❶ 為房企設立信用保護工具！三家民企融資釋放什麼信號
5月16日，一則關於民企發債的消息，激發了地產股久違的熱情。
今日市場消息稱，龍湖、碧桂園、美的置業3家民營房企將從本周起陸續發行人民幣債券，且創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具,以幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。
上述三家房企均對第一財經表示，公司擬發行融資工具的消息屬實。
同日深交所官網顯示，市場首單民營房企信用保護憑證業務今天落地，由中證運用自有資金與中信證券聯合創設，將支持以重慶龍湖作為核心企業的供應鏈ABS發行。
業內人士認為，探索市場化的信用保護工具，有助於引導市場修復對民企債券的投資信心，改善民營企業融資環境，助力民營企業健康發展。
三家房企率先試水
低迷許久的房企融資市場，突然傳來利好消息。
記者從碧桂園方面獲悉，在中央高層指導和證監會推動下，交易所積極推進優質民營地產企業公開市場融資，本期擬發債券為碧桂園地產集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期），發行規模不超過5億元，發行期限1 1 1年期。
據悉，該債券將由中信建投證券、中證金融公司共同進行增信，預計增信額度2億人民幣。同時，這筆公司債預計於5月17日在交易所掛網，不晚於5月20號進行簿記，將推動主承券商盡快完成CDS（信用保護工具）的設立工作。
龍湖方面，今日落地的市場首單民營房企信用保護憑證業務，由中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設，將支持以重慶龍湖作為核心企業的供應鏈ABS發行，服務上游供應商融資。本期憑證擬創設不超過4000萬元，支持參考債務發行規模4億元。
美的置業方面未透露具體發債額度、發行時間等細節。截至發稿，碧桂園大漲10.41%，報4.88港元；美的置業漲7.89%，報15.04港元；龍湖集團漲4.83%，報38港元。
與以往有所不同，設立信用保護工具，成為本次房企融資的亮點。
此前，交易所一直在積極探索信用保護工具試點工作。4月上旬，在滬深證券交易所召開的一場座談會上，交易所相關人士表示，將通過市場化的信用保護工具，引導市場修復對民企債券的投資信心，改善民營企業融資環境，助力民營企業健康發展。
國泰君安證券人士在會上表示，隨著中國經濟進入轉型期，信用違約事件漸增，部分企業尤其是民營企業出現融資困難、融資成本高企的情況，發債企業對於承銷商為其提供信用增進服務有著切實需求。同時，債券投資者除了在二級市場賣出持倉外，缺乏有效的信用衍生工具進行信用風險管控，一定程度上限制了民營企業融資。
而通過「債券發行 信用保護」的模式，企業債券發行效率可明顯提升，融資成本也得到不同程度的優化。交易所信用保護工具業務，能較好促進民營企業債券融資。
5月11日，中國證監會在官網發文稱，交易所債券市場推出民營企業債券融資專項支持計劃，以穩定和促進民營企業債券融資。
據悉，民營企業債券融資專項支持計劃由中國證券金融股份有限公司運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力、符合國家產業政策和戰略方向的民營企業債券融資。
提振民企融資信心
在信用保護工具加持下，三家房企流出融資計劃，再次反映出監管對民營房企融資的重視、對疏通民企融資渠道的切實推動。
自去年8月以來，房企融資環境出現大幅降溫。受多部門加大對經營貸和通道類融資業務管理、多家房企爆雷影響，地產行業的信用評級受到影響，海外融資和境內融資都同時收緊，更有銀行怕房企出現債券違約提前抽貸。
據天風證券統計，2021年7月份，尚有華宇、融信、萬通、陽光城、新希望、新力、中南建設等發行債券。進入8月後，中尾部民營房企發債明顯減少，僅有珠江投資等一般民企發債，以及濱江、龍湖、旭輝、碧桂園等優質民企發債。
去年11月，銀行間交易商協會曾舉行房企座談會，稱相關企業主體可重啟中票和短融等融資工具。此後，多家央企、國企和城投公司，以及龍湖、碧桂園等優質民企獲准注冊發行中票，龍光、新希望、旭輝等房企也出現融資動作。
今年1月17日，龍湖集團公告稱，公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司，向專業投資者公開發行2022年公司債券(第一期)，發行規模不超過28億元。
5月16日，龍湖再次發布2022年公司債券（第二期）募集說明書，發行規模不超5億元，附第3年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權。
但整體而言，能發債成功的房企多為少數優質民企，房企整體融資情況仍不樂觀。據遠東資信統計，4月份房地產行業共發行債券602.24億元，償還債券909.23億元，房地產行業通過債券市場凈融資額為-306.99億元。
克而瑞也表示，當前行業風險未出清，疊加疫情影響等多重原因，政策傳導不及預期，企業融資恢復仍較為緩慢，房企融資量同比2021年仍有較大下滑。
「本次三家民營房企公開發債，對當前房企融資信心有提振作用。」諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，在當前需求端政策刺激下，市場恢復不及預期，很多房企未完全走出資金困境，官方對民企的融資支持，對業內其他房企及行業信心均有改善。
億翰智庫研究總監於小雨表示，這個政策更像釋放積極信號，企業足夠安全、穩健優質，才可能獲得政策傾斜。這三家房企自身基本面比較好、安全邊際較高，如果企業自身問題比較大，在當下很難享受到政策面的支持，只能等待市場好轉，然後有所受益。
❷ 什麼叫信用增級
資產支撐證券的市場在很大程度上是信用等級為AAA的市場。換句話說，資產支撐證券至少會得到一家（經常是兩家，但有時是三家）權威信用評級機構（穆迪，S&P，Fitch，和D&P）的最高信用評級。但是，資產支撐證券也會在AA，A，或BBB，甚至有時在非投資級或未接受評級的情況下發行。但為了使應收款組合能夠支撐高等級的，固定收益的證券，信用增級通常是必需的。
從直觀上來講，信用增級都會增加金融資產組合的市場價值，成為資產證券化這個點金術的關鍵所在。幾乎毫無例外，非政府信用的資產證券化都包括某種形式的信用增級。信用增級或者包含一個由第三方提供的信用擔保或者利用基礎資產產生的部分現金流來實現自我擔保。但大多數交易利用了內部和外部信用增級相結合的方式，至於選擇哪種增級工具將取決於在融資成本的約束下最小化增級成本。
資產支撐證券化中第三方提供的信用增級工具包括專業保險公司提供的保險，企業擔保，信用證和現金抵押帳戶。
在外部信用增級中，最簡單的形式是專業保險公司所提供的保險（Monoline Insurance）。這類保險公司必須為每筆投保的交易保留一定的資本以保護投資者。對一個被保險的AAA/Aaa信用等級的資產支撐證券來說，專業保險公司擔保投資者及時地得到利息和最終償還本金。但是，專業保險公司只為投資級，即信用等級為BBB/Bbb，之上的交易提供保險。
與專業保險相似，企業擔保是企業保證使具有完全追索權的債券持有人免受損失。企業擔保可以針對整個交易，也可以針對交易中的某個檔級。在許多交易中，發行人自己為某些較低信用等級的檔級提供擔保。與專業保險不同，企業擔保可以向投資級以下的交易提供。
信用證（LOC）是由金融機構發行的保險單。在LOC的保護下，當損失發生時，金融機構必須彌補某一指定金額。
現金抵押帳戶（CCA）在信用卡應收款中是非常普通的信用增級形式。CCA是向發行信託機構提供的再投資於某些短期合格投資的貸款。貸款金額可以通過從交易中獲得的額外利差來償還。所有由CCA擔保的檔級的損失將由帳戶中的收入來彌補。
大多數外部信用增級工具的主要缺點是容易受信用增級提供者信用等級下降風險的影響。像前三種增級方式都受到信用增級提供者自身信用等級的限制，不可能達到比自身信用等級高的信用評級，因此證券的信用評級直接受信用增級提供者信用品質的影響。但是，CCA與它們不同，因為對證券提供擔保的是現金帳戶，所以證券的信用評級不受擔保人的影響。
內部信用增級則避免了該類風險，信用增級是基礎資產中所產生的部分現金流來提供的。內部信用增級的方式有建立次級檔，超額抵押，以及利差帳戶。
優先/次級結構是常用的內部信用增級手段。簡單說來，優先/次級結構就是將資產支撐的證券分為不同信用品質的檔級。不同檔級的償還順序可以是按比例償還，也可以是將損失先分配給次級檔的順序償還。最近，出現了高檔級的支持檔，又經常被稱為夾層檔。由於這種結構建立了對優先檔的額外支持，所以稱為是超級優先/次級結構。
超額抵押是另一種常用的信用增級形式。超額抵押的信用增級結構利用了額外利差來支付債券本金，額外利差是在支付了所有費用和債券息票成本之後的金額。這種支付結構也稱為是渦輪結構，因為它加速了債券本金的償還從而為損失建立了一個超額抵押的緩沖。
以超額抵押作為信用增級的一種替代方法是使用利差帳戶。與超額抵押的結構相似，通過交易中的額外利差，利差帳戶的金額會上升至由評級機構確定的預先決定的水平。與超額抵押結構不同，額外利差是以現金形式在帳戶中積累起來並且以某些短期合格投資的形式進行再投資。
在實踐中，大多數發行人使用內部的或外部的信用增級手段的結合實現信用增級。例如，超額抵押和利差帳戶都可以使現金流獲得投資級的信用評級，然後再利用專業保險公司提供的保險就可獲得AAA的信用評級。