『壹』 信貸收緊 4月京津冀房貸利率上浮顯著
貝殼研究院監測顯示，4月份60城首套房貸利率為5.38%，較3月增加4個基點；二套房貸利率為5.65%，較3月增加3個基點。自2020年11月房貸利率止降回升至今，首套、二套房利率分別累計上升17個、13個基點。
13城首套和二套房貸款利率均上浮
根據貝殼研究院數據，4月份沒有城市下調房貸利率。在其監測的60個重點城市中，包括長沙、蕪湖、石家莊、大連、廊坊、東莞、佛山、重慶、中山、唐山、哈爾濱、珠海、濟南、廣州、太原、南通、淮安、長春在內的18個城市首套房貸利率上浮；14個城市（長沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟南、廣州、太原、南通、淮安、蘇州）二套房利率出現上升。此外，在這些監測的城市中，首套和二套房利率均出現上浮的城市有13個，分別為長沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟南、廣州、太原、南通、淮安。
首套房貸利率方面，最高的城市為成都、洛陽、開封，利率水平均為6.13%。惠州首套房貸利率為6%，也處於相對高位水平。
二套房貸利率方面，最高的城市是蕪湖、洛陽、馬鞍山，利率水平均為6.37%；包括開封、惠州、成都、無錫、綿陽、合肥、南昌和安慶等城市在內的二套房貸利率水平均位於6%以上。
從區域上看，房貸加息的城市覆蓋到從南到北各個區域，尤其是京津冀城市群明顯提高。
貝殼研究院發布的報告顯示，京津冀城市群首套、二套房利率提高幅度均超過10個基點，在各區域中最顯著。其中，廊坊二套房利率提高43個基點，在60個重點城市中排名第一，首套房利率提高20個基點，幅度也在60城中前列。
廣州、東莞、佛山等城市，以及長沙、蕪湖、南通等長三角城市房貸利率也有所提高。其中，長沙、蕪湖首套、二套房貸利率均提高25個基點。山東濟南和處於東北區域的大連、哈爾濱等城市房貸利率也出現不同程度上浮。
購房信貸額度面臨收緊
值得注意的是，房貸利率與LPR之間的背離仍在繼續擴大。
4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布4月貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上個月持平，這也是LPR連續第12個月保持不變。
同時，一季度購房貸款規模創新高，銀行購房信貸額度面臨收緊壓力。
根據央行此前公布的一季度統計數據，居民部門新增中長期貸款規模創近10餘年單季度最高水平，這也在一定程度上擠壓二季度及下半年的信貸額度。其中，建行、郵儲、招商等部分個人住房貸款佔比超過上限的銀行，面臨較大的調降壓力。在房地產貸款集中度管理的約束下，部分銀行房貸額度趨緊，上調購房貸款利率。
貝殼研究院分析師潘浩認為，未來房地產貸款集中度管理的調控效果將持續釋放，在銀行系統購房信貸額度承壓之下，房貸利率繼續趨升，除熱點大中城市外，預計更多的城市將進入房貸加息的行列，樓市成交將繼續高位調整。
熱點城市調控加碼
個人住房貸款本來是銀行比較青睞的業務，有抵押且不良率低，為什麼近期房貸利率調高、額度有所收緊？業內人士紛紛表示，這是出於調控樓市和控制金融風險的需要。一方面是各地加強了對房地產炒作行為的打擊，另一方面則是房地產貸款集中度管理新規正在生效。
監管方面，銀保監會近期再度發聲，強調積極化解重點領域風險，要高度警惕私募基金、財富管理、房地產等領域的風險。
針對經營貸流入房地產市場這一問題，央行金融市場司司長鄒瀾此前曾表示，已初步摸清經營貸流入房地產的關鍵違法環節，會持續跟蹤和關注相關調查的進展和最後的處理情況。
最近一段時間，熱點城市對房地產市場的調控力度也頻頻加碼，涉及土地供應、整頓房地產市場秩序等多個方面。
近日，上海市對新房認購細則作出調整，進一步加強了商品房銷售秩序監管。所有上市銷售項目至少在認購前三天，上海市房地產交易中心將公示該項目認購地點、認購時間等。凡發現開發企業設置障礙「篩選」客戶等違規行為，將加大整治力度。
北京也在前期專項執法的基礎上，近日進一步加強房地產市場秩序整治工作，內容全面覆蓋了新房、二手房及租賃三級市場，重點治理新房無證售房、樓盤不實宣傳、商品房合同欺詐和不平等條款、預售資金違規存取、開發商捆綁銷售和違規分銷、違規「商改住」銷售、經紀機構借學區房等炒作房價、信貸資金違規進入樓市、違法群租房和短租房、互聯網平台發布虛假房源信息等12項內容。
廣州市則將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
在易居企業集團CEO丁祖昱看來，熱點城市對於房地產調控具有更強的示範意義，不排除未來其他城市跟進。丁祖昱認為，融資「三道紅線」、房貸管理「兩道紅線」、22城集中供地等政策，使得整個行業將圍繞著房住不炒、去杠桿、穩地價、穩房價、穩預期走下去，而且將是長期政策。