新城控股集團義烏項目總經理

❶ 義烏商城集團的分公司

國際商貿城第一分公司成立於2002年，主要負責國際商貿城一區市場的開發、經營管理和服務工作。公司組織機構設「一辦五部」，即辦公室、財務部、市場部、安保部、管理部和工程部，現有員工178人。
公司自成立以來，非常注重市場開發、服務的創新工作，建立了ISO9001國際質量管理體系，衛生、車輛、安全保衛等基礎管理達到四星級酒店的管理規范；同時，加強員工隊伍素質教育與培訓工作，提升管理服務意識，規范商品交易行為，在國內外客商中樹立了良好的形象和聲譽。公司還引進了全國首家出口信用保險公司入駐市場，為經營戶提供短期出口信用保險，降低經營戶外貿交易的風險。2007年國際商貿城第一分公司被評為「金華市文明單位」。 國際商貿城第二分公司組建於2003年12月，主要負責國際商貿城二區（F/G）市場的經營、開發、物業管理及相關服務工作。公司組織結構設「一辦五部一中心」，即辦公室、財務部、市場部、工程部、安全保衛部、管理部及旅遊購物中心，現有員工270人。
公司自成立以來，非常注重市場開發服務的規范與管理，於2005年通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系的認證，並按管理體系標准對市場實施規范化、科學化的管理。 國際商貿城第三分公司成立於2005年3月，主要承擔義烏國際商貿城三區市場經營、開發物業管理及相關服務工作。公司組織結構設「一辦五部」，即辦公室、財務部、市場部、工程部、安全保衛部及管理部，現有員工185人。
公司在加強市場開發與管理服務的同時，十分注重推進與國際市場接軌，新開發的進口商品館，吸引了義大利、日本、巴西、非洲、西班牙、馬來西亞等28個國家和地區的近萬種商品入駐經營，是集經營、展銷、洽談於一體的進口商品展貿中心，也是義烏市場實現「買全球、賣全球」功能提升的重要舉措。 浙江中國小商品城集團股份有限公司國際商貿城第四分公司成立於2008年3月，系浙江中國小商品城集團股份有限公司下屬分公司，主要承擔義烏國際商貿城四區市場的經營、開發物業管理及相關服務工作。公司共有員工481人，現有總經理一名，副總經理三名，總經理助理一名。下設一辦五部，即辦公室、財務部、市場部、安全保衛部、工程部和管理部。
公司在加強市場基礎設施建設的同時，十分注重市場開發和市場管理服務工作，先後引進襪類、鞋類、日用百貨、手套、帽類、針棉、文胸內衣等行業，為生產企業和經營戶提供銷售平台。本著「統一管理，分散經營」的經營理念，以市場為導向，以客戶需求為中心，「一切為客商和經營戶服務，為他們提供良好的發展環境，提升物業最大的增值空間。」經常組織員工培訓，不斷提高員工隊伍的整體素質，進一步提升市場管理服務水平，以嶄新的姿態面向國際市場。 賓王市場分公司主要承擔賓王市場的物業管理和開發經營工作。公司組織結構設「一辦五部」，即辦公室、財務部、市場部、工程部、安保部、管理部，現有員工216人。
公司自成立以來，以市場為導向，注重市場資源的整合開發、經營環境優化改造工作。一方面，始終把市場安全放在首位，建立了ISO9001國際質量管理體系，改革區塊管理方法，促進市場安全、衛生、車輛管理等基礎工作。另一方面，先後改造開發國際貿易中心、床上用品精品區、義烏數碼城，使市場經營主體不斷擴大，市場的品位和檔次得到了較大的提升。 義烏市梅湖體育中心坐落於義烏市賓王路299號，由義烏市政府於1999年投資興建，由主體育場、體育館和中心廣場組成。為加強體育中心的管理，市政府於2002年簽署協議，委託浙江中國小商品城集團股份有限公司進行管理。浙江中國小商品城集團股份有限公司體育場管理分公司於2002年元月1日正式成立，公司坐落於賓王路299號梅湖體育中心，主要承當義烏市梅湖體育中心場館的經營管理工作。
公司現有員工51人，設總經理一名，總經理助理兩名，下設辦公室、財務部、業務部、管理部、工程部、安保部、健身中心。
梅湖體育中心是義烏市委、市府建設國際性商貿城市的一項跨世紀的大型工程，集體育、休閑、健身於一體，可承辦國際、國家的單項體育競技比賽，省綜合運動會及大型文藝演出，屬浙江省重點工程。 市場發展服務分公司成立於2007年1月，是集團公司為了適應國際化發展需要，提升現代服務業而成立的分公司。主要承擔義烏小編商品指數的編制與發布、國際商貿城AAAA購物旅遊景區管理、經營戶培訓及市場信息開發等職能。下設辦公室與四個部門，分別是綜合辦公室、旅遊管理部、指數管理部、信息開發部與中國小商品城商學院。
綜合辦公室負責公司的文書、行政及黨工團婦等日常管理事務，組織開展多個部門共同協作的綜合性工作，協助總經理做好分公司的人事管理工作。
旅遊管理部是負責景區宣傳推介、遊客中心管理、行政接待、遊客團隊登記及外聯等工作。指數管理部負責「義烏·中國小商品指數」數據採集編制及指數應用項目研發。
信息開發部負責指數評析、市場綜合性和專題性的研究，定期編寫《信息專刊》分析報告、《商城信息》報刊的編制及大型戶內戶外活動廣告策劃、包裝；國際商貿城4D影院、觸摸屏視導等統、新聞發布廳等綜合性項目開發經營管理。
商學院負責組織開展集團公司員工培訓和考核等管理工作；負責市場經營戶培訓工作，為市場經營戶提供增值服務。

❷ 生態mall是傳銷嗎

截止2018年11月30日，生態mall尚未被認定為傳銷。生態mall為新城控股集團股份有限公司旗下大型商場模式。

2017年7月22日晚，長沙新城吾悅廣場品牌發布會於韋爾斯利酒店正式發布，宣布「吾悅」第40座里程碑式的商業廣場將進駐長沙，一座一站式國際生態體驗MALL將落戶星沙松雅湖商圈。國內商業領軍品牌「吾悅」的到來，進一步填補長沙城北商業地產空白，引領星沙區域商業升級。

發布會現場，新城控股長沙分公司總經理汪宏偉代表新城控股集團，向嘉賓介紹了新城控股集團的企業精神及品牌文化；新城控股集團市場營銷中心總經理俞傑從品牌實力、區域地段、配套資源、產品特色、商業影響等多個角度，詳細介紹了新城控股的品牌實力和新城吾悅廣場的經營理念；

湖南經濟學家王義高深度分析長沙經濟的發展情況，闡述了長沙商業地產的發展趨勢以及松雅湖片區所面臨的發展機遇。

作為進二十年以來崛起的一股長沙新勢力，星沙近年來經濟發展迅猛，一步步發展成為長沙城市副中心之一，而松雅湖將作為繼梅溪湖之後的另一個生態、休閑度假、宜居的城市名片被重點打造。

湖南經濟學家王義高認為，商業是星沙區域經濟發展中的短板，大型商業綜合體尚稀缺，相比較長沙其他已成熟飽和的核心商圈，星沙松雅湖更具商業發展潛力。

獲悉，長沙新城吾悅廣場將攜手200餘家品牌，預計2018年年底與消費者正式見面。該項目坐落於松雅湖畔，近鄰黃花機場、高鐵南站等國際交通配套，南臨地鐵3號線松雅湖南站，有著得天獨厚交通地理優勢，可快速撬動商圈商業價值。

俞傑介紹，吾悅廣場已進入成都、南京、蘇州、上海、寧波、天津、昆明、長沙等41座大中城市，2017年累計開業和在建購物中心40個以上，預計到2020年實現開業及在建項目將超過120個。

目前，商業項目已擁有7000餘家戰略合作品牌，其中含有H&M、優衣庫、星巴克等72家聯發品牌，擁有多奇妙兒童互動、星軼電影院兩大自營品牌。而作為新城控股在湖湘大地的首發之作，星沙松雅湖畔的新城吾悅廣場，打造有大型國際購物中心、主題商業步行街、地面陽光生態立體車庫、屋頂生態主題花園廣場。

涵蓋休閑、兒童、零售、特色餐飲等多重業態，其中達90%高比例商業自持，實力締造一站式國際生態體驗MALL，滿足全齡段的家庭、休閑消費，升級星沙消費體驗。

此外，品牌發布會還啟動了新城控股創辦的大型公益品牌活動「七色光計劃」，該計劃將向貧困地區的兒童捐贈學習教育物資，幫助他們拓展眼界，開闊視野，實現自己的夢想。

❸ 義烏市公安局最新任命

義烏市公安局最新任命如下：
陳建英任市人民政府新聞辦公室主任；
陶府盛任金華市生態環境局義烏分局局長；
朱彤任市行政服務中心管理委員會主任，免去其市人民政府法制辦公室副主任職務；
樓小東任市市場發展委員會主任，免去其市人民政府辦公室副主任職務；
呂少麗任義烏商貿服務業集聚區管理委員會經濟發展局局長，免去其義烏信息光電高新技術產業園區管理委員會副主任職務；
吳厚軍任義烏經濟技術開發區管理委員會常務副主任正科，免去其義烏信息光電高新技術產業園區管理委員會副主任職務；
王紅華任義烏經濟技術開發區管理委員會副主任正科，免去其市商務局副局長、市電子商務工作領導小組辦公室副主任職務；
徐劍任市數據管理中心主任；
鮑建鋒任義烏市城市投資建設集團有限公司總經理，免去其義烏經濟技術開發區管理委員會副主任職務；
陳希周任義烏市交通投資建設集團有限公司總經理，免去其市住房和城鄉建設局副局長、市人民防空辦公室副主任職務；
龔群峰任市人民政府辦公室副主任；
方林杭任市人民政府辦公室副主任，試用期一年；
成慶華任市人民政府辦公室副主任，免去其市國有土地上房屋徵收管理辦公室主任職務；
陳志明任市人民政府辦公室機關事務管理局局長；
應文舜任市人民政府新聞辦公室副主任；
金揚俊、何中民任市發展和改革局副局長，免去其市發展和改革委員會副主任、市物價局副局長職務；
【法律法規】
《中華人民共和國憲法》
第二條 中華人民共和國的一切權力屬於人民。人民行使國家權力的機關是全國人民代表大會和地方各級人民代表大會。人民依照法律規定，通過各種途徑和形式，管理國家事務，管理經濟和文化事業，管理社會事務。

❹ 徐山的個人履歷

徐山先生曾任：
東方電視台新聞主播、國際新聞主編
東方明珠廣播電視塔（中國上市公司）總編導、首席翻譯、公關與市場總監
新華通訊社記者、上海分社電視新聞中心總編室主任、《國際專題電訊》製片
加拿大《東方時報》總編輯、東方影視公司總經理、《北美財經》主編
歷任：
加拿大全景企業發展有限公司（加拿大上市公司）董事、高級副總裁
正泰集團（中國上市公司）副總裁
中外名人文化產業集團副總裁、中外名人影視製作公司總經理
美國納偉仕智能媒體技術集團（美國上市公司）副總裁
新光集團執行總裁，兼任集團行政人事中心總經理、戰略投資部總經理；另兼：義烏新光股權投資基金管理有限公司董事、總經理，浙江新光飾品股份有限公司監事
恆興集團副董事長、總裁
現任：
華億通集團副董事長、總裁，兼任集團戰略發展中心總經理；另兼：上海茗盛股權投資基金管理有限公司董事、總經理，上海岩盛投資中心（有限合夥）執行事務合夥人。
徐山先生策劃組織或應邀出席的峰會（摘要）：
柯林頓對話華商領袖峰會（現場口譯，北京，2005.02）；
施瓦辛格對話華商領袖峰會（組織者、總策劃、現場口譯，北京，2005.11）；
世界工商協會峰會（黃菊副總理出席。開、閉幕式口譯，北京，2004.09）；
中國與歐盟峰會（曾培炎副總理帶隊。與會並演講，漢堡，2004.11）；
歐中企業家論壇峰會（吳儀副總理帶隊。與會並用英語演講，日內瓦，2004.10）；
李光耀對話華商領袖峰會（用英語與李光耀內閣資政對話，新加坡，2004.10）；
中國工商領袖論壇（用英語與東盟秘書長對話，新加坡，2003.10）；
博鰲亞洲論壇（與會，博鰲，2003.04；2004.04；2005.04）；
世界經濟論壇2005年年會（黃菊副總理帶隊。與會，達沃斯，2005.01）；
中德投資環境論壇（施羅德總理、徐匡迪副主席出席。與會，北京，2003.12）；
加中經合商貿論壇（組織者、總策劃、秘書長，溫哥華，2001.10；2002.10）；
中國企業家高峰論壇（與會並演講，深圳，2004.08）；
中國企業家高峰論壇（與會並演講，亞布力，2005.02）；
中國企業領袖年會（與會，北京，2003.12；2004.12）；
中國企業發展高層論壇（策劃者，北京，2005.12；2006.12）；
中國企業赴海外上市發展論壇（與會並用英語演講，紐約，2008.06）；
商亦載道·精神啟示論壇（與會並用中、英文演講，上海，2010.10）；
全球CEO發展大會（與會，上海，2013.11）；
東盟與中國「一帶一路」暨亞投行發展論壇（與會，金邊，2014.11）；
首屆全國新三板大會與創業項目大賽（嘉賓、評委，上海，2014.11）；
美國「總統貿易代表團」之中美清潔能源、節能環保論壇（與會，上海，2015.04）。

❺ MALL是不是非法集資

摘要 截止2018年11月30日，生態mall尚未被認定為傳銷。生態mall為新城控股集團股份有限公司旗下大型商場模式。

❻ 義烏愛琴海購物公園的電商項目

摘要 7月29日，一場以「為愛而生，聚力同行」為主題的義烏愛琴海購物公園招商大會在義烏香格里拉酒店盛大舉行，愛琴海集團領導與百餘位品牌代表、行業夥伴等集聚一堂，共襄盛會。

❼ 義烏新城控股 吾悅廣場什麼時候開盤

你好，建議到售樓處咨詢置業顧問，或者登陸房價點評網查詢

❽ 房地產稅重在公平 利國利民才是落腳點

4月2日晚間，不久前剛公布靚麗年報的新城控股公告稱，收到上交所的年報事後審核問詢函。此前，據新城控股年報，其以122.83%的高目標完成率、74.82%的高增長率首次躋身房地產行業TOP10。
受此影響，新城控股今日（4月3日）股價開盤即大幅下跌，盤中跌幅一度突破8%，後跌幅縮小，至收盤時跌幅為5.7%。
上交所這份《關於對新城控股集團股份有限公司2018年年度報告的事後審核問詢函》，要求新城控股就利潤增加、與關聯方資金往來、現金流等5個方面進行補充披露，共涉及16個問題，並要求其在4月19日前進行回復。
據《每日經濟新聞》記者梳理，這16個問題幾乎均涉及對新城控股利潤虛增的質疑。
公允價值變動收益穩定性受質疑
問詢函指出，2018年新城控股的投資性房地產公允價值變動收益為28.09億元，同比增長209.02%，占歸母凈利潤的26.78%。請公司補充披露投資性房地產的區域分布特徵，以及2018年房地產價格和土地價格的變化趨勢，說明投資性房地產公允價值大幅增長的合理性，以此來說明公司利潤快速增長是否具有可持續性，並充分提示風險。
上交所尤其指出了公允價值變動的合理性。
實際上，按公允價值計價的方式的確會直接影響到房企利潤表現。
業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，投資性房地產和其他物業不同之處在於，這部分物業可以用於投資，會產生收益，公允價值模式計量下，每年需要對投資物業進行資產重估，投資物業增值，則直接增加當期利潤。
「因為投資性房地產持有期間的公允價值會產生變化，進而會影響到利潤。」上述業內人士表示。
另外，採用公允價值模式計量無需對投資物業計提折舊或進行攤銷，因此公司的費用會減少，進而也能間接增加利潤。
「一般而言，採用公允價值模式會提高投資性物業的賬面價值，從而擴大公司的資產規模。企業採用公允價值模式對投資物業進行計量，可改善企業的資本結構，提升經營效益，並不增加實際稅負。」上述人士表示。
也就是說，公允價值變動對利潤的影響，或基於經營的提升，或只是取了「會計計算模式」的巧。如果凈利潤和凈資產會隨房地產市場發生大幅度波動，也就意味著投資風險加大，企業經營的不穩定性增加。
顯然，這類企業，如果剔除物業公允價值的變動因素，凈利潤的表現更直接且明顯。
新城控股2018年的利潤構成中，投資性房地產公允價值變動收益、財務報表范圍變動的投資收益佔比較大。同時，公司較高的資本化利息支出比重、較低的預期信用損失率和新會計准則的採用，都是利潤同比增長的主要原因。
並且，新城控股公允價值變動所產生的收益為28.09億元，佔到母公司凈利潤的26%，相當於兩成半的利潤都來自於公允價值變動，而非房屋銷售所帶來的收益。也即，如果不考慮投資物業增值，新城控股的凈利潤勢必不會出現如今的大幅增長。
合並報表選擇性受質疑
除了用增加公允價值變動收益來增加利潤外，公司是合營還是控股，也會對利潤造成影響。
2018年7月，公司通過協議約定方式，將持股49.51%的青島卓越新城置業有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產發展有限公司納入合並報表范圍。通過收購許昌市昱恆房地產開發有限公司（下稱許昌昱恆）1%股權和進行協議約定的方式，將持股32.38%的許昌昱恆納入合並報表范圍。同時，合營企業轉子公司帶來了6.77億元投資收益，占公司2018年歸母凈利潤的6.45%。
這一佔比很高，對公司利潤屬於重大影響。但新城在上述公司的協議約定和少量股權變動，能否保證公司對子公司實現控制並不清晰。這也正是新城控股受到上交所詢問的一項。
一般而言，持股比例在40%以上可以納入會計報表，但業內人士指出，新城控股在許昌項目的持股是32%，應該是合營企業而非控股子公司，但是新城用協議的方式將其以子公司進行處理，如果事先有約定（比如，雖然持股比例僅32.8%，但新城對這家公司有絕對控制權），則需要在協議里說明一切。
的確，在經營決策方面如果沒有約定計入方式會有一定變化，則對合營公司利潤影響較大。新城控股把這三家合資公司進行並表，除了增加銷售收入額，其餘理由並不充分。
現金流凈額和凈資產規模匹配性成疑
年報披露，2018年新城控股新增土地儲備共164幅，總建築面積4773.24萬平方米，平均樓面價2330元/平方米，新增土儲中三四線城市部分佔比達到66.1%，二線城市佔比33.2%，一線城市佔比僅0.7%。可見2018年新城的經營活動較活躍。
但綜合盤點新城控股經營活動和投資活動現金流量凈額之和，其2016年、2017年和2018年這一數值皆為負，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。
業內人士指出，一般情況下，經營性現金流可能存在負數的情況，但金額如此之大確實存在一定問題，即說明新城控股的資金鏈應該比較緊張。
而年報顯示，新城控股目前凈資產為295.38億元，公司2018年末貨幣資金454.09億元，同比增長106.90%，其中銀行存款佔比88.10%；同時，公司長期借款和短期借款合計259.39億元。

新城既然有如此多的銀行存款結余，為何還有大量的長期和短期借款？
業內人士表示，是否由於手頭貨幣資金使用受限，而需要大量借款。
這類疑問，亦或是上交所詢問新城與關聯方資金往來、現金流等方面的原因。
《每日經濟新聞》記者就上交所問詢函詢問新城控股公關負責人，其表示董辦正在組織補充披露材料，上述問題會在公告中回應。

❾ 新睿未來指揮官名聲怎麼樣

新睿』計劃是新城針對應屆優秀大學畢業生開展的一項長期人才招募與培養計劃，已歷時13屆，為公司培養了一大批優秀骨幹人才。
『新睿•未來指揮官』計劃是『新睿』計劃的高端定位版，是新城控股集團提出系列戰略布局的重要決策，是助力公司快速擴張發展的關鍵人才手段。此計劃旨在全國范圍內精心選撥具有管理潛質的優秀應屆畢業生，量身定製特色的、系統的培育方案，並計劃在5年內培養集團未來“項目總經理”為核心目標而精心設計的戰略性人才工程。
『新睿•未來指揮官』計劃不等同於傳統的管理培訓生項目。『新睿•未來指揮官』計劃旨在根據房地產開發“項目總經理”能力的發展模型，通過“三對一導師制”、“定向輪崗制”以及“項目制課程培訓”等系統的培訓體系，定向培養集團未來“項目總經理”。

❿ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調整集中土拍規則

一波激烈的「搶地」大戰後，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下「暫停鍵」。8月17~19日，濟南、杭州和沈陽三城先後宣布第二批集中供地出讓「中止」或「延期」。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十餘個。

截至目前，深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。

那麼，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？

房企激情「搶地」後

「（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。」路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。

據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢佔比均超過40%；北京佔比最高，達56.32%。

多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，「雙集中」供地新政之下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，並逐漸演變為集中「搶地」。

「現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。」一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，佔22城總出讓金額的32%。

記者觀察發現，除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外，部分「三道紅線」處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。

「無論如何，上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是「雙集中」供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。

不過，「拿地一時爽，事後難收場」卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金「搶地」，但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示「努力做到1%~2%的凈利潤水平」。

在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，「首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤」。

「拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格『跳脫』要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。」寧曉峰表示。

「不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現麵包價甚至賣不過麵粉價的可能性。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。

「聯合拿地」應對風險

「雙集中」供地新政之下，土地都被誰拿走了？據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。

中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總金額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險，「聯合拿地」成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期聯合開發也成首選。

在廣州白雲區，正榮以20.9億元競得鍾落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。

此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發。

不過在「三道紅線」及各地樓市調控不斷加碼之下，並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地，也引起行業的普遍關注。

8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為准；祥生控股則稱，並未與宋都簽署過任何協議。

按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計劃。由於合作開發又出現問題，因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也佔到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。

集中土拍規則優化調整

「雙集中」供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示，今年上半年全國土地市場呈現出「量縮價漲」的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地並未達到預期的「穩地價」目的。

那麼，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。

對於多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為「土拍規劃將面臨調整」。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。

8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人。

「這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%~6%的利潤率。」中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。

值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是「地價觸頂進行競租賃或配建」，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為「所有地塊均採取觸頂搖號」方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。

「土地規則的調整對房企來說是把『雙刃劍』，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對於房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生的市場風險。」張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標准來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的「優勝略汰」也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴格控制溢價，並且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，「土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。」

土拍規則調整利好房企

第二批集中土拍規則優化調整，對房企未來的布局會產生何種影響？

「一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。」第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析稱，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局，在已經進入的重點城市經營效率和市佔率上下功夫，短期內布局新的城市的計劃會減少。

「預計後續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。」張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。

「當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。」某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。

一家頭部房企浙江區域投拓負責人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想「求人合作」也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為「互相掐架」：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。

對於房企拿了高價地後的利潤找補空間，一位不願具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。

「今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致『地王』頻出的時候頗為相似。」明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現，導致一批房企要麼栽倒，要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之後仍有擔憂。

艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業爆雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。

在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對於頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴格的土地和金融規則下，這樣「碾壓式」的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。

隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或迎發展機會。「建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。」億翰智庫總監於小雨表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

「隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始『跟風』調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。」毛呈飛表示。

「回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。」在林光游看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。

實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。

「集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。」在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正是中小房企的機會。

上半年「雙集中」供地政策對各地土地供應節奏都有不同程度影響。貝殼研究院統計顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降兩至三成。不過隨著「兩集中」供地常態化，這些城市下半年可能追趕節奏、加大供應。