房利美。1970年由國內會批准成立，作容為旨在開拓美國第2抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。

(3)房地產美國融資擴展閱讀

房地美與房利美均為私人擁有的上市公司，但它們是作為聯邦法律創建的「政府贊助企業」，它們可以享受特殊的權利，包括它們可以免交各種聯邦及州政府的稅收，並且享受來自美國財政部的金額均為22.5億美元的信貸支持。

這兩家公司共同負責建立美國房地產貸款的二級市場，其發行的以房地產為抵押品的MBS債券總額高達4萬億美元。它們幫助補充抵押資金的供給，並讓購房者能夠獲得資金支持。

❹ 美國房地產危機演變為全球經濟危機的過程

一開始美國的銀行為了追求利潤，向不具備貸款條件的購房者發放了住房抵押貸款，但由於購房者的償還能力有限，加上銀行利率上調，所以產生了大規模不能按時還款的問題，引發了次貸危機。
於是，房地產市場的危機開始波及到其他行業，尤其是金融業。?????
為了追求高利潤，美國的銀行和金融機構把抵押貸款包裝成債券，把債券美化成高信用級別，出售給其他人，這些人再倒手出售，再倒手，反復倒手後，原來的債務已經被多次出售，放大了幾倍甚至幾十倍，當上一個問題中的購房者不能按時還款的時候，這部分債券成了垃圾債券，迅速貶值，一環套一環，最終引發了大規模的金融危機。
當然，金融業對美國的其他許多行業有深刻的影響。????
如果說次貸危機的規模有幾千億美元的話，它引起的壞賬大概有數萬億到數十萬億美元甚至更多的規模，沒有任何一個國家或組織能夠承受。
房地產行業的存在基礎是實實在在的居住功能，投資價值和保值增值的功能都是基本功能的衍生品，都是建立在有需求的前提之下，假如一味的突出房地產投資價值而忽略了居住的功能，就會產生泡沫，泡沫一大，就會破。
最終，美國經濟整體都受到了影響。經濟危機開始了。不僅是在美國，而且是在全世界。
在歐洲，由於以下幾點原因許多國家的很多行業都產生了衰退。
首先，更多企業會倒閉，企業再掀裁員潮，工作越來越難找
其次，工資別想再提高，在全球金融危機中，加薪會逐漸變成很難的事情；百業蕭條錢是寶，包括投資，消費，貿易都會變冷；人們會越來越重視現金，現金會越來越珍貴，錢會越來越覺得是錢了；商品價格會下降，隨著需求減少，各類商品價格會下降。
再次，股市別想輕松解套。股市大量縮水，曾經想到股市上淘金的希望破滅了，連機構都叫苦不迭，咱們這些散戶還有什麼盼頭？只當是把這些投入到股市上的錢支持國家建設了吧！
在亞洲，情況也好不到哪兒。或許會有很多人曾經認為美國的金融危機離我們的生活很遙遠，但是當美國的金融危機蔓延到全球的時候，我們才會發現我們每個人的生活或多或少都會受到這次金融危機的影響是的，在更早之前我們看到的是美國的不少金融機構破產或者裁員，一向富裕的美國人也會為交不起水、電、氣費而傷神，但是在最近的國內媒體我們經常會看到的是某行業老大的廠家破產，某行業巨子自殺等等讓人震驚的消息，我們會發現，身邊很多的同事和朋友在為跌跌不休的股市苦惱，而在我們身邊也會有朋友或者親人正在工作的企業陷入低谷，員工們經常休息的事情。
在中國，許多行業受到了來自經濟危機的影響。比如，紡織行業，原意是這樣的一些加工什麼的這些行業的利潤大部分都沒外國拿去了，現在經濟危機使出口減少，使得本來就少的利潤的那些工廠不能生存下去只有倒閉了

❺ 房地產市場如何拓寬融資渠道

這個問題就是錯的。房地產市場是宏觀經濟分析的概念，融資渠道是具體的戰略規劃，這兩個怎麼可能放在一起呢？
房地產企業如何拓寬融資渠道
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

❻ 中國房地產與美國次貸危機的聯系

現在的經濟是全球性經濟，美國的次貸危機對中國經濟的影響是顯而易見的，雖然是間接影響，老百姓可能感覺不大。但對中國的房地產來說，影響最大的是中國房地產市場的融資、信貸等，中國國內現行的緊縮銀根、打壓、限制房地產投資、國10條等政策都是對次貸危機的應對措施之一，一個國家的金融政策的改變，一定會對中國房地產產生影響，今年，國家金融政策的各種舉措已經影響房地產市場了，全國大范圍的房價降價就是顯著效果，不過，基於全球經濟狀況和以美國為典型的次貸危機的我國的金融政策是仍處於不斷的調整中的，今年看似房價下來了，並不能預言明年或一段時間內的房價繼續下降，從總體趨勢上看，國家的調控力度加大了，手腕更強了，房價降了，對老百姓來說是件好事，帶來的實際好處目前還不能量化和評估，不過，至少給我們傳遞了一個信心，那就是國家已經在真正的為老百姓做點實事了，而不是以往的停留在以往的吆喝吶喊上。
以上不知是不是你需要的。

❼ 國外房地產融資現狀是怎樣的

降低趨勢

❽ 美國的房地產危機演變為全球經濟危機的主要過程

1：房價上漲（非理性的增長）就形成房地產泡毛經濟的擴大。意思就是版人為的原因讓房價權瘋狂上漲。美國也是用房地產泡毛經濟發展來帶動經濟的發展，但這種經濟發展依賴房價的持續高漲，只要房價高漲就不會出現問題。但是不可能房價一直上漲，所以問題必然出現。第一由於房價上漲，房地產開發商向會經融機構融資或經融機構涉足房地產。第二，由於房價上漲買房人越多和經融機構大量出貸，因此只要有點錢，他就可以首付然後向經容機構貸款，由於房價上漲，經容機構和買房人不擔心，即使貸款人還不出錢，把房子賣了還賺錢。當泡毛經濟發展到終點時房價大跌，首先房地產開發商虧損，房子賣不斤毫出，資經連斷，房產業相關的產業帶來危機。還有經融機構的資經不能回籠，經融機構倒閉影響全民生活等等，從而導致美國危機，全球危機。

❾ 房地產美國模式

「美國模式」專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建築商、中介商以及其他環節都屬於圍繞資本的價值鏈環節。

美國模式和香港模式區別在於：整個政策配套設施和整個金融政策措施不同，目前中國在這兩塊基本是空白。
通常情況下，在資金方面，美國的房地產資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動產基金，房地產基本上是私人投資。
美國模式下，房地產的核心是金融運作，房地產信託基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。
所謂的「美國模式」，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。由於全民參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵禦由經濟周期帶來的風險。

特點：美國模式專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕後主導是資本（一般就是基金），開發商、建築商、中介商以及其他環節都屬於圍繞資本的價值鏈環節。
http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml

美國房地產銷售模式及其運作 http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html

美國商業地產的他山之石

商業地產開發是一個資本密集性的行業，企業單一的融資渠道必然不能滿足對物業的長期擁有及經營需求，如果要想實現這一點，必須依靠商業物業的資本市場證券化。關於這一點，國外比較成熟的商業地產模式可能對我們有所啟發。

在西方經濟世界裡，美國的地產模式比較受推崇，被認為是一種比較成熟的開發模式，即我們日常所說的美國模式。美國模式講究以消費者為中心，然後以消費者的需求為中心進行物業的開發、銷售，這是跟其土地的私有制密切相關，或者說是由於其土地的開放性而決定的。

美國的商業地產以商業運營為核心，以保證項目的運營為中心來進行整個產業鏈的設計，包括產品設計、運營設計、融資渠道考慮等。

在美國，大型的商業載體在規劃、投資、開發到出租經營管理，都有該領域內的強勢機構來行進把控。開發商主要目標是將商業物業建成，通過整體出租經營，以收取租金的形式獲取投資回報，並且由開發商自由擁有的商業管理公司來統一進行運營。其模式可以簡單概括為如下：

投資機構組合包括投資商、開發商、運營商、房地產投資信託及產業基金；經營模式包括物權整體持有和統一經營；管理模式包括由專業的商業管理公司進行經營。

1、關於商業物業的投資商、開發商。美國商業地產業經過長期的發展和充分競爭，已經由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力軍。在其國內比較有代表性的有西蒙地產集團，它在美國境內擁有250多家購物中心；GGP地產公司擁有160家購物中心，並且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩定，是公認的優績股。

2、房地產投資信託（REITS）和產業基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬於私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權類和混合類，他們即可以作為商業房產投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。

房地產產業基金也是購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITS的不同之處在於產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產業基金是購物中心產業能夠飛速發展的最根本金融因素。

3、專業商業管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。

4、其他金融機構的股權投資和貸款。美國的一些長期基金，比如社保基金可以對購物中心進行股權投資，還有銀行等金融機構提供給開發商不同期限的盈利性貸款。

歸根到底，大型商業地產行業是一個資本密集型的行業，其整體運營的需求使物業必須保持產權統一，美國的商業地產之所以蓬勃發展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產證券化來吸引市場上的其他資本，為項目的運營提供了堅實的貨幣基礎，加上科學運營管理，租金的穩定回報便不成問題，市場得到健康的迅速成長。
http://www.i18.cn/newscenter/news/new/2007-10-12/43469.shtml

❿ 結合美國次貸危機 談談你對房地產金融法制創新的看法

地產金融工具的創新 房地產企業的融資額度一般都非常巨大，單純依靠商業銀行貸款顯然無法完全解決資金需求，更難以分散日趨嚴重的金融風險。因此，需要開發金融產品的創新組合。作為一項新生事物，我國房地產金融業務還有極大的拓展空間，地產金融工具的設計和創新是一項值得長期關注和研究的重要課題。我們的思路是： （一）我國房地產行業亟需融資方式的多元化，特別是變間接融資為直接融資。隨著房地產金融調控措施頻頻出台，傳統的融資渠道開始緊縮，而且今後仍有可能出現金融政策變動和利率調整帶來的風險。因此，地產金融工具必須不斷創新。而且，地產金融工具創新的最大瓶頸，是我國相關法規的滯後。在西方一些發達國家，隨著創意產業的飛速發展，金融工具的設計與創新層出不窮，新的融資渠道不斷涌現。例如，企業改制上市，尋求信託與基金的支持等。其中，以信託基金和產業基金為投資來源的資金運作模式成為房地產開發企業的重要融資模式。可以說，時代的發展和行業的需求，不斷向地產金融工具創新提出了新的要求。 （二）建立長期投資基金機構，吸收長期資金，用於房地產項目。2003年，由全國工商聯住宅產業商會推出了住宅產業精瑞基金，成為房地產融資模式多元化的信號彈。但是，由於缺乏產業投資基金法的法律支持，當時只能採取境外注冊產業基金、境內注冊投資公司這樣一個勉為其難的迂迴戰術。此後，國內的信託公司也開始尋找創新的機會，「類信託」的融資模式得以實施，得到了市場的熱烈響應。 （三）這里想著重談一下REITs，即房地產投資信託。它通過發行基金份額的方式，把社會閑散資金吸引過來，從而把房地產行業變成普通大眾皆可參與的一種投資工具。這樣集合起來的資金可以進行組合投資，而且能夠實現專業化管理，因此有利於分散投資風險。一方面，信託能夠實現房地產投資的社會化、大眾化，使投資者能夠通過購買房地產信託而分享房地產行業高速成長的收益；另一方面，它也彌補了銀行信貸無法完全解決房地產金融需求的難題，從而成為地產金融的一支有力工具。只有運作規范、市場前景被看好的房地產項目才有可能獲得REITs的支持，客觀上可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，從而實現資源的優化配置。不僅如此，投機購房者如果能夠通過購買信託而獲利，就不一定非要把資金投入到房地產實物上，其結果能夠減緩市場供需矛盾，減少房地產泡沫，並由此來穩定房價，減低漲幅。這對於我國房地產行業的可持續性健康發展不無裨益。我們相信，隨著信託投資公司的市場形象和美譽度的提升，必將受到廣大投資者的青睞。信託融資的創新，對於中國信託行業的健康發展、房地產融資市場的提升和房地產金融市場的完善，具有重要的意義。 （四）房地產金融租賃。這是將傳統的租賃、貿易與金融方式有機地組合在一起而形成的一種新的融資方式，也可以叫融資租賃。出租人根據承租人選定的租賃房屋和開發商（出賣人），以對承租人提供資金融通為目的而購買該房屋，承租人通過與出租人簽訂融資租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該房屋的長期使用權。對承租人而言，通過融物的方式來實現融資的目的；對出租人而言，只是提供金融服務，但為了控制承租人償還租金的風險而控制房屋的所有權，而且在合同結束時，又可能將產權轉移給承租人。這種業務的主體是金融租賃公司，需要三方簽署兩個合同來完成交易。這是在二戰後產生於美國的一種新型金融工具，如今在國際資本市場上，它已經成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。在我國，中國人民銀行一經發布了《金融租賃公司管理辦法》，但目前採用這種金融工具的企業多是為了大形設備、運輸工具和生產線的融資，房地產與商家尚未廣泛引入這種機制。 （五）房地產企業直接上市。上市是企業獲取資金、實行資本運作的主要方式之一，也是提升企業品牌的良好方式。對於房地產企業來說，直接上市也是進行融資的最理想的方式之一。例如，李嘉誠的長江實業，其凈資產在1972年上市時僅有一個多億，到2000年就已增長為1000億。可見，上市不僅可以有效地化解金融風險，而且還能夠降低企業的融資成本，改善企業的資本結構。但是，由於房地產企業的贏利模式不同於一般工業企業，其資金流是不連續的，因此一般的房地產企業很難達到上市要求，只有房地產行業的「老大」才有望獲得上市資格。 （六）證券化的融資渠道。這種方式，就是直接將房地產投資變為有價證券。投資人不是擁有房地產實物的所有權，而是擁有證券的債權。但是，這種操作有一定的難度，我國目前仍處於試點階段。今後我們應大力推動房地產投資權益證券和房地產抵押貸款證券，培育和發展住房抵押二級市場。 （七）將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道。保險資金運用周期較長，數額巨大，適合進入房地產業。 （八）積極穩妥地發展住房公積金貸款，擴大發放范圍，加強監管力度。針對廣大中低收入居民的購房要求，一方面要加強經濟適用房、限價房的規劃和管理，另一方面要充分利用公積金貸款所具有的政策性補貼、利息較低等特點，讓符合條件者盡早解決住房困難的問題。在我們看來，公積金的使用條例並不應是一成不變的，政府應當根據國情、民情的變化而加以研究、調整，做到與時俱變，對建構和諧社會作出貢獻。 我們相信，隨著地產業與金融業的密切合作，融資渠道會更加豐富，規避風險的方法會更加有效，一個更理性、更規范的房地產時代必然來臨。隨著宏觀調控政策的進一步深化，中國的房地產市場必將更穩健地發展，房地產泡沫會越來越少，房價會越來越穩定。根據我國加入WTO的承諾，政府將在五年內取消對國外金融機構的地域和業務方面的限制。屆時，西方發達國家的金融機構勢必搶灘中國房地產業。在這種情況下，我們一定要加緊房地產業金融機構的改革，使法律政策的軟硬體環境得以完善，爭取早日完成與國際的接軌。