酒店投資者

A. 經濟型酒店怎樣投資

這些內容是08年分析的，具體自己再總結一下吧：

據最近出版的《2007中國經濟型飯店調查報告》透露，2006年國內經
濟型酒店首次出現「雙跌」現象，2007年該類酒店經營狀況繼續下滑，更有不少位於市郊的小型經濟型酒店急於「拋盤」。據初步統計，近期此類酒店的平均門
市價下降119元、平均出租率下降7%。專業人士認為，國內經濟型酒店發展可能步入衰退期。
概念定位出錯
盡管國內經濟型酒店已有五六年發展歷史，但是人們對於「經濟型酒店」這個詞仍然沒有一個准確的概念和定位。作為來自境外的一種新的酒店類「新生事物」，不少國內人士對「經濟型酒店」還比較陌生，導致國內經濟型酒店市場出現許多尷尬狀況。

根據來自國外的資料，目前大多數人是這樣理解經濟型酒店的。即服務功能簡化到只提供標准化住宿的一類簡易性酒店，其設施等同於普通三、四星級酒店或者更
低；定價相當於中等酒店的25-50%；住宿對象主要是短途旅遊者以及預算較低的普通客戶，這是經濟型酒店必須具備的三項基本條件。至於「連鎖」或者「加
盟」則是擴大經濟型酒店規模以及降低成本的一種方式。然而，國內一些經濟型酒店的投資者以及所建造的酒店物業恰恰從根本上違背了上述宗旨，這是造成經濟型
酒店走向衰退的一個基本原因。
競爭空前激烈
目前國內空前激烈的市場競爭是造成經濟型酒店走向衰退的另一個重要原
因。經濟型酒店以其特有的價廉物美的優勢不但滿足大眾市場的需求，也吸引越來越多的投資者開發建造經濟型酒店。當時市場上普遍認為，經濟型酒店的投資回報
率可以達到20％。於是，人們一窩蜂湧入此類物業市場。隨著2008年北京奧運會和2010年上海世博會日益臨近，國內經濟型酒店更是如雨後春筍般地蓬勃
而起。部分品牌酒店的擴張速度甚至達到令人眼花繚亂之地步，有的擴張率超過200%。
有統計說，截至2007年10月，已開業的「如家」擁有201家店門、「錦江之星」達到148家、「莫泰」是107家。與2006年同期相比，三家中擴張速度最高的已超過106％。如此過度擴張已經遠遠超過市場需求量，供大於求和優勝劣汰的局面已經形成。
最近，不少經濟型酒店投資者已看到此類市場蘊育的風險。一些大型品牌酒店開始放低身價爭奪更低檔的客戶對象，而一批包括坐落在浦東、松江、寶山、青浦等邊遠地區的小型經濟型酒店紛紛出手轉讓。
服務功能模糊

有人說，目前國內的經濟型酒店並不「經濟」，這句話是有道理的。國外經濟型酒店最簡單的配置就是「雙B」（床BED+早餐BREKFIRST），在功能
上主要滿足客戶的基本住宿需求就可以了。我們的經濟型酒店卻在追求「檔次」和「完美」，設施配置和裝修裝飾越來越豪華。上海某連鎖品牌經濟型酒店的大堂和
樓梯裝修得富麗堂皇，室內有精緻的雕塑、衛生間配置大型噴淋頭，客房甚至分上下兩層套間。更有一家酒店還推出所謂「DIY」概念，在房間里設置廚房、洗衣
房等設施，美其名曰讓住客「自助服務」……這些已完全脫離了「經濟型」的概念。
由於經濟型酒店投資成本越來越高，最終投資者當然要從經
營中取得回報。於是，經營價格也水漲船高。美國經濟型酒店一般定價為30至65美元，根據國內相應的居民收入和物價水平，這里的經濟型酒店定價應該在
120元較為合理。但目前市場上經濟型酒店大都要價200元，有的甚至超過300元。
連鎖加盟盲目
經濟型酒店之所以
鍾情於「連鎖」和「加盟」，目的就是做大規模。一方面可以推廣酒店品牌來提高出租率；一方面也能降低投資成本。譬如，進行統一采購、統一訂房、統一提供服
務等，通過「連鎖」和「加盟」充分發揮「經濟型」優勢。但是，國內一些經濟型酒店的發展卻走兩個極端。要麼「單打一」，只想自己一家在市場上獨打硬拼，一
副「舍我其誰」之氣勢；要麼無限制地鼓勵「加盟」，不管阿貓阿狗通通網羅其麾下。曾經有一家國內經濟型酒店，花幾十萬美元從海外購得某品牌的中國地區代理
權，之後就不斷地吸納加盟者。該酒店在上海開設一家「樣板店」後，短短幾個月就擴張了好幾家「加盟店」。結果，各家品牌「加盟」店開張後很快就出現參差不
齊狀況。由於過度擴張，該酒店最終血本無歸。

B. 產權酒店的投資風險

風險一
一些開發商，在推銷自己的產權式酒店房源時，告訴購買者可獲得獨立產權的房屋等。那麼，如果政府相關部門不允許開發商擅自分割銷售原始批准設計為大空間的商業用房，那麼，單獨的酒店客房就不能辦出「小產證」(即消費者無法獲得獨立產權)。這樣，消費者購房後，不可避免地存在一定的法律風險。
風險二
由於無法取得「小產證」，開發商們或許會轉而「出售」產權式酒店的「承租權」，可對外仍然宣稱為產權式酒店。而在法律上，房屋承租權和房屋所有權是兩個不同的概念。房屋租賃權屬於債權范疇，這是一個相對權，承租人(即消費者、投資者)要行使自己對房屋的租賃權，其首要條件就是房屋出租人(開發商等)的配合，並且，投資人的權利僅僅是相對行使，不能將權利行使絕對化，比如承租人若要轉租，必須徵得出租人的同意。相關法律規定，一般租賃合同的期限最長不超過20年。
風險三
即使開發商能為投資者辦出「小產證」，產權式酒店的性質也決定了該產權具有依賴性和模糊性。第一，從功能來說，產權式酒店是個具有綜合服務功能的經營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施。離開這些配套設施，客房的獨立使用價值不大。第二，產權式酒店配套設施及共用部位的所有權屬性不明確。客房出售後，酒店配套設施的所有權屬於誰，是投資者共有，還是屬於開發商?其產權在法律上存在模糊性。
風險四
由於產權式酒店產權的模糊性等，就決定了投資者對開發商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經營管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執意解除與酒店管理公司之間的租賃關系，這樣，產權式酒店的經營管理往往容易陷入開發商與酒店管理公司的「地下」操作中。
風險五
正因為產權式酒店產權上具有依賴性，這就導致如果酒店經營不善，消費者購買的單獨的酒店客房在市場上將難以轉讓。因為酒店必須整體經營，單獨的客房是很難產生同等收益的。如此一來，投資者投資後，就很難全身而退，其預期的「高回報」很大程度上就取決於酒店的經營好壞。

C. 酒店投資人通過哪些途徑找比較有效

1.媒體宣傳途徑：曝光度高，容易獲得關注，具有一定影響力並且比較專業的平台，通過這專樣的平台可以屬比較容易進行項目報道。
2.項目發到融資平台：將自己的項目發布到創投圈子，可能會有項目的直接對接，而且這樣的對接往往是最直接有效的，但是另一方面，也難免會收到很多的廣告，比如推銷電話或者同行打探消息的。
3.利用免費推廣平台：把產品或者項目放到免費的推廣平台進行推廣和展現，這種方式可以吸引到種子用戶，也可以獲得同行等一些渠道資源
4.尋找靠譜的FA：靠譜的FA同樣會給你的項目一些指導意見，會幫你去尋找合適的投資機構

D. 星級酒店全息投資人是什麼意思

沒有全息投資人一說，在股票中有權息投資人，就是股權和股息 在你購進股票的時候你就擁有了相應的股權，但你持有一段時間以後，遇到該公司分紅就是股利，股息相當於利息，每單位時間產生一次。

在商界中有權益投資人，權益性投資是指為獲取其他企業的權益或凈資產所進行的投資。主要考慮接受投資企業的獲利能力,是否能夠獲得較高的回報以及影響控制被投資企業是否有利於本企業的長遠利益. 所有者權益是指企業資產扣除負債後由所有者享有的剩餘權益。

權益投資是指將資金投資於能夠帶來收益的各類權益項目品種，這些權益項目包括基礎設施收費權、公共交通營運權等。

E. 如何快速尋找酒店投資人的聯系方式呢

尋找賓館投資商，我有商用房5000平方米，意尋找賓館投資平台，想把房子租出去去，我房子所在位置優越，有地下停車場，位置在濟寧市兗州區亨利廣場

F. 一般酒店投資人都有哪些煩惱

內部問題的話，主要是合夥人之間的關系、對中下層的管理、酒店的運營。外部的話，宏觀經濟的下滑、營商環境、競爭對手等等吧

G. 論連鎖酒店店長和投資人的溝通

我覺得連鎖酒店店長最主要的溝通一點是，堅持集團的規章制度，集團從加盟店進來回，投發、籌建、答運營、物資等和店長統一口徑，另外派遣的店長既然分配到門店，門店管理，員工績效管理，運營、會員、品質等等這些需要店長來管理，但離不開和業主的溝通，門店入住率做的高，業主掙錢了當然知道和店長分不開的，所以店長職責不容忽視。

H. 酒店前期籌備中，作為投資人需要做哪些前期准備工作

要看是自投自營還是合資託管經營。
如果自營的話准備工作就很多，包括：設計、建設內施工、開業籌備（物容資采買、設備安裝、人員招聘、培訓、制度設計等等）；
如果是委託管理公司經營的話會簡單一些，作為投資人只需要從頂層設計上做把控，設計合理的股權結構、管理制度，然後招聘總經理，派駐財務經理。

I. 五星級酒店對酒店投資者有啥要求

不差錢。因為五星級酒店屬於長期投資，短期很難回本。

J. 有錢你們會投資酒店房產嗎

酒店式公寓與普通住宅哪個投資更可靠？有過經驗的投資者一定會告訴你是酒店式公寓。因為大多數酒店式公寓的出租率比普通住宅更有保證，這主要得益於酒店式公寓大多佔據城市核心地段，縱觀北京、上海、廣州、深圳等一線城市，無不如此。

如何投資酒店式公寓不賠錢？

1、看位置，是否具備可持續發展潛力；

2、看配套，全套生活、商務服務、超市甚至嬰兒託管所都要有；

3、看物業管理，客戶的去留很大程度上取決於物業管理的質量，提供良好的服務是吸引客房的直接條件。要有專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；

4、看完整計劃，每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有；

5、看推廣，持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎；

6、看整體經濟的發展態勢，選擇酒店式公寓投資，專業的品牌管理公司是保障，他們既能提供高效的管理服務，又有一定的品牌效應能夠保證客源的充足性。

業內人士認為，商業酒店式公寓處於大都市的繁華中心區，濃厚的商務辦公環境決定了其廣闊無限的投資價值。因此，現在投資酒店式公寓，看好其未來的升值發展空間是眾多投資置業者的明智選擇。

酒店式公寓 VS.普通住宅

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酒店式公寓怎麼選？

關鍵看三點：

1、配套設施

酒店式公寓一般都是精裝修的，也會配齊各種電器，消費者拎包即住。但不同的酒店式公寓對於這些設施的配置也有所不同，配置得越好對投資者來說未來也更容易租出去。

此外，周邊的配套設施也同樣重要。

2、投資回報率

目前市場上，並不是所有的酒店式公寓都有高額的投資回報率。在購置前，投資者應當適當計算一下，選擇一個回報率相對更高的酒店式公寓。

如果嫌麻煩，也可間接性投資，選擇市場上已有的一些房產投資的項目，比如在白領公寓方面有瑞公寓項目投資計劃等，投資標的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之間。

3、區域選擇

區域的問題，這對投資者來說尤其重要。因為要考慮到未來能更快地租出，該產品總監建議，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設施又比較完善區域進行投資。另外，區域的前景也需要考慮，一旦該區域將來發展得好，那房子升值或是方便轉手的可能性也會增大。