萬達賣地投資輕資產

⑴ 萬達售670億元資產背後有什麼故事

「一百年來，全球大型房企無一例轉型成功，萬達已經改寫商業歷史，成功轉型為服務型為主的企業。」在2017年工作總結會上，萬達集團董事長王健林如此為萬達的轉型定音。

對此，王健林表示，「其實這是根本不理解商業的基本邏輯。」生意就是有買有賣，沒有隻買的生意，也沒有隻賣的生意，關鍵看價格。萬達清償海外賬務，賣一半資產就清償全部負債，就是掙了一倍。所以買賣是正常邏輯，關鍵看差價。

其次，萬達廣場已經是很重資產，幾千億元，文旅項目再持有，資產太重了。雖然有大量銷售物業可以回收投資，文化項目能收回投資，但每個項目周期要7年至8年，十幾個項目累加，至少5年至6年內，萬達每年要凈增千億元有息負債，萬達的負債就會太多。

再次，萬達已持有大量較高收益的萬達廣場物業，沒有必要再去持有文旅項目物業。酒店整體年平均**率低於4%，全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的凈利潤。所以，萬達決定把重資產的文旅項目和酒店賣掉，做輕資產這種只賺不賠的買賣，**是上策。

更重要的是，企業經營安全是第一位的，為集中有限資金發展萬達廣場，就要有舍有得，否則就不能保證開業50個廣場，在建超百個廣場。

最後，王健林給出自己的三年賭局。他表示，「社會不理解，員工也有不理解，但是咱們三年之後再看，迪士尼、環球、大型酒店管理公司均是如此。」同時，除了提高收入，繼續降低負債仍在王健林的2018年計劃表中。

⑵ 萬達茂、萬達廣場、萬達輕資產分別指的是啥

萬達茂和萬達廣場都是集電影科技樂園+大型採暖停車樓+商業中心+室外主題樂園版+高端酒店群為一體的權文化旅遊商業綜合項目為一體的文化旅遊商業綜合項目。其中萬達茂全國包括哈爾濱、成都、青島、廣州、南昌等10個城市建有，而萬達廣場在多達138個城市都有。 萬達輕資產:是萬達集團的新的經營概念。輕資產運營側重自己則專注於產品研發、銷售、服務與品牌推廣的商業模式。戰略的核心思想就是運用杠桿原理，充分利用各種外界資源，減少自身投入，把自身資源集中於產業鏈利潤最高的階段以提高企業的盈利能力。 萬達集團 萬達集團創立於1988年，形成商業、文化、網路、金融四大產業集團，2017年位列《財富》世界500強企業第380名。截至2017年7月10日，萬達集團總資產8826.4億元，2017年上半年收入1348.5億元。

⑶ 商業地產輕資產運作：看萬科，凱德，萬達等怎麼玩

商業地產商業地產的投資大、回報周期長，對於資金的依賴要比住宅更甚。目前國內的商業地產開發商，融資模式較為單一，過於依賴傳統的模式。如果開發商想要大舉擴張，就必須減少資金沉澱，保障充裕的現金流，在這個背景下，輕資產成為企業必須追求的路徑。
自2010年住宅調控開始，一批開發商開始集中轉向商業地產領域。2014年，在住宅市場由賣方市場轉向買方市場的大背景下，更是有大批企業紛紛進入商業地產領域淘金。然而，正如一枚硬幣有兩面，商業地產華麗的外表下也隱藏著三大凶險——同質化競爭激烈，運營模式存疑和資金壓力過大。其中，尤以資金最為關鍵(商業地產行業在本質上是金融業)。
一些有先見之明的企業，早在數年前就已經開始布局商業地產的輕資產化運作，並摸索出一套適合自身發展的可行操作方案，明源君思考對比總結了目前商業地產輕資產運作的3種主流模式、具體案例、實現的方法和需要注意的點，供大家學習借鑒。為表述簡單，我們選取了3種模式的典型代表企業對模式進行命名。
一、凱德模式
- 集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈
凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。國內標桿房企中，萬科商業地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。
1、盈利模式：基礎費用+額外收入
在凱德模式中，以地產金融平台為動力的全產業鏈是其盈利模式的核心構架(如圖1)。通過投資管理+房地產金融平台+招商運營，成功實現以金融資本(私募基金與信託基金REITs)為主導，以商業地產開發收購、管理運營為載體，既實現穩定的租金收益和持有項目增值收益，又實現金融業務發展帶來的「跳躍性高收益」。

具體而言，凱德模式下，收益來自於基礎管理費和額外收入。
1)基礎管理費

對於CRCT，基本費用占持有物業價值的0.25%，如果按照8%的資本化率計算，基本費用占凈收入比重約3.125%(0.25%/8%)；業績提成費為凈收入的4%；物業管理費一部分由總收入的2%構成，而CRCT的凈收入/總收入歷年來一直穩定在64%左右的水平，因此這一部分佔凈收入比重約3.125%(2%/64%)，而另一部分為凈收入的2%。綜上所述，凱德置業從CRCT提取的管理費理論上合計應為凈收入的12.25%，實際提取的管理費用占凈收入的比重為14%~15%。
2)額外收入
由於持有20%CRCT的份額，因此除了基礎管理收費，凱德置地還可以享受基金分紅。根據簡單的估算，在2007年~2013年期間，凱德置地平均每年從CRCT獲得的分紅收入為0.1億新元，外加年均提取的基礎管理費收入0.12億新元，相比其初始投入的1.5億新元(CRCT運營物業總價值7.57億新元×20%)，年均投入資本回報率約為15%(0.22/1.5)。
2、融資模式：PE+REITs
以房地產PE和REITs為核心的金融平台是凱德置業融資的主要方式(如圖2)。

3、基金的3大特點

1)凱德主導運作基金產品，但所持權益比例適中；
2)優質商業資產進入信託資產包，平衡了投資回收和長期回報的問題；
3)信託產品以穩健的收益健康發展。
二、鐵獅門模式
- 以投資機構為核心，運營機構作為受託管理人的基金模式
前面講到，商業地產商業地產的投資大、回報周期長往往嚇退無數英雄好漢，即便「有錢、大膽、任性」進入者，獲取的投資收益也相差甚遠。有沒有一種方法，只需要投入很少的錢，卻能夠獲得超額的收益？鐵獅門一度做到了。
鐵獅門的總裁曾坦言，通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%(通常只有1%)的資本投入，卻分享項目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亞交易所上市REITs
Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合約為例，分析鐵獅門的「空手套白狼」的輕資產運作模式。

TSOF於2004年12月在澳大利亞交易所上市，募集資金4.05億美元。上市之初，TSOF通過發起另一隻私募基金鐵獅門Speyer
Properties(TSP)，間接收購新加坡國家投資公司旗下Prime
Plus基金在美國持有的12處物業45.9%的股權(當時總估值約18.87億美元，總收購價18.52億美元)，後又藉助TSP參與收購了另外6處物業(根據協議，TSOF有權利在TSP新收購的位於美國核心地區的物業資產中佔有至少25%權益，但如果TSOF連續兩次拒絕TSP提供的投資機會，或在24個月內拒絕了3次投資機會——無論連續與否——或TSOF的控制權改變，則上述參與投資協議終止)。
作為TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS

Manager每年將提取相當於TSOF總資產0.5%的基礎管理費；在所有運營成本、開發和再開發成本實報實銷的基礎上，TSP還將提取相當於年收入2.5~4.0%的物業管理費，並在改善性投資中提取相當於施工成本2.0-4.0%的監理費，在新開發項目投資中提取相當於施工成本3.5%的開發管理費，在收購事件中提取相當於收購總價1%的收購管理費，在資產出售事件中提取不超過轉讓總價1%的資產轉讓費，租戶支付的租金保證金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP

Manager提取的運營費收益約佔到TSOF基金年凈收入的13~14%，這些還只是鐵獅門日常的管理費收入。此外，它還參與基金超額收益的分享，即業績提成。根據協議，自成立之日起，TSOF每5年進行1次業績分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均總回報率(包括租金收益和資產升值收益)超過10.5%，超過部分TS
Manager將提成30%。
鑒於2007年高峰時鐵獅門旗下許多物業在不到三年的時間里已升值了兩倍，以此計算其分成收入確實能達到30~40%水平!
當然，鐵獅門的模式在獲得巨大成功的同時，也因其一味通過放大財務杠桿擴大收益等原因，在上一次金融危機中遭遇重挫，值得警惕。
三、萬達模式
- 以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式
作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業迴流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉澱。
與之對應的，作為北美最大的零售商業地產商，西蒙地產的核心在於有效的資產運作和資本管理，以REITs來支持擴張和發展必需的資本，由於沒有資金沉澱的負擔，其絕大部分精力放在運營上，收入大頭也來源於零售租戶租金。
雖然萬達正在走的路徑與西蒙有所不同，但目標都是為了實現輕資產化運作。王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
1月14日，萬達對外宣布已經與光大安石(北京)房地產投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信託及快錢支付四家公司，分別簽署了有關設立合作投資消費平台的框架協議，4家投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理。
萬科商業地產業務與凱雷的合作屬於專業的商業地產開發商與專業的頭管理機構合作的典型案例。但不同於萬科轉讓成熟的商業地產項目個給凱雷，萬達商業地產的輕資產化選擇了用新建項目與投資機構合作。
萬達已經用數年的時間證明了其運營能力，而且有故事可講和良好的政府關系，目前公司的很多地塊較為核心，未來還有新增項目，對於投資人來說有利可圖，值得期待。
四、4條路徑實現地產輕資產化
從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率(ROE)進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化都是十分必要的。
商業地產企業實現輕資產化經營的途徑主要有售後回租、REITs、商業信託、合作開發4種。

五、發展輕資產要注意的4點
1.良好的資本運作能力是輕資產模式成功的關鍵——物業前期的開發和收購需要佔壓大量資金，凱德採用「REITs+私募基金」的方式解決物業開發和培育的問題，而美國鐵獅門則採用高財務杠桿收購實現規模擴張；
2. 良好的運營管理能力是成功的依託——無論是新加坡還是美國REITs，後期都是通過成熟優秀的運營管理能力獲取超額收益；
3. 優化資產組合是成功的推進力——新加坡凱德以及美國鐵獅門等往往是通過不斷優化資產組合，提升整體的投資回報水平；
4. 嚴格的風險控制是成功的保障——美國波士頓模式即通過嚴格的資產交易原則(P/FFO或租金回報率/資金成本)把握行業周期，從而規避風險，實現低買高賣，以提高整體投資回報率。
六、總結
地產趨之若鶩追求輕資產運營是否過火了？爭論還在繼續。
但爭議歸爭議，地產輕資產化運營趨勢已無可阻擋。無論是重資產還是輕資產發展模式，其發展都需要一定的時間和資本投入，而輕資產模式財務杠桿率更高，可以使商業地產商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發展。隨著國內金融市場的逐漸成熟，商業地產商應逐步搭建REITs平台，前端整合金融資源，後端提升運營能力，同時堅持風險底線，避免鐵獅門的悲劇，實現快速穩健的發展。

⑷ 萬達輕資產如何跟商戶結算租金

萬達的輕資產結算和商戶之間肯定是按照合同規定來的，合同以外的大家可以不必遵守。

⑸ 萬達茂、萬達廣場、萬達輕資產指的是啥

萬達城是整體概念，可以理解為旅遊度假區，包含萬達茂、室外主題公園、酒店區和旅遊回新答城。萬達茂可單獨稱為萬達廣場的第四代產品，是原有萬達廣場商業綜合體增加1-2個室內主題樂園和1-2個電影科技影院演化而來。。。

⑹ 萬達的輕資產是什麼意思

萬達商業、文化集團、金融集團和電子商務。

2015年7月，王健林發布「萬達旅遊發展戰略」，表示萬達正全力轉型，並將2020年完成轉型目標的計劃提前到2018年。屆時，萬達服務業收入和凈利潤兩項核心指標要佔集團總體的三分之二以上，萬達集團形成四個支柱產業，萬達商業、文化集團、金融集團和電子商務。

從長白山的項目可以看出，在將文旅產業轉手給融創之前，王健林就已下決心要將其手中的文旅項目輕資產化。目前，其文化集團旗下，主題樂園公司所管理的項目已全部售賣給融創，不過仍有包括500億元的西安萬達城、500億元長沙萬達城等協議框架暫未執行。

在大手筆出售文旅和酒店業務後，萬達集團正試圖駛入一條「輕」賽道，其文旅產業已完全從過去的商業地產板塊剝離，運營業務則繼續由文化集團承接，並同酒店管理公司一起，在今年8月被注入到港股萬達酒店發展（00169.HK）旗下。

按照萬達的說法，「萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂」。同時，萬達集團表示，萬達徹底告別了房地產，從此大步走上輕資產之路。

從2015年年初，「輕資產」三個字就常常被萬達方面和王健林本人提及。1月14日，在萬達集團年會上，王健林宣布，萬達商業2020年以後原則上不再搞重資產，全部為輕資產。

(6)萬達賣地投資輕資產擴展閱讀

2017年8月9日上午，萬達酒店發展（0169，HK）發布公告短暫停牌，以待刊發內部消息。公告中透露，已簽署關於涉及該公司關聯人士就可能資產重組的意向書。

這些大大小小的交易，全部是萬達旗下資產的「左手換右手」，看似只是萬達集團內部巨量資產的內部騰挪。實則是在632億元世紀交易後，把王健林的輕資產邏輯演繹得更加完全的關鍵一步。

在王健林接受《財新》的專訪中，他不無驕傲地表示，通過與融創的協作轉讓，萬達露出兩個優質的輕資產公司，一個是文化旅遊治理公司，一個是酒店管理公司。

⑺ 萬達輕資產未來前景如何

眼下，輕資產模式成為國內各大主題公園企業擴張的主流模式，包括華強方特、宋城演藝、海昌海洋公園等，均在擺脫線下重負輸出品牌。在「旅遊+地產」模式下，動輒數百億的投資，令萬達城身負重擔，遠不及轉型後的萬達廣場來得「輕快」。突然的出售引發了各界對背後原因的廣泛猜測。據媒體報道，王健林表示轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。然而，輕資產化運營要求優質的品牌和內容，但在業內看來，在缺乏核心IP的背景下，萬達文旅的品牌輸出仍言之過早。

另值得注意的是，日前萬達電影再度發布公告，宣布收購萬達影視100%股權。此前，萬達電影曾宣布擬以372億元收購萬達影視，但計劃最終擱置。資料顯示，萬達影視由青島影投和互愛互動整合而來，而青島影投是美國著名電影製片公司傳奇影業的母公司。但有消息稱，此次收購將把傳奇影業剝離。

借著融創中國與樂視千絲萬縷的聯系，和萬達影視收購的重啟，兩大信息再度給外界提供了想像空間。參考迪士尼樂園和環球影城，在普遍缺乏IP的市場環境下，萬達若依託於影視業務，對文旅板塊無疑是一大利好，這也被視為萬達文旅輕資產發展的突破口。

⑻ 萬達狂賣重資產，背後是政治學還是經濟學

經濟學。
和政治沒啥關系，因為上市公司要交年報了，為了報表好看點，年底前打包出售資產是很常見的做法。

⑼ 萬達向輕資產轉型什麼意思

王健林早在2015年4月就首提萬達輕資產模式，但是在近日，萬達突然加速專了瘦身的進程。一天之內醞屬釀了一千億的酒店和文旅項目的股權資產挪移。這標志著自1988年萬達成立以來，王健林正式告別幹了三十年的房地產。

那麼輕資產是怎樣的一種資產模式？