住宅用地調控分析

1. 房地產市場土地供應分析的目的是什麼分析的指標有哪些

（1）分析目的復。通過對制不同類型經營性用地（主要指商服和商品住宅等）的供地量及結構、同類經營性用地的價格走勢、面積比例、供求狀況等進行比較，分析房地產市場和土地市場的現狀和存在的問題，為國家調控房地產市場提供政策指導，同時理性預測房地產市場和土地市場的未來發展趨勢。
（2）分析指標項：
①房地產市場相關指標：
a．房地產一級市場供應量：開工、竣工、銷售、空置面積。
b．一級市場價格水平：平均成交價格及不同用途房地產的平均價格水平。
c．房地產二級市場供應量和平均成交價格（租金）以及不同用途房地產平均價格。
d．以上指標按照季度或年度總量和價格的變動情況。
②房地產開發土地供應指標：
a．供地量。
b．供地結構，包括土地來源結構、土地用途結構（重點是住宅用地）、供地方式結構。
c．總量及三種結構的變動情況（按照季度或年度，參照土地供應情況）。
③協調關系分析。重點分析房地產開發土地供應量與土地供應總量的變動情況協調性、房地產價格及供求關系之間的協調性以及不同用途房地產價格的變動情況與土地供應的關系等。

2. （1）審批建設用地總量減少，注重調控用地結構和方向

2007年，在「從嚴從緊、有保有壓」的土地供應原則下，全國共批准新增建設用地39.50萬公頃（涉及農用地轉用27.17萬公頃，其中耕地17.56萬公頃），同比減少2.7%（圖6），其中，批准工礦倉儲用地和水利設施用地有所減少，同比分別減少7.4%和33.9%，批准住宅用地和交通運輸用地有所增長，同比分別增長13.0%和30.7%。總體來看，2007年土地審批管理繼續以嚴控總量為基調，同時加強對建設用地結構和方向的調控。對於基礎設施用地、重點建設項目用地和關系民生的居住用地給予優先考慮，對於工業用地適度壓縮，對於別墅類房地產開發、黨政機關和國有企事業單位新建培訓中心等項目用地不予批准，滿足了經濟社會平穩健康發展的需要。

圖62003～2007年審批用地變化情況

2007年國土資源形勢分析報告

3. 國家現在已經嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。 別墅的稀缺性將愈加明顯，可供選擇的

. 國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅

4. 「住宅用地」和「居住用地」兩個概念有區別嗎

住宅用地：住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。住宅用地一般以各類道路為界限。如果與公共綠地相接，沒有道路或其他界限，住宅前後以日照距離的一半計算，住宅的兩側按3～6米計算；與公共建築相鄰並無明顯界限時，以公共建築實際所佔用地的界限為准。包括：①城鎮單一住宅用地。城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地。②城鎮混合住宅用地。城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地。③農村宅基地。農村村民居住的宅基地。④空閑宅基地。村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。
居住用地：住宅用地和居住小區及居住小區級以下的公共服務設施用地、道路用地及綠地。城市居住用地按照所具有的住宅質量、用地標准、各項關聯設施的設置水平和完善程度，以及所處的環境條件等，可以分成若干用地類型，以便在城市中能各得其所地進行規劃布置。我國《城市用地分類與規劃建設用地標准》，將居住用地分為四類，其中一類最好，四類較差。
所以居住用地面積更大，它比住宅用地多了公共服務設施用地。

5. 請你為保護土地資源出謀劃策，寫出兩條建議

需要通過對土地的認識與保護進行分析，寫明對土地的保護要求。

1、通過創新耕地保護機制、推進土地整治和高標准農田建設，構建起數量、質量、生態「三位一體」的耕地保護新格局，牢牢守住18億畝耕地紅線。

2、通過優化土地供給結構、全面落實「三去一降一補」五大任務、支持新經濟新產業新業態用地、強化住宅用地供給調控，有效促進實體經濟平穩健康發展。

3、通過深化「放管服」改革、優化建設用地空間布局，有效保障國家重大戰略和基礎設施建設用地需求。

4、通過發揮政策優勢、加大土地政策向西部地區和貧困地區傾斜力度，有力支撐西部大開發和脫貧攻堅戰略的實施；通過推進土地產權保護、深化農村土地制度改革，增強農業農村發展新動能。

注意事項：

保護土地資源的相關要求規定：

1、以土地資源保護與利用綜合評價為基礎，著力構建有效保護、高效配置、科學調控、合法維權的土地資源管理制度，完善「批、供、用、補、查」的土地資源管理模式。

2、構建立體化、動態化、信息化的土地供給利用監管平台。

3、加快農村土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革進程，加快建立城鄉統一的建設用地市場，持續釋放農村集體土地要素紅利，依法保障農民土地增值收益。

6. 住宅、商服用地土地性質如何確定

城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所內規定的用途。居容住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質實際上是指其中一小類——R11。

住宅用地如下

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用地分類

3.1一般規定

3.1.1用地分類包括城鄉用地分類、城市建設用地分類兩部分，應按土地使用的主要性質進行劃分。

3.1.2用地分類採用大類、中類和小類3級分類體系。大類應採用英文字母表示，中類和小類應採用英文字母和阿拉伯數字組合表示。

3.1.3使用本分類時，可根據工作性質、工作內容及工作深度的不同要求，採用本分類的全部或部分類別。

3.2城鄉用地分類

3.2.1市域內城鄉用地共分為2大類、9中類、14小類。

3.2.2城鄉用地分類和代碼應符合表3.2.2的規定。

表3.2.2城鄉用地分類和代碼

參考資料

網路-用地性質

網路-城市用地分類與規劃建設用地標准

7. 小區住宅地規劃分析應從哪些方面進行

在分析的時候要圍繞著規劃設計的基本原則和觀念 這樣的分析讓人覺得有深度
基本專原則是屬 堅持以人為本 觀念是 注重和樹立人與自然和諧及可持續發展

分析：
1.住宅及其用地的規劃布置 譬如說你選的住宅類型是什麼 原因是什麼
a。住宅類型 b住宅的規劃布置（組合方式的選擇及原因 一半分析和爭取日照 放置日曬 提高自然通風 防風 等聯系起來分析）
2.公共服務設施及其用地的規劃布置 主要也是分析布置方式的選擇和理由
3.居住區道路和交通的規劃布置
4.居住區公共綠地的規劃布置
5，居住區外部環境的規劃設計
6.居住區規劃的技術經濟分析 a 用地平衡表 b 技術經濟指標（居住戶數 居住人數 總建築面積 住宅建築面積 平均層數 住宅建築凈密度 住宅建築面積毛密度 住宅建築面積凈密度 人口凈密度 人口毛密度 容積率 等）

個人手打

8. 城市政府應成為樓市調控的主力軍

如何看待現階段個別城市樓市過熱現象？怎麼才能解決好大城市住房突出問題？房企面臨多元轉型挑戰路在何方？近日，記者專訪浙江工業大學副校長虞曉芬，展望「十四五」期間住房和城鄉建設事業新發展。

個別城市樓市過熱需引起高度重視

近期，上海、深圳等地先後出台政策為樓市調控「打補丁」，如何看待現階段個別城市樓市過熱現象？

虞曉芬說，個別城市樓市過熱，在一定程度上與樓市調控不及時有關，沒能及時動用長效機制中的工具箱，抑制投資投機熱，住宅用地供給量也存在嚴重不足。

虞曉芬表示，我國對房地產調控堅持因城施策、一城一策、城市負主體責任的思路，市場運行總體平穩，調控效果是好的。

「但也必須清醒地看到，市場分化進一步加劇，少數大城市房地產市場存在過熱現象，地價屢創新高，投資投機性購房傾向嚴重，一房難求、房價上漲過快。」虞曉芬說，這需要引起高度重視。

城市政府應切實負起調控主體責任

虞曉芬分析，現階段，大城市住房突出問題表現為供給量偏少，房價收入比過高，租賃市場存在供應不足、供給結構不合理、市場不規范等問題，造成新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難較為突出。

「解決好大城市住房問題是個系統工程。」虞曉芬表示，各城市要通過優化供地結構，增加住宅用地供給，尤其需要加強資金監管，嚴防資金違規進入，實施「限房價、競地價」「限房價、限地價」聯控機制，著力穩地價、穩房價、穩預期。

另一方面，應加快補齊租賃住房短板，完善住房市場體系。虞曉芬說，大城市流動人口規模龐大，租賃需求量大，要通過完善長租房政策、出台《住房租賃條例》、加強住房租賃管理服務平台建設和網格化管理等方式方法，讓承租人住得放心、安心，改變售租市場「一條腿長一條腿短」的狀況。

在虞曉芬看來，城市政府應成為樓市調控的主力軍。「城市政府掌握著調控房地產市場的資源，有能力促進本地房地產市場平穩健康發展，應該切實負起主體責任。」她說。

房企面臨多元轉型挑戰路在何方？

虞曉芬表示，在新發展格局下，擴大內需、持續增進民生福祉將成為重點。房地產企業應積極尋找新的發展機會、新的發展模式，加快轉型升級。

以新型城鎮化建設為例，她認為，城市群、都市圈的發展已被提到議事日程上，我國城鎮化全面進入「城市群/都市圈時代」，新一輪國土空間規劃正在重構，基礎設施建設正緊鑼密鼓重新布局。

「一些大城市為迎接更多人口和產業集聚，正積極謀劃郊區新城的建設。」虞曉芬說，比如上海提出要建設嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城。

此外，發展租賃住房市場、老舊小區改造和城市更新、上下游產業延伸等領域都為房企轉換跑道提供了想像空間。

讓老百姓住有所居、住有宜居

「十四五」規劃建議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。2021年是「十四五」開局之年，住房領域將迎來哪些值得期待的新變化？

她表示，期待房地產市場運行更平穩，真正實現穩地價、穩房價、穩預期的目標；住房市場供給結構更優化，長租房供給明顯增加，中小戶型普通商品住房供給明顯增加；消費者更理性，住房消費趨向健康發展；政策性租賃住房的支持政策體系落地，促進擴大保障性租賃住房供給；讓更多的老百姓住有所居、住有宜居。

9. 如何對房價進行調控

自3月開啟本輪嚴厲調控迄今，中國各地區已陸續出台各種調控措施。即便如此，湖北省國資委最新發的通知還是引發眾議，該通知明確要求從9月5日起，省出資企業及其各級子企業對房地產新增投資持謹慎原則，嚴控風險。

「地方實際落實合同之後可能又有調整，結果和中央的政策目標不一致，加上現在要力推改善住房結構，增加住房有效供應，讓人住得上住得起，所以對開發商囤地炒作這些事情要加大力度檢查。」一位專家表示。

他認為，土地市場沒有真正降溫，增加一些諸如限價、熔斷機制的約束條件，都是表面現象，實際爭奪還是比較激烈，開發商還是看好一線城市未來投資。

報道稱，除了加大供地之外，熱點城市的住宅也在加速入市。海通證券房地產分析師塗力磊在報告中稱，近期深圳、北京高價盤入市速度加快，從各地預售證吹風會信息看，要求一二線核心城市以去年10月的房價作為紅線，加大市場供給，預計合理價格下預售證發放速度將提速。

10. 有住宅用地變為商業用地地價如何計算

住宅用復地變為商業用地需要補繳制土地出讓金。
先按照商業用地來評估該地塊的價值，再減去應補繳的土地出讓金。
應補繳的土地出讓金=獲得商業用地應繳納的土地出讓金-原來取得住宅用地時已繳納的土地出讓金
獲得商業用地應繳納的土地出讓金=商業用地的價值*30%
「原來取得住宅用地時已繳納的土地出讓金」應為已知或者等於當時的住宅用地價值乘以30%。