以公允價值計量的投資性房地產轉成本法

1. 投資性房地產與自用房地產相互轉換時公允價值與賬面價值差額為什麼記入了不同的賬戶

這樣處理的主要目的是保證會計信息的真實性，防止公司虛增利潤。

非投資性房地產轉為投資性房地產時，公允價值模式下，公允價值高於賬面價值的，差額計入資本公積，反之，差額計入公允價值變動損益。投資性房地產轉為非投資性房地產時，公允價值模式下，不論公允價值是否高於賬面價值，差額均計入公允價值變動損益。

企業採用公允價值模式對建築物和無形資產進行後續計量的，不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。

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注意事項：

投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，將不再計提折舊或攤銷，在資產負債表日通過公允價值變動損益科目調整房地產的賬面價值來體現投資性房地產的公允價值。

資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面價值的差額，借記投資性房地產－公允價值變動科目，貸記公允價值變動損益科目，公允價值低於其賬面價值的差額作相反的賬務處理。因此在投資性房地產價格上漲的情況下，企業當期利潤將會上升，反之利潤會降低。

投資性房地產轉換為其他資產或者其他資產轉換為投資性房地產，在成本模式下，應將房地產在轉換日賬面價值作為轉換後的入賬價值。在公允價值模式下，投資性房地產轉換為自用房地產，按轉換日該項投資性房地產的公允價值作為自用房地產的的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

參考資料來源：網路-投資性房地產

參考資料來源：網路-房地產轉換

參考資料來源：網路-公允價值

參考資料來源：網路-賬面價值

參考資料來源：網路-差額

2. 投資性房地產為什麼不能從公允價值計量模式轉到成本計量模式

這是因為企業管理層一般具有虛增利潤的動機，投資性放地產由成本模版式轉換為公權允價值模式，說明該房地產存在活躍的交易市場，公允價值能夠持續可靠取得，公允價值更能可靠反映其實際價值。

而若在此時由公允價值模式轉為成本模式，只會存在於房地產市價持續下跌的情況下，而這種情況下該房地產還是存在公允價值的，反而會存在管理層利用計量模式的轉變進行盈餘管理的嫌疑。

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屬於以下三種情形之一的，換入資產或換出資產的公允價值視為能夠可靠計量：

1、換入資產或換出資產存在活躍市場，以市場價格為基礎確定公允價值。

2、換入資產或換出資產不存在活躍市場，但同類或類似資產存在活躍市場，以同類或類似資產市場價格為基礎確定公允價值。

3、換入資產或換出資產不存在同類或類似資產可比交易市場，採用估值技術確定公允價值。採用估值技術確定公允價值時，要求採用該估值技術確定的公允價值估計數的變動區間很小，或者在公允價值估計數變動區間內，各種用於確定公允價值估計數的概率能夠合理確定。

3. 在自有資產轉化為以公允價值計量的投資性房地產時在什麼樣的情況下

B選項，所形成的資本公積是因被投資單位的其他權益變動所形成的，比如被投資單位的可供出售金融資產發生公允價值變動造成資本公積發生增減變動，而新准則下完全權益法需要調整長期投權投資，具體分錄為：\r\n借：長期股權投資－其他權益變動\r\n 貸：資本公積－其他資本公積\r\n而處置時，\r\n借：銀行存款等\r\n 貸：長期投資－成本\損益調整\其他權益變動等等\r\n 投資收益（因為是差額，也可能在借方）\r\n借：資本公積－其他資本公積（也可能在貸方）\r\n 貸：投資收益\r\nC選項，是因為自用房地產原來用成本模式計量，做為投資性房地產時改為公允價值計量後，轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額轉作資本公積－其他資本公積\r\n借：投資性房地產－成本\r\n 貸：固定資產清理\r\n 資本公積－其他資本公積\r\n處置時\r\n借：銀行存款等\r\n 貸：其他業務收入\r\n同時將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入，即：\r\n借：公允價值變動損益\r\n 資本公積－其他資本公積\r\n 貸：其他業務收入\r\n結轉成本\r\n借：其他業務成本\r\n 貸：投資性房地產－成本\公允價值變動等等\r\n \r\nD選項，是持有至到期投資重分類，新准則規定持有至到期投資轉換為可供出售金融資產與投資性房地產是同理，只是結轉時計入投資收益科目

4. 企業將自用房地產轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產，該投資性房地產的入賬價值為（ ）。

自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價。選C

5. 以成本計量的投資性房地產轉換成以公允價值計量時為什麼要調整留存收益啊

因為成本模式改為公允價值模式，是作為會計政策變更的，所以公專允價值與賬面價值的屬差額調整期初留存收益。
會計分錄：
借：投資性房地產-成本（轉換日的公允價值計量）
投資性房地產累計折舊（或攤銷)
投資性房地產減值准備

貸：投資性房地產（轉換日原賬面余額）
盈餘公積(也可能在借方）
利潤分配-未分配利潤(也可能在借方）

6. 請問投資性房地產採用公允價值模式從投資性房地產轉成固定資產的分錄如何編制

投資性房地產轉成固定資產—公允模式

借：固定資產（公允價值）

公允價值變動損益（借差）

貸：投資性房地產—成本

—公允價值變動

公允價值變動損益（貸差）

自用房地產轉換為投資性房地產—公允模式

借：投資性房地產——成本（公允價值）

累計折舊

固定資產減值准備

公允價值變動損益（借差）

貸：固定資產（原值）

其他綜合收益（貸差）

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企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，

應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

1、投資性房地產開始自用。

2、作為存貨的房地產，改為出租。

3、自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。

4、自用建築物停止自用，改為出租。

自用資產轉為投資性房地產-成本模式

借：投資性房地產——成本

累計折舊（累計攤銷）

固定資產（無形資產）減值准備

貸：固定資產(無形資產）

投資性房地產累計折舊（累計攤銷）

投資性房地產減值准備

模式變更原則

1、企業對投資性房地產的計量模式確定一經確定，不得隨意變更。

2、只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足採用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。

3、已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

7. 投資性房地產從成本模式轉為公允價值模式時，為什麼要確認遞延所得稅資產和負債如何進行確認

在稅法中不承認投資性房地產的公允價值，稅法只承認賬面價值，所以當公允價值高於賬面價值的時候就會產生遞延所得稅資產。成本法下，計稅會計沒有差異，但是轉了公允價值計量，投資性房地產的價值是以公允價值計量的，計稅基礎還是按照成本模式的。

以成本模式計量的投資性房地產在「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊（攤銷）」、「投資性房地產減值准備」科目中計量；以公允價值模式計量的投資性房地產在「投資性房地產—成本」和「公允價值變動」科目中計量。

已出租的土地使用權是指企業經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成後用於出租的土地使用權。用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。企業計劃用於出租但尚未出租的土地使用權，不屬於此類。

(7)以公允價值計量的投資性房地產轉成本法擴展閱讀：

與投資性房地產有關的經濟利益包括用於出租的房地產的租金收入，或者用於資本增值的房地產的增值收益。企業確定投資性房地產產生的經濟利益是否很可能流入企業，需要進行職業判斷，判斷時需要考慮相關市場因素的變化。

企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬於投資性房地產，這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房的性質。

8. 以公允價值計量的投資性房地產轉做非投資性房地產

企業採用公允價值模式計量投資性房地產轉換為存貨時，應當以轉內換當日的公允價值作為容存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。也就是，按其公允價值借：開發產品，按其成本貸：投資性房地產-成本，按其累計公允價值變動，貸記或借記投資性房地產-公允價值變動，按其差額貸記或借記：公允價值變動損益。
等處置時應按照實際收到的金額借：銀行存款等科目，貸記：其他業務收入，按其賬面余額借：其他業務成本，按其成本貸記：投資性房地產--成本，按其累計公允價值變動貸記或借記投資性房地產--公允價值變動科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。
綜上所述，你說的那部分期末結轉完了，沒有餘額，你說的還掛著是不存在的，OK？

9. 存貨或自用房地產轉換為以公允模式計量的投資性房地產的處理辦法

因為公允價值變動損益是利潤表中影響到企業凈利潤的項目，而其他綜合收內益的變動不影容響凈利潤。
這個規定是出於會計謹慎性的要求，現在的房價變動已經魔性了，作為固定資產的時候還是按實際的買賣成本作為賬面價值計提折舊反映資產價值，但是一旦轉為投資性房地產，同一棟樓可能瞬間翻無數倍，但其實這些價值並不是進入企業的真金白銀，只是身價，還沒兌現的。
所以為了避免單位通過利用調節房產用途把利潤表做好看，欺騙使用人，就強制要求了，如果漲價了不體現在利潤里，降價了反而要體現在利潤表裡，讓這些單位不要瞎搞，按照單位的實際情況重新為固定資產分類。

10. 以公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，有關的資本公積和公允價值變動損益需不需要結轉

1、因前來期轉換形成的資本公積自，在轉為自用時，不結轉，等處置該項資產時再結轉。
2、轉為自用時，公允價值與賬面價值的差額，計入公允價值變動損益。
借：固定資產（或無形資產）
貸：投資性房地產－成本
投資性房地產－公允價值變動（或借）
公允價值變動損益（或借）