萬科2013年行業分析

① 關於萬科的投資分析

1：說出目前全國或世界范圍內房地產的一些基本面及政策面的情況

今年中國房價上漲幅度將大大低於去年，但出現房價拐點的可能性不大。從基本面看，中國房地產市場還不具有整體走熊的條件。\
但是地震的巨大負面影響將使部分購房者暫緩入市，從而使原本低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。
政策面上近期仍會加強調控，特別是對於投資住房等行為國家加大泡沫防控力度，但是宏觀政策有利於房地產長期發展。

2：未來房地產的趨勢
整體趨穩，受地震影響會小幅下滑，但由於市場需求旺盛，如果國家不出台有效措施解決群眾住房問題，即使短期下滑，長期仍呈現價格上漲趨勢。

3：萬科以及一些大型房產集團的競爭能力分析（包括利潤，運營能力等等越詳細越好）
整體競爭能力居於同行業前列。
A、業績增長符合預期
公司2007 年基本每股收益0.73 元（全面攤薄每股收益0.70 元）基本符合我們預期的0.71 元。
B、2007年業績回顧
2007 年公司完成新開工面積776.7 萬平方米，竣工面積445.3 萬平方米，分別比2006 年增長55.2%和36.0%；銷售面積613.7 萬平方米，銷售金額523.6 億元，分別比2006 年增長90.1%1 和146.6%。佔全國住宅市場的份額達到2.07%。2007 年，公司結算面積393.7 萬平方米，同比增長35.9%，結算收入351.8
億元，同比增長99.1%。公司實現營業收入355.3 億元，增長98.3%，凈利潤48.4億元，增長110.8%。
2007 年公司已售未結算金額為238.1 億元，這些項目大多數將在2008 年竣工，為2008 年業績增長奠定良好基礎。
C、適度項目儲備，保障持續經營和增長
2007 年公司新增項目規劃建築面積合計1142 萬平方米，按萬科權益計算的建築面積934 萬平方米。新增項目中41%是通過收購公司或合作方式取得的。截至2007 年末，公司規劃中項目權益建築面積為1821 萬平方米，能夠保障未來兩年快速發展所需。
F、2008 年計劃竣工面積仍將快速增長，而計劃新開工面積增速放緩
公司計劃2008 年竣工面積689 萬平方米，與2007 年實際竣工面積相比增長55％，仍將保持快速增長，這將是2008 年業績的良好保障；計劃2008 年新開工面積848 萬平方米，與2007 年實際新開工面積相比增長9％，增速明顯放緩。
我們認為，公司計劃2008 年新開工面積僅以9％小幅增長的主要原因是2008 年實行從緊的貨幣政策，房地產開發貸款受到限制。
若2008 年實際新開工面積增速明顯放緩，將會對2009 年業績增長產生一定影響。另一方面，公司減緩新的項目的投資進度，可以更有利的利用公司優勢進行行業整合，低成本獲取更多優質資源。

4：介紹萬科A股的投資前景。。。（越詳細越好）
考慮到房地產市場的調整以及公司2008年計劃新開工面積低於我們預期，我們調低前期對公司2008～2009年的業績預測，但是考慮到地震該類產業的推動作用，維持「強烈推薦、A」的投資評級。

② 2013年中國房地產開發商排名出爐 萬科再登榜首

開發商是我們在房產行業里非常熟悉的一個名詞，那麼關於房地產開發商排名你又知道多少？接下來的文章將為你揭曉。

中國房產信息集團推出的「2013年中國房地產500強測評」於2013年3月21日出爐，萬科再列榜首，恆大地產和保利集團躋身三強。測評報告顯示，2012年10強房地產開發企業銷售金額總額達到7973.66億元，佔500強銷售金額總額的32%,行業集中度在穩步提升。

「值得注意的是，年內部分標桿企業銷售業績增長迅速的同時，房企利潤空間也不斷被擠壓。」中房信研究中心總經理陳嘯天表示。但縱觀標桿房企，信心不減，綠地集團、碧桂園在近期的業績發布會上表示2013年的銷售目標預計將增長30%或以上。

另外，大型房企去年以來海外融資漸熱。就目前貨幣政策收緊趨勢看，朱一鳴認為，2013年下半年中小房企融資將向信託回歸，大型房企受影響不大。

萬科再登榜首行業集中度提升

在2013年3月21日出爐的2013年中國房地產500強測評成果中，萬科蟬聯榜首位置，恆大地產、保利集團緊隨其後躋身前三。萬達集團、中國海外、綠地集團、龍湖地產、華潤置地、世茂地產、富力地產分列四到十位。

測評報告顯示，2012年，500強房地產開發企業總資產均值達到了238.25億元，增長速度為13.75%,增速較上年下降7.62個百分點；凈資產均值為79.85億元，同比增長10.73%,增速下降8.84個百分點。

「位於第一梯度的標桿房企具備靈活應對政策的能力。」相關房產研究中心研究經理朱一鳴表示，像萬科、保利這些標桿房企，土地儲備比較全面，不偏重一二線或三四線，住宅、商業兼顧發展，開發的商品以剛需為主，政策風險小。此外他指出，標桿房企常年積累的品牌價值也是不可忽視的重要優勢。

值得注意的是，銷售業績向排名靠前企業集中的趨勢明顯。據測評報告數據，2012年10強房地產開發企業銷售金額總額達到7973.66億元，佔500強銷售金額總額的32%,佔比較2011年提升4個百分點；銷售面積總計8339.3萬平方米，佔500強總銷售面積的36%,佔比較上年提升7個百分點。而前50強、100強金額分別佔500強總銷售金額的59%和77%,銷售面積分別累計佔500強總銷售面積的61%和78%,佔比均有較大增長。

測評報告評論指出，房地產調控政策持續背景下企業的優勝劣汰在穩步推進，行業集中度在穩步提升。蘭德咨詢總裁宋延慶也認為，盡管房企2012年的整體銷售額大都實現了同比增長，但業績也在進一步分化，「這其實呈現出了一個多年來的行業發展趨勢：市場集中度越來越高。」

500強凈利潤降18.64%

盡管年內部分標桿企業銷售業績增長迅速，但房地產企業的利潤空間仍不斷被擠壓。

測評報告數據顯示，2012年，500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%;現金及現金等價物余額近年來首次同比下降，為30.89億元。此外，2012年500強房地產開發企業三費比率創下近五年內的最高值，達13.76%,費用壓力凸顯，企業控製成本的能力有待加強。

此外，企業的盈利效率也不甚樂觀。數據顯示，2012年500強房地產開發企業總資產收益率均值為2.15%,相比2011年下降33.31%;凈資產收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.7%和14.78%.

然而，逐步收緊的利潤空間並沒有挫傷開發商對房產市場的信心。碧桂園、綠地等房企預計2013年的銷售目標均將增長30%或以上。不少房企也表示會順應政策導向抓住機遇。中海主席孔慶平也頗有信心認為，調控之下今年內地樓市機會還是大於挑戰，「中海仍將爭取銷售收益有兩位數增長。」萬科總裁郁亮在回應關於利潤率下滑問題時直言「調控不就是這個目的嗎？行業利潤率就是要回歸到向製造業水平靠攏」,萬科繼續面向自住需求，發力規模化。

（以上回答發布於2013-06-16，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊查看更多房產信息

③ 萬科A的市場前景怎麼樣

一、土地儲備豐厚 地產行業龍頭

萬科A為國內規模最大的地產發展商，土地儲備超1500萬平米，截至06年年末，公司已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中按持股比例計算的規劃中項目1536萬平方米，形成以長三洲、珠三洲和環渤海為主，以其他區域經濟中心城市武漢、成都為輔的「3＋X」跨地域布局。07年1月獲上海浦東成山路等五個項目總建面42.3萬平米，順利進入上海浦東三林鎮新片區，隨著此次收購的完成，萬科在上海地區的儲備項目將達到18個，規劃建築面積198萬平米，至此公司在上海市場以及長三角區域的項目儲備將分別佔到公司土地儲備總量的10%及45%，而且未來十年全國城鎮人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。公司連續三年獲得21世紀經濟報道評選的「中國最佳企業公民」稱號。公司也連續三年被國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院評為中國房地產百強開發企業第一名，並再次獲得CCTV評選的「中國最具價值上市公司」稱號。

二、業績持續增長 估值水平提升

公司1季度實現營業收入41.14億元，同比增長78.6%；實現凈利潤6.12億元，同比增長49.3%；基本每股收益0.14元，同比增長27.3%；公司近3年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近3年每股收益的復合增長率達41%，目前公司在全國房地產市場佔有率為1%左右，在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。公司的業績也會隨著業務的擴張而不斷發展，市場估值也將不斷提高。根據國信證券、國泰君安等多家研究所的推測，公司07年業績有望持續高增長。國信證券的報告中指出，萬科A在07、08、09年每股盈利將分別為0.48、0.81和1.24元。業績的持續向好預期將進一步提升公司的估值水平。

三、抗風險能力強 機構重倉持有

07年1月國稅總局發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，進一步明確了土地增值稅清算規則和方法。根據公告說明，萬科已按土地增值稅相關政策規定，在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅，在以往年度業績中作了相應成本預提，同時還在新項目發展中考慮相關因素。萬科一直以普通居民住宅開發為主，受土地增值稅影響相對較少，集團適用的主要稅種及稅率:企業所得稅15%-33%,營業稅房地產銷售收入等5%，土地增值稅房地產銷售收入-扣除項目金額按超率累進稅率30%-60%，契稅土地使用權的出售、出讓金額3%--5%。公司以普通住宅開發為主，所以受行業調控影響小，抗風險能力強。吸引了眾多的機構投資者重倉介入，根據一季報，南方、大成等旗下基金持股數量均是超過4000萬股，機構對公司發展前景相對看好。

四、走勢相對堅挺 有望止跌反彈

二級市場走勢上來看，該股自10轉贈5股派1.5元(含稅)除權以來，總體走勢較為平穩。即使受到五月底大盤暴跌及，近期指數連續的調整的不利影響，該股股價相對於題材股，回落幅度較為有限。走勢的堅挺，顯示出機構資金積極護盤的可能。近幾個交易日該股連續陰線回抽，但成交量卻出現明顯的萎縮，預示著該股下行空間較為有限。一旦大盤形成持續反彈攻勢，該股短線也望止跌企穩，建議投資者逢低適當關注

④ 高分懸賞！！急求2013年3月10日左右 萬科A 的 股票形態分析，技術指標分析！

從日線上看，黃線上方有放量，成為短期的壓力；紅色線為頸線，下版方支撐有力；綠線為中權線壓力線，也是中線的目標價位。

所以給你兩個買點：一、放量突破黃線；二、回落到紅線附近企穩。

更多的探討，請到網路「股市吧」。

⑤ 萬科的市場影響力怎麼樣

不要在乎短期波動,值得長期持有.看看下面的郁亮的分析文章會堅定你持有萬科A的信念.記得地產股一定要是龍頭

從建造到製造（部分內容）
郁亮 萬科企業股份有限公司總經理

中國的房地產行業造就了眾多富豪，但也飽受非議。然而，萬科的管理水準一直廣被認可。房地產行業投資周期長，受宏觀經濟和政策的影響大，在這樣的行業里長期經營，企業必須具備長遠的眼光。萬科將如何面對未來20年的挑戰？

問：考慮到經濟發展、人口結構的變化，能否暢想一下20年後中國的房地產行業處於什麼樣的狀況？
答：據專家為我們公司做出的估計，中國人口的遷徙，在20年之內仍然不會停止。我想，20年之後，東部會聚集中國更多的年輕人口。而且中國家庭的小型化在未來20年也會不斷加劇，目前中國家庭平均人口是3.1人，未來一定會降到3人以下。同時，我估計20年後中國的農村土地很可能也進入流轉了，城鄉一體化的進程會加快。所以，我相信中國將誕生世界上最大規模的新興房地產市場和住宅市場。
從房地產行業的結構來看，只做一兩個項目的小型公司將會大大減少。首先，土地的門檻在不斷提高。我所接觸的很多民營企業家，多年積累的財富一般在10億元左右，這筆錢如今已經很難買到一塊地了。其次，客戶在購買房子時，會越來越重視品牌。中國人一輩子最大的投資和消費就是買房，房子的好壞，對於客戶來說非常重要，他們更願意選擇優秀發展商的產品。所以，我們這個行業的集中度一定會提高。不過，這種集中仍然會比較有限。美國的前五大發展商，在1993年的時候總共佔有5.1%的市場份額，平均每家1%左右；到2005年的時候則是16%，平均每家大約3%。在美國，目前據說仍然有上萬家發展商。我想從美國也可以看到未來20年中國的影子。
中國內地幅員遼闊，腹地深厚，房地產行業的模式不會與香港、新加坡、日本那種島嶼經濟體一樣。總是說國內的住宅市場土地供應緊張，實際上那是指城市，不包括農村。一旦農村土地進入流轉，中國並不缺土地。從這一點上看，我們的模式會更接近美國這樣的大陸國家。
我們預測，在2013年左右，中國「人口紅利」可能會結束，但是考慮到中國人口的家庭和年齡結構，新增嬰兒又會帶來兩個人口高峰，第二個人口高峰並不多要到2020年左右才會結束。當然，即使在美國這樣發達成熟的市場上，現在每年仍然有150多萬套的新住宅需求。所以我覺得我們選擇的行業真是很幸運，市場機會始終十分巨大。
問：那麼20年後的萬科會是什麼樣呢？
答：萬科目前只做了10年的規劃。我相信，10年之後的萬科將會成為世界級規模的優秀發展商，這是我們的目標。如果換一個中國的參照系，那麼萬科將成為最優秀的中國企業之一。所謂中國最優秀的企業，我的意思是不超過30家的公司。
這個優秀的標准首先對規模有一定要求，我認為萬科有可能超過美國的同類企業，成為世界上最大的發展商。媒體上經常提到千億的目標，萬科肯定用不了10年就能實現這個目標。實際上，2004年我們做了2014年的規劃，也就是十年規劃。現在看起來，我們實際的速度遠遠快於當初計劃的速度，所以我們正在修訂這個十年規劃。優秀的第二個標準是，除了規模之外，企業在行業乃至在整個社會還得具有正面的影響力——不是負面的影響力，也不是靠壟斷地位獲得的影響力。萬科要做一個優秀的企業公民，為社會進步做出自己的貢獻。
我們希望萬科在10年內繼續只做住宅。但是我相信，即使再多往前看10年，萬科毫無疑問仍然會以房地產為主。萬科一向非常專注，我認為，一件事情如果沒有做到極致，最好不要放棄；等做到極致之時，再去考慮別的事情。
問：現在房地產處於供不應求的狀態，整個行業目前仍然遍地是黃金，但是有些城市請萬科去開發樓盤，萬科卻不一定會去。能解釋一下萬科業務地理布局背後的原因嗎？
答：我們的地理布局非常清晰，叫「3 X」。「3」是指國內最活躍的三個經濟圈——珠三角、長三角和環渤海灣，我們在這些區域密集投資，不分一線、二線、三線城市。而「X」指的是我們還有兩個自留地，武漢和成都，因為這兩個城市是未來西部的戰略要點，必須佔領。將來這個「X」有可能會擴大到3個、4個或者5個，但不會很多。

⑥ 分析萬科近三年的財務核算數據是否體現行業核算特點

其實做核算最簡單了。首先，一定要有規范的概念。其二，注意凡事需要有規范。其三，姚注意進程式控制制，這樣，你就是優秀的核算人員了。