海航集團評估報告

A. 海航投資答復問詢函：多個項目停運、停工系流動性危機

1月7日晚間，海航投資集團股份有限公司對深圳證券交易所關注函進行了回復。
觀點地產新媒體了解到，問詢函第一問，海南康樂園海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店的部分土地及房產被抵押、查封或凍結，杭州華庭雲棲度假酒店被抵押，現階段處於暫停運營狀態，昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店均處於停工尚未開業狀態。
其一，關於上述資產被抵押、查封或凍結的主要原因，涉及借款的具體對象、借款金額、借款期限，交易對方是否具備解除抵押、凍結或查封的能力等問題，海航投資稱，在法院執行過程中是允許被執行企業在正常的生產范圍內使用的查封資產，海航投資作為經營租賃方，抵押、查封並不影響後續的養老改造和經營。
同時，海航投資作為租賃經營方，租賃標的酒店的抵押情況和經營狀態和停工與否與後續的經營不產生直接聯系，有信心將標的改造為優秀的養老機構。交易對方作為出租人和資產持有人，仍然持有並管理相關資產，上述查封屬於資產保全性質的查封，不屬於司法查封性質的查封，並不影響相關資產的經營，同時出租人具有出租該資產的權力。交易對方也在與債權人積極溝通，正在推進解除抵押、凍結相關事宜。
另外，就資產瑕疵給海航投資可能帶來的風險，公司在租賃合同中進行了約定，以保障上市公司和中小股東合法權益：租賃合同中明確約定了上市公司對租賃標的優先購買權；在優先購買權的基礎上，通過租賃合同約定了明確的違約條款，如確因出租方原因，未能及時恢復運營，我方將根據租賃合同中關於出租方違約責任的約定，積極維護上市公司和中小股東合法權益；以及本次交易中，為保證相關標的正常履行租賃約定，海航酒店控股集團有限公司作為保證人，自願為出租人在《租賃合同》項下的全部支付義務提供連帶責任保證擔保。
其二，關於部分酒店處於暫停運營或停工狀態的具體情況和原因，恢復運營或開業尚需滿足的條件和預計時間，海航投資答復稱，本次擬租賃的標的在我方租賃後將推進裝修改造並轉型為養老機構，租賃的標的酒店停業是裝修改造的必要前置條件，目前的裝修進度有利於我方作為後續經營方推進裝修改造，待我司完成正式租賃後，我司將積極推進裝修改造並盡快將所租賃項目投入運營。
現階段項目停工等狀態為蘇州飯店項目於2018年3月底停工。項目主體結構驗收完成，精裝修未開始。原因是，項目基於海航集團流動性危機化解工作的推進而停工至今。
杭州雲棲酒店為2016年11月項目擬推進改造重建方案暫停運營，改造優先施工園林綠化，1、2、6、7、8、9號樓內部拆除（現框架樓）工作，主樓及3、4、5號樓保持原狀。原因是，原計劃進行酒店升級改造，之後因集團整體流動性危機化解工作開展而停工。
昆明皇冠假日2018年12月起停工。主體酒店結構封頂，二次砌體結構完成90%；精裝修完成樣板間施工。原因是，基於海航集團流動性危機化解工作統籌安排，暫停施工。
其三，關於海南康樂園海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店、杭州華庭雲棲度假酒店是否存在其他為關聯方提供擔保以及與關聯方資金往來等情況。海航投資答復稱，除我方已經說明並披露的提供擔保、抵押情況外，相關標的不存在其他為關聯方提供大額擔保的情況。同時出租方公司與關聯方只存在正常的經營性往來。
問詢函第二問，公告顯示，海南興隆溫泉2020年前三季度營業收入396.16萬元，凈利潤-1,232.61萬元。杭州華庭雲棲2020年前三季度營業收入66.7萬元，凈利潤225.85萬元。昆明揚子江置業和蘇州飯店2020年前三季度營業收入均為0。評估報告顯示，預計上述項目2020年度租金為5,521.68萬元，並將按照每五年5%增長。
其一，補充披露得出評估結論的主要過程，關鍵參數假設及其判斷依據，並報備評估明細表。海航投資答復稱，得出本次評估結論的主要過程包括評估師風險評價、承接項目、簽訂合同、實地勘察、市場租金價格調查、案例選取、評估測算、報告撰寫、內部三級審核、與客戶溝通、外部審核，認為納入評估范圍的房屋建築物，可以按照所在區域的市場租金價格按現狀對外出租，從而實現其市場租金價值，因此確定採用市場法計算委估房產於評估基準日的租金市場價格。
計算公式為：待估房地產租金=參照物交易租金×正常出租情況/參照物出租情況×待估房地產區域因素值/參照物房地產區域因素值×待估房地產個別因素值/參照物房地產個別因素值。
其二，截至10月31日，海南康樂園海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店、杭州華庭雲棲度假酒店含稅年租金市場價值分別為623.70萬元、728.02萬元、1,498.02萬元、2,671.94萬元，共計5,521.68萬元。請說明本次評估是否考慮相關資產的抵押、凍結或查封事項和部分酒店處於暫停運營或停工狀態等情況對估值的影響及其依據，並結合相關酒店前三季度和截至目前經營狀況等，進一步分析本次評估值的合理性。
對此，海航投資答復稱，昆明皇冠假日酒店座落於昆明市環城西路與西壩路交叉口，目前尚未建設完畢，在建工程成於2018年12月，主樓共計37層，框架結構，主樓、副樓、裙房主體結構已封頂，二次砌體結構和地下室膩子施工完成90%，主樓建築面積39,109.32平方米，土地面積10,971.10平方米，已經取得土地使用權證，證載權利人為昆明揚子江置業有限公司，土地使用年限為40年，土地用途為商務金融用地，使用年限為2011年至2051年。該酒店現階段處於暫停運營狀態。
康樂園酒店位於海南省著名的萬寧興隆溫泉度假區，2000年8月被國家旅遊局正式評為五星級度假酒店，康樂園酒店一期至三期共計19棟建築，擁有436間客房，土地面積12.83萬平方米，建築面積3.88萬平方米。該酒店現階段處於在運營狀態。
杭州雲棲酒店位於浙江杭州市西湖區梅靈南路1號，共計10棟建築，土地面積9.69萬平方米，建築面積4.58萬平方米；共計230間客房，會議廳8個，中西餐廳2個，會所包廂11個。該酒店現階段處於暫停運營狀態。
蘇州飯店位於蘇州市十全街345號，共計5棟建築，土地面積4.4萬平方米，房屋建築面積6.62萬平方米。目前建設完成主體框架結構，截止現場勘查日2020年11月13日處於停工狀態。
其三，說明在交易標的經營不佳、相關資產存在明顯瑕疵等情況下，仍與關聯方簽署長期租賃合同的主要考慮，是否存在向關聯方輸送利益的情形，是否有利於維護上市公司和中小股東的合法權益。
對此，海航投資答復稱，公司與關聯方簽署長期租賃合同的主要考慮基於醫養行業前景、海航投資醫養優勢及優質物業資產的租賃機會等。其中，養正投資是海航投資於2013年搭建的醫養投資和運營平台，於2016年第一家養老院開業。
問詢函第三問中，本次交易中，海航酒店控股集團有限公司作為保證人，自願為出租人在《租賃合同》項下的全部支付義務提供連帶責任保證擔保。酒店控股集團2019年度實現營業收入12億元，虧損10億元。請結合保證人的經營業績、現金流情況和資產實力等，說明其是否具備充分的履約能力和履約意願。
海航投資披露資料顯示，海航酒店控股集團成立於2003年10月21日，注冊資本103.77億元。2019年經審計資產總額為282.16億元，負債總額為182.56億元，所有者權益總計為99.59億元，其中歸母所有者權益為62.06億元。實現主營業務收入11.99億元，凈利潤為-10.45億元，其中歸母凈利潤為-8.78億元。
根據海航酒店控股集團的資產狀況及出租人出現違約後的解決方案，擔保人均有充分的履約能力。同時，養老項目運營後，根據項目規劃，將為業主方帶來較好的租金效益及潛在的未來物業增值機會，業主方存在較強的履約意願。並且，在首批試點改造項目經營成熟後，可復制項目合作經驗，逐步擴大合作規模，有利於對方的業務發展。
問詢函第四問中，請結合本次協議的具體安排等，說明相關交易的會計處理過程，並預計對你公司未來年度損益的影響。
海航投資答復稱，根據《關於全資子公司簽訂養老租賃合同暨關聯交易的公告》，此次擬簽訂的租賃合同整體租賃期限為15年，年租金5,508萬元，總計82,620萬元。租金以年度支付。根據租賃協議約定，2020年需一次性支付4家酒店租賃保證金合計5,508萬元，裝修保證金合計2,100萬元。
問詢函第五問中，海航投資2020年12月披露《關於簽訂日常經營重大合同的公告》，百年人壽擬收購你公司全資子公司天津億城山水持有的億城堂庭項目剩餘寫字樓、集中商業、商鋪、酒店式公寓及車位，交易對價12.73億元，占公司最近一期經審計營業收入的596.18%。
同時，公司2017年1月披露的《關於百年人壽保險股份有限公司增資公司全資子公司天津億城山水房地產開發有限公司的公告》顯示，百年人壽擬對億城山水增資11.5億元，增資後百年人壽持有億城山水48.94%的股權，你公司持有億城山水51.06%的股權。百年人壽投資期限為5年，其每年度收取固定投資收益，收益率為6.95%。投資到期後，你公司將無條件回購百年人壽持有的億城山水全部股權，億城山水同意為你公司履行回購等相關義務提供資產抵押擔保，抵押物為億城山水的項目寫字樓、商業地產等。
其一，億城山水為你公司全資子公司，除13套酒店式公寓及1,149個車位外，其餘各類物業前期均已抵押給百年人壽。請說明億城山水將相關物業資產抵押給百年人壽的具體原因和用途，前期百年人壽增資事項的進展情況，億城山水目前股權結構是否與前期公告存在不一致的情形，你公司是否及時履行披露義務。
對此，海航投資答復稱，目前天津億城山水的股權結構與前期公告一致，百年人壽持有天津億城山水48.94%股權，公司持有天津億城山水51.06%股權。
公司於2020年12月5日披露的《關於簽訂日常經營重大合同的公告》中關於天津億城山水為公司全資子公司的表述「海航投資集團股份有限公司全資子公司天津億城山水存在錯誤，現更正為「海航投資集團股份有限公司控股子公司天津億城山水房地產開發有限公司」。
其二，協議簽訂後，百年人壽將啟動對標的資產的解押工作。結合問題一，請說明截至目前你公司與百年人壽的具體往來金額和主要內容，你公司是否須支付6.95%的固定投資收益，本次出售相關資產獲得的相關資金是否用於抵償你公司對百年人壽的往來債務。
對此，海航投資成，百年人壽對天津億城山水增資11.5億元，2018年公司支付百年人壽持有天津億城山水股權回購款0.42億元，2019年公司支付百年人壽持有天津億城山水股權回購款0.56億元。
截至目前，公司與百年人壽的往來主要內容是應支付百年人壽對公司的全部實繳出資余額10.52億元及按6.95%固定投資收益計算的2020年上半年應支付百年人壽的投資收益0.38億。上市公司控股子公司天津億城山水本次出售相關資產獲得的部分資金已用於上市公司用於償還對百年人壽的往來債務。
其三，本次交易定價以評估機構出具的房地產評估咨詢報告為參考。請補充披露相關評估報告，並結合億城山水評估假設、評估方法、具體評估過程、近三年業績表現等，說明估值的合理性，交易作價是否公允。
對此，海航投資回復稱，本次銷售資產採用比較法和收益法進行評估定價。商業部分因商業大宗交易案例較少，且估價對象商業部分宜對外整體出租，因此估價中僅採用收益法;寫字樓部分採用比較法和收益法;
酒店式公寓部分可以散售，市場需求度較高，成交活躍，但普遍回報率較低，若採用收益法進行估算，並不能真實反映其實際市場價值，因此估價中酒店式公寓僅採用比較法；
地下車位部分考慮到為地下車庫為出租型物業，可持續產生現金流，且商辦業態配套的地下車庫較稀缺，一般不對外出售，因此本次估價中僅採用收益法。
其四，請結合本次協議的具體安排等，說明本次交易對上市公司本期和未來財務狀況和經營成果的具體影響，本次交易確認損益的時點、會計處理及判斷依據，是否符合企業會計准則的相關規定。
對此，海航投資稱，根據《企業會計准則第14號—收入》第五條當企業與客戶之間的合同同時滿足下列條件時，企業應當在客戶取得相關商品控制權時確認收入。
同時，本次合同的簽訂將對公司本年度經營業績產生積極的影響。本次合同總金額為12.73億元（含稅），本次交易確認損益的時點、會計處理將根據《不動產銷售協議》履行的進度按照會計准則進行確認。判斷依據為《企業會計准則第14號—收入》中「企業應當在客戶取得相關商品控制權時確認收入」為依據確認損益。
其五，半年報顯示，公司地產項目僅剩億城堂庭項目。請結合公司主營業務開展情況及未來發展戰略等，充分說明本次資產出售的主要考慮，是否與前期向關聯方持續購買或增加房地產業務的邏輯相沖突，是否有利於維護上市公司和中小股東的合法權益。
對此，海航投資答復稱，公司本次資產出售行為與前期向關聯方收購鐵獅門一期、三期項目的邏輯不沖突，有利於維護上市公司和中小股東的合法權益。

B. 海航集團收購對000415是好事嗎

一般情況下，收購是被看做公司多元化發展戰略的主要途徑之一，所以內，從短期基本面來容看，收購利好消息，收購消息的披露對於金融市場來說，也基本上是被看好的，比如說股票市場，這也是很多現在的金融機構評估某隻股票未來上升空間的理由之一。釋放利好消息，也是從這個方面來看的。從經營的實際情況來分析，比如說獲得某種競爭能力，阻礙競爭對手的擴張，擴張產品線，實現產品市場佔有率的提升。空間布局上來看，也有利於集團版圖的擴張。但是海航集團收購對000415也就是渤海租賃是否是好事，這個主要看主要業務的相關性。如果收購業務和渤海租賃無太大關系，如果考慮投資的話，建議還是看政策面、資金面和市場面的相關信息，多多研讀一下渤海租賃的2014和2015年公司年報和半年報，多看最近股市的相關信息，謹慎投資！

C. 世界五百強海航債務危機爆發，它會成為下一個樂視嗎

債務危機的爆發，證明這個企業可會有倒閉的風險，如果該公司有核心競爭力，那麼該公司可以進行融資，如果融資成功，那就可能站立起來，如果融資失敗，那很抱歉，可能就是下一個樂視了。

中央政策對海航現金進行了干涉，在過去十年間海航一直在各個領域進行投資，在全國各地拿地造酒店建房。他的資金基本上都是來源於自己的員工以及社會上的投資，民航業的利潤並不支撐這些資金利潤覆蓋。最主要還是看看融資是否順利。

D. 國內航空公司排名

國內航空公司排名：東方航空、南方航空、海南航空、深圳航空、川航。

1、東方航空

2012年8月9日，東航召開企業文化理念品牌價值體系宣貫大會，正式發布了新版東航企業文化理念和品牌價值體系，這標志著東航企業文化建設和品牌建設取得了重要成果。東航文化基因源自於每一位員工日復一日的工作實踐，東航的文化精髓蘊含著全體東航員工共同的智慧結晶。

2、南方航空

中國南方航空集團有限公司堅持「安全第一」的核心價值觀；先後聯合重組、控股參股多家國內航空公司，加入國際性航空聯盟的中國內地航空公司，與中國國際航空股份有限公司和中國東方航空股份有限公司合稱中國三大航空集團。

5、川航

川航總部設在四川成都雙流國際機場，為中國國內最大的全空客機隊航空公司。同時在重慶和昆明分別設有分公司，在杭州、三亞、北京、西安、哈爾濱、南寧等地設有運行基地，形成覆蓋全國80多個大中城市的航線網路布局。

2018年9月4日，中華全國總工會正式批復，決定授予成功處置險情的四川航空3U8633航班機長劉傳健同志全國五一勞動獎章、四川航空3U8633航班機組全國工人先鋒號。

E. 海航集團的產業結構

以航空業為主。

F. 從文思海輝通過CMMI DEV ML5評估來看，海航科技集團的待遇怎樣

從文思海輝通過CMMI DEV ML5評估來看，海航科技集團待遇很好。因為通過CMMI DEV ML5評估說明公司的質量管理水平很高。

G. 海航集團的發展歷程是什麼

海航集團的發展歷程如下：

1. 1989年09月 海南省人民政府批准成立海南省航空公司

2. 1992年10月 海南省航空公司召開創立大會，中國民航第一家經過規范化改造的股份制企業宣告成立；

3. 1993年05月 海南省航空公司正式開航運營，首航北京；

4. 1995年04月 海航從美國引進中國第一家VIP公務包機Learjet-55 飛機；

5. 1997年02月 海南省航空公司正式更名為海南航空股份有限公司；

6. 1997年06月 海南航空股份有限公司B股正式在上海證券交易所掛牌上市；

7. 1999年11月 海南航空股份有限公司A股在上海證券交易所正式掛牌交易；

8. 2000年01月 海航集團有限公司正式成立並實體運作；

9. 2000年08月 海航控股海口美蘭機場，成為中國第一家控股機場的航空公司；

10. 2000年08月 海航酒店集團成立；

11. 2000年08月 海南航空股份有限公司、海航控股（集團）有限公司與長安航空公司合作組建長安航空有限責公司；

12. 2001年02月 海航集團、神華集團重組中國新華航空公司；

13. 2001年07月 海航集團、長安航空有限責任公司、山西航空公司合作組建山西航空有限責任公司；

14. 2002年10月 海航集團旗下海南航空、新華航空、長安航空、陝西航空統一以HU代碼合並運營；

15. 2002年11月 海南美蘭機場股份有限公司在香港聯合交易所上市；

16. 2003年01月 揚子江快運航空有限公司正式取得開航運營資格；

17. 2003年05月 海航集團與西安民生集團進行股權重組合作；

18. 2004年11月 海航旅客運輸量突破1000萬人次；

19. 2006年02月 雲南祥鵬航空首航成功；

20. 2006年10月 金鹿航空成為中國首家同時具有CCAR121、CCAR135、CCAR91運行資質的航空公司；

21. 2007年03月 大新華快運航空首航成功，後於2009年更名為天津航空；

22. 2007年06月 西部航空開航；

23. 2009年06月 海航集團重組金海灣船業有限公司，後更名為金海重工股份有限公司；

24. 2010年05月 首都航空啟航；

25. 2011年01月 海南航空榮膺世界第七家SKYTRAX五星航空公司，此後連續五年保持這一榮譽；

26. 2011年12月 三亞鳳凰國際機場年旅客吞吐量突破1000萬人次；

27. 2012年11月 海航旅業游輪遊艇管理有限公司正式成立，成為中國內地首家擁有豪華游輪的公司；

28. 2014年10月 北京優聯耳鼻喉醫院落成；

29. 2015年2月 烏魯木齊航空、福州航空、北部灣航空啟航；

30. 2015年7月 海航集團首次登榜《財富》世界500強；

31. 2015年11月 海航旅遊集團戰略投資途牛旅遊網，持有途牛的24.1%的股份，成為其第一大股東；

32. 2015年12月 海航集團獲大公國際資信評估有限公司「AAA」最高信用評級；

33. 2016年5月 長安航空全新亮相，桂林航空成功首航；

34. 2016年7月 海航集團榮膺2016《財富》世界500強第353位；

35. 2016年12月 海航集團隆重推出——海航科技集團有限公司。