棚改融資流程

『壹』 棚戶區改造怎麼辦理銀行貸款

可以利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式。

農行提出，要積極提供多元化的融資服務，在信貸支持棚戶區改造的同時，充分利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式，助力棚戶區改造項目建設。

要加強行、司聯動，充分利用農行投行、基金、租賃、保險等綜合化經營平台，拓寬棚戶區改造項目融資渠道和模式，有效降低信貸風險。要深化公私聯動，通過棚戶區改造貸款的投放，拉動零售、負債和中間業務等綜合金融服務需求，有效提升項目綜合收益。

要拓展延伸金融服務，深入挖掘大型集中成片棚戶區項目改造後衍生的各項金融需求，合理增設經營機構和自助機具，搭建和完善服務網路等，為改造項目提供全方位、可持續的金融服務。

(1)棚改融資流程擴展閱讀：

農行有關負責人介紹，棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，大力推動棚戶區改造是黨中央、國務院為推動科學發展、保障和改善民生採取的重大舉措。

農行作為國有控股大型商業銀行，肩負著服務民生、回饋社會的責任和使命。通過積極推進棚戶區改造信貸業務發展，不斷提升金融服務、保障民生的能力。

農行此次推出棚戶區改造創新信貸產品，將有效把握未來五年棚戶區改造信貸業務的發展機遇，拓展和培育新的對公信貸業務增長點。

同時，農總行每年在信貸資源配置時，將根據國務院棚戶區改造發展規劃，並結合各地分行棚戶區改造貸款實際需求，進一步加大信貸規模的傾斜配置力度，保障業務的快速健康發展。

『貳』 2019年多地下調棚改目標：貨幣化安置政策收緊

近日，多個省市相繼進入地方兩會時間，各地2019年棚戶區改造計劃也陸續亮相。過去一年，棚改貨幣化政策曾多次引發討論，全年棚改任務完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊，2019年多地也紛紛下調目標任務。在因地制宜和防控重大風險的大背景下，穩定將成為2019年棚改主基調。

勢頭放緩

1月27日，浙江、上海、貴州、陝西、重慶等省市地方人大會議開幕，多地政府工作報告在2019年保障民生計劃中，均提到加強保障性住房的建設。而根據此前各地召開的住房工作會議，新的一年，地方仍將繼續推進棚戶區改造計劃。

住建部1月22日公布的數據顯示，2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套，超額完成了去年度580萬套的目標任務。在地方層面，以浙江為例，2018年，該省棚改計劃完成開工29.2萬套，實際開工40.6萬套，完成率達139%。

不過，據21世紀經濟研究院分析師的不完全統計，相較於2018年的「突飛猛進」， 2019年各地的棚改目標均有所下降，且下降幅度較大。其中，山西從12.52萬套下調至3.26萬套；河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套；北京也從2.36萬套下調到1.15萬套。

有媒體據此解讀稱2019年棚改目標或將大幅縮水，整體跌幅可能過半。對此，克而瑞地產研究團隊發布的評論文章指出，從已經公布的19個省市2019年的棚改開工目標來看，總體較2018年計劃開工量下調幅度約21%，這與全國棚改計劃開工量下調幅度一致。

上述文章表示，各省市間有升有降，其中廣西、遼寧、陝西、重慶等6個省市2019年計劃開工量同比增長，歷年開工量在20萬套以上的江西、湖北、河北等3個棚改大省在2019年計劃開工量同比持平或者微跌。「前期棚改開工量較大的省出現階段性回調符合客觀規律和市場預期，例如河南省，2018年棚改實際開工量就已達到2016年的1.8倍，2019年計劃目標回落也在預期之中。」

根據國務院常務會議的安排，2018-2020年三年棚改攻堅計劃定下了再改造各類棚戶區1500萬套的目標。而從分割的年度計劃看，2018年為580萬套，2019年、2020年均保持在460萬套。

政策收緊

不論是目標減半還是下調21%，2019年棚改都將迎來政策性拐點，放緩已經成為大趨勢。

去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風口浪尖。雖然一個月後，住建部的聲明指出，並未叫停棚改貨幣化政策，但相較於此前的大力倡導，政策風向悄然轉變。住建部明確，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

從歷年情況看，棚改貨幣化安置在地方樓市去庫存過程中扮演著關鍵角色。然而，與2017年強調三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作不同，2018年底召開的全國住房工作會議並未提及去庫存相關內容。

同時，更為關鍵的是，據多家媒體報道，去年12月，在住建部下發的2019年棚改計劃提出，政府購買棚改服務模式將被取消。

在各地實施棚改計劃過程中，政府購買棚改模式是主要的融資方式，由政府選擇具有實力的平台公司，與其簽訂購買服務協議，由平台公司負責具體實施，項目資金來源於國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行的棚改專項貸款。這意味著，政府需要對項目進行兜底，因而一定程度上將增加地方政府隱性債務風險。

而在防控重大風險的大背景下，各級都在嚴控債務問題。上述2019年棚改計劃指出，對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

在地方層面，相關政策已經初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會議上提出，要有針對性地調整完善貨幣化安置政策，對商品庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，取消貨幣補償獎勵政策，加大安置住房建設力度。2016年和2017年，江西省該項表述分別為「力推棚改貨幣化安置和政府購買服務」、「加大棚戶區改造力度，大力推進政府購買棚改服務」。

迎合市場所需

戴德梁行首席政策分析專家魏東向從市場角度進行觀察稱：「棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續上揚的態勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，一些熱錢在末班車心態的引領下也紛紛流入三四線城市，推高了當地房價，同時放大了有效需求，造成房價高於真實價值，所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。」

不過，基於2019年或取消政府購買棚改模式的考慮，天風證券固收團隊測算，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。

實際上，隨著2019年地方新增債務限額將提前下達，全年地方專項債有望進一步擴容。作為專項債的主要品種之一，棚改的資金來源一定程度上能夠得到保障。

去年10月召開的國常會也明確，各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前各地棚改目標的調整，體現了一城一策的導向。可以預計的是，很多2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會城市，棚改政策也會略有調整。當然目前新的情況在於，國家發改委對於軌道交通等建設的支持力度重新加大，實際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會降低，這也是政策調整下新的市場機會。

『叄』 棚改專項債已經問世了嗎

據報道，財政部、住房城鄉建設部日前聯合發布《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，這是繼土地儲備、政府收費公路專項債後又一個全國性的「市政收益債」品種。

辦法要求，發行棚改專項債券應當披露項目概況、項目預期收益和融資平衡方案、第三方評估信息、專項債券規模和期限、分年投資計劃、本金利息償還安排等信息。棚改專項債券應當遵循公開、公平、公正原則採取市場化方式發行，在銀行間債券市場、證券交易所市場等交易場所發行和流通。

專家表示，推出棚改專項債，一方面明確了償債資金來源，有利於鎖定專項債券風險范圍；另一方面，也將規范棚戶區改造融資行為，遏制地方政府隱性債務增量，防範財政金融風險。

『肆』 為什麼限制政府的傳統融資渠道

政府的融資渠道或平台會長期存在，政府有融資需求。

「政府融資平台」引用《關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》（國發[2010]19號文）中的定義，指「由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立、承擔政府投資項目融資功能，並擁有獨立法人資格的經濟實體」。
一、發行政府債券（政府）
《關於加強地方政府性債務管理的意見》（國發[2014]43號）提出：建立規范的地方政府舉債融資機制。地方政府舉債採取政府債券方式。公益性事業，發行一般政府債券，用一般預算收入償還，有一定收益的公益性事業，用專項收入或對應的政府性基金償還。目前專項債券有土地儲備專項債、棚改專項債、收費公路專項債，另外地方性的有發軌道交通專項債、高等學校專項債的，還有項目收益與融資自平衡專項債（財預[2017]89號）。比如登錄中國債券信息網，在發行和付息兌付模塊，左邊一欄有地方政府債券的主題，選擇打開一個，比如2019年山東省政府專項債券（十到十六期），通過招投標書可以看到，省政府19年3月27日准備發行棚改專項債、機場建設專項債、災後重建專項債、市政發展專項債、鄉村振興專項債等。
發行政府債券，是在國務院批準的政府債務限額內的（國務院根據宏觀形勢定，報全國人大審議通過），有上限，再分給各省財政，省財政再分給市縣，程序是從上到下，由省政府和計劃單列市財政部門發行等，縣里的由省財政代發代還。據財政部統計，2018年全國發行規模4.16萬億元，一般和專項約各佔一半，平均利率3.89%，15年財政部提出了置換的計劃，當年12月財政部下發《關於對地方政府債務事項限額管理的實施意見》（財預[2015]225號）：「今後，需要納入政府債務的在建項目後續融資需求在確定每年新增地方政府債務限額時統籌考慮，依法通過發行地方政府債券舉借。存量債務中通過銀行貸款等非政府債券方式舉借部分，通過三年左右過渡期，由省級財政部門在限額內安排發行地方政府債券置換」。財政部最新數據顯示，截至18年8月末，累計置換了12.2萬億元，累計節約利息1.7萬億元。
關注事項：
1、棚改專項債券不是棚改融資唯一合法方式。根據財政部2017年87號文件，考慮《政府購買服務管理辦法（徵求意見稿）》尚未下發正式稿，目前仍可採用政府購買服務方式。
2、地方政府收費公路，目前只能通過發行政府專項債券解決。依據文件是
《地方政府收費公路專項債券管理辦法（實行）》（財預[2017]97號）及財政部和交通運輸部2017年7月的答記者問：發行地方政府債券成為地方政府實施債務融資新建公路的唯一渠道，只針對政府收費公路（筆者注）。政府收費公路是指由縣級以上人民政府作為投資主體，採用政府收取車輛通行費等方式償還債務而建設的收費公路，主要包括高速公路和收費一級公路，有時也被稱為政府還貸公路。拿到項目後，要第一時間看一下發改部門針對該項目的立項批復，涉及到還款來源，事半功倍。
3、專項債券對應的資產不得用於為融資平台公司等企業融資提供任何形式的擔保。如果收入暫時難以實現，可在專項債務限額內發行相關專項債券周轉償還，項目收入實現後予以歸還。以上兩句都是《關於試點發展項目收益與融資自求平衡的地方政府專項債券品種的通知》（財預[2017]89號）的要求。同時，收費公路專項債券的答記者問中，也提到了「收費公路專項債券對應項目形成的基礎設施資產和收費公路權益，應當嚴格按照債券發行時約定的用途使用，不得用於抵質押」。思路是一脈相承的，考慮實踐中不一定是由單獨的項目公司融資，要關注一下集團名下原存量業務的擔保方式是否涉及到調整事宜。
（二）政府購買服務
14年12月，財政部、民政部和工商總局聯合下發《政府購買服務管理辦法（暫行）》（財綜[2014]96號），18年6月財政部發布了《政府購買服務管理辦法（徵求意見稿）》，目前未下發正式稿。徵求意見稿中，政府購買服務的概念為「屬於政府職責范圍且適合通過市場化提供的服務事項，按照一定程序和方式，交由具備條件的社會力量和事業單位承擔，並由政府根據服務數量和質量、合同約定向其支付費用」。各級行政機關購買誰買；誰賣即誰承接，第7條列得很細，自然人也可以；誰不能承接，第10條也說了，要注意公益一類事業單位、經費完全或主要靠財政的，不能買也不能接。政府購買服務強調「指導目錄」的思路，列入目錄的才可以，省級以下單位是否分級分部門制定目錄，由省級財政定。縣市制定購買目錄，報同級財政部門同意且向社會公開就能實施。
關注事項：
1、先有預算、後有購買服務。這是《關於堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（財預[2017]87號）第三條的明確要求。怎麼樣算是納入預算，「信貸白話」的白老師專門講過，財政部門編制年度預算時，在預算報表中制定專門的購買服務項目表，購買主體填好表格，並將購買服務項目同時反映在政府采購預算中，與部門預算一並送財政局審核；中間要通過政府和人大的審核批准，批准後，財政局將購買服務表格隨部門預算批復一並下達給購買主體。
2、地方人大會議一般每年年初開，有的地方一年開一次，也有開臨時會議的。實踐中很少看到當地政府購買服務的表格，預算決議里一般不會看到具體項目名字，看到過武漢市某區政府針對某單獨項目的決議，若到位，最好能找財政的人問一下購買服務的清單。有的項目申請融資時，已經過了人大會議的召開時間，經辦說先出個會議紀要/請示或者已經由市政府辦公會批示同意了，先上車後補票，客觀講，偏好不同的機構策略不一樣。有些認為收益覆蓋風險，哪怕監管後續有動作也做，還有一種情況是授信主體有存量的，為防止在建項目資金鏈斷裂，可能也會支持續貸，尤其是大項目里套著沒有現金流的小項目，比如污水處理廠或垃圾焚燒發電項目中的某項工程。
3、期限。徵求意見稿說一般是1年，不超過3年。3年的界定是與中期財政規劃匹配的，來源於《國務院關於實行中期財政規劃管理的意見》（國發[2015]3號）中的滾動調整原則。各省（含直轄市、單列市等）要做中期財政規劃，向財政部備案，省以下機構視情況而定，實踐中省以下也是制定中期財政規劃的，向省財政廳備案。
4、棚改、易地扶貧搬遷的例外。主要是不受期限等約束（財政部87號文），目前徵求意見稿已經刪除這條例外。
5、棚改中涉及安置拆遷補償等，這一塊能不能做，有爭議，沒有看到禁止性規定。
（三）政府采購工程
目前沒有文件禁止政府采購工程。主要依據是《政府采購法》、《政府采購法實施條例》、《中華人民共和國招標投標法》。之前遇到一筆業務，剛開始是以政府購買服務名義通過審批，但2017年87號文將購買工程列入了負面清單，故申請方案調整，將政府購買服務調整為政府采購工程，對應著，當地財政局向市政府的請示里也調整為政府采購工程，報送資料里也有招投標的一些審批材料。只有使用招標方式進行采購的政府采購工程，適用《招標投標法》和實施條例。如果有些項目採用單一來源、詢價、競爭性談判/磋商，即非招標的，適用《政府采購法》及其實施條例。這一塊業務比較復雜，最好是咨詢當地專門機構，中國政府采購網有一篇文章-《政府采購工程操作實務梳理》，可參考學習。
關注事項：
1、采購工程程序的合法合規性，要件要全，程序要有。
2、還款來源實際與政府購買服務一致，均是來源於政府付費，政府預算程序要合規。
3、有些招標流程長，信息披露要求要充分，具體要咨詢當地對口部門。
（四）PPP
概念是政府和社會資本合作，《關於在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》（國發[2015]42號）被稱為是PPP的基本法，但目前沒有獨立的法律。《基礎設施和公共服務領域政府和社會資本合作條例》簡稱為「PPP條例」，17年7月開始徵求意見，目前沒有正式稿。目前關於該業務的文件約三百多部，核心文件近一百個。
關注事項：
1、項目最好應入庫且持續在庫。《關於規范政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平台運行的通知》（財金[2015]166號）：未納入綜合信息平台項目庫的項目，不得列入各地PPP項目目錄，原則上不得通過財政預算安排支出責任。《關於規范政府和社會資本合作綜合信息平台項目庫管理的通知》（財辦金[2017]92號）要求集中清理7種情況的項目，18年一季度前完成。財政部高層領導也提了財政部不會給任何項目站台，入庫不代表萬事大吉。庫信息比較全，想看哪個地方或具體項目，搜索後會看到詳細信息，識別還是執行階段，是政府付費、可行性缺口補助還是使用者付費，物有所值評價、財政可承受能力論證、實施方案、立項、用地審批、環評等相關合規性文件也已上傳。為了鼓勵地方項目，有些入省庫的，省財政也會列入預算，具體項目要結合看當地政策。
2、緊跟當前政策要求。最近期要求是《關於推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見》（財金[2019]10號）。該文件說了幾個核心問題：一是什麼樣的PPP是規范的，6個條件：公共服務領域公益性項目，期限10年以上，按照物有所值+財政可承受；社會資本負責投資、融資、運營並承擔風險，政府負責政策、法律風險；完全與產出績效掛鉤付費機制，不得降低考核標准，提前鎖定、固化政府支出責任；資本金必須是自有；政府方簽約主體是縣級及以上授權的機關或事業單位；按規定納入全國PPP綜合信息平台，充分披露信息，主動接受監督；二是什麼樣的PPP是不規范的，5個條件，具體看該文件要求；三是政府付費的，財政支出責任佔5%的，不得新上政府付費，污水、垃圾處理例外，（《關於政府參與的污水、垃圾處理項目全面實施PPP模式的通知》（財建[2017]455號））；要求採用公開招標、邀請招標、競爭性磋商、競爭性談判競爭性方式選擇社會資本；付費項目打捆、包裝為少量使用者付費，項目內容無實質關聯、使用者付費比例低於10%的，不予入庫；四是明確了一般預算支出責任的分母。分母明確是一般預算支出，不再從政府性基金收入、補貼中擠占或騰挪，超過7%的預警，超過10%不入庫。各地財政局有個全口徑債務監測系統，能夠判斷和識別是否達到該比例，可溝通拍個截屏印證。
（五）發行債券
債券的分類很多，這里指的是按有沒有國家背書，分為利率債和信用債，前者指國債、金融債等，有國家背書，後者指城投債、產業債等，沒有國家背書，產業債又分為企業債和公司債。目前政府融資平台發的最多的是企業債（城投債、含境外債）、公司債、中期票據、短期/超短期融資券、非公開定向債務融資工具、資產支持票據（ABN）等。後面幾個品種在市場已經非常成熟，不再贅述。
1、企業債券。《企業債券管理條例》下發後，由發改委核准。14年9月26日發改委和財政部聯合下發《關於全面加強企業債券風險防範的若干意見》提出了若干要求。對於城投類企業債，如果已發行未償付的企業債券、中期票據余額與地方政府當年GDP比值超過8%，嚴格控制。14年10月發改委下發《企業債券審核新增注意事項》，提出了9大大類審核內容、23項重點審核事項，區域全口徑債務率超過100%的，暫不受理區域內城投企業有可能新增政府性債務負擔的發債申請。「對政府及有關部門的應收賬款、其他應收賬款、長期應收款合計超過凈資產40%的企業，要重點關注；對企業應收賬款、其他應收賬款、長期應收款及在建工程等科目涉及金額合計超過凈資產60%、政府有關部門違規調用資金或未履約付款等情況嚴重的企業，不予受理發債申請」。15年2月17日發改委發布《關於進一步改進和規范企業債券發行工作的幾點意見》提到，BT協議收入、土地出讓收入均不得作為發債償債保障措施，遵循了14年43號文關於債務管理的一貫思路。
退出類的政府融資平台也可發境外債，按照發改委的規定，要是前備案登記、事後及時報送信息，主要依據是《關於推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》（發改外資[2015]2044號），主要是針對一年期以上，有的地方已試點，省發改委可備案。16年央行的全口徑跨境融資宏觀審慎管理的通知，不包括政府融資平台和房地產開發企業。18年4月19日外管局：除有特殊規定外，地方政府融資平台和房地產企業不得借用外債。目前地方城投在境外發債的節奏沒有停止，集中於一年期以下，比如成都交通投資集團（退出類平台）、江蘇省響水縣灌江控股（不在平台名單，但經營范圍實際是基礎設施建設）等。
2、項目收益債（企業債券）。2015年7月發改委下發《項目收益債券管理暫行辦法》（發改辦財金[2015]2010號）：發行人是具有法人資格的企業或特殊目的載體；用途是項目本身，不得置換資本金和項目債務，但償還已使用的超過項目融資安排約定規模的銀行貸款除外；存續期內政府補貼占項目收入的比例合計不得超過50%；對於政府購買服務項目，或存續期內財政補貼佔全部收入超過30%的項目，或運營期超過20年的項目，內部收益率可適當放寬，原則上不低於6%。還款來源上，財政補貼應逐年列入預算並經同級人大批准，條件成熟納入中期財政規劃。
3、四個專項債券指引（企業債券）。依據文件分別是《養老產業專項債券發行指引》、《戰略性新興產業專項債券發行指引》、《城市停車場建設專項債券發行指引》、《城市地下綜合管廊建設專項債券發行指引》，發改委15年陸續發布。其中養老產業專項債券不受發債指標限制，不受「已發行未償付的企業債券、中期票據余額與地方政府當年GDP比值超過8%，嚴格控制」的限制，募集資金也可用於地產企業配套建設的養老服務設施項目，金額根據地產開發的可研出具專項意見；戰略性新興產業募集資金50%可用於償還債務或補流等。
4、PPP項目專項債（企業債券）。17年4月發改委下發《政府和社會資本合作（PPP）項目專項債券發行指引》（發改財辦金[2017]730號），發行人是PPP項目公司或社會資本方，募集資金用於以特許經營、購買服務等PPP形式開展項目建設、運營的企業債券。以項目收益債券形式發行的，應符合《項目收益債券管理暫行辦法》，來源於政府付費和財政補貼的項目收益應按規定納入中期財政規劃和年度財政預算，傳統基礎設施的PPP項目應納入PPP項目庫。募集資金的不超過50%可用於補充營運資金，但以項目收益債券形式發行的除外。核定發債規模時不考慮非金融企業債券融資工具的規模。全國首單PPP項目專項債「18美尚專項債01」已於18年11月成功發行，發行規模3億元，7年期利率7.2%，深圳市高新投集團有限公司連帶責任保證擔保。
5、公司債券。發行人未包括地方政府融資平台，依據是《公司債券發行與交易管理辦法》（證監會第113號令）。證監會審核實踐中，被列入平台名單的不允許；退出類平台或涉及土地開發、政府項目代建的，所屬政府收入和現金流不超過50%，後來實行了單50，取消了現金流佔比指標。19年3月又放鬆了審核要求，屬窗口指導，無正式通知：「對於到期債務6個月以內的債務，以借新還舊為目的發行的公司債，放開了50%的上限，不允許配套補流」。非公開發行公司債券的，地方融資平台公司在負面清單，依據是《非公開發行公司債券項目承接負面指引》（交易商協會2018年5月11日修訂發布），地方融資平台公司定義沿用國發2010年19號文。
6、資產證券化。14年12月中國證券投資業協會下發關於發布《資產支持專項計劃備案管理辦法》及配套規則的通知，其中的附件有《資產證券化基礎資產負面清單》，其中：以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產。但地方政府按照事先公開的收益約定規則，在PPP下應當支付或承擔的財政補貼除外；以地方融資平台公司為債務人的基礎資產。其中的PPP項目證券化，2016年發改委和證監會聯合發布《關於推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作項目資產證券化相關工作的通知》（發改投資[2016]2698號），全國首單落在烏魯木齊一家污水處理廠，總規模8.4億元，使用者付費+績效付費，特許經營權轉讓。

『伍』 說明政府應該如何做好棚戶區和危房改造工作

國務院關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見
國發〔2015〕37號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
近年來，各地區、各有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，持續加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，有關工作取得顯著進展。截至2014年底，全國共改造各類棚戶區住房2080萬套、農村危房1565萬戶，其中2013—2014年改造各類棚戶區住房820萬套、農村危房532萬戶，有效改善了困難群眾的住房條件，發揮了帶動消費、擴大投資的積極作用，促進了社會和諧穩定。但也要看到，與黨中央、國務院確定的改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的目標相比，任務仍然十分艱巨，特別是待改造的棚戶區多為基礎差、改造難度大的地塊，在創新融資機制、完善配套基礎設施等方面還存在不少困難和問題。同時，農村困難群眾對改善居住條件、住上安全住房的訴求比較強烈，加快農村危房改造的要求十分迫切。為進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作，切實解決群眾住房困難，有效促進經濟增長，現提出以下意見：
一、總體要求
（一）指導思想。深入貫徹黨的十八大、十八屆二中、三中、四中全會和中央城鎮化工作會議精神，全面落實國務院決策部署，堅持走以人為核心的新型城鎮化道路，以改善群眾住房條件為出發點和落腳點，突出穩增長、惠民生，明確工作責任，創新體制機制，強化政策落實，加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，加快配套基礎設施建設，擴大有效投資，推動經濟社會和諧發展。
（二）工作目標。制定城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年計劃（2015—2017年，以下簡稱三年計劃）。2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套（其中2015年580萬套），農村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶），加大棚改配套基礎設施建設力度，使城市基礎設施更加完備，布局合理、運行安全、服務便捷。
二、加大改造建設力度
（一）加快城鎮棚戶區改造。各地區要抓緊編制2015—2017年城鎮棚戶區改造實施方案並抓好組織落實。一要加快棚改項目建設。依法合規推進棚改，切實做好土地徵收、補償安置等前期工作。建立行政審批快速通道，簡化程序，提高效率，對符合相關規定的項目，限期完成立項、規劃許可、土地使用、施工許可等審批手續。加強工程質量安全監管，保證工程質量和進度，確保完成三年計劃確定的目標任務。把城市危房改造納入棚改政策范圍。二要積極推進棚改貨幣化安置。縮短安置周期，節省過渡費用，讓群眾盡快住上新房，享有更好的居住環境和物業服務，滿足群眾多樣化居住需求。各省（區、市）要因地制宜，抓緊摸清存量商品住房底數，制定推進棚改貨幣化安置的指導意見和具體安置目標，完善相關政策措施，督促市、縣抓好落實，加快安置棚戶區居民。
（二）完善配套基礎設施。各地區要盡快編制2015—2017年棚改配套基礎設施建設計劃（以下簡稱配套建設計劃），確定棚改安置住房小區配套基礎設施項目，以及與棚改項目直接相關的城市道路和公共交通、通信、供電、供水、供氣、供熱、停車庫（場）、污水與垃圾處理等城市基礎設施項目，努力做到配套設施與棚戶區改造安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。各地區要對2014年底前已開工的棚改安置房等保障房小區配套基礎設施情況進行排查，對配套基礎設施不完備的項目要列出清單，並納入本地區配套建設計劃。
（三）推進農村危房改造。各地區要抓緊編制2015—2017年農村危房改造實施方案，明確目標任務、資金安排和政策措施，確保年度任務按時完成。落實省級補助資金，將農村危房改造補助資金納入財政預算，由縣級財政直接發放到危房改造農戶。嚴格執行一戶一檔的要求，做好農村危房改造信息系統錄入和管理工作。統籌推進農房抗震改造，加大對8度及以上地震高烈度設防地區的改造力度，認真貫徹執行《農村危房改造最低建設要求（試行）》和《農村危房改造抗震安全基本要求（試行）》，確保改造後的住房符合建設及安全標准。加強農房風貌管理和引導，縣級住房城鄉建設部門應制定符合當地實際的農房設計圖和風貌管理要求，指導到戶。
三、創新融資體制機制
（一）推動政府購買棚改服務。各省（區、市）應根據棚改目標任務，統籌考慮財政承受能力等因素，制定本地區政府購買棚改服務的管理辦法。市、縣人民政府要公開擇優選擇棚改實施主體，並與實施主體簽訂購買棚改服務協議。市、縣人民政府將購買棚改服務資金逐年列入財政預算，並按協議要求向提供棚改服務的實施主體支付。年初預算安排有缺口確需舉借政府債務彌補的市、縣，可通過省（區、市）人民政府代發地方政府債券予以支持，並優先用於棚改。政府購買棚改服務的范圍，限定在政府應當承擔的棚改徵地拆遷服務以及安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面，不包括棚改項目中配套建設的商品房以及經營性基礎設施。
（二）推廣政府與社會資本合作模式。在城市基礎設施建設運營中積極推廣特許經營等各種政府與社會資本合作（PPP）模式。各地應建立健全城市基礎設施建設財政投入與價格補償統籌協調機制，合理確定服務價格，深化政府與社會資本合作，推動可持續發展。
（三）構建多元化棚改實施主體。鼓勵多種所有制企業作為實施主體承接棚改任務。各地原融資平台公司可通過市場化改制，建立現代企業制度，實現市場化運營，在明確公告今後不再承擔政府融資職能的前提下，作為實施主體承接棚改任務。原融資平台公司轉型改造後舉借的債務實行市場化運作，不納入政府債務。政府在出資范圍內依法履行出資人職責，不對原融資平台公司提供擔保。
（四）發揮開發性金融支持作用。承接棚改任務及納入各地區配套建設計劃的項目實施主體，可依據政府購買棚改服務協議、特許經營協議等政府與社會資本合作合同進行市場化融資，開發銀行等銀行業金融機構據此對符合條件的實施主體發放貸款。在依法合規、風險可控的前提下，開發銀行可以通過專項過橋貸款對符合條件的實施主體提供過渡性資金安排。鼓勵農業發展銀行在其業務范圍內對符合條件的實施主體，加大城中村改造、農村危房改造及配套基礎設施建設的貸款支持。鼓勵商業銀行對符合條件的實施主體提供棚改及配套基礎設施建設貸款。
四、加強組織領導
（一）落實地方責任。各省（區、市）人民政府對本地區城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作負總責，要抓緊組織落實三年計劃及相關實施方案，完善工作機制，強化目標責任考核，加大資金投入，落實好稅費減免政策。
（二）明確部門職責。住房城鄉建設部要會同有關部門督促各地盡快編制和落實三年計劃及相關實施方案。發展改革委、財政部要會同有關部門進一步加大中央預算內投資和中央財政支持力度。財政部要會同有關部門安排中央國有資本經營預算資金，對困難中央企業特別是獨立工礦區、三線地區和資源枯竭型城市中央企業棚改配套設施建設予以支持。人民銀行、財政部、銀監會要完善政策措施，支持開發銀行、農業發展銀行等金融機構加大信貸支持力度。
（三）強化監督檢查。住房城鄉建設部要會同有關部門建立有效的督查制度，對各地區城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年計劃實施情況進行督促檢查。各地區要加強監督檢查，全面落實各項工作任務和政策措施。加強對農村危房改造補助資金使用的監管，嚴禁截留、擠占、挪用或變相使用。加大考核和問責力度，對態度不積極、工作不主動、進度緩慢、弄虛作假的單位和責任人員予以通報批評，並明確整改期限和要求。

『陸』 北京市2019棚改政策是什麼，有知道的嗎

1．新三年棚改計劃必須實施，但棚改項目必須區分收益與融資能否平衡；

2．棚改貨幣化不搞一刀切；

3．政府購買棚改服務模式取消，但鼓勵國家開發銀行、中國農業發展銀行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款；

4．融資以發行棚改專項債為主。
壹

今年10月8日的國常會表示，按照今年政府工作報告確定的新的三年棚改計劃，督促各地加快開工進度，加大配套基礎設施建設。

所謂「新三年棚改計劃」，就是2018年-2020年將改造各類棚戶區1500萬套。今年按計劃完成580萬套後，2019年、2010年還要完成920萬套，年均460萬套，目標上相對有所降低。相應地，融資壓力也會減輕。

有的地方就反映，之前已經棚改了一部分，剩下的如果不實施棚改，維穩壓力大，風險高，所以必須積極推進。

在此之前，棚改范圍有所擴大：有的地方將棚改政策覆蓋范圍擴大到建制鎮，有的把房齡不長、結構比較安全的的居民樓納入棚改范圍等等。

本次會議重申，嚴格把好棚改范圍和標准，重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區。但是要區分收益能否平衡，這主要為發行棚改專項債做准備。

棚改項目的收益主要來自於棚改騰挪出來的土地出讓收益，因此和地價、房價密切相關：一二線城市的棚戶區改造項目可以平衡，但三四線城市、縣城將難以實現項目收益與融資自求平衡。

貳

在過去三年，棚改和去庫存的結合產生了棚改貨幣化安置。貨幣化安置在棚改中的佔比也一路上升。

根據公開資料，我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。據市場機構測算，2017年達到了60%左右。

貨幣化安置的快速推進造成了三四五線城市的房價飛漲。所以會議明確，棚改貨幣化安置政策不搞一刀切，要因地制宜，因城施策，一城一策。

今年政策已經調整，商品住房供需緊張的市、縣，要進一步降低貨幣化安置比例。明年還將繼續。

叄

據悉，「政府購買」棚改模式為當前的主要方式，一般是由政府選擇具有實力的平台公司，與其簽訂購買服務協議，由平台公司負責具體實施，項目資金來源於國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行的棚改專項貸款。

財政部2017年印發的財預〔2017〕87號文稱，嚴禁將建設工程與服務打包作為政府購買服務項目；嚴禁將金融機構、融資租賃公司等非金融機構提供的融資行為納入政府購買服務范圍。

但「黨中央、國務院統一部署的棚戶區改造、易地扶貧搬遷工作中涉及的政府購買服務事項，按照相關規定執行」，也就是說棚改屬於豁免的范圍。

不過，雖然集中於三四線的棚戶區改造及其貨幣化起到了「踩油門」的作用，刺激了房地產需求的迅速擴張，對去庫存有正向作用，但華融證券首席經濟學家伍戈對財聯社記者表示，現在負面的作用正在顯現，特別是部分城市房地產泡沫日益嚴重，加劇了潛在的金融風險，不利於調控房價。

同時，也有行業人士對記者表示，現在要進行的棚改項目實施難度較大，缺乏可盈利空間，很難吸引社會資本進入。一般城投公司會以項目作為擔保融資，地方政府為完成棚改任務半遮半掩地為項目兜底，但在債務高企的現狀下，無疑造成地方政府隱性債務上升的擔憂加劇。

本次會議直接指出，2019年政府購買棚改模式取消，但鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。

『柒』 有棚戶區改造項目想融資怎樣做

目前，我國棚戶區改造項目融資主要有商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信託計劃、資產管理計劃以及PPP等模式。按照融資方式與特點，可分為四大模式：

『捌』 棚改新政策

棚改政策新政：根據2019年棚改政策的座談會會議內容，棚改政策新政具體如下：1．新三年棚改計劃必須實施，但棚改項目必須區分收益與融資能否平衡；2．棚改貨幣化不搞一刀切；3．政府購買棚改服務模式取消，但鼓勵國家開發銀行、中國農業發展銀行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款；4．融資以發行棚改專項債為主。
【法律依據】
《中華人民共和國城鄉規劃法(修訂)》
第六十八條城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定後，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門採取查封施工現場、強制拆除等措施。

『玖』 棚改專項債的作用是什麼

棚改專項債的作用具體如下：

1、規范棚戶區改造融資行為，遏制地方政府隱性債務增量，更好地解決群眾住房問題。

專項收入應當能夠保障償還債券本金和利息，實現項目收益和融資自求平衡，發揮政府規范適度舉債改善群眾住房條件的積極作用。

2、棚改專項債是國家專項債改革的創新，是貫徹落實國家預演算法的重要舉措。

特別是在當前防範和化解金融風險的大背景下，既可以有力強化規范地方政府債務管理，實現地方政府債務資金鏈條有效循環和自求平衡，降低地方政府融資成本和風險，又對改善民生住房，穩定和促進地方經濟發展。

(9)棚改融資流程擴展閱讀

《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》

第三條 本辦法所稱地方政府棚戶區改造專項債券（以下簡稱棚改專項債券）是地方政府專項債券的一個品種，是指遵循自願原則、納入試點的地方政府為推進棚戶區改造發行，以項目對應並納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入、專項收入償還的地方政府專項債券。

前款所稱專項收入包括屬於政府的棚改項目配套商業設施銷售、租賃收入以及其他收入。

第五條 省、自治區、直轄市政府（以下簡稱省級政府）為棚改專項債券的發行主體。試點期間設區的市、自治州，縣、自治縣、不設區的市、市轄區級政府（以下簡稱市縣級政府）確需棚改專項債券的，由其省級政府統一發行並轉貸給市縣級政府。

經省政府批准，計劃單列市政府可以自辦發行棚改專項債券。

『拾』 今年棚改已開工300萬套

「我現在做夢都能笑醒！」看著自己的新家一點點建起來，河南鄭東新區居民魏國彥很開心。總面積171萬平方米的鄭東新區劉集2號安置區項目工程，建成後1.7萬多戶居民將搬入這里，魏國彥就是其中之一。
今年，魏國彥還被邀請當了一回「監工」，去工地現場察看樣板房。「居住環境好，質量特靠譜，還配了很多便民設施，真是太暖心了。」房子目前還在配套施工階段，盡管明年初就能入住，魏國彥已經有點迫不及待。
截至今年10月，全國棚改已開工300萬套，超額完成年度289萬套的計劃總量，能幫助600多萬人「出棚進樓」。
2016年以來，全國開工改造各類棚戶區2141萬套，已超額完成「十三五」2000萬套棚改目標任務，4600多萬居民改善了住房條件。
察民意，體民情，配套建設人性化。
承建魏國彥新家的中建一局相關負責人告訴記者，考慮到居民中有不少老人、兒童，項目同步建設了幼兒園、無障礙設施等便民配套工程。建設過程中還應用了不少綠色科技，兼顧保溫、防火等功能，使房屋更加安全宜居。
集民智，匯民力，標准程序規范化。
「當時還在海上，跟家裡的兄弟討論動遷的事，簽完字更放心了。」浙江省舟山市岱山縣漁民毛定國每天都盼著棚改房早日建成。他記得簽約那天，自己還沒換下出海的衣服，就直奔簽約現場，在徵收補償協議上簽字。岱山縣棚改項目啟動後，僅一個半月時間，安置補償協議簽約率就達99%。
「為了讓遠在洋面作業的漁民能及時准確地了解各項事宜，我們第一時間和家屬做好溝通。」岱山縣棚改現場指揮部相關負責人介紹，他們動員了30名土生土長的漁嫂，協助動遷組走街入戶，肩負起入戶摸底、咨詢信息、政策宣傳等工作，架起政府部門與群眾溝通的橋梁。哪裡要改，群眾說了算；怎麼改，群眾出主意；改得好不好，群眾來監督。同心協力，棚改推進更順暢。到今年9月底，浙江省提前完成全年棚改計劃。
解民憂，聚民心，因地制宜解難題。
北京市豐台區長辛店棚戶區歷史久、文物多，有眾多老宅子、老院落，怎樣才能既留住歷史文化和鄉愁，又讓老百姓改善居住條件？改「大拆大建」為「有機更新」——老宅老院不拆，仍保留國家級文保單位4處、區級文保單位2處，同時對有保留價值的院落進行修繕保護。
「這種棚改模式真好，讓我們這些土生土長的老人有個念想，還能感受到原來的鄉土之情。」長辛店居民劉女士說。
江西省今年開工棚戶區改造27.8萬套，根據當地實際情況創造性地破解徵收難題、資金難題、安置難題，是江西省順利推進棚改工作的法寶。「比如破解資金難題需要兩手抓，一要科學評估財政承受能力，規范棚改融資行為，二要積極與金融機構對接商洽，積極拓寬棚改專項債券、企業債券等渠道。」江西省住建廳相關負責人表示。
回眸過去10年，全國棚改累計開工4522萬套，1億多居民「出棚進樓」，實現了安居夢。展望未來，在堅持既盡力而為、又量力而行的原則下，棚改繼續穩步推進，更多居民將享受改革發展成果，迎來更舒適的住房、更美好的生活。