廣州粵泰集團法人

A. 我有60多萬，怎麼樣理財每年能得到10%左右的收益。。。。。

我有個項目是上市公司融資的，50萬一年9%，100萬11%一年，固定收益的（保本安全）。
抵押率專是36.73%。項目屬期限是18個月，12個月後可提前結束，就是贖回。部分內容如下：
1、東華實業及關聯方廣州豪城房地產開發有限公司,將其位於廣州市區東駿廣
場及城啟大廈的商業物業共計4068.83 ㎡向受託銀行設立抵押，作為東華實業
償還2000 萬元委貸本息的擔保。經深圳市戴德梁行評估機構初評，抵押物估
值為5445 元，抵押率為36.73%，抵押充足，安全邊際高；
2、所有資金交易如資金歸集、資金定向用於委託貸款，且均由受託銀行託管
及監管，確保資金交易安全；
3、項目銷售回款賬戶由受託銀行監管，確保資金優先償還基金委託貸款，即
投資者收回本息；
4、東華控股股東，廣州粵泰集團為東華實業償還此次委託貸款本息承擔不可
撤消連帶責任擔保。
項
資金託管銀行；中國工商銀行天河北支行
項目顧問律師事務所；廣東啟源律師事務所
基金管理人；廣州市匯協投資管理有限公司
有興趣的都可以聯系我，時間有限，今天才剛剛募集的，可以給你看文件。

B. 請教高人，兩市地產股中哪些上市方式是借殼上市的（非直接上市），在哪裡可以方便的查到，感謝！

被借殼的上市公司代碼 被借殼的上市公司 借殼上市的房地產公司

600807 *ST濟百 山東天業房地產開發有限公司
000718 GST環球 江蘇蘇寧環球集團有限公司
600766 *ST煙發 園城實業集團有限公司
600053 ST江紙 江西江中置業有限責任公司
600576 *ST慶豐 萬好萬家集團有限公司
600215 長春經開 長春經濟技術開發區創業投資控股公司
000931 中關村 北京鵬泰投資有限公司
600275 武昌魚 北京華普產業集團有限公司
000608 G陽光 Reco-Shine-Pte-8Ltd
000703 世紀光華 世紀光華科技股份有限公司
000043 G深南光 中國航空工業第一集團公司
600208 G中寶 浙江新湖集團股份有限公司
600393 G東華 廣州粵泰集團有限公司
000046 G泛海 光彩事業投資集團有限公司
000540 *ST中天 金世旗國際控股股份有限公司
600246 G先鋒 北京萬通星河實業有限公司
000031 G中糧地 中國糧油食品(集團)有限公司
600565 G迪馬 重慶東原房地產開發有限公司
600791 G天創 北京國電房地產開發有限公司
000705 G震元 紹興震元集團國有資本投資有限公司
600067 G冠城 北京京冠房地產開發有限公司
600767 ST運盛 上海九川投資有限公司
000836 G鑫茂 天津鑫茂科技投資集團有限公司
600159 ST寧窖 北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司
600615 ST豐華 沿海地產投資(中國)有限公司
600633 G白貓 新洲集團有限公司
000975 科學城 中國銀泰投資有限公司
600162 香江控股 鄭州鄭東置業有限公司
洛陽百年置業有限公司
000616 G億城 北京乾通投資有限公司
000802 G京旅 北京華豐房地產開發有限責任公司

C. 股票：「廣百」是指哪家股票上市公司

代碼002187

公司名稱｜廣州市廣百股份有限公司 ｜
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｜英文名稱｜Guangzhou Grandbuy Co.,Ltd. ｜
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｜證券簡稱｜廣百股份 ｜證券代碼｜002187 ｜
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｜曾用簡稱｜ ｜
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｜關聯上市｜ ｜
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｜相關指數｜中小板100指數 ｜
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｜行業類別｜零售業 ｜
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｜證券類別｜中小企業板 ｜上市日期｜2007-11-22 ｜
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｜法人代表｜荀振英 ｜總 經 理｜黃永志 ｜
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｜公司董秘｜鄧華東 ｜獨立董事｜王學琛,謝康,葛芸 ｜
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｜聯系電話｜86-20-83322348 ｜傳 真｜86-20-83331334 ｜
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｜公司網址｜www.grandbuy.com.cn ｜
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｜電子信箱｜[email protected] ｜
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｜注冊地址｜廣東省廣州市越秀區西湖路12號 ｜
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｜辦公地址｜廣東省廣州市越秀區西湖路12號11樓 ｜
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｜經營范圍｜零售：卷煙、雪茄煙（有效期至2008年12月31日止）、食品（有｜
｜ ｜效期至2010年12月25日止）、保健食品（有效期至2009年11月22｜
｜ ｜日止）、中葯材、中葯飲片、化學葯制劑、抗生素制劑、生化葯｜
｜ ｜品（有效期至2009年12月31日止）、三類醫用光學器具、儀器及｜
｜ ｜內窺鏡設備（僅限軟性、硬性角膜接觸鏡及護理液）、二類物理｜
｜ ｜治療及康復設備、二類中醫器械、二類植入材料和人工器官（僅｜
｜ ｜限助聽器）、二類醫用衛生材料及敷料（有效期至2011年6月29 ｜
｜ ｜日止）、酒；批發和零售貿易（國家專營專控商品除外）；普通｜
｜ ｜貨運、停車場經營（有效期至2010年12月31日止）；設計、製作｜
｜ ｜、代理、發布國內外各類廣告；場地出租；洗染服務；攝影擴印｜
｜ ｜服務；裝卸搬運。 (以工商行政管理部門核定為准。) ｜
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｜主營業務｜百貨零售業務。 ｜
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｜歷史沿革｜本公司前身為1990年8月27日成立的廣州百貨大廈。1996年，廣 ｜
｜ ｜州市國有資產管理局以穗國資二【1996】40號文授權廣州百貨企｜
｜ ｜業集團有限公司管理廣州百貨大廈。2002年4月，經廣州市人民 ｜
｜ ｜政府辦公廳穗辦函【2002】46號文批准，由廣州百貨企業集團有｜
｜ ｜限公司作為主發起人，聯合粵泰集團有限公司、廣州市東方賓館｜
｜ ｜股份有限公司、廣州市汽車貿易有限公司、廣州市廣之旅房地產｜
｜ ｜開發有限公司和廣州輕出集團有限公司共同發起設立廣州市廣百｜
｜ ｜股份有限公司，股本總額為12,000萬元。 ｜

D. 楊樹坪的簡介

楊樹坪，男，1982年畢業於長沙鐵道學院（現中南大學），高級工程師。廣東省房地產商回會會長，廣州房答地產學會副會長，廣州市房地產業協會副會長，廣州大學名譽教授，中南大學兼職教授，廣州市維護會治安基金會名譽會長，廣州市工商聯合會會長。1978年至1982年在長沙鐵道學院學習，1982年至1995年在廣州鐵路局工程總公司先後任見習生、助理工程師、副經理、工程師、高級工程師、副總工程師。1995年創立廣州粵泰集團有限公司。曾任廣州市協委員，廣州東華實業股份有限公司總經理。歷任廣州粵泰集團有限公司董事局兼總裁。現任廣州城啟集團有限公司董事長兼總裁，江門市東華房地產開發有限公司董事長，廣州東華實業股份有限公司第四屆、第五屆董事會董事長。

E. 粵泰股份董事長楊樹坪信披違規被坐實

3月12日，粵泰股份際控制人暨時任董事長兼總裁楊樹坪因在股票買賣、信息披露方面存在多項違規行為，被上交所予以公開譴責。

《每日經濟新聞》記者注意到，早在2019年8月21日，楊樹坪就因涉嫌信息披露違法違規被證監會立案調查。2020年6月，據中國證監會廣東監管局《關於對廣州粵泰集團股份有限公司、楊樹坪、蔡錦鷺、徐應林採取出具警示函措施的決定》（〔2020〕79 號）查明的事實，粵泰股份、楊樹坪均存在信披違規行為。

上交所紀律處分決定書截圖

信披存在多項違規行為

楊樹坪的違規行為包括定期報告中關聯關系披露不完整、多項重大交易未履行董事會決策程序及信息披露義務、收購款項支付和重大交易進展情況未及時披露、楊樹坪未報告股份變動情況，也未履行信息披露義務。

2016年11月，楊樹坪以投資者高某的名義分別認購了陝西省國際信託股份有限公司（以下簡稱陝國投）持盈11號、持盈15號和鑫鑫向榮37號證券投資集合資金信託計劃（以下簡稱信託計劃），認購資金主要來自楊樹坪，其他資金來源方與楊樹坪存在借貸關系，並成為信託計劃的唯一劣後級投資者，享有信託計劃的投資決策權和投票權。

2016年11月，信託計劃持有人通過大宗交易合計購入粵泰控股減持的5756.42萬股公司股票，占公司總股本的4.54%。楊樹坪作為公司實際控制人，未能向公司董事會報告自己通過信託計劃持有公司股份的情況，未履行信息披露義務。

2017年6月至2018年1月，楊樹坪控制的部分信託計劃通過集中競價和大宗交易方式將持有的公司股份全部賣出，合計減持3666.42萬股，占公司總股本的1.45%，減持金額47038.88萬元；2017年6~12月，楊樹坪控制的部分信託計劃通過集中競價方式賣出公司股份166.51萬股，占公司總股本的0.07%，減持金額1262.80萬元。

但上述減持所獲資金供楊樹坪本人使用。楊樹坪作為公司實際控制人暨時任董事長兼總裁，在通過集中競價方式首次賣出公司股份的 15 個交易日前，未預先披露減持計劃，違規數量較大。

2020年預虧或超8億元

作為廣州老牌房企，粵泰股份何以如此？

從2018年開始，粵泰股份就披露自身存在嚴峻的債務問題，除借款逾期外，部分銀行賬戶、開發項目、物業和股權、債權等被凍結或查封。

彼時，粵泰股份一直在通過出售旗下項目給世茂等「回血續命」。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，從2017年至2019年中，粵泰股份通過出售項目股權等方式合計盈利超過8.66億元。

但與此同時，粵泰股份還在對外收購一些資產，其中就存在信披違規等行為。據廣東證監會調查，2017年9月28日，粵泰股份與上海紅星美凱龍房地產有限公司簽訂《債權轉讓合同》，涉及交易金額達4.98億元，占公司2016年經審計凈資產的10.28%。公司未對上述重大交易事項按照公司章程規定履行董事會審批程序和信息披露義務。

同樣，在2018年，粵泰股份與張某超等相關方簽訂項目轉讓合同，擬以109182萬元收購海南湖灣小區項目，占公司 2017年經審計凈資產的18.52%。公司未對上述重大交易事項按照公司章程規定履行董事會審批程序，也未及時披露相關信息，遲至2018年10月31日才於第三季度報告中披露。

雖然不斷出售資產，但粵泰股份至今還未緩過氣來。業績預告顯示，粵泰股份預計2020年年度實現歸屬於上市公司股東的凈利潤與上年同期相比將出現虧損，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤約-8.24億元到約-6.86億元。

粵泰股份業績變動主要原因是主營業務收入影響，因疫情影響及部分項目尚處於開發階段公司房地產銷售收入比上年同期預計下降約14.75億元。另外是土地增值稅清算影響，本期廣州、海南部分房地產項目清算預計應補土地增值稅合計4.4億元。

F. 廣州粵泰集團股份有限公司怎麼樣

簡介：廣州東華實業股份有限公司成立於1979年，是綜合性的投資管理型股份制上市公司，國家一級房地產開發企業。2001年公司正式掛牌上市（股票代碼600393），2004 年 公司完成國有股股權向民營企業的轉讓。公司自成立以來，開發了廣州五羊村、東湖新村、五羊新城廣場，北京天鵝灣，江門江海花園等多個知名樓盤。
典藏昨日輝煌，追求永不停步。公司「立足廣州，面向全國」的發展戰略已拉開帷幕，目前，在廣東江門、北京、河南的開發項目已取得良好業績，近期在西安、海南、淮南的省外項目正全面啟動，廣州益豐項目已開始動工，現誠邀行業精英，共創美好未來。
廣東省富銀建築工程有限公司成立於1998年，隸屬於廣州東華實業股份有限公司。我公司為建築工程總承包二級企業，所承建的項目主要分布在廣州、北京、三門峽、江門等各個大中城市，項目主要以大型商住樓建築為主，我司知名的項目分別有：廣州「荔港南灣」一至八期項目、廣船"天鵝灣"項目、北京"天鵝灣"項目、江門"江海花園"商鋪和商住樓項目等。
自2009年正式並入東華上市公司後，我司全力推行規范化管理的要求，從招投標、物資采購到人才篩選全部按流程，層層把關。務求以全新的面貌迎接新的挑戰。
本年度我司將在海南、淮南二地新開施工項目，誠至邀請有實力的您加入，一起分享成功的碩果。
法定代表人：楊樹坪
成立日期：1983-06-15
注冊資本：253624.787萬元人民幣
所屬地區：廣東省
統一社會信用代碼：914401011906806329
經營狀態：存續
所屬行業：房地產業
公司類型：股份有限公司(上市、自然人投資或控股)
人員規模：500-999人
企業地址：廣州市越秀區寺右新馬路170號4樓
經營范圍：房地產開發經營;房地產中介服務;房地產咨詢服務;物業管理;場地租賃(不含倉儲);房屋租賃;自有房地產經營活動;房屋建築工程施工;企業自有資金投資;商品批發貿易(許可審批類商品除外);非金屬礦及製品批發(國家專營專控類除外);金屬及金屬礦批發(國家專營專控類除外);企業管理咨詢服務;園林綠化工程服務;林木育種;林木育苗;(依法須經批準的項目,經相關部門批准後方可開展經營活動)〓

G. 廣州東華實業股份有限公司的公司簡介

公司是於1988年9月經廣州市經濟體制改革委員會穗改字(1988)3號文批准,在廣州東華實業公司的基礎上改組設立的股份有限公司,並於同年12月經中國人民銀行廣州分行(1988)穗銀金字285號文批准向社會公開發行股票30萬股(每股面值100元)。1993年4月,經廣州市經濟體制改革委員會穗改股字[1993]14號同意,公司股票拆細為每股面值1元。公司注冊資本原為人民幣壹億元,股本總額原為10,000萬股,其中國家股7,000萬股,佔70%；法人股236.81萬股,佔2.37%；社會公眾股2,763.19萬股,佔27.63%。 2001年1月9日,中國證券監督管理委員會以證監發行字[2001]6號文核准同意本公司利用上海證券交易所交易系統,上市流通社會公眾股票,國家股和法人股暫不流通。經上證上字[2001]31號《上市通知書》,公司股票於2001年3月19日在上海證券交易所掛牌交易。 2001年9月28日,經公司2001年第一次臨時股東大會決議,公司決定以2001年6月30日總股本10,000萬股為基數,按每10股送紅股10股,公司股本變為20,000萬股,其中國家股14,000萬股,佔70%；法人股473.62萬股,佔2.37%；社會公眾股5,526.38萬股,佔27.63%。2002年12月11日,公司注冊資本變更為人民幣貳億元。 2003年7月18日,本公司控股股東廣州東華實業資產經營公司與廣州粵泰集團有限公司簽署《股份轉讓協議》,2003年8月29日簽定《股份轉讓補充協議》,將廣州東華實業資產經營公司持有的占本公司總股本55%的國有股11,000萬股轉讓給廣州粵泰集團有限公司,本次股權轉讓已經獲得國務院國有資產監督管理委員會國資產權[2004]163號文件批准。 2003年8月31日,本公司控股股東廣州東華實業資產經營公司與北京京城華威投資有限公司簽訂《股份轉讓協議》,將廣州東華實業資產經營公司持有的占本公司總股本15%的國有股3,000萬股轉讓給北京京城華威投資有限公司,本次股權轉讓已經獲得國務院國有資產監督管理委員會國資產權[2004]163號文件批准。 根據2004年9月2日中國證劵登記結算有限責任公司上海分公司出具的股權確認書,本公司原控股股東廣州東華實業資產經營公司協議將本公司11,000萬股國有法人股、3000萬股國有法人股分別轉讓給廣州粵泰集團有限公司、北京京城華威投資有限公司的股權過戶手續已辦理完畢。由於上述國有股份轉讓已觸發廣州粵泰集團有限公司履行要約收購義務,廣州粵泰集團有限公司於2004年7月3日發出要約公告後,有3家法人股股東接受要約,其預售要約股份共計38.62萬股已全部過戶至廣州粵泰集團有限公司。 此次股權轉讓和要約收購完成後,本公司股份總額未發生變化,公司大股東的持股情況發生變化。廣州粵泰集團有限公司持有本公司11,038.62萬股,占公司總股本的55.19%,為公司第一大股東；北京京城華威投資有限公司加上原持有的本公司76萬法人股,共持有本公司3,076萬股,占公司總股本的15.38%,為公司第二大股東。廣州東華實業資產經營公司不再持有本公司股份。 2005 年4 月22 日,公司2004 年年度股東大會審議通過《2004 年度利潤分配和資本公積金轉增股本方案》,決定以2004 年12 月31 日總股本200,000,000 股為基數,用資本公積金轉增股本,每10 股轉增2 股,增加股本40,000,000 股；每10 股送紅股3 股,增加股本60,000,000 股；每10 股派發現金紅利1 元(含稅),共計派發現金紅利20,000,000.00 元。公司以2005 年6 月15 日為股權登記日,除權除息日為2005 年6 月16 日。新增股份上市日為2005 年6 月17 日。公司股本變更為300,000,000 股。上述注冊資本工商登記變更手續已於2006 年12 月辦理完畢。 本公司2005 年度實施了股權分置改革方案,方案實施股權登記日2005 年11 月3 日登記在冊的流通股股東每持有10 股流通股均將獲得公司原非流通股股東支付的3 股股份對價,截至2007 年12 月31 日,公司股份結構為：有限售條件的流通股173,490,125.00 股,無限售條件的流通股126,509,875.00 股,公司總股本沒有發生變化。 2007 年11 月7 日北京京城華威投資有限公司將持有的本公司1,500 萬股限售性流通股解除限售上市。2007 年12 月6 日廣州市番禺區番華金銀珠寶工藝廠將所持有的本公司30,000股限售性流通股扣除廣州粵泰集團有限公司代付對價3,436 股後的剩餘股份26,564 股解除限售上市。

H. 廣百股份的股本情況

廣州市廣百股份有限公司是經廣州市人民政府辦公廳穗府辦函[2002]46號文《關於同意設立廣州市廣百股份有限公司的復函》的批准，廣東省人民政府粵府函[2003]13號文的確認，由廣州百貨企業集團有限公司、英屬維爾京群島粵泰集團有限公司、廣州市東方賓館股份有限公司、廣州市汽車貿易有限公司、廣州市廣之旅房地產開發有限公司、廣州輕出集團有限公司作為發起人設立成立。並於2002年4 月30日取得《企業法人營業執照》。 經廣州市工商行政管理局2008年9月16日核准，廣州市廣百股份有限公司工商變更登記手續已辦理完畢，公司注冊號變更為「4401011112003」；公司注冊資本變更為「 壹億陸仟萬元」；公司類型變更為「股份有限公司(上市)」。 經中國證券監督管理委員會證監發行字[2007]380號文核准，公司於2007年11月8日，採用網下向詢價對象配售和網上資金申購定價發行相結合的發行方式首次向社會公開發行人民幣普通股(A股)4,000萬股，發行後公司總股本為16,000萬股。經深圳證券交易所深證上[2007]183號文批准，公司公開發行的人民幣普通股4,000萬股於2007年11月22 日在深圳證券交易所掛牌上市。所屬行業為商業類。 截至2008年12月31日，本公司累計發行股本總數16,000萬股，公司注冊資本為16,0 00萬元。

I. 會計學論文目錄——以房地產行業股利分配的新趨向為一級標題，細化到二、三級標題可以寫什麼

房地產行業股利分配的新趨向及對企業價值的影響分析
一、引言
自中國住房體制改革以來,房地產企業象雨後春筍般應運而生,經過 20 多年的磨練 和洗禮,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。 一批優秀的房地產公司活躍在中國的經 濟舞台上，引領著整個行業的發展。但是作為房地產業整體來講還處於成長發展階段， 存在所有制結構不同、經營模式各異、發展趨勢不明晰等等問題，這也使房地產業成為 爭議的焦點。而學者們對於房地產行業股利政策的分析，基本上都是以對於整個市場分 析來代替，房地產市場的特點決定了其股利政策及其對於企業價值的影響有其獨特的地 方，房地產公司應該根據行業特點與企業差異，制定適合自己的股利政策，來消除市場 其對自身不利的影響。 需要強調的一點是，由於房地產行業發展較快，企業間發展差異比較大，因此本文 對於整個行業的研究，是以對於地產類上市公司的研究為主說明分析的，一方面上市公 司的企業規模和經營業績比較好，能代錶行業發展的方向，另外一方面是由於上市公司 的財務比較公開，也便於本文的分析研究。

二、我國房地產公司及房地產行業的概況 國房地產公司及房地產行業的概況
（一）我國房地產行業的發展及現狀 房地產業是國民經濟發展的晴雨表,房地產市場的發展對於增強區域產業綜合競爭 力具有重要意義。一批優秀的房地產公司活躍在中國的經濟舞台上，引領著整個行業的 發展。我國房地產業正處於新一輪發展的高潮，房地產開發價升量增、供需兩旺，新一 輪的房地產開發可謂 「如火如荼」 全國的住宅開發、 ， 竣工面積及銷售價格更是疊創新高， 中國經濟的「房地產化」現象嚴重。房地產及固定資產投資對國民經濟的貢獻日益顯著， 有統計數據顯示，1998 年，全國土地出讓金收入僅占當年地方財政收入的 0.8%，而到 2004 年則高達 47%，加上其他房地產稅費，我國房地產業對地方財政的貢獻率在 50%左 右， 2006 年， 全國房地產開發投資為 1.94 萬億元， 占當年全社會固定資產投資的 17. 6%， 占當年 GDP 的 9.26%，遠高於國際公認的房地產開發投資佔比重 5%的合理水平。①另外， 最近幾年，我國房價呈不斷上漲的趨勢，特別是在北京、上海等這些經濟發展較快的大 中城市，上漲的幅度之大，是全國僅有的。但是對於其他地區的中小城市而言，房價雖

我們從表 2.1 中可以看出，房屋銷售、土地交易、房屋租賃價格都呈現上漲趨勢。 2005 年比 2004 年的房價指數上漲 7.6%、土地價格上漲 9.1%、房屋租賃價格上漲 1.9%。 （二）我國房地產公司的經營狀況及其對股利政策的影響 到 2006 年底，滬深兩市房地產企業一共 83 家，總市值一共 7975.01 億元，流通市 值一共 3830.46 億元，占總市值的 48.03%，可以看出從股權分置改革以來，房地產市場 的開放程度在整個資本市場中走在前列，其股利政策也更具有說服力。兩市房地產企業 平均主營業務收入為 168735.484 萬元，凈利潤為 20031.525 萬元，市盈率為 42.89%。 同中國深滬市上市公司其他行業市盈率比較，房地產類上市公司居中等偏上水平，說明 房地產業仍處於高利潤行業。平均每股收益為 0.2096 元低於 0.2409 的市場平均水平。 從縱向比較來看，2006 年房地產板塊的平均每股收益遠高於 2003 年的 0.1535 元，其他 指標如主營業務收入，利潤總額，凈利潤等都較 2003 年有大幅度提高，其中萬科、招商 地產、中華企業等地產類上市公司業績增長都在 50%以上，充分表明近年來國家宏觀調 控對房地產類上市公司的業績沒有產生較大的影響。② 一般而言，公司分配利潤應當遵循「多盈多分，少盈少分，無盈利不分配」的原則。 我國上市公司在派發現金股利時也基本遵循了這一特點，即盈利水平高的公司採用派現 方式的比例也高，而盈利水平低的公司採用派現的比例也就相應比較低。從表 2.2 可看 出，從 1998 年到 2006 年，每一年度內，派現的公司比例隨盈餘程度的上升呈現出上升 的趨勢。

三、股利理論及股利政策
（一）股利理論的發展及類型 1.股利無關論。米勒教授與莫迪格萊尼教授於 1961 年 10 月份共同署名發表的《股 利政策,增長與股權估價》一文中指出:股利政策無論是對企業的股票價格還是資本成本 都沒有影響。這就是所謂的股利無關論。MM 認為,企業價值取決於企業的基本盈利能力 及其風險程度,而與如何在股利和留存盈利之間進行稅後利潤的分攤沒有關系。 即在完全 資本市場中，理性投資者的股利收入與資本增值兩者之間不存在任何區別。 2.「手中之鳥」理論。在 MM 股利無關論中,MM 假設股東對現金股利與資本利得沒有 偏好。而戈登與林特納則認為,這一假設並不現實。在一般情況下,股東會偏好於獲得現 金股利,而不喜歡管理者將盈利留存在企業中進行再投資,在將來獲得資本利得。 3.納稅差異理論。以上兩種股利政策均沒有考慮投資者的實際納稅環境。根據國際 慣例,在通常情況下,股利適用稅率要高於長期資本利得適用稅率。這種稅率結構勢必會 影響到股票投資者對股利的看法。② （二）股利政策的類型 1.固定或持續增長的股利政策 這一政策是將每年發放的股利固定在某一固定的水平上並在較長的時期內不變，只 有當公司認為未來盈餘會顯著、不可逆轉地增長時，才提高股利發放額。

2.固定股利支付率政策 固定股利支付率政策即公司確定一個股利占盈餘的比率，長期按此比率支付股利的 政策。 3.剩餘股利政策 剩餘股利政策是在公司有著良好的投資機會時，根據所確定的最佳資本結構測算出 投資所需的權益資本，先從盈餘中留用，在滿足了投資項目所需的權益資本之後，若有 剩餘，公司才將剩餘部分作為股利發放給股東。 4.低正常股利加額外股利政策 低正常股利加額外股利政策是在一般情況下，每年只支付固定的、數額較低的正常 股利，只有在公司經營非常好時，才根據實際情況向股東發放額外股利。 （三）股利理論與政策對於房地產企業的實際意義 對於房地產企業而言,按照 MM 股利無關理論,無論股利支付率如何變動,對股權資本 成本和股票價格不會產生任何影響。 按照股利的 「手中之鳥」 理論,企業發放的股利越多, 投資者認為投資的風險越小,股權資本成本會降低。在其他因素不變的情況下,企業價值 將因此而增加。即股利支付率越高,企業價值就越大。而按照納稅差異理論,投資者更加 偏好於資本利得。支付的股利越多,由於投資者需按較高的稅率交稅,他們會向企業要求 更高的報酬率來彌補由於納稅而造成的損失。因此,股利支付率越高,股東的要求報酬率 越高,企業價值越小。以上三種觀點是最為主要的幾種股利理論,但它們的結論卻差異甚 大。 管理者在具體制定股利政策時,一定要考慮各種因素,權衡各方面利弊,力爭使公司的 股利政策有助於企業價值的提高。 經過對各種股利理論的分析可以了解,股利支付雖說不會對企業現金流量產生直接 影響,但卻可以通過各種途徑影響到企業價值,比如股權資本成本會因股利政策的改變而 改變。管理人員必須認識到,證券市場尤其是股票市場對企業決策的反應絕對不容忽視, 它直接關繫到企業未來的投資與融資環境,關繫到企業的持續發展。

四、房地產行業股利分配政策的新趨向
（一）我國上市公司的股利分配政策的特徵 目前我國上市公司對股利政策普遍不夠重視， 股利政策制定的盲目性和隨意性很大， 部分分配方案既不符合財務決策的相關原則，也不符合股東利益的要求，這種股利分配 政策的弊端有：首先，損害了投資者利益，使投資者獲取的投資收益與承擔的投資風險 嚴重不對稱：其次，一些上市公司熱衷於送紅股，使股本規模迅速放大，股東權益被高

2. 股利分配受到配股行為的影響

分配現金股利，輔以資本公積金轉增股本，多元化的分配方式體現處我國房地產市場的 不斷自我摸索，成長。 截至 2008 年 5 月，我國 83 家房地產上市公司中，以分配混合股利為主要形式的有 46 家，佔到總數的 55%，這充分體現了混合股利政策對於地產上市公司的重要意義。這 是房地產行業在 2007 年取得飛速擴張的結果， 體現了地產公司對於資金流的渴求， 不管 是以公積金轉增的形式，或者是送股的形式，目的是為了將利潤留在公司，而少量的現 金分紅則是為了提升股東的信心，以便股東更多的資金投入公司，另外還可以提升債權 人對於公司的信心以及公司的信用評級，以便取得更多的資金。在中國的房地產行業發 展完全成熟以前，分配現金股利，輔以資本公積金轉增股本，多元化的分配方式將繼續 發揮著不可替代的作用，也將成為未來房地產行業股利分配政策的主流。 (三)股權分置改革對房地產行業的重要影響 股權分置改革是國家解決流通股和非流通股對立的股權分置問題，而解決這樣一個 問題它所使用的工具就是送股對價，即是非流通股股東向流通股股東支付對價，例如物 華股份，非流通股股東每 10 股送股數達到了 3.73 股，送出率達 21.36%，這種方式構成 了行業股利政策的一種形式和手段。 地產類上市公司股改始自物華股份與華發股份，2005 年 6 月 20 日，物華股份、華 發股份成為第二批 42 家股改試點的上市公司之一，拉開了地產類上市公司股改的帷幕。 隨後，股改由試點階段轉入全面推進階段，以每批 20 家左右的「勻速」推進，先後共有 八批 197 家上市公司進入股改程序。而在股改全面推進過程中，地產類上市公司也開始 了全面推進，每批股改企業中均出現地產類公司的身影，而且進入股改的地產上市公司 情況也呈現多樣化，同時股改方案屢現創新。① 在股權分置改革促使企業的內外部環境不斷完善作用下，會對股利政策產生深遠影 響。同時由於房地產行業對於大量資金的需求，改革非流通股為流通股對於房地產行業 而言，有著極為重要的意義。股改從股權結構的股權性質而言，使國家股和法人股的非 流通股具有流通權，改變了股東持股的本質，使不同性質的股東持股比例發生變化。從 股權集中度而言，股權分置改革同時也降低了非流通股東的持股比例，從而有利於更多 社會資金通過流通股的形式進入資本市場，為資金密集型的地產市場提供幫助。 1.有利於減少大股東」一股獨大」的情況

表 4.4 項目 第一大股東變動 流通股的變動

房地產行業股權結構的數量變化 平均值 0.083270 0.109361 中值 0.082700 0.109091 最大值

①最小值 0.000000 0.018654 方差 0.039699 0.044989 0.208900 0.384840

從表 4.4 中可以看出，流通股的變動平均值為 0.109361，中值為 0.109091，說明股 改使流通股的比例增加， 有利於市場環境得到一定的優化， 在房價虛高， 地王頻出的 2007 年，地產公司對於資金的瘋狂需求，這點顯得尤為重要。但是由於有限售條件流通股暫 不流通所以不考慮。 第一大股東變動平均值為 0.083270， 中值為 0.082700， 說明股改使第一大股東的比 例降低。有利於避免一股獨大的狀況，使房地產企業走上良性發展的軌道。 2.使房地產行業股利政策進入新階段，為企業減輕歷史遺留問題提供了契機 由於中國證券市場歷史的原因，與其他板塊相比，房地產行業情況更為復雜。1999 年以前相當長一段時間內，房地產企業被明令禁止上市，多數地產公司採取了借殼上市 的辦法，地產公司在借殼上市過程中，不僅要為股權收購支付巨額的資金，而且在股權 收購達成協議後，涉及國有股的股權轉讓還需要經過政府監管部門審批，由於被借殼的 上市公司的資產質量都較差，地產公司要變更其主業需要進行脫胎換骨的資產重組，置 入優質資產，重組成本都比較高，為以後公司的發展留下了後遺症。 以東華實業為例， 控股股東廣州粵泰集團是在 2003 年， 在每股凈資產值的基礎上溢 價 20%收購而來，自上市以來，東華實業從未進行過再融資，現大股東的持股成本竟比 原流通股股東持股成本還要高，而且尚未計算大股東先後兩次注入共計數億元的經營性 資產。② 股權分置改革對於解決這類問題， 提供了良好的契機。 減少了第一大股東持股比例， 而將投資主體轉移到更多流通股股東身上，對於公司優質資產是一種補充。例如渝開發 採取了非流通股股東先注資再轉增股本的創新股改方案，即由非流通股股東向公司注入 1.0226 億元現金到資本公積金項目， 渝開發以注入現金增加的部分資本公積金向全體股
③ 東按每 10 股轉增 5 股的比例轉增股份， 實際對價相當於每股流通股股東獲送 0.87 元。

該方案不僅是自股改啟動以來獨一無二的股改形式，更重要的是，解決了歷史遺留的資 產重組成本過高的問題。

五、房地產行業股利分配政策的新趨向對於企業價值的影響
股利分配政策改變的是企業的資本結構，即有多少利潤留在企業，多少作為股利發 放給股東。對於房地產企業而言也是一樣，下面繼續以萬科為例分析不同股利政策對於 企業價值的不同影響。 （一）從送股到分配現金股利 送股即送股票股利，股票股利減少公司的留存收益，但只是資金在股東權益之間轉 移，即將公司的未分配利潤或盈餘公積轉為股本，不會導致現金流出，不增加公司資產， 股東權益帳面價值總額也不會發生變化。而分配現金股利則能大大加強公司對股東的吸 引力，使得很多股東真正以分紅為目的持有公司股票，而不是以賺取差價為目的。 作為地產行業的龍頭，萬科分紅逐年增加，1997、1998、1999、2000、2001年分別 為0.15元、0.1元、0.15元、0.18、0.2元，占每股收益的百分比基本保持穩定，依次 為:36.1%、24.5、35.7%、37.7%、33.78%。這反映了公司良好的現金流動狀況，在保證 連續分紅的同時，也保持了公司的發展後勁。雖然分紅減少了公司的總資產，使得表面 上企業價值減少，但是對於股東的這種直接物質刺激會加深股東對於公司前景的看好， 將更多的資本投入到公司中去，其總的企業價值是擴大的。 （二）從分配現金股利到公積金轉增股本 轉增股本是我國上市公司一種特有的股本擴張方式，其實質上是公司用資本公積或 盈餘公積向股東轉送股份的行為。在國外較為規范的市場上，由於股市供需較為平衡， 公司發行股票時一般溢價部分比較少，資本公積金也不用作轉股，而在我國，上市公司 的股票絕大部分都是通過高溢價發行的，致使公司形成了大量的資本公積金。 2007年，萬科在綜合考慮股東建議、公司盈利前景、資產狀況以及市場環境的前提 下，以每10 股轉增6 股的比例，向全體股東轉增股本。以2007 年12 月31 日總股本 6,872,006,387 股計算，轉增股本為4,123,203,832 股，本次資本公積金轉增股本總金 額為4,123,203,832 元。轉增前，資本公積金為12,885,360,235.32 元，轉增後，資本 公積金結余為8,762,156,403.32 元。①萬科轉增股本之後，其企業價值不僅沒有減少， 反而有了很大的增強，加之對股東信心的鼓舞，可以看出，這是一個非常成功的政策。 對於其他房地產上市公司也是一個很好的表率作用，這樣的方式在地產界已經越來越被 廣泛使用。 （三）股利分配政策對房地產企業的宏觀影響

1.大量的房產公司熱衷於送紅股，導致股本規模急劇擴張 很多房產公司為了企業的規模能大幅擴張，以便在資本和證券市場以及銀行取得更 多資金，用於項目開發。所以熱衷於送紅股，但這樣會使原有股東權益被高度稀釋，一 些比例送股的公司的業績無法與股本擴張的速度保持同步，短短幾年便由原來的「績優 公司」變成了「績差公司」，股價也一路下滑。 2.經常性的不分配，難以發揮股利政策的積極效應 按照現代股利政策的相關理論， 恰當的股利政策具有兩種效應:一是降低代理成本效 應，二是顧客效應。代理成本理論認為，由於較多地支付股利，留存盈利減少，可能迫 使公司進入資本市場重新進行融資。這就會迫使公司管理者受到更多投資者的監督，另 一方面也迫使公司必須謹慎、有效地運用資金，竭盡全力搞好經營，以提高公司價值， 維持較高的股利支付；因而，股利支付可以避免權益資本的過度累積，具有降低代理成 本的功效。顧客效應理論認為，處於不同稅收邊際率的投資者的股利偏好是不同的，每 一公司富有個性的股利政策，會吸引一部分具有相應股利政策偏好的投資者組成的「常 客」 。而當公司的股利政策向積極方面轉化時，則會吸引比過去更多的「常客」 。由於我 國上市公司經常性的不分配，即使分配，也如蜻蜓點水，因而很難獲取股利政策的這兩 種積極效應。 3.由於股本擴張速度迅速，股本規模急劇膨脹，導致資本結構失調 合理的資本結構可以使公司資本成本降到最低，公司價值達到最大。由於債務利息 可以在稅前抵扣，在財務杠桿的作用下，保持適度的負債率可以提高投資者的收益。而 我國房產上市公司普遍偏好權益融資，盲目追求股本規模的擴張，資產負債率偏低，資 本結構嚴重失調。結果不僅失去了利用財務杠桿效應的機會，還會加大平均加權資本成 本。隨著資本成本的提高，勢必會影響到公司的投資決策，從而最終會影響到公司的生 存與長遠發展。

六、規范我國房地產上市公司股利分配政策的對策思路
(一)盡快完善關於房地產行業股利分配的特殊政策法規並加強執行 中國證券市場運作時間較短，相關的政策法規還不完善。由於缺乏硬性的約束，上 市公司的股利分配在很大程度上存在著隨意性。另一方面，由於房地產上市公司特殊的 股權結構等原因，我們國家的股市對於政策的規定比較敏感，這從以上的資料中可以看 出。 國家新規定的出台， 都會對敏感脆弱的地產類上市公司的業績帶來或大或小的影響。 因此，應盡快完善有關的法律規范，將有關操作的概念明確，操作的步驟細化，以加強執行，對地產行業起到完善和保護作用，促進其健康穩定發展。 （二）繼續深化房地產上市公司的法人治理結構 上市公司法人治理結構存在問題也是導致股利分配產生問題的重要原因。由於我國 目前絕大部分房地產上市公司是由原國有企業轉制而來的，股權分置改革有利於房地產 上市公司的發展，但是 「所有者缺位問題」的存在，使股東大會實際上由企業經營者所 控制，監事會則形同虛設。對公司經營者來說，公司的規模越大就越有成就感，自己也 可以從中獲得各種利益。在他們看來，公司上市的目的就是為了籌資方便，投資者的錢 既不需要還本，又不需要付息，是否分配股利更是無關緊要。這也是地產行業多為資本 密集型企業帶來的負面影響，繼續深化法人治理結構，有利於解決房地產行業一味最求 資本的現狀，有利於企業的良性循環與發展。 （三）房地產上市公司應盡量保持股利政策的穩定性 股利政策的穩定性，表現為股利與稅後盈利之間穩定的比例關系及股利穩定增長的 趨勢。穩定的股利對保持股票價格的穩定具有直接的作用。對公司而言，意味著公司實 力和盈利的穩定。通過前面對地產市場與行業的分析，我們得出，那些股利收人占其收 人總額比例較大的股東，注意穩定的股利收人，更願意持有那些收人穩定的公司股票， 並願支付較高價格購買。同時，股利政策是二級市場最直接的「穩壓器」之一，對於避 免由於股利政策變動而惡炒某個股票，避免二級市場的劇烈波動，遏制投機行為，培養 正確的投資理念具有無可比擬的作用。 當然， 股利政策的制定也應考慮股市的波動情況。 不論上市公司的財務及經營狀況如何，股利分配，尤其是配股都必須選擇適當的時機。 首先，在股價長期低迷的情況下，上市公司再大規模、高溢價配股，必然會加劇股票短 期內供過於求的矛盾，結果不僅是使二級市場受到更大打擊，而且上市公司的配股籌資 計劃也可能因市場抵觸而落空。其次，房地產上市公司作為股市的重要成員行業之一， 股市行情制約著公司的運作，公司對保護和鞏固股市也有應盡的責任，當股價過高，企 業應通過適當的股利政策，促其回落；當股價低迷，公司應通過股利政策給投資者適當 補償，增強他們的投資信心，使股價升高。 （四）增強現金股利的分配力度 從前文的分析，我們知道，投我國資本市場的投資者對於資本利得的偏好遠遠大於 投資所得。 所以要增強投資者長期持有公司股票的信心， 樹立公司長期健康發展的形象， 就要在可能的情況下發行現金股利，這也是國外資本市場發展的特徵之一。對於房地產 這樣一個對於資金要求更大的行業而言，更需要如此，所發的現金股利對於公司而言無足輕重，但是其提供的資金回報卻非常大，何樂而不為？也只有這樣，整個房地產行業 才能減少投機氣氛，逐步走向成熟。

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致 謝

在學士學位論文即將完成之際， 我想向曾經給我幫助和支持的人們表示衷心的感謝。 特別是我的論文指導老師陳平老師，他在我的論文寫作過程中給了我無微不至的關心和 指導，幫助我一遍又一遍的修改論文結構，一次又一次的糾正論文的內容，甚至連錯別 字和標點符號都幫我一一的指出。 還有要感謝我的朋友們，他們在我每次論文定稿時都幫我仔細檢查錯別字以及語言 的流暢性，並且在我的論文寫作過程中提供了很多有關我論文的資料和許多有價值的數 據。最後要感謝學校在我們的論文寫作過程中提供諸多便利設施和服務，比如網路檢索 設備、圖書館查閱服務以及免費列印服務等等。