益民集團房產估值

『壹』 為什麼房產估值的評估價比成交價低

現在大家基本是貸款買房，在二手房交易中房屋評估占據著重要的地位，因價格談不攏買賣方難以交易的事不在少數，那麼房產估值會受到什麼因素的影響呢？評估價為什麼經常比成交價低？評估價越高越好嗎？

詳細解讀關於二手房估價的那些事

一、在二手房交易中，什麼時候需要評估？

1.向銀行申請房貸

辦理住房按揭貸款是，銀行會委託評估公司或擔保公司進行評估，又或者按照房管局的評估

2.繳納二手房交易稅費

為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門會對交易房產進行評估。

因此進行評估是二手房買賣交易的必經環節。

二、評估價如何影響房貸額度？

首付款=實際成交價-貸款額

（購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款成數）

這意味著貸款額度與房屋評估價掛鉤。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

三、房產估值會受到什麼因素的影響呢？

根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評估價格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會對評估價有所影響。

樓齡

在買房的時候，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算。

舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限

折舊費=（造價-殘值）/折舊年限

舉個例子：

一套已用20年2萬/平的50平的「老破小」，總價100萬，按每年折舊2%，折舊年限為50年。

年折舊費=【100*（1-2%）】/50=1.96萬

舊房價格=100-1.96*20=60.8萬（未考慮其它因素的情況下算得）

在廣州，框架結構首付最低3成，混合結構首付最低只能做到4成。

戶型

形狀不規則、功能不全、套型過小或過大，一般-5~-10%。

樓層

頂層：-5%

次頂層&次低層：-3%

中間層：+3%

如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價格可能更高些。

朝向

價格影響最高+8%

朝向好：+3%~8%

朝向不佳：-2~-5%

物業

價格影響最低-5%

無物業管理：-5%

非獨立封閉小區：-5%

位置

價格影響幅度：-15%~+15%

臨街：-15%

環境幽靜：+15%

重點學區：+15%

配套

交通、商鋪、公共設施因素不完善：-5%~+15%

小區的周邊環境

優良小區內部、外部環境對價格影響：+2~+5%

反之，-3%~-5%。

供求關系

區域內較搶手，適當提高5%。

四、評估價為什麼經常比成交價低？

銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。

一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。所以，文章開頭的案例依然是屬於合理范圍。買二手房的麻友要有這個心理准備，不要因這種情況違約咯~

五、評估價越高就越好？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。

繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。

貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；

小結

評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應增加

評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。

總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估標准，做到心中有數，減少違約的發生。

（以上回答發布於2017-06-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 房產評估的總值和凈值區別。買賣時如何收取稅費。謝謝

房產評估的總值和凈值唯一區別在於總值會有房產增值稅。賣的時候才會產生，房產增值稅的20%。 現在賣價--以前買的價格=增值價格 比如20萬買的,賣了25萬,增值5萬,20%增值稅就是1萬。 房產稅則按照實際面積收取，和房子價值無關。

首先，房屋在買賣時，會有資產評估，而評估價格不是真實成交價格，是可以人為控制的，因為評估值有一個價格區間，稅收按照評估價格走，於是就產生以下兩種情況：

購房者高首付：降低房屋評估價格，減少稅收，但是貸款數額減少，必須提高首付；購房者多貸款：提高房屋評估價格，多繳稅，首付少，貸款額度高，有套現的風險。

繳稅情況：買方需要交納

契稅：按照房屋面積徵收，90平方以下，按照評估價格的1%收取，90-144平方，按照評估價格的1.5%收取,144平方以上（含144）按照評估價格的3%收取。

賣方需要交納

1、個人所得稅：按照房屋評估價格的2%交納（房主只有唯一住房，免交納）

2、營業稅：按照房屋評估價格的5.56%交納（按照房屋持有年限劃分，目前青島是滿2年即可收差額營業稅，不滿兩年收取全額）

(2)益民集團房產估值擴展閱讀：

一、房產稅徵收標准從價或從租兩種情況：

1、從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%後的余值；

2、從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30%。

房產稅稅率採用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，年稅率為12%。

房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

1、以房產原值為計稅依據的

應納稅額=房產原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）

2、以房產租金收入為計稅依據的

應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)

二、徵收期限

房產稅徵收期限可結合房屋情況咨詢當地房管部門或稅務部門。

房產稅徵收時間是多少呢？根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第七條明確規定--- 房產稅按年徵收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。所以，各城市的征稅時間並不一致。

參考資料來源：網路-稅費

『叄』 房產交易的評估值指什麼

國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

『肆』 小資家的房產估值可靠嗎

他有自己的大數據系統，估值很合理，挺滿意的

『伍』 我有一套房子評估公司評估後價值約50萬 我想向銀行抵押貸款 最高能貸多少呢

一般成套住宅70%-80%，各行不太一樣，但別墅和商鋪所有銀行基本上都是50%，另外家庭收入要能覆蓋著申請的貸款額才行。

『陸』 房產市值,評估值和凈值的區別

一、首先，從定義上區分房產市值、評估值與凈值。

1、房產市值：即房產當前的市場價值。

2、凈值：房產市值在減掉房產稅後還要去掉營業稅，手續費等各種費用後得到的價值。

3、評估值，即房產市值減去房產稅後所得到價值。

二、其次，從放款額度計算方式上，三者也有不同。

1、房產市值：放款額度=房產市值×成數（一般為7成）。

2、凈值：放款額度=（房產市值-房產稅-營業稅-手續費等）×成數。

3、評估值，放款額度=（房產市值-房產稅）×成數。

三、房屋估價的確定不同。

1、房產市值的確定：通常來說，一個地方房地產市場發展的好壞是和當地的經濟發展情況直接掛鉤的，經濟發展的好，房地產市場就會興旺，也就是說，GDP總量越大，房屋市值越高。但要想確定房屋的具體市值，還得具體問題具體分析。

2、評估值就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

(6)益民集團房產估值擴展閱讀

房屋評估計價方法：以房屋建築總面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現值（凈值）。其計算公式如下：

1、房屋重置完全價值（原值）=房屋建築總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值；

2、房屋現值（凈值）=房屋重置完全價值（原值）×評估的房屋新舊程度（%）；

3、房屋應提折舊=房屋重置完全價值（原值）－房屋現值（凈值）；

4、年折舊額=房屋重置完全價值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限；

5、年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值（原值）×100%；

6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度（%）。

『柒』 房產證上的被擔保債權數額是房產估值嗎

這是兩個概念。房屋估值是該房產的評估值，非出售價格。擔保債權數額是該筆業務中，房產為此而擔保的債權金額。

『捌』 房產評估價是現在的市場價嗎

房屋買賣時實來際成交價是買賣雙方協商自確定的，在辦理過戶時由於很多稅費都與買賣價格有關，以前大多數人都會在合同上以低於成交價格申報過戶來逃稅，所以房產和稅務部門聘請中介評估機構對每個地段的現存房屋進行評估定價，作為最低交易價格，如果你的實際成交價低於評估價，一般按評估價計稅，高則按實計稅。這里有三個概念：「實際成交價」只有你們雙方自己知道，「評估價」是最低交稅價格，「過戶價」則是體現在辦理手續上的價格。
銀行貸款抵押的價格看該銀行怎麼定，他可以參照統一評估價，但一般是單獨對你的房屋進行評估定價，有單獨的評估報告，這就與過戶價無關了。

『玖』 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值

二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。

『拾』 梁安琪資產豐厚，坐擁400億房產，高過二房公司市值幾十億，真的嗎

一代何鴻燊何鴻燊去世，他熱血傳奇的人生道路最後停留在了98歲。在他離逝後，除開悼念這名傳奇一生的熱愛祖國老前輩外，外部最關注的莫過他戶下好幾千億的財產怎樣分派了。何鴻燊一生風流韻事，經歷四房老婆和諸多子孫後代。盡管早就在他過世以前，就會有信息稱，何鴻燊的資產早已分派結束。客觀事實看上去彷彿並沒有這么簡單。繼以前二房操控企業、大房閨女向人民法院明確提出"告之備忘錄"等事情後，就會有香港媒體再度曝料，稱一直不為人知的四太梁安琪才算是較大 大贏家，戶下資產遠超別的幾房。

回過頭看梁安琪，最注目的購物廣場項目投資莫過在2005年以27億購買中環游戲娛樂行，可能物業管理目前總市值至少80億港幣。此外還掃入許多 豪宅別墅和購物廣場可以說管理方法有道在線，令四太身家瘋漲一度迎頭趕上二房。不僅自身會項目投資，並且還替兒女們項目投資物業管理，2016年為當初都還沒足18歲的閨女何超欣，以逾六億元購買有「亞洲地區洋房」之稱的峰頂企業，乃至當初的一句「想小孩子學項目投資」變成經典話語。大房何超賢及何超雄所角逐的來婉華信託，關鍵財產則是來碗華死前現住的淺水灣道2號豪宅，現公司估值30億港幣。對於三太陳婉珍，雖不如二房和四房，但手執物業管理也達百億。