寓見融資

『壹』 長租公寓「爆雷」：謹防資本冒險裹挾租客「埋單」

近期，知名長租公寓平台蛋殼公寓「爆雷」事件持續發酵，多家銀行已暫停「租金貸」還款業務。
「新華視點」記者了解到，自2018年以來長租公寓陸續「爆雷」逾百家，留下的「窟窿」往往得由房東和租客自行「埋單」。專家建議，監管部門應重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂「埋單」。
長租公寓三年「爆雷」約170家
10月開始，蛋殼公寓即出現資金鏈危機。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區設立接待點，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開通了線上解約功能。
事實上，自2018年以來，長租公寓平台頻頻「爆雷」。據天眼查統計，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15％。從已「爆雷」的上海寓見、青客等品牌公寓的教訓來看，除大量依賴「租金貸」飲鴆止渴外，採取「長收短付」、競價圈房等不正當競爭方式做大規模是長租公寓平台資金鏈斷裂的主要原因。
目前，不少長租公寓對房東採取月付方式，依賴「租金貸」維持企業正常運轉，多數企業並不盈利甚至倒貼錢。「前幾年，有一些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高20％很正常，有時甚至能提高50％。然後運營商再以顯著低於『拿房價』的租金水平出租。」北京一位長租公寓運營商表示。
2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公寓運營機構均獲得了數十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，並開始「跑馬圈房」。
「2018年5月，在北京市朝陽區東五環附近的一個社區，有多家長租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋託管業務。小區一共2000多套房子，自如託管的有230多套，蛋殼公寓託管的超過100套，同時還有數家剛進入公寓託管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。」一位房產中介回憶說。
京師律師事務所律師許浩表示：「長租公寓的這種商業模式，需要市場租金不斷上升，且有持續、大量的租房需求才能玩得轉，一旦租房量下降就會出問題。」
多家銀行已暫停「租金貸」還款業務
一位銀行業從業人士認為，當前控制好「租金貸」風險，是解決蛋殼公寓「爆雷」危機的「牛鼻子」。
所謂「租金貸」，就是長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內的所有租金一次性付給運營商。這樣一來，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。
V領地青年社區首席執行官周君強表示，「租金貸」解決了一些租客短期的資金壓力；但這種方式被部分長租公寓運營商「玩壞了」，以此形成沉澱資金池，用這筆資金擴張規模，形成「拿房－出租－融資－再拿房」的循環模式。
蛋殼公寓發布的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於「租金貸」，「租金貸」在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60％的租客在使用「租金貸」。
「租客通過『租金貸』選擇月付房租，每個月蛋殼會返還10％的房租，這樣的優惠方式誘導很多人選擇『租金貸』。」今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現在大多數租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除「租金貸」。「畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時解除『租金貸』，租客們搬走或者續租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續還。」
對此，微眾銀行11月16日發布公告稱，對被迫搬離的租客，銀行將協助解決租賃糾紛，並就貸款事宜做出適當安排，盡量保護租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的徵信將不受影響。但是據多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。
面臨這一可能產生三方債務糾紛的棘手問題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣「租金貸」還款。
資本冒險不能成「客戶風投」
2017年起，很多長租公寓運營商乘政策東風、在資本補貼的助力下大肆爭搶房源。如今市場回歸理性，資本退潮的「後遺症」正逐步顯現。
「長租公寓運營商的高管們鑽了法律漏洞，平台一旦『爆雷』，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是『罰酒三杯』，處罰力度不夠。」上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。
北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻頻「爆雷」的現象未能引起足夠的警覺，以至於讓行業「小惡」衍變為社會大患。縱觀近年來的「爆雷」案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔民事責任，如被限制高消費等。
以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創始人程遠至今失聯。根據天眼查統計程遠涉及的司法案件結果，目前其僅被限制高消費。寓見公寓的合作方陽光城也無須承擔任何賠償責任。房東和租客只能「自認倒霉」，各自消化損失。
許浩表示，當下不少長租公寓將租賃業務做成了金融產品，通過風險投資機構、金融企業等多方融資，不斷擴大規模提高自身估值，謀求在資本市場實現「造富神話」，最終投資方和企業高管套現離場，把「爛攤子」留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到共享單車，一些從業者以創新之名綁架社會資源，裹挾客戶成為「風投」，為其接盤。
近期，多地政府緊急出台措施「亡羊補牢」。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管賬戶。此外，深圳還提出企業應慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租客；西安擬對住房租賃企業實行信用分級。
住房和城鄉建設部9月7日發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
周君強等業內人士認為，長租公寓雖遭非議，但從國際來看，租賃機構化依然是大方向，關鍵在監管。住房租賃作為民生行業，相關部門應加強事前和事後監管，重拳整治市場亂象，切實保障城市打拚者住有所居。

『貳』 寓見青年公寓好不好

寓見公寓的服務很好，能為租戶著想

『叄』 長租公寓又現新一輪「爆雷」

繼樂伽「爆雷」後，又有長租公寓出現資金鏈問題。近期，悅如資產管理有限公司（以下簡稱「悅如公寓」）、杭州德寓科技、國暢房地產代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業內人士認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時，長租公寓領域已經逐步進入到深水區，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

多家長租公寓遭遇資金鏈問題

據媒體報道稱，10月8日，悅如公寓發布公告稱，因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營。

無獨有偶，據媒體報道，杭州的德寓科技因為高收低租而導致資金鏈危機。此外，同在杭州的國暢房地產代理有限公司也關門了，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

記者注意到，2018年以來，長租公寓行業「爆雷」不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前，已有20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。其中，樂伽公寓的關停，導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失，引發外界較多關注。

財經評論員嚴躍進點評稱，長租公寓資金壓力增大，也說明經營預期和市場反應是不一致的，股權轉讓某種程度上也是為了防範虧損擴大，這也使得後續長租公寓企業需要更加註重房源管理和資金風險。

「高進低出」破壞行業整體信用

新京報記者注意到，在此次資金鏈出現問題的公寓機構中，跟樂伽公寓一樣，也存在「高進低出」的做法。

所謂「高進低出」模式，即以高於市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客因便宜，便選擇半年租甚至一年租。

「『高進低出』模式正破壞著行業整體信用。」房東東創始人全靂指出，「高進低出」與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由於缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，最終會導致房東、租客嚴重損失。

此外，悅如公寓則是另一種模式。賺取差價為盈利的模式也存在風險，隨著房租的下跌，發展空間越來越小。悅如公寓也稱無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終只能出售公司。

全靂進一步強調，目前租賃行業還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度，或擔保金制度。這也就意味著，企業倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。因此，全靂呼籲，「必須對這個行業里的黑中介和黑二房東，進行嚴懲。」

在業內看來，現階段，缺少對公寓經營者約束力，是行業滋生不良企業的主要原因。北京房地產中介行業協會趙慶祥建議，「盡快出台住房租賃條例，租賃行業必須通過立法建立准入門檻。」

作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於「地貴、錢貴、周轉慢」，到目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長租公寓只能靠外部輸血，不斷融資，尤其是在急於擴張規模的起步和發展階段。

全靂認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，對於缺少持續競爭力的中小公寓而言，選擇股權轉讓或退出，反而是更合適的選擇。

■ 案例

悅如資金危機 租客房租打水漂？

今年4月，劉芳（應受訪租客要求，劉芳為化名）在鄭州金水區租了河南悅如資產管理有限公司旗下的一套三居室的房子。「9月，我剛交了半年房租，5800元，但是，房東卻說沒有收到房租，今晚就要收回房子。」10月17日劉芳告訴記者。

劉芳說，像她這樣的租客有上千人，他們都是悅如公寓的租客。記者了解到，因資金鏈斷裂將股權轉賣給鄭州比遜達美公寓管理有限公司（下稱「鄭州比遜達美」），然而，由於悅如公寓隱瞞長期拖欠業主租金和租客押金的事實，鄭州比遜達美現已終止收購。

自悅如公寓陷入經營危機以來，很多租客面臨著無家可歸的局面，而房東也面臨著房租收取無門的現狀。

1600套房源，悅如公寓無力維持運營

「部分租客交了房租後發現門鎖被房東換了，進不去門，還有一部分租客被房東攆走。」劉芳表示，目前，租客已經組建了500人的微信群。但是，利益受損的租客遠遠不止這一數字。公開信息顯示，悅如公寓運營1600套房源。

除了租客，房東也長期被拖欠租金。有房東稱自今年四月後再也沒有收到過租金，悅如已拖欠四個月的房租未付。

據租客向新京報記者提供的截圖顯示，10月8日，河南悅如公寓所運營的公眾號曾經發出一條公告，然而隨後又刪去。

這條公告顯示，2019年9月，悅如公司的全部股份轉讓給比遜達美公司，且已經進行相關股權轉讓及工商變更手續。轉讓協議簽訂後，公司經營管理及房源管理等事宜均由收購方全權負責。

劉芳說：「在此之前，我們沒有接到任何消息，也不知道悅如公寓已經資金鏈斷裂了，更不知道它被轉賣的消息。」

河南悅如公寓起步於2014年，此前快速擴張，總房源數量達到1600套，這其中包括分散式房源和主要集中式房源。

悅如公寓董事長王銀偉曾公開表示，目前國內大多長租公寓處於微利狀態，只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價。悅如公寓快速地「跑馬圈地」，在前期積累了大量的收房成本和運營成本。

但是，隨著鄭州房租的下跌，這種以賺取差價為盈利模式的發展空間越來越小。在上述公告中，悅如公寓也稱其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終資金鏈斷裂只能出售公司。

接盤方稱已終止收購

10月16日，新京報記者以租客的身份聯繫上河南悅如公寓的相關負責人，其表示：「悅如公寓目前已經被新的公司收購了，房租問題需要聯系新的公司。」同時，這位負責人也表示自己目前已經從悅如公寓離職。

但是此前傳出的收購方鄭州比遜達美公司，已於10月11日發布公告稱：「河南悅如資產管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業主房租、租戶押金、且對我公司惡意隱瞞；在各位業主、租戶要求其退款的事件爆發後，河南悅如資產管理有限公司原股東擅自以河南悅如資產管理有限公司名義單方發布公告，惡意將公司債務矛頭指向我公司，嚴重影響了我公司的正常運轉。且此次欠付租金、押金的業主、客戶直接涉及我公司意向收購的1600套房源，已嚴重影響了公司信譽，造成該房源後期無法完成收購，致使我公司收購目的無法實現。」

河南悅如公寓已經陷入經營困局，新的接盤方又終止收購，那麼，租客和房東的利益損失該如何彌補？

據當地媒體報道，目前，鄭州市住房保障和房地產管理局已經介入，其相關負責人稱「已經在積極處理此案件，一有進展將會及時公布」。同時，鄭州市信訪局也已經受理，專門設立了針對悅如公寓租客的工作組。

劉芳表示：「我們希望政府能夠出面協調，讓雙方協商處理，將我們已經繳納的租金歸還。」

『肆』 套路「租金貸」招數升級 這些「防範招」請查收

原標題：套路「租金貸」後遺症難消 招數升級風險隱現

傳統租房旺季隨畢業季一起到來，租房人群如何避「坑」受各方關注。

人民網房產近期調查發現，去年曾使租客深陷風波的套路「租金貸」衍生了新招數，租客或為此承擔更大風險，值得警惕。與此同時，尚有部分租客因住房租賃企業缺位導致的押金租金不退、額外扣款、預支付降級、徵信逾期、貸款被拒等問題，依然未得到有效解決。

律師提醒租客，應審慎判別簽訂「租金貸」合同，謹防套路陷阱，遠離不規范中介。

轉嫁風險，套路「租金貸」招數升級

一般而言，「租金貸」模式多指住房租賃企業向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司預先把整期租金付給租賃企業，再由租賃企業交給房東，租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

據業內人士透露，租賃企業通常會截留貸款，再以季付或月付方式延遲付款給房東，並將資金用於擴張、裝修等其他用途，導致自身杠桿率較高、資金運作不規范等問題。一旦租賃企業爆發資金問題，功能缺位，將造成金融公司、房東、租客三方面的風險與損失。

在實際操作中，因為貸款計入租客徵信記錄，且涉及租賃企業、房東、租客、金融公司四方，「租金貸」往往被租客拒絕。部分租賃企業採取了隱瞞實情，以「內部流程」為借口獲取租客手持身份證照片等隱私信息的手段，誘導簽貸，使得「租金貸」變「套路貸」。

近期，多位北京達人寓的租客向人民網房產反映，達人寓誘導「押一付三」的租客換成「押一付一」，實質上是為租客辦理「租金貸」。而已經使用「租金貸」的達人寓租客，則被要求重新簽訂貸款合同。與以往不同的是，本次租金貸款直接發放到租客個人賬戶，再由租客轉給達人寓。

租客王元告訴人民網房產，新合同是通過達人寓的微信小程序簽約，放貸方是笑臉金融。「達人寓只說『押一付一』可以減輕租戶壓力，我們當時覺得還不錯，弄完了才發現是貸款。」他說：「資金先到我們賬戶，然後我們被要求一次性把貸款轉到達人寓公司賬戶。」

業內人士分析，通過這種周轉手段，租賃企業將債務風險轉嫁給了租客。

由於此前租客並不直接接觸租金貸款，租賃企業出現問題後，金融公司有義務協助租戶解決被房東趕出後停止還款導致的徵信問題。但新的支付方式中，租賃企業與金融公司之間不存在制約關系，即無論後續情況如何，租戶都需要按約還款，且憑借租客個人力量，更難尋回轉給租賃企業的租金貸款。

達人寓回復人民網房產稱，針對工作人員隱瞞貸款、誘導簽貸行為，達人寓已要求合作的金融公司不得向租賃工作人員發放辦理貸款的獎勵，並要求工作人員盡到告知租客實情的義務。

據人民網房產了解，「租金貸」招數升級並非孤例，部分通過北京昊園恆業房地產經紀有限公司租房的租客，提供了與晉商消費金融有限公司簽訂的貸款合同，合同內容顯示，晉商金融發放的貸款資金由借款人自主支付給昊園恆業。

昊園恆業租客提供了退租交接表及退租後第三方貸款平台依然未結清照片。

人民網房產多次撥打昊園恆業工商登記信息中的手機號碼，其中接通的一位工作人員確認收悉采訪函，截至發稿，未有回復。

北京市天地昊房地產經紀有限公司租客王維東建立的維權溝通群包含300多位租客，2019年1月曾於北京西城公安分局集體報案，目前未有進一步動態，租客聯系不到天地昊工作人員。

北京財盛達資產管理有限公司的租客向人民網房產反映，因財盛達2018年11月強制要求租客由向晉商金融還款改為向財盛達交租，導致租客徵信逾期。目前財盛達工作人員已無法聯系，收購方奧南雅舍（北京）房地產經紀有限公司表示不承擔相應責任，並要求租客續租一年，否則不予退還押金。

與此同時，蘇州樂棧公寓、北京溫馨屋房地產經紀有限公司、北京雙強志遠房地產開發有限公司的租客，也有人遭遇了相似的問題，租賃企業失聯或不承擔責任，租客徵信逾期與資金損失比較普遍。

人民網房產多次撥打上述6家企業工商信息上登記的電話，並逐一發送采訪函，蘇州樂棧和北京財盛達工作人員得知采訪訴求後，否認了與企業的關聯性，其餘企業截至發稿未有回復。

梳理發現，上海寓見、北京昊園恆業、北京財盛達、北京溫馨屋、北京雙強志遠5家租賃企業辦理「租金貸」的貸款出借方均為晉商消費金融有限公司。為了了解晉商金融如何判斷貸款合同的合規性、如何把控租賃企業提取資金的風險、怎麼退回多扣款項及協助租客清除被動因素導致的徵信逾期記錄，人民網房產向晉商金融發送了采訪函。

晉商金融董事會辦公室已確認收悉采訪函，但截至發稿尚未回復。

打破困局，專家呼籲加強監管

租賃企業為什麼熱衷於對「租金貸」動手腳？「租金貸」的發展如何解局？

曾任我愛我家集團控股公司副總裁的胡景暉向人民網房產表示，長租公寓核心資產價格過高，年化收益率低，缺乏有效的融資渠道，於是，市場催生了「租金貸」。而套路「租金貸」客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大，放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則被嫁接到租客與房東身上。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，長租公寓爆雷與過度使用「租金貸」資金高價收購房源，導致長租公寓入不敷出有關，也與租金貸監管不嚴，被挪做它用有關。

存在各種弊端與風險的同時，還有專家指出，作為一種金融創新方式，問題並不在「租金貸」本身，而是因為在使用過程中缺乏有效的監管。應當充分意識到"租金貸"在房屋租賃行業存在的積極作用,滿足運營主體的合理融資需求。

隨著大城市房價走高和年輕人才的不斷流入，房屋租賃需求也逐漸增加。尤其是臨近畢業季，號稱「拎包入住」「分期付款」的長租公寓吸引了不少在大城市打拚的高校畢業生，適當的金融支持有利於緩解他們的房租壓力。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，監管層需要加強租賃市場金融風險的管控。比如可以適當提取一部分資金進行監管，類似等價於房客一個月租金的貸款資金，這樣有助於防範各類租賃合約違約後的風險。

實際上，針對風險頻發的套路「租金貸」， 2018年下半年以來，全國多地相繼發文規范「租金貸」業務。

北京多部門要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；上海要求小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與租賃企業合作開展個人「租金貸」業務；重慶整頓違法違規「租金貸」行為，嚴禁中介機構強迫、誘騙承租人簽訂「租金貸」；海南規定住房租賃企業不得自行開辦「租金貸」等金融業務……

去年8月，中國銀保監會要求進一步完善差別化房地產信貸政策，嚴禁「首付貸」和消費貸資金流入房地產市場等違規行為，堅決遏制房地產泡沫化。今年1月，銀保監會再次要求，堅持不懈治理金融市場亂象，進一步遏制違法違規經營行為，依法處置高風險機構，嚴厲打擊非法金融活動，維護金融市場穩定，同時推動房地產長效機制建設。

「政府並不是盲目打壓『租金貸』業務，而是強調了規范操作的概念。」嚴躍進認為，從各地的政策來看，一是要求租房合同文本中必須具有向租客明確提示「租金貸」風險的條款，二是直接將長租公寓企業與「租金貸」業務剝離。

「『租金貸』有利有弊，不能因噎廢食，做好風險防範，將公寓企業與『租金貸』進行有效剝離即可。同時，還需要向租客提示風險，通過建立資金池保證專款專用，將『租金貸』的資金用於房東房租支付。」趙秀池建議。（文中受訪租客均為化名）