『壹』 被萬科放棄的舊改項目 遭綠地、保利角逐
從廣州、深圳到佛山，種種跡象表明，當一線城市土地供應日漸，舊改成為開發商爭奪的另一戰場。
另一方面，房企介入土地的階段也不斷提前，比如參與一級開發，而在佛山的一宗舊改地中，開發商則是從投資人的角色進場。
近日，佛山公用資源交易中心披露高明三洲舊區改造工作前期投資人項目(第一階段)評審結果，綠地聯合體與保利華南通過階段審查，進入二階段評審程序。
據悉，該項目總投資約20億元人民幣，其中前期工作資金10億元，後續土地徵收整理投資約10億元(僅限徵收方式)。
值得注意的是，作為投資人，競得企業並不負責施工等一級開發工作，僅為前期工作提供資金，參與到項目當中，項目實施單位為佛山本土的公有資產公司佛山市高明區荷建市政投資建設有限公司。當完成控制性詳細規劃調整及土地整理後，項目地塊將正式公開出讓。
不過，對開發商而言，拿下前期投資無疑將有助其最終成功競得地塊。
資料顯示，三洲舊區改造項目佔地總面積約2700畝，其中可出讓各類建設用地面積約1350畝(不含范圍內約300畝新增建設用地，扣除已出讓建設用地及安置房用地)。
作為佛山高明最大的舊改項目，其規劃曾經過數度調整，由最初588畝擴大至3560畝，期間，三洲舊區也曾吸引不少房企追逐，其中就包括萬科，然而因為資金回報問題，萬科最終放棄了這一項目。
時過境遷，從停滯不前到再度被提上日程，後來者保利和綠地還將上演一番爭奪。
3000餘畝舊改8年流轉
作為廣東省最早啟動舊改的城市，從2007年至2017年，佛山已有超過55.63萬畝土地納入三舊改造，累計啟動的項目超過千個。舊改東風之下，三洲的改造也在2009年正式提出。
2009年9月，在佛山房博會舉辦的「廣佛同城，高明提速」論壇上，高明區曾介紹三洲舊區改造的規劃，2010年，項目正式啟動。根據計劃，政府將承擔最難的征地和拆遷安置、補償。
有媒體當時報道，起初該區橘瞎域總拆遷面積約為588畝，涉及239戶居民、50多家企業，其中包括一些工業企業的倉庫及多個碼頭設施。2010年4月，高明區發出通告，宣布對三洲舊區改造規劃控制范圍進行調整，把拆遷擴至約3560畝。
大體量的改造地塊、與現有的中心城區、西江新城形成優勢互補、互動發展的格局，對開發商而言顯然頗具吸引力。
不過與深圳、廣州等城市由企業更多參與的模式不同，佛山舊改中，政府始終占據主導地位。三洲舊改的最初階段，就是引入街道的公資開發公司自籌資金解決相關的拆遷補償，進行土地整理，統一開發。
然而彼時的大環境是，國家開始限制地方政府以房地產項目為名發行各種地方債券。面對數千畝體量的舊改項目，沒有資金支持的公資開發公司最終陷入資金緊缺的局面，這也導致三洲舊改多年來始終未有更多進展。
2016年底，項目開始引入社會資金，萬科便在此時介入三洲舊改。不過，由於和一直以來承接該片區舊改的公資開發公司在資金投入和回報的問題上未能達成統一，2017年，萬科放棄了該項目，啟動了近7年的三洲舊改再度停滯。
另一方面，隨著近年來三洲片區多宗土地相繼拍出，包括碧桂園、金科、中梁等品牌房企相繼進駐，區域價值不斷提升，一定程度上再次推動了舊改的進展。
合富輝煌佛山分公司研究部總結曹紹林指出：「目前高明中心樓價大概在10000-12000元每平左右，但高明將建造新機場，有軌電車及地鐵二號線，後期發展空間是挺大的。」
及至今年8月，高明區荷城街道發布三洲舊區改造工作前期投資人的公開競爭公告，徵集投資人對項目進行投資。
新媒體查詢相關納緩競爭文件，項目的計劃總投資約20億圓茄空元人民幣。值得一提的是，對於競得人收益，文件中也已列明：投資利率報價固定為5.00%，項目年平均收益率報價最高上限為7.00%，超過此上限的報價將導致響應投資商響應文件無效。
從高調啟動的明星項目到數度陷入停滯，這一次三洲舊改或許能在天時地利中迎來新的轉機。
綠地、保利佛山對陣
最新的消息指出，在前期投資的競爭中，北控城投和廣州綠地的聯合體與保利華南已通過一階段審查，推薦進入二階段評審程序。
這也意味著，最終勝出的一方將在此後地塊出讓時有更多的優勢。
不過，對於1350畝(約90萬平方米)的可建設用地，曹紹林認為，三洲片區改造是一個大的規劃工程，而且設計地塊跨度也不少，不同位置的地塊可能打造的定位也不盡相同，對這么大的地塊，可能也不止一家房企進駐。
根據此前對三洲片區的規劃，三洲新城片區將作為城市的副中心，未來打造成以居住、現代服務業為依託，以文化、休閑、旅遊業為重點的特色小鎮。
事實上，無論是擅長大盤項目的綠地，還是力爭規模前三的保利，近年來都表現出對佛山市場的強烈興趣。
今年7月24日，保利以85.78億元的最高限價一舉拿下千燈湖19.32萬平方米的巨無霸地塊，摺合樓面價15300元/平方米，同時刷新佛山土拍總價最高的紀錄。
新媒體了解到，由於保利報價直接達最高限制地價，整場土拍持續時長不超過10，可見保利對地塊的勢在必得。
而在佛山舊改上，保利同樣不乏先例。今年5月7日，保利華南就與佛山南海石肯村四村股份合作經濟社正式簽約，雙方達成《石肯四村舊村居改造項目前期委託協議》。項目土地佔地面積約1000畝，土地出讓總價預計不低於200億。
相比之下，雖為滬派房企，佛山也是綠地在華南的重要市場之一。從2012年首入佛山，不到5年內，綠地就已投資開發了9個項目，開發面積逾400萬平方米，尤其在打造大盤和小鎮項目上，綠地頗有經驗。
2017年8月，綠地香港以11.4億元收購佛山佔地1200畝金谷朗項目，打造休閑文化旅遊小鎮。
今年5月，在佛山赴滬辦投資環境推介會上，綠地集團宣布將在佛山市高明區建設西江新城綠地(佛山)智匯科技園，項目投資100億元，成為推介會上投資最大的項目。
值得注意的是，無論地塊最終由哪家房企獲得，都將面臨不小的資金壓力，這也是舊改項目里最普遍的問題。此前，曾奪得佛山最大舊改項目的新鴻基，就因無法承受巨大的資金投入，兩度轉讓項目股權。
隨著地產行業整體的融資環境趨緊，強大的資金實力和融資能力，或許也是企業拿下項目更為重要的的天時地利人和。