房地產信託全面暫停

1. 為什麼房地產信託有432原則

「4」是指該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
「3」是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方
「2」是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質

四證齊全是國家對房開貸的統一規定，基礎條件，硬條件。30%自有資金是銀行業監管機構的規定，基礎條件，硬條件。二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證貸款投向項目的工程質量不產生大概率上的危害銀行信貸資產安全的風險事項。總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經多年銀行房開貸經營管理經驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規章制度，經得起考驗，容不得突破。至於有一證拿不到，事件本身可能包括著當地行政審批部門的惰政、推諉、吃拿卡要，也或者是項目本身確實存在主觀問題，但那都不是國家賦予他們的權力，是他們自己沒有切實做好監管或被監管，銀行不冒這種風險，有能力自己單挑，銀行是不會在底線下開閘的。
話說回來，這年頭，房開貸的審批和放款本身就難之又難了，還缺證，基本是靠邊站了。目前的監管約束高壓下和經濟下行周期內，沒有銀行會同情達不到硬底線的房開貸企業的。銀行不是慈善家、它也是企業，是企業就必須守法遵章、穩健經營，否則同情別人、自己違規甚至可能犯罪，就不值得了，所以不會出現冒險乾的事啦。

2. 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。

3. 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思

四三抄二」規定，具體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。

按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。

即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。

(3)房地產信託全面暫停擴展閱讀：

房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：

1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。

2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。

3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。

4. 房地產信託規模收縮 嚴監管背後的深意

窗口指導、余額管控、罰單頻現……房地產信託成為2019年信託業的關鍵詞。伴隨部分項目逾期，市場對地產信託產品的謹慎態度也愈發明顯。不少投資者對兌付情況、抵押物是否足值及處置時間等方面表達了擔憂。
面對逾期信託項目越來越多的情況，對信託公司風控的質疑聲也不斷涌現。這些是否意味著作為信託的主要業務之一的房地產信託從此會「一蹶不振」？嚴監管背後究竟有何深意？
在多位業內人士看來，房地產信託近期頻發的兌付危機更多是與市場大環境、政策基本面有關。而房地產行業已經經歷多輪政策調控，大部分信託公司在風控條件方面基本上是可以把握的。作為一種補充融資手段，經歷嚴監管的房地產信託更多是配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。此外，隨著信託步入轉型關鍵期，存量地產業務也有望成為重要立足點之一。
地產信託困境
房地產信託作為信託公司的主要業務，明確的擔保和抵押成為其被青睞的關鍵優勢。
在房屋銷售市場持續降溫的情況下，抵押物是否持續足值及其處置的時間是否過久，也成為多數經歷房地產信託項目逾期的投資者的「心病」。有投資者明確地向記者表達了這樣的擔憂。
業內人士分析認為，目前房企普遍面臨融資收緊的情況，部分房企現金流緊張，無法償還之前的信託貸款，有些甚至瀕臨破產。此外，今年信託到期量絕對規模仍處於歷史最高位，到期量的分布呈現前低後高的規律，房地產領域的風險暴露有可能加快。
某三方代銷機構工作人員王華（化名）告訴記者，房地產商融資一般會以名下項目作為抵押物，但在違約的情況下，抵押物的處置、變現往往需要一段時間，還可能面臨折價。
「信託處於處置期、延期的項目越來越多。」王華對記者感慨道，現在很多情況是一家企業違約連帶著十幾家機構踩雷，其中不乏信託公司。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房地產信託項目大部分風險都與房屋銷售市場有關系。如果銷售市場行情好，問題一般都很容易化解；反之，若市場在持續降溫，往往會引起較多問題。
「尤其是和商業、辦公掛鉤的項目，比如出現爛尾、租金回報率不高等情況，而融資方又無法獲得一些補給的資金，則會對項目兌付產生影響，需要警惕相關風險。」嚴躍進補充道。
那麼，地產信託相關風險項目，又該如何化解？
某信託公司從業人士李華（化名）在接受記者采訪時表示，從信託公司角度來看，逾期地產信託項目處置抵押物在大多數情況下，不存在是否有人接盤的問題，關鍵在於價格。在整個調控依然比較嚴格的階段，市場普遍缺乏流動性，資產較難出手且大概率面臨打折的困境。
「對於信託公司來說，一旦折扣力度較大，則面臨無法收拾的難題。」李華補充稱。
然而，李華亦告訴記者，從普通的固定收益類產品來看，信託基本可以理解為能夠兌付或者有潛在兌付預期的產品。「即使一些延期較長的項目，也不會說最終不去處置，並讓投資者蒙受損失，可能後面幾年問題也就慢慢得到解決了」。
「整體來看，行業風險敞口不是很大。」李華進一步表示，無論項目的情況如何，信託是一直履行管理人職責的。
風控手段多樣
從與投資者交流的過程中，記者注意到，面對逾期信託項目越來越多的情況，對信託公司風控的質疑聲也不斷涌現。
事實上，多位信託業內人士告訴記者，近期頻發的兌付危機，更多是與市場大環境、政策基本面有關。
金樂函數信託分析師廖鶴凱在接受記者采訪時表示，信託項目方風險的暴露，與整個經濟環境有很大的關系。從本質上來看，信託或者整個金融行業屬於風險管理行業。
「金融與各行各業都要打交道，因此，風險也會在金融行業集中體現。」廖鶴凱對記者進一步表示，在這樣的情形下，對於風險的管理、控制和化解顯得尤為重要。
「就算是相同的業務，不同的金融機構也會有自己的風控標准參照。」廖鶴凱對記者進一步表示，從整個資管行業來看，信託基本可視為相關手續的完善度與成熟度最高的領域。
「交易對手的復雜化，要求信託具備豐富多樣的風控手段。整體來看，在交易結構方面，有些制度設計是比較創新的。」廖鶴凱補充道。
李華告訴記者，從房地產信託業務來看，目前的風控措施主要包括名單制、質押物、資金監管和投後管理等。「抵押物是傾向的主要因素，但並非決定因素。並不是所有抵押物的資質都很好，還是要結合各家風控邏輯的層次來看，一般風險抓手決定抵押物所佔的權重」。
「總體來看，房地產業經歷了高速發展之後，房企從跑馬圈地進入到加速分化階段。而對行業的理解與合作主體的選擇，成為信託公司房地產業務風控的核心環節之一。」李華告訴記者。
此外，相較前幾輪調控，本輪政策調控具有一些不同之處。
廖鶴凱告訴記者，從前面幾輪調控來看，房地產業整體還是顯著向上的，所以相關質押物的變現可能不會很久，價格也相對可觀。但目前在嚴格調控和房地產稅有徵收預期的大背景下，整個行業向上趨勢並沒有特別明顯。此外，結合棚改政策逐漸退出等多重政策影響，三四線城市也會受到明顯影響。「而信託早期已經投入進去的項目，後續如何去處置，其實是比較關鍵的」。
「房地產行業已經歷多輪政策調控，大部分信託公司在風控條件方面基本上是可以把握的，做業務的邏輯也往往經過了多輪論證。」廖鶴凱強調。
規模顯著收縮
下半年來，地產信託規模經歷「縮水」。用益信託網數據顯示，11月集合信託成立規模為1067.51億元，較去年同期的1808.33億元大幅下降約41%。其中，有213.83億元投向房地產，較去年同期的660.49億元更是大幅下降近68%。
實際上，自2019年下半年以來，投向房地產領域的信託發行規模呈現明顯下降趨勢。
具體來看，用益信託數據顯示，2019年1月-6月份發行的投向房地產領域的信託中，有5個月的單月規模在800億元以上，6月的規模甚至超過1000億元；而7月-11月，單月規模均是在800億元以下。
同時，中國信託業協會數據顯示，截至2019年三季度末，投向房地產的信託資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。
李華告訴記者，房地產信託今年上半年熱度較高，而下半年則面臨嚴監管，這形成了較為鮮明的對比。
5月，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱《通知》）。
根據《通知》的要求，不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過「股權投資+股東借款」、「股權投資+債權認購劣後」、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
隨後，在「房住不炒」的大背景下，房地產信託經歷了監管「接力式」的調控。
7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。緊接著，對信託公司房地產信託業務進行余額管控的消息傳出。
同時，據媒體報道，監管部門已統一房地產信託業務放行標准，地產信託業務二級資質將無法穿透兩層，這意味著二級資質的孫公司將無法開展信託業務貸款。
調控還在持續升級。8月份，銀保監會向各銀保監局信託監管處室下發了《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》（信託函〔2019〕64號）（下稱「64號文」），對下半年信託業的監管重點進行傳達。
根據「64號文」的要求，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。
嚴監管深意
多位信託從業人士告訴記者，實際上，房地產信託的監管處於一個比較大的邏輯與思路框架下。那麼，嚴監管的深意究竟何在？
資深信託研究員袁吉偉對記者分析稱，房地產信託經歷了嚴監管，但並不是完全被禁止，更多是在前期增長過快的情況下，配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。「畢竟房地產行業無論對於國民經濟增長還是居民財富都有較大影響」。
「避免資金過度投入到一個領域，集中度太高也有比較大的風險，這也是原因之一。」袁吉偉進一步表示。
廖鶴凱對記者分析稱，2019年，監管對地產信託的調控力度大於往年。事實上，這類政策並不僅是針對信託領域。在整個房地產行業資金來源里，信託只能說是一種補充融資手段。「之所以在信託方面也做單獨強調，是有一定原因的。從以往情況來看，在銀行對房地產行業融資收緊的情況下，如果信託再放開口子，一定程度上會減弱政策的效力」。
某中型信託從業人士王誠（化名）告訴記者，嚴監管形勢可以說是「前所未有」，這也與當前宏觀經濟及金融市場所面臨的環境息息相關。在風險易發高發階段，進行嚴監管是有必要的，也是有利於行業長遠穩健發展。
「雖然短期、單體來看，調控對信託公司的經營業績會帶來一定壓力，但從長遠、整體來看，嚴監管對信託行業、地產行業乃至國家宏觀經濟都十分有必要。」李琦補充道。
廖鶴凱亦告訴記者，監管趨嚴，無論是對房地產業自身發展還是維護金融體系穩定，都具有重要的意義。
具體來看，如果過多資源投放到地產領域，一定會擠壓到對其他部門的投入，這樣反而會阻礙房地產業的長期發展。結合行業特點來看，房地產大概率是在其他行業發展好的基礎上才能得到長遠發展，反之則會出現不穩定的情況，進而對金融體系造成影響。
也有分析認為，從長期來看，房地產業依然是有發展空間的領域，只不過已經過了高速發展期，進入相對成熟的階段。後續的存量市場會衍生出新的業務機會，最終整體地產行業的回報率會趨於平緩，但按照行業特點，依然會比傳統行業的回報率略高。
事實上，多位信託業內人士告訴記者，從存量業務的規模來看，房地產信託或會成為信託轉型的立足點。
以轉型方向之一的REITs（房地產信託投資基金）為例，雖然信託目前還處在「霸屏」房地產一級市場，REITs業務量還很小，可一旦進入到房地產行業進入存量博弈階段，信託或將會積極介入。
針對目前REITs業務面臨的租金回報率不高問題，廖鶴凱認為，未來這一點或許會發生改變，去杠桿的精髓在於回歸資產本身的價值。
另一方面，從信託自身來看，最大的優勢在於跨市場操作，回歸本源意味著不僅僅限於資金類信託管理。而房地產作為我國家庭資產的重要組成部分，從存量市場的角度看，信託依然有很多機會。

5. 銀監會下發了《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》，為什麼這么急啊

展恆理財認為以上監管政策均在情理之中，投資者應保持平和的心態，理性地對待。
首先，我們要了解監管部門出台新的監管精神的真正內因。我們先看一組數字，據統計，截至2010年10月31日，全國信託公司自營資產合計1351.4億元，負債合計179.96億元，所有者權益合計1171.44億元。管理的信託資產合計30103.71億元，已經跨越3萬億元大關，與2004年末2102億元的信託資產規模相比，在不到六年的時間里增長近15倍。顯然信託業這幾年快速發展，但與其相對應的風險管控卻相對滯後。與此同時信託行業經營模式多屬粗放型，有些規模較小的信託公司為尋求發展，積極擴張業務，對投資項目審核不嚴，濫竽充數的情況時有發生，極大擾亂了信託業持續快速發展。同時，當前國內經濟形勢比較復雜，通脹壓力較大，流動性相對過剩。在這種內外部共同作用下，監管層出台以上措施，主要目的也是規范信託業健康發展，防範流動性風險和系統性風險，這也符合當前國內經濟政策大方向，無可厚非。
其次，對於信託業中的房地產信託來說，監管層的調控力度更大。監管部門不僅把房地產信託業務的風險資本計提比例提高到3%（最高級），還專門發通知要求信託公司針對房地產信託的合規性風險檢查和自查。仔細想來，也能理解。自國家出台房地產調控新政以來，房地產公司的銀行融資渠道被掐得很死，眾多資金量緊張的地產公司紛紛湧向信託產品，為房地產公司贏得了一口喘息的機會。由於房地產信託產品收益率較高，接受范圍較大，因此發行速度很快（房地產信託產品規模占信託產品總規模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的發行速度必然導致產品魚龍混雜，系統性風險也隨之增大。在這個時機，監管層出台針對房地產信託的相關政策也在情理之中，這也是配合國家調控房價的措施之一。
如此一來，我們是否能理解為監管層確實要掐死房地產信託呢？答案是否定的。我們承認監管層確實在打壓房地產信託，但卻並不是叫停，只是限制。投資者針對房地產信託保持謹慎的態度是必要的，房地產信託的整頓甚至整個信託業的轉型勢在必行，也許轉型過後，房地產信託會迎來更加彭勃的發展。

6. 北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

光大信託辟謠「暫停房地產類項目募集」實為優化結構 地產信託規模快速上漲受高度關注

7月11日下午，關於光大信託「緊急叫停所有房地產類項目募集」的傳言快速傳播，引起廣泛關注。隨後有消息稱，除了光大信託，國投泰康信託也暫停了此類項目。還有報道稱，這次「緊急叫停」主要針對北京轄區的信託公司。然而，接近北京銀保監局的業內人士告訴北京青年報記者，北京銀保監局最近並沒有叫停房地產信託，北京地區對房地產信託業務的監管也是按照統一要求進行，並無特別之處。

光大信託辟謠暫停房地產信託

此前市場消息顯示，光大信託發布緊急通知稱，截至昨日12點，暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷)，12點後已募集的此類項目全部退款。國投泰康信託也暫停了此類項目，已經打款的項目全部退款，暫停預登記，房地產類信託項目都暫停。

光大信託有關人士隨後對市場傳言進行了辟謠。光大信託按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信託堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。

房地產信託監管趨嚴

不論部分信託公司是否自己叫停房地產信託項目，房地產信託業務的監管日趨嚴格卻是不爭的事實。

5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果
促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

有消息稱，這次至少有10家信託公司被約談或警示。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

有信託業內資深人士表示，自己所在公司各項目運轉正常。該人士認為，現在市場各種有關房地產信託的傳言，其實都不是一刀切的政策，都是針對少數在風險防控上存在隱患的公司和項目，合規的信託項目並不受什麼影響。

財經觀察

房地產信託市場有望降溫 窗口指導將常態化

房地產信託受到監管層高度關注的主要原因應該是地產信託規模的快速上漲。普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，信託資金寬松，是2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。截至2019年一季度末，全國68家信託公司受託資產規模為22.54萬億元,相較於2018年四季度末，投向基礎產業與房地產領域的信託資金佔比有所上升。數據顯示，二季度信託資金加快進入房地產行業。

張大偉同時表示，信託依然是房地產企業資金的主要來源之一。規范是趨勢，但不可能一刀切。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加。

普益標准研究員龍燕也認為，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。在一系列監管措施下，過熱的房地產信託市場有望降溫，銀保監會對信託公司的窗口指導也將常態化，有助於促使信託公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信託業務，探索開展真實股權投資業務。(記者
程婕 統籌/余美英)

7. 房地產信託到底靠不靠譜

從大面上講現在房地產信託還算是安全的，歸於信託行業的信託公司背景及兌付歷史；
從小的來說，房地產信託又是不健全的，很大部分積淀的是前期的資金周轉問題，以新還舊的現象屢有出現，還涉及到一些政策風險。
選擇房地產信託的話，從以下幾點考量：
一、項目具體風控的具體情況：抵押率、連帶擔保、項目資質、企業情況；
二、項目投資的真實性；
三、信託公司的股東背景及實力；
四、項目關聯各方的具體情況。

8. 銀保監會警示：控制房地產信託增量和增速

原標題：
銀保監會約談部分信託公司
控制房地產信託增量和增速
廣州日報訊（全媒體記者 倪明） 針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。銀保監會對這些信託公司提出五點要求：要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。
銀保監會相關負責人強調，今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。
多位業內人士向記者反映，23號文發布之後，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。某中小型信託公司相關業務負責人稱，「公司尚未收到類似窗口指導，但不排除接到類似窗口指導的公司會繼續增加」。
廣州某信託業內人士表示，今年房地產業務仍是發力的重點，但在交易對手選擇上較為慎重，大多數信託公司要求選擇與銷售額排名前100強的房地產企業進行合作，有的信託公司甚至把標准提高至前50強。
對此，信託行業資深研究員袁吉偉認為，對於一些涉及民間借貸、高息借貸的房企要高度關注，說明其融資渠道已經很有限，資金鏈已比較緊張。「信託公司優選交易對手是一方面，更重要的是預判好行業走勢，根據行業走勢調整交易策略。」

9. 暫停融資類信託消息不實！銀保監會下達窗口指導

昨日，融資類信託業務全停的消息在市場傳開，經證券時報記者采訪調查，該消息不實。

記者獲悉，多家信託公司日前收到來自銀保監會信託部的窗口指導，明確各家公司壓縮主動管理類融資信託的具體規模。

一位消息人士透露，「按照各家信託公司主動管理類融資信託所佔據行業總量比例，下達具體指令。以各公司2019年底的主動管理類融資信託規模為基礎，各自壓降比例在20%左右，每一傢具有具體壓降數值。」

另據記者了解，監管部門此番同步下達各家信託公司需要壓降的金融同業通道規模數據以及風險處置規模數據。

萬億非標融資壓降

「動真格」

主動管理類信託貸款系融資類業務的主要表現形式，包括工商企業類信託貸款、房地產信託貸款、政信類信託貸款等。過去一年中，融資類信託增長高速增長，引人擔憂。

中國信託業協會官方數據顯示，截至2019年四季度末，融資類信託規模為5.83萬億元，同比增幅高達34.17%。

今年3月份，各地銀保監局向轄區信託公司傳達2020年信託監管要求，其中關鍵一點是——持續整治影子銀行亂象，要堅決清理非標資金池，持續壓縮具有影子銀行特徵的信託融資業務，制定融資類信託壓縮計劃。

按照監管部門的年初規劃，2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務。

日前，壓縮主動管理類融資信託進入強制階段。

據證券時報記者了解，多家信託公司日前收到來自銀保監會的窗口指導，明確各家公司壓縮主動管理類融資信託的具體規模。

一位消息人士透露，「按照各家信託公司主動管理類融資信託所佔據行業總量比例，下達具體指令。以各公司2019年底的主動管理類融資信託規模為基礎，各自壓降比例在20%左右，每一傢具有具體壓降數值。」

另有信託公司相關人士向記者坦承，「年初是監管部門讓信託公司上報壓縮計劃和目標，此次是直接下達指令，是絕對值，而且是由銀保監會信託部統一下達至各個公司。」

壓降35%金融同業通道

按照銀保監會的原有計劃，2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務的同時，還需在2019年末基礎上繼續壓縮通道類信託，壓降規模為2萬億元。

此番，監管部門在下達壓縮主動管理類融資信託指令的同時，同步下達了各家信託公司需要壓降的金融同業通道規模數據。

據記者了解，監管部門窗口指導要求，各家信託公司2020年需要壓降35%左右的金融同業通道規模，同樣以各公司2019年底的規模數據為基礎，每一家有具體壓降數值。」

實際上，2017年以來信託通道業務規模已有大幅下降，而此次監管窗口指導主要針對金融同業通道。

中國信託業協會官方數據顯示，截至2019年底，事務管理類信託余額為10.65萬億元，佔比49.30%。與2018年和2017年末相比，事務管理類信託規模分別減少2.6萬億元和5萬億元。

下達風險處置具體指令

隨著風險資產規模的增加以及行業整體信託資產規模的壓降，信託資產風險率也在持續提升。2020年一季度末，信託業資產風險率為3.02%，較2019年末提升0.35%；但環比增幅較2019年末的0.57%下降了0.22個百分點。從風險項目數量和風險資產規模的環比變動來看，2020年一季度末，信託業風險項目個數為1626個，環比增加79個，增幅為5.11%。2020年一季度末，信託行業風險資產規模為6431.03億元，環比增加660.56億元，增幅11.45%。從同比來看，2020年一季度末信託項目數量和風險資產規模同比增幅分別為61.63%和127.20%。

據證券時報記者了解，此次窗口指導，銀保監會信託部還下達了各家信託公司需要處置的風險資產規模數據。

回顧此前，2019年4份、8月份及12月份，銀保監會信託部三次啟動行業全面風險排查工作，尤以第三次風險排查最為嚴格，力度空前。

北京一位資深信託從業者認為，「2019年信託行業三次風險大排查，可能導致之前沒有認定的風險項目暴露出來，加之現在宏觀經濟增速下行壓力較大，導致違約仍在加快暴露。但在信託資產規模收縮的背景下，如果下半年繼續壓降融資類信託，信託資產不良數據或將維持高位，不過這也是階段性問題，整體風險可控。」