國家會怎樣刺激房地產和金融的消費

㈠ 最近的金融危機是怎麼回事對房地產的影響怎麼樣

在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信用等級達不到標准，他們就被定義為次級貸款者。
大約從十年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱里塞滿誘人的傳單：「你想過中產階級的生活嗎？買房吧！」「積蓄不夠嗎？貸款吧！」「沒有收入嗎？找阿牛貸款公司吧！」「首付也付不起？我們提供零首付！」「擔心利息太高？頭兩年我們提供3%的優惠利率！」「每個月還是付不起？沒關系，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！」

「擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？」

在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。（你替他們擔心兩年後的債務？向來自我感覺良好的美國市民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。）

阿牛貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？公司的董事長——阿牛先生，那也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風險才行。於是阿牛找到美國經濟界的帶頭大哥——投行。這些傢伙可都是名字響當當的主兒（美林、高盛、摩根），他們每天做什麼呢？就是吃飽了閑著也是閑著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授，用上最新的經濟數據模型，一番鼓搗之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，一群在風險評估市場裡面騙吃騙喝的主兒，你說他們看到這裡面有風險沒？用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麼，接手搞吧！於是經濟學家、大學教授以數據模型、老三樣評估之後，重新包裝一下，就弄出了新產品——CDO（註： Collateralized DebtObligation，債務抵押債券），說穿了就是債券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。

光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是6，屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通CDO兩個部分，發生債務危機時，高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4和8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投行三寸不爛「金」舌，當然賣了個滿堂彩！可是剩下的風險等級8的高風險債券怎麼辦呢？

於是投行找到了對沖基金，對沖基金又是什麼人，那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險小意思！於是憑借著老關系，在世界范圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率僅為1.5%；普通CDO利率可能達到12%，所以光靠利息差對沖基金就賺得盆滿缽滿了。

這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短幾年就翻了一倍多，這樣一來就如同阿牛貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到阿牛貸款公司，到各大投行，到各個銀行，到對沖基金人人都賺錢，但是投行卻不太高興了！當初是覺得普通CDO風險太高，才扔給對沖基金的，沒想到這幫傢伙比自己賺的還多，凈值一個勁地漲，早知道自己留著玩了，於是投行也開始買入對沖基金，打算分一杯羹了。這就好像「老黑」家裡有餿了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那隻討厭的小花狗，本來打算毒它一把，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，「老黑」這下可蒙了，難道餿了的飯菜營養更好，於是自己也開始吃了！
這下又把對沖基金樂壞了，他們是什麼人，手裡有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊，現在拿著搶手的CDO還能老實？於是他們又把手裡的CDO債券抵押給銀行，換得10倍的貸款，然後繼續追著投行買普通CDO。嘿，當初可是簽了協議，這些CDO都歸我們的！！！投行心裡那個不爽啊，除了繼續悶聲買對沖基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS（註：CreditDefaultSwap，信用違約交換）好了，華爾街就是這些天才產品的溫床：不是都覺得原來的CDO風險高嗎，那我投保好了，每年從CDO裡面拿出一部分錢作為保金，白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。

保險公司想，不錯啊，眼下CDO這么賺錢，一分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎？幹了！對沖基金想，不錯啊，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險，幹了！

於是再次皆大歡喜，CDS也賣火了！但是事情到這里還沒有結束：因為「聰明」的華爾街人又想出了基於CDS的創新產品！我們假設CDS已經為我們帶來了50億元的收益，現在我新發行一個「三毛」基金，這個基金是專門投資買入CDS的，顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的50億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麼先用這50億元墊付，只有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的，首發規模500億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元面值買入的基金，虧到0.90元都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！評級機構看到這個天才設想，簡直是毫不猶豫：給予AAA評級！

結果這個「三毛」可賣瘋了，各種養老基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金50億元卻沒有變。如果現有規模5000億元，那保證金就只能保證在基金凈值不低於0.99元時，你不會虧錢了。

當時間走到了2006年年底，風光了整整五年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾無法償還貸款，然後阿牛貸款公司倒閉，對沖基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告，同時投資對沖基金的各大投行也紛紛虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多……最終，美國次貸危機爆發。

㈡ 在我們國家，房價是高還是低才能促進消費與發展

一．供求因素

按照經濟學理論，價值決定價格，價格根據價值上下波動。可見，價格並不完全取決於成本，價格偏離價值的多少取決於供求。假若商品奇缺，求者若鶩，廠商絕不會拘於成本，有錢不賺。而現階段的國內住房供給，正處於供應與需求的失衡中。

二．政策因素

房地產作為國民經濟的支柱和國家財政收入的重要來源，關系著很多行業的發展和國民經
濟，當房價處於居高狀態時，會出台政策抑制。然而房價上漲，政府的土地管理局會首先獲
利，因為通過土地競標，價高者獲得土地，抬高了地皮原始價。

三
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投資因素

由於升價空間大對投資者利益促進大，使各種投資者往房地產投資使單純的自住房商品化，開始具有了投資價值和投機功能。
投資品市場的波動規律就是「追漲殺跌」而當前房價正是居高不下之時，一部分人在上漲的心理的預期下把房屋當作投資品來投資，也加劇了住房的需求。

四
.
消費者自身因素

從消費者心理因素來看，「買漲不買跌」的心理預期，漲勢對購房人形成心理壓力，是推動房
價上漲過快的一個不可忽視的因素。房價持續走高，一次次撞擊著人們心理的承受底線。許
多人似乎對房價降下來的可能性絕望了，再一次匯集進了看房買房大軍。而你越買，它就越
漲；它越漲，你就越買，如此惡性循環。在住房供求存在矛盾的情況下，加之開發商的銷售
策略，購房自住者產生「遲買不如早買」的消費心理狀態，盡量提前購房，擴大了住房需求；
由於存在市場預期，投資者產生「買房可以增值」的心理狀態，把積累資金大量投入購房，以
圖在炒買炒賣中獲取巨額收益，促使投資性需求急劇膨脹。這兩種心理狀態匯集到一起，就
形成一股急於買房的熱潮，對房市的火爆起了推波助瀾的作用。

二．居高不下的房價究竟對我國經濟社會有什麼影響呢？我認為主要有以下幾
方面：

1．加劇金融風險的聚集。房價持續上漲導致高房價，使居民購房不得不依賴
銀行金融支持。個人住房按揭貸款的增加使整個銀行體系的風險也在累積，首先，
個人家庭住房貸款者，即使無力償還貸款，銀行也無權拍賣房產抵債，使房貸存在
隱性呆壞帳風險；一旦高房價泡沫破滅，房價下跌，需求就急劇下降，房價再持續
下跌，形成惡性循環。銀行的資金將面臨流動性風險，若這兩方面的風險蔓延，將
足以威脅整個國家的金融體系安全；再次，房地產過熱將吸引大量資金進入，加大
了金融風險的集聚，使房地產開發投資隱含的金融風險更大。房地產開發中銀行中
長期貸款的增加，導致金融風險的集聚。

2．導致居民消費支出減少。房價上漲過快在帶動住房消費和家居類商品消費
的同時，在一定程度上卻抑制了其他消費。從目前我國房價與居民收入水平的對比
看，總房價是普通家庭年收入的11倍多，遠高於世界銀行認可的3－6倍合理區
間，房價與家庭收入之比大大超出了正常區間，購買住房已經遠遠超出了中低收人
家庭的經濟承受能力。很多家庭為了積累起買房子的首付資金，不得不縮減其他必
要生活資料消費支出或依靠銀行貸款，使許多家庭背上了沉重的債務包袱，成為抑
制家庭當期消費和長期消費增長的重要因素。消費支出的縮減還會導致生產這類消
費晶的生產商的生產只能維持原狀或萎縮進行，由此連鎖反應，則可能導致國內汽
車製造、電子產品、日用消費品的長期消費需求下降，最後引起普通老百姓真正需
要的社會產業的萎縮，這不僅導致城市居民文化、教育、旅遊、娛樂消費的下降，
同時還威脅到城市經濟的持續增長及城市的創新和發展。

3．加劇產業結構的不平衡。高房價與高利潤使社會經濟要素配置錯位，致使
房地產業投資居高不下，並導致了上下游產業的畸形發展。

4．擴大居民收入分配差距。一方面，在房價過快增長的情況下，低收入階層
不僅沒有能力購買可以增值的房產，反而會因為房價上漲過快而更加貧困；對於那
些傾其所有購買一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年還清貸款，並擁有
了自己的產權住宅，但由於其自用居住房產不可能進行實際交易，因此房產價格上
升只增加家庭的賬面財富，並不增加可使用財富。而那些具有房產投資甚至是投機
能力的人，只要房價上漲幅度大於利息，就可以通過對房產的投資和投機而獲得房
產價格上漲的溢價，獲得比普通人更多的流動性財富收入，從而導致財富向購房者
尤其是投機性購房者方面轉移，同時也擴大了房地產開發商收益優勢；另一方面，
如果房價增長過快後大落，或者發生逆轉，損失必然首先落到主要依靠貸款購房尤
其是投資性購房者身上；另外，對於房價較高、持續上漲且中心城區土地有限的大
城市而言，還會出現「 富人進城、窮人下鄉」的逆向流動潮，這不僅會產生居住的「階層同質化」，同時還將導致多數普通大眾對城市文化、環境等公共基礎設施享用機會的實際下降，從而加劇
「精神貧困」、「文化鴻溝」。高房價導致的貧富差距現象極。有可能固化低收入階層現有的生存狀態，並削弱低收入家庭向上流動的能力。

5．高房價抑制城市就業的增長。高房價大大抬高了城市創業，特別是第三次產業的創業門檻，使企業不得不加大對經營性房屋的投入，在資本總量一定的前提下，用於購買勞務的可變資本只能隨之減少，由此造成的後果是：或者降低從業者的工薪收入，或者減少從業者人數，或兩者兼而有之，無論出現哪種情況，對穩定乃至擴大就業都是不利的；另外，在高房價的壓力下，企業為留住人才穩定員工，往往不得不隨之提高員工工資，結果高房價與高工資比翼雙飛，企業獲利明顯變薄，給企業擴大規模、增招人手增加了難度，這對企業的長遠發展以及擴大社會就業顯然是非常不利的；同時，高房價使勞動力流動異地就業難度加大。長此以往，我國的城市化進進程嚴重受阻，農村富餘勞力向城市、特別是大城市的轉移將大受影響；最後，房價持續上漲也將對失業率產生影響。度高房價與支付能力的不平衡，影響城市居民的消費能力從而直接影響到城市就業崗，這使我們確信高房價與失業上升的正相關。

三．克服高房價對社會經濟影響的對策分析

1．
規范住房金融業務。
首先，
商業銀行應提高對房地產開發商的自有資金和資質要求。商業銀行對開發商貸款時應加強對房地產開發企業的審查，企業自有資金應不低於開發項目總投資的30％，對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建築施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款，不能盲目地注入貸款。
其次，適當調整個人住房信貸政策。提高貸款門檻和首付比例，嚴禁「零首付」個人住房貸款，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80％，對購買第二套以上住房的，將第二套住房的貸款利率由較低的住房貸款利率改為相對較高的商貸利率，或者不給購房者購買第二套或更多房產的貸款發放。再次，強化對土地儲備貸款的管理，防止出現地價泡沫。最後，適應商業銀行迫切需要提高房地產抵押貸款流動性的要求，推進諸如住房抵押貸款支持證券（MBS）等房地產金融產品的創新。

2．
進一步發揮政府的作用，
建立住房有效保障體系。
政府應繼續加大經濟適用
房建設的開發力度，把經濟適用房的建設作為調控房地產市場價格和解決改善低收
入居民住房問題的政策措施；住房建設應面向大量的中低收入家庭，努力使住房價
格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，使更多老百姓買得起房子、願意買房
子；政府應建立城市住房保障制度，啟動廉租住房工作，對無力買房且經濟條件較
差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落實面向低收入家庭的住房租賃新機制，
保障貧困家庭的居住權；同時政府根據實際情況給予特困家庭一定的補貼和貸款支
持，保障低收入家庭的住房需求；規范發展房屋租賃市場，鼓勵開發建設租賃型普
通商品住宅，引導中低收入家庭通過租賃方式解決住房問題，改變「居者有其屋」的傳統觀念。

3．
調整和改善商品房結構。政府部門應加強房地產開發審批管理，與不同收入群體相適應的高檔商品房、普通商品房、經濟適用房以及廉租房的建設應有一個合適的比例，尤其應鼓勵經濟適用房、廉租房的建設，無論從眼前看還是從長遠看，住房需求的主體都是普通中低收入居民家庭，
住宅供給也必須以大眾化需求為主體，否則，住宅與房地產的發展就會成「無源之水，無本之木」
；高檔商品房和別墅的需求量十分有限，可通過提高高檔商品房的有關稅率來抑制其擴建；對中低檔商品房在稅收上實行優惠政策來刺激其供給增加。

4．
加強對普通商品住宅銷售中價格行為的規范與管理。針對商品房銷售中出現
的不明碼標價、價外亂收費、重復收費牟取暴利等行為，從保護消費者利益，維護
房地產市場的健康與穩定出發，制定相應的政策規定，實行價費合一的成本計算辦
法，規范經營服務性收費，加大明碼標價的管理力度，強化銷售合同對開發商的約
束；建立有效的信息發布機制，對外公布住房供應信息，嚴厲打擊發布虛假信息、
欺騙和誤導消費者、惡意哄抬房價行為。

5．
積極引導消費，
提倡住房梯級改善。
居民購房時應根據自己的收入水平量力
而行、逐步過度，梯級改善住房條件。即對那些暫時無力買房的可以先租賃住房，
待條件逐步成熟時再買房，先買二手房，再買新建商品房，先買小戶型房，再逐步
擴大住房面積，住房面積要適中，不宜追求過度消費，提倡適度住房消費。

6．
加快完善社會保障體系，
調整收入分配政策。
增強低收入家庭的消費支付能力，提高實際購買力，降低房價收入比，從而形成可持續性的市場需求，最終努力
使房地產市場的供求趨於平衡。房價調控是一個宏觀的系統工程，涉及到國家的財
政、金融、司法以及建築等多方面進工作，只有在國家的宏觀調控政策的引導下，
各級政府統一規劃，統籌安排，才能有效克服房價上漲對我國社會經濟的影響，人
民才能安居樂業，國家才能穩定。

㈢ 金融危機的影響會使中國樓市未來走向怎樣呢，房價會繼續下降嗎

第一次回答可獲2分，答案被採納可獲得懸賞分和額外20分獎勵。不會。理由如下
無疑，美國次貸危機及其引發的金融危機，將重創全球諸多經濟體的經濟增長預期，其中將重點地重創房地產市場預期。

盡管中國在美國次級債上的損失不大，但中國作為一個位居全球第四大經濟體，包括金融體系在內的中國經濟正日益融入世界經濟體系，自然也將無可避免地受到美國次貸危機及其引發的金融危機的沖擊和影響。美國經濟進而包括歐洲市場在內的經濟衰退，無疑更將間接地影響到包括出口貿易在內的中國經濟增長。

尤為要注意到的是，美國發生次貸危機及其引發的金融危機之時，正好處於中國房地產從投資過熱、房地產預期高漲、房價非正常上漲向正常市場調整之關鍵時期，正好處於中國房價回調之關鍵時期。

當前，中國房地產市場正在發生歷史以來的最大異變，房地產預期正發生大逆轉，因此前大漲而導致目前民生地產現實房價過高等原因的作用下，消費者日趨觀望，甚至群體性地棄購。盡管中國決策層自美國雷曼兄弟公司倒閉以來接連兩次出手下調利率和存款准備金率，以防止經濟過於衰退。但或由於此前房地產市場的透支過甚，由於此前房價上漲速度過快、幅度過大、持續時間過久，或由於中國央行連續兩次調整金融政策並非沖著房地產而來對房地產的影響並不大，或還由於更多原因，中國內地的房地產市場依然沿襲已定趨勢軌跡運行，消費者繼續觀望乃至棄購，市場成交依然清淡。

在這種情況下，而如今美國因次貸危機及其引發的金融危機對全球經濟影響、並深度向實體經濟蔓延等方面預期打擊的影響還在繼續。其釋放的信號，無疑將對中國房地產的未來階段性時期內的預期產生影響。於是，就有輿論認為中國房地產將崩盤。

中國房地產到底會崩盤嗎？10月9日上午，匯集全國各地50多位房地產、財經媒體記者、編輯和房地產專家在一起的「房地產專家媒體群」就中國房地產到底會不會崩盤及「二次土改」、流動性等問題展開了一場談論。本文作者陳真誠(陳真誠博客,陳真誠新聞,陳真誠說吧)與中國房地產報記者葛雲、南方都市報記者鄒陽軍(鄒陽軍博客,鄒陽軍新聞,鄒陽軍說吧)、中國經營報記者李碧、大眾證券報記者成曦、雲南信息報記者王效、重慶時報記者宋湘波、新華網重慶房產汪宇、太原晚報記者李濤、三湘都市報記者邵中兵、成都商報記者牟穆、華夏時報記者晏耀斌等積極參與了討論。

本場討論，由中國房地產報記者葛雲向我也就是本文作者陳真誠提出「房地產崩盤可能有無，陳總？你給分析一下」問題開始。本文就是我在當時回答提問的基礎上經整理而成。

在接到中國房地產報記者葛雲的提問之後，我也就是本文作者陳真誠立即做出回答稱：實際上，中國房地產，誠然正值深度異變調整之中，但崩盤的可能性幾乎沒有。10月7日，在一電視台錄制房地產電視專題節目時，我也說了這個觀點。

之所以說中國房地產崩盤的可能性幾乎沒有，其理由如下：

首先，目前房地產市場的問題主要體現在交易量不斷減少方面，而交易低迷的原因是目前的現實性民生地產房價依然太高，沒多少是真實有效降價的，即使降價也是以各種折扣的名義。這不但不能收到效果，而且容易激發消費者的逆反心理。

其次，中國房地產本輪調整，在房價方面，屬於此前房地產過熱、房價過於瘋狂上漲後的房價正常回調，正在將非正常上漲部分回調至正常房價區間，並不是在房價沒大漲或只是微漲的前提下的往下實際性絕對下跌。

第三，中國房地產本輪調整，與發生在上世紀九十年代的上一輪調整周期相比，除了此前房價、地價上漲的速度更快、幅度更大外，房地產市場已比上一輪調整時期要成熟、健康了許多，中國房地產已不可能存在上一輪調整中的那麼多問題，不可能有那麼多的爛尾樓出現……在上一輪調整中，中國房地產都沒有崩盤，那麼，在這一輪調整中，中國房地產是不可能不崩盤的。

第四，現在的中國房地產市場，並不是沒有了消費者需求，而是由於民生地產房價過高，使得一些需求無法在購買消費上獲得實現，變成了無效需求。

第五、中國房地產情況與美國不同。在美國，低收入、有還貸風險的購房者，通過次級貸向銀行貸款。這次美國金融危機鏈條就是從次級貸開始的。而中國不是通過次級貸向銀行貸款，是直接從銀行貸款。即使在美國發生了金融危機，但沒到房地產崩盤的地步，因此，中國房地產發生崩盤的可能性則更小了。

第六，房價下降，不等於說整個房地產崩盤。至於有統計快報的數據顯示1-8月的房地產成交很低的問題，則需要客觀地分析其問題。事實上，目前房地產成交下降的主要原因是，一些民生地產的房價依然很高，而消費者已經幾乎一致性觀望，其中並有相當部分消費者已經達成了認定並期待房價會比目前有較大幅度下降的共識。

第七、由於前幾年的房地產高熱，地王層出不窮，地價日變日漲，在地價不斷上漲的背景下大量土地被賣出。而這些土地，在政府至少5年內不可能改變的土地政策等宏觀調控政策作用下，必然會不斷地開工、開發出新的房地產項目上市銷售，會以各種方式與內容製造而在一定程度上活躍市場。

第八，事實證明，在上一輪房地產調整中，在一些城市，確實留下了一些爛尾樓，而當時所留下的爛尾樓現在基本上已經被消化掉了。而現在，正在開發或正在上市銷售的大量項目用地，是開發商在去年地價瘋漲之前已拿到的土地，因此，在本輪調整中，即使在某些城市可能有少量爛尾樓出現，其他開發商如果將之接手，基於接受議價等各種因素的作用，整個爛尾樓的接受價格，參照同區域土地而言，可能還比去年一些開發商所拿土地的地價還要低。這就是說，某些城市在本輪調整中即使可能有少量爛尾樓出現，只要相關部門協調、服務得當，只要估價適當，不難找到其他開發商來接手，對商業銀行的威脅也不太大。

第九，目前，在中國房地產金融領域，如果要出問題，則可能主要出在由於一些購房者還貸能力不夠等原因導致無法繼續還貸或有意斷供即個人房貸等方面，而主要不在房地產開發貸款等方面。更何況，有關部分經過深入調查、研究、分析得出的結論認為，在中國，目前，個人房貸依然是銀行最安全的優質資產，出現斷供或購房者無力繼續還貸的情況並不多，中國房地產金融依然是安全的。這就是說，在房地產金融所涉及到的金融領域，也幾乎沒有出現讓房地產崩盤的可能。

第十，事實上，中國內地房地產的國際化程度非常低。美國次貸危機及其引發的金融危機，可能對中國造成的影響，主要是在對中國整體經濟威脅方面，在造成中國出口下降方面，及部分商業銀行持有美國相關債券而遭受威脅等方面，並不主要在非常低國際化的房地產方面。

正基於以上分析，可以肯定地說，在本輪房地產調整中，中國房地產幾乎沒有崩盤的可能。因此，本文作者陳真誠建議，對房地產開發商來說，如果資金確實有比較大的壓力，那麼不妨利用目前的機會採取包括營銷創新等各種創新在內積極的策略實現快賣快走，從而獲得行業內市場競爭的比較優勢。事實上，市場是實在的，並不象一些輿論所宣稱的那樣可隨時改變或在較短時間內改變。盡管央行已連續兩次下調利率和商業銀行存款准備金率，盡管其對房地產會在短期內的某種程度上產生利好刺激作用，但由於房地產事實上已經深度異變，而且兩次下調雙率實在是與房地產的直接關系不大，對房地產的影響也不會太大，房地產走勢之大勢依然難有大的改變。更由於美國金融危機給中國商業銀行界帶來了風險威脅，因此，即使兩次調整金融政策後，可能商業銀行也不會放鬆對房地產企業的開發貸款，房地產開發企業中不少開發商遭遇到的資金壓力問題在短時期內難以有大的改觀。因此，在中國房地產市場上，真正的市場營銷策略高手或企業、項目經營管理高手，就應該理性地研究、分析、看待市場，敏感地捕獲到市場走勢的真實信息，然後及時抓住機會獲得在與同業競爭中的相對比較競爭優勢。

㈣ 中國房地產泡沫世界巨大，國家用金融杠桿來撬動讓其大漲，透支消費狼一定會來地。

一、誰在炒作泡沫經濟最近一段時間以來，一些外電外報，和個別不明真相的國內媒體，大肆炒作子虛烏有的「房地產泡沫」經濟，紛紛發表某些所謂國際級經濟專家對中國當前存在房地產泡沫論的署名文章。從表面層次看，是為中國經濟走上健康軌道把脈，為中國廣大低收入家庭的利益疾呼，為中國金融資金安全提出警示，實際其深層意圖明顯，有其不可告人目的，可謂用心良苦。眾所周知：中國當前經濟正處於歷史上最佳的快速發展期。近十年來年均經濟增長率以9%左右的速度增長，經濟總量將在第十一個五年計劃之內突破20萬億人民幣大關，其勢如破竹的增長勢頭，令世界各地經濟分析人士大跌眼鏡。由於房地產及關聯產業在經濟增長中所佔比重最大，在國民生產總值中，其關聯產業占綜合經濟增長率的60%以上，房地產經濟的發展直接拉動一、二、三產業的發展，其經濟地位及其震撼力無可比擬，任何經濟強國或區域在經濟發展過程中、當人均GDP達到1千美元之後，無一例外地先從房地產經濟發展入手，英國、法國、日本、美國、香港、新加坡……不勝枚舉。房地產業是一個國家從中觀經濟向宏觀經濟發展的堅實基礎和中堅力量，沒有房地產的發展，就沒有一、二、三產業的發展，沒有一、二、三產業的發展、經濟立國、強國之路也就無從談起。二、為何有房地產泡沫之說？1、由於中國經濟的崛起，相當程度上是由房地產及關聯產業直接地帶動起來的，其結果將直接提高國家在世界格局中的政治地位，同時也增強了軍事力量的威懾力，也為社會的穩定和人居生活環境的提高起到了舉足輕重的作用。因此，這也是個別對中國經濟的崛起有一定成見的國家或政體所不願意看到的。2、由於近年來美元大幅度貶值，國際金融游資為使其閑資保值、增值，並最大限度地降低投資所帶來的風險，所以幕後操縱學者撰文「中國房地產泡沫論」以此影響中國高層採取行政措施干預、扼制中國房地產的發展，進而製造房地產崩盤氛圍，為其資本低價搶灘中國房地產鋪路，以達到對中國經濟進行資本掠奪的目的。3、長期以來中國的金融政策緊盯美元，其人民幣幣值堅挺，外匯儲備過分依賴美元，欠缺多元化儲備手段，致使美元與人民幣幣值脫節，一方面美元有意或無意貶值，直接損害中國的外匯儲備質量；另一方面，國際資本通過各種渠道直接或間接大量地介入中國的房地產市場，其目的是賺取匯差、保值，最終控制中國的經濟生命線，以左右中國經濟的發展。4、根據我國加入WTO的承諾，在2006年12月11日後中國金融業將全面放開，外資銀行勢必大舉進入中國市場，而房地產板塊正是外資金融企業以最低風險、最便捷形式、介入中國最大的資金密集型行業市場、也是外資金融業以最低成本佔領中國資本市場並快速創造利潤的最佳平台。因此泡沫論鋪路，其含義是什麼不得而知。三、關於房地產價格背離國民收入比，影響社會穩定的說法沒有依據。眾所周知，二十世紀九十年代末期中國海南省房地產在國際經濟界某些學者的泡沫論圍攻下，海南房地產一夜之間崩盤，價格以近萬元跌至200~300元每平方米，其價格與國民收入比倒掛。並沒有出現搶購排隊的購房現象。相反經濟蕭條，失業率大幅增加，社會不滿情緒加重，社會兩極分化加劇，社會資源嚴重損失、浪費，甚至出現炸樓現象，金融風險突現、社會財富流失，經濟糾紛案件成堆等等……歷歷在目，海南經濟元氣大損至今尚未恢復。中國最大的經濟特區從此一蹶不振，其經濟實力從全國排名前列變成全國不發達之列。四、房地產價格上漲是否誘發政治危機中國加入WTO後，己是擁有自由市場經濟地位的國家，房地產也是市場經濟范疇的一部份，從政治經濟學實踐角度看，全球至今沒有一個國家因住房價格漲幅過大而引起社會混亂，或政局倒閣、如果硬把房地產價格過高當成是政治問題，說明政治家們根本不懂得什從么是市場經濟，任何物品的價格是以市場需求為導向的，市場本身有其免疫力，和自行調節的功能，人為干預最終將造成災難性的後果，海南1993至2003十年的房地產災難足以佐證，也不符合資源利用最大化的普世原則，有暴殄天物之嫌，更是國家和民族資產因人為而大幅縮水和流失，是自投國際資本羅網的膚淺思維，資方炮製中國房地產泡沫論是蓄謀已久的策略，其目的是低價搶灘中國資本密集形板塊行業和資本市場，股市在2006年12月11日開放金融業前大幅上漲，足以看到中國高層駕馭經濟能力和水平的成熟，是一著高棋。五、中國的房地產市場健康有序。目前，中國的房價快速上漲，物有所值，是市場經濟條件下供需關系的理性回歸，也是我國加入WTO後房地產價值與國際市場接軌的表現。8.31大限後土地市場一碗水端平，結束長期以來中國土地市場的混亂局面。市場准入門檻大幅度提高，房地產開發商成本成倍增加和市場需求旺盛，一方面，由於我國可供建設用地資源有限，按目前每年國家出讓2億平方米土地，其容積率按1.5計算，每年投放市場的房屋即在3億平方米左右，由於我國人均住房居住面積目前只有20平方米，根據國際標准，當一個國家人均GDP超過1千美元時，其人均居住面積應達到47平方米，其市場需求空間龐大。因此出現局部房價偏離人們的預期心理價位是市場經濟條件下的正常現象，不必大驚小怪，當房地產價格背離利潤比時，二級市場投資資本將側重直接進入一級開發市場，開發量自然增加。供給量擴大，供需將逐步走向平衡,價格也將合理性回歸。六、解決房價與國民收入比的問題不在市場，政府應採用財政杠桿手段解決低收入家庭的住房問題。1、市場經濟時代企業應以利潤最大化為目的，這無可厚非。計劃經濟年代企業包社會，最終歷史見證，數以千計的企業被拖垮，我們絕不能重蹈覆轍,再犯這樣歷史性的嚴重錯誤。2、企業通過供需關系創造利潤，平衡貧富差距，向財政上繳稅收，政府應以這部分稅收列支專項基金，給中低收入購房者予以財政補貼及貼息，或以廉租廉價房形式解決低收入者的住房問題，讓國民在保證生活質量沒有降低的條件下滿足其基本居住條件和購房需求。3、鼓勵中低收入者購買二手舊房、低價房，願意購買二手舊房者給予財政補貼、貼息，其比例應高於購買新房者，以最大限度的利用社會資源進行第二次分配，使資源得以合理利用、減輕新房的開發用地壓力，為國家的建設騰出資源空間以保證國家整體的發展後勁。見人見智您這個問題涉及的面很廣這只是我自己的關點回答完畢

㈤ 國家對房地產調控用了哪些金融手段

1.銀根緊縮是下手最狠的（限制了房產商借錢的數量，一年國家只發2000億的貸款）

2.土地出讓金並未下調（也就是說開發商不能亂拍地了，兩年內不開發，土地要無償還給國家，而且這兩年內高昂的土地出讓金也讓開發上捏了一把汗）

3.指定節能型材料（這個明顯是虧本的，不過政府說要用，7年裡是可以收回成本，但是在資金留如此強大的現在，誰希望等七年才撈回本錢呢）

4限制了股權融資（也就是說不讓房產商拋出大量的空股在市場上（小非），在一定程度上也限制了房產商的融資流）5，加大首付款：一套30%一50%的現金，也就是限制貸款，二套房限購。三套就更不會貸款。這是最厲害的調控手段，開發商資金喊渴。6、一房一價，標明示眾，上報房交所備案。不準漲價、只能降價、專款專用，不得他用。

㈥ 未來3到5年國家對房地產金融的調控政策有哪些

國務院17日發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業內稱為房地產「新國十條」。業內人士普遍認為，近期接二連三的調控政策打擊力度大，針對性強，預計將對房地產市場產生相當大的影響。此次出台的「新國十條」主要有四大看點。

看點一：停發第三套房貸款

《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

看點二：遏制外地炒房者

《通知》要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

看點三：物業稅漸行漸近

《通知》要求發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

21世紀不動產認為，房產稅的作用是迫使原有的投資投機者將其房產拋售到市場。這是一種雙向調控，威力不可小視。不少業內人士希望房產稅暫緩出台，應該先觀察現有調控政策的效果，否則有可能對樓市的健康發展產生負面影響。

看點四：問責制強化執行力

《通知》指出，各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。建立考核問責機制，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

㈦ 我國經濟怎麼靠房地產拉升經濟，而且發達國家靠刺激消費拉升經濟的

關鍵是地方政府能從房地產中獲暴利。中國的法律中土地是個模糊概念，只是說屬於集體，現實中很多關於土地的事都由政府來中介。例如一個村莊把土地賣給工廠或開發住宅都是政府插手，政府從中獲暴利。
我們需要的是完善的土地市場，土地不要政府插手。而私有化、資本化、市場化的西方就不會有這樣的問題。
說白了，是某些優秀的共產黨員只為自己的利益著想而不顧百姓的安危。
中國經濟任何奇怪的事情都不奇怪，因為我們的經濟是半資半社的怪胎。一有經濟危機就迫不及待救經濟，純粹用資本主義下的凱恩斯經濟理論管理一個所謂有特色的所謂社會主義國家。為什麼不動動腦子真正想點有特色的招呢？
過度頻繁的使用影響力強大的准備金率使得經濟自我的彈性和活力下降。
救經濟的過度的貨幣政策必將引發嚴重的通貨膨脹，股市泡沫、地產泡沫、GDP泡沫。
什麼叫做經濟？資源的合理配置以提高效率提高生活的質量才叫經濟。我們的GDP在增加但幸福感卻沒有增加。過度的貧富差距違背了社會主義的初衷，8000萬的人剛剛在溫飽線以上，一旦出現如重大災害生活就會有危險。
我們的金融市場、資本市場如此脆弱。石油的價格在由別人控制，中美大豆戰的完敗，就連在香港上市都是由外國投行說了算。
還用說什麼？！

捨命答題啊……汗~~~

㈧ （8分）為應對國際金融危機，國家採取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。這些政策對於提振信心、活