房地產上市公司關聯自然人購買房產

㈠ 房地產開發公司把工程讓自己的建築公司承包，建築公司又承包給一個自然人，這樣合法嗎

根據建築工程招投標管理辦法，關系社會民生安全的項目應進行施工招專標，但是房地產公司通過暗箱屬操作可以實現自己的單位中標，而且能讓它合法。但是中標之後，工程不得轉包或者違規分包。項目的非關鍵部分，可以進行分包，但是分包比例不得超過整個工程的30%，且主體工程不能分包。另外可以勞務分包，或者專業分包，但是都不得超過整體的30%，且不能將工程主體分包。 你想告必須得有足夠的證據。

㈡ 自然人可否成為房地產開發主體,為什麼

《城市房地產開發經營管理條例》
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指內房容地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。

㈢ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

㈣ 房地產公司注冊時法人股東與自然人股東有什麼稅收差異

沒什麼太大差異。
主要是房地產企業分紅時，法人股東不要就紅利交所得稅；自然人股東要就紅利交20%的個人所得稅。

㈤ 自然人投資設立有限責任公司。問題1,以公司名義購置商用房產和該自然人以商用房產投資公司，在涉稅上均

對於有限責任公司、公司購置增大了公司資產、投資公司也就相當於以實物出資、其實一個意思。想靈活利用以自購方法

㈥ 上市公司購買房產自用是利好還是利空

這算是正常的經營吧，談不上是利好還是利空，只能說稍微利好吧，畢竟買房的都是土豪啊。

㈦ 房地產行業的特點是什麼

房地產行業的四個特徵如下：

1、經營對象的不可移動性

經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。

2、業務形態的服務性

在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。

3、經營活動的資金和人才密集性

房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。

4、經營活動過程的行業限制性

在房地產企業經營管理活動過程中，行業特徵對其的影響明顯，表現在，是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。

(7)房地產上市公司關聯自然人購買房產擴展閱讀：

房地產行業的前景如下：

1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡。

2、人口流動增加形成對住宅的需求。

3、居民消費水平的提高。

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求。

5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。房地產業兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系

參考資料來源：

網路-房地產

網路-房地產企業

㈧ 房產證上有自然人買賣是什麼意思

權利人即產權人，該房產的所有者。「權利種類」抵押，即該產權人的產權處於抵押中。「權利價值」50000，即產權房按評估價計算的抵押金額。

㈨ 房地產開發公司可以委託自然人與購房人簽訂購房合同嗎

可以委託自然人代理銷售，不可以簽訂合同，因為辦理房產證需要開發商提供一系列材料，故不可以的。

㈩ 房地產企業可採取哪些業務發展戰略

一、引言 企業戰略管理的內容分為三大部分。第一、戰略的制定;第二、戰略的實施，也就是戰略的貫徹和執行;第三、戰略控制，也就是對戰略的執行效果進行有效性評估和反饋，並相應調整原定戰略。這三大部分是一個整體，缺一不可。顯然，戰略制定是三部分的重中之重，它是戰略實施和戰略控制的基礎和依歸。 企業戰略管理可以在五個層面上來做。第一、公司戰略(corporate strategies),也即整個公司的生存戰略和發展戰略;第二、業務戰略(business strategies)，也即公司所從事的各個業務模塊(或事業部等)的經營戰略;第三、職能范圍戰略(functional strategIEs)，也即各職能部門的具體戰略，如產品戰略、人力資源戰略、營銷戰略、財務戰略等等;第四、戰略項目(strategic projects)的戰略管理，也即一項具體的、有戰略意義的投資、開發項目的戰略管理;第五、針對一個業務專題的戰略管理，例如，針對上市為目標的戰略管理;針對兼並為目標的資本運作戰略管理;針對某一(組)競爭對手而做的競爭戰略管理。顯然，公司戰略位居最上層，地位最重要，它是其它層面戰略的基礎和依據。 所以，如何制定公司戰略就成為房地產企業戰略管理中最最基本、最最重要的課題。 綜合中外企業戰略管理的理論和實踐，結合我們的企業管理實踐和咨詢經驗，制定公司戰略的首要步驟是確定企業的願景和使命。 二、願景 願景，是英文vision的意譯詞。交叉參考中文「願景」和英文「vision」的詞義，有助於較好理解和把握這個詞。「願景」是最新版《現代漢語詞典》收錄的一個新詞,詞義是「所嚮往的前景」。而在權威的英漢詞典中Vision相關的詞義有「遠見」、「想像力」、「景象」和「幻想」等。綜合這些詞意，我們認為，願景(vision)一詞在企業戰略管理中有三層含意： 第一， 願景是主體(個人或組織)的一種主觀願望; 第二， 願景是主體想像出的未來景象，或叫眼界、遠見 第三， 願景是主體的一種雄心壯志，宏圖大略 讓我們看看所熟悉的企業的「願景」吧： ◇ The Ford Motor Company vision is 「to become the worlds leading consumer company for automotive procts and services」. 福特汽車公司的願景：「成為世界領先的汽車產品和服務的公司」 ◇ Microsofts vision is to enable people and businesses tHRoughout the world to realize their full potential. 微軟公司的願景：使全球的人們和企業能夠充分實現其潛能。 ◇ 萬科企業願景：成為中國房地產行業領跑者 ◇ 廣州保利房地產公司願景：打造中國地產長城 企業的願景與老闆個人的願景密切相關，但兩者又有所不同。 對於只有一個自然人老闆的企業，企業的願景往往就是老闆個人的願景(personal visions)，這種願景反映了老闆的眼界高低，是宏圖大略還是胸無大志，是雄心壯志還是野心勃勃。建立在個人願景基礎的企業戰略，不論是成是敗，都充滿了老闆個性特徵和個人傳奇色彩，這樣的案例非常多。 對於有多個自然人老闆的企業，企業的願景往往是老闆們個人願景的綜合和調和結果，一般是由最重要的或最強勢的老闆提出，獲得其它老闆或大部分老闆的認同後確定為大家的共同願景(shared visions)。正規的形式則是由董事會審議後形成決議，確定為公司的願景。建立在共同願景基礎上的企業戰略，或多或少帶有大老闆(董事長)的個性特徵，但已摻合了其他老闆的意志，是集體的智慧。這種戰略的成敗，體現了老闆們集體的水平。亨利福特在一百年前的願景是「使每一個人都擁有一輛汽車」，這一願景與福特公司的願景內容是不同的，但實質上是高度相關的。我們相信，萬科的企業願景肯定代表了王石的個人願景,萬科的戰略肯定代表了王石的戰略，但這願景、這戰略應該理解成萬科決策層的共同願景和集體的戰略決策。 三、使命 使命(mission)是大家比較熟悉的一個抽象概念，例句如： ◇ 完成歷史使命 ◇ 履行上帝的使命 ◇ 肩負國家的使命 ◇ 軍人的使命;教師的使命 在這些例句中，使命的含意是：主體是某一客體的使者，主動或被動承擔客體所賦予的有重要意義的任務或責任。國內對企業使命概念的詮釋，比較流行的版本是：企業使命就是企業存在的理由和價值,即回答為誰創造價值,以及創造什麼樣的價值。我們試圖用另一種表述，以便對「使命」有更全面更清晰的理解和把握，有助於指導實際操作： 「使命是某一主體主動或被動為某一個(些)信念或某一個(些)利益方 承擔的重大責任」。簡單說，使命就是必須做的大事、一定要完成的任務! 企業作為一個自主性經營主體，其使命一般是主動承擔的，相關的利益方一般是股東、員工、供應商、消費者、社會和社區。例如北京xx集團公司的使命： 「XX」 是全體XX人的共同事業，包括戰略投資者、加盟夥伴、股東、經營管理者、員工，以「誠信為金·悅人達己」為宗旨，以「創造高品位新生活」為目的，以房地產業、餐飲業為龍頭，努力締造一個適度規模、健康發展、可持續經營的百年名牌企業，以優良的效益回報股東、成就員工、奉獻社會! 又如，杭州的綠城房地產集團有限公司的使命：「為員工創造平台，為客戶創造價值，為城市創造美麗，為社會創造財富」 美國聯邦國民抵押協會一位領導人琳達·奈特在談到他們的使命時說:這是一家致力於把成千上萬的美國人擁有房產夢想變為現實的公司,因此,我們強烈感覺到保存、維護和發展這家公司的責任。 很少有自主經營的企業被動地承擔某種使命，但是，一些非自主經營的企業，往往會被動地承擔某種使命。例如，一些國營企業需要承擔就業的使命;一些援外的企業需要承擔一些外交使命。 由於企業的使命一般涉及多方利益，各方利益的主次輕重必須在使命陳述中明確。如果不明確，當各方利益發生沖突時，就會無所適從。企業制定戰略的重要依據，就是一個確定的願景和一個明確陳述各方利益關系的企業使命。一個把社會責任和社區利益放在首位的企業，肯定不會制定出會帶來資源破壞和環保問題的發展戰略。