互聯網金融與房地產

⑴ 互聯網金融+房地產怎麼玩

互聯網帶給地產的是什麼？除了資本的狂歡之外，我們應該明確：互聯網給地產業帶來的除了營銷方式的創新，更重要的是效率的提升。

最初的房產垂直媒體，解決了網友獲取信息的效率，變單向媒體傳播為雙向傳播；後來用電商和活動等方式把流量價值轉變為渠道價值，提升了開發商的營銷結果和效率。類似於新的二手房交易平台，愛屋吉屋則是利用互聯網和互聯網的管理工具，在員工管理、房源匹配、交易等方面提升了交易的效率；互聯網讓房地產變的更透明，而不是自己封閉式發展，營造自己的帝國，互聯網的無邊界性是最好的證明。

以下是互聯網+房地產的融資情況

房產整合營銷服務類

雖然房地產行業上游的土地和資金兩個要素依舊起著決定性作用，但是產業鏈下游的用戶的確在發生改變。特別是隨著地價的逐年上漲和政府越來越嚴厲的宏觀調控，房地產開發付出的資金成本越來越高，利潤也越來越低，風險卻越來越大。況且房子價格越高，就越難賣，最終會走向有價無市的「滯漲」境地。新房總有一天會飽和，而服務則可以細水長流。

房子雖然不可能硬體免費，但是房地產商完全可以把目光放眼產業鏈的下游，通過整合產業鏈下游的物業服務、社區商業、智能家居等產業，成為社區運營的平台，把住戶變成用戶，最終形成閉環的社區服務的商業模式。

（以上答案整理自 雞窩在線天使投行在廣州）

希望 能給予幫助。

⑵ 觀點：互聯網金融對房地產行業有何重大影響

很多房地來產企業都在源藉助互聯網金融渠道來籌集資金，似乎互聯網金融的興起反而讓房地產企業多了一個融資渠道的來源，看似是互聯網金融促進了房地產的發展，其實不然因為目前銀行的主要利潤來自貸款，而銀行的貸款總額是受存貸比限制的，如果存款不斷減少，那麼相應的貸款額度必然也會不斷減少，而銀行貸款額度的不斷減少，首當其沖的便是房地產！
所以互聯網金融和房地產就是這樣糾結的發展著。

⑶ 房地產公司融資成本

按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。 債權融資 具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。 1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活 1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。 1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。 如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。 2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低 債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向 債權人 償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。 2.1 銀行貸款 ：成本較低，但過於傾向大型房企 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。 銀行貸款成本還有以下特徵 1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。 2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。 2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高 根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際 銀行貸款利率 低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。 中期票據融資成本還有以下特徵 1)中期票據融資與 銀行貸款利息 有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。 2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。 2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過 根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。 公司債融資還有以下特徵 1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。 2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。 2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債 根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。 我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是 貸款利率 逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。 2.5信託：成本走低，不再是融資主流 根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。 我們還看到，信託融資成本有以下特徵 1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。 2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。 3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建 子公司 申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。 2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢 根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。 境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響 1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。 2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。 2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。 債權基金成本還有以下特徵 1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過 股權投資 與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。 2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。 2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增 永續債券(perpetual bond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。 永續債券的特點： 1、利息一般高於浮動利息。 2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。 3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。 4、永續債券持有者除 公司破產 等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。 盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。 永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。 2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低 目前房企互聯網金融融資主要有2種形式 1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。 2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。 3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款 REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。

⑷ 「房地產+互聯網+金融」模式來襲

「房地產+互聯網+金融」模式來襲

“地產窮，金融興”，券商報告無不這樣概括時下趨勢。熱詞“互聯網+”下，房企的金融嗅覺正漸漸被激活。

盧志強 麾 下泛海控股，率先吹響進軍互聯網金融的號角。清明假期前夜，泛海控股以現金收購泛海系旗下民生證券73%的股權，正式涉足證券、信託、保險三大業務領域，劍指外界羨慕不已的“全金融牌照”。

不甘示弱者，選擇抱團強強聯合。幾乎是同時期，嫁接了互聯網金融和房地產三大要素的“地產寶”平檯面市，它身後站著的是綠地、阿里巴巴、中國平安等大鱷。進入第四次轉型期的萬達，也把金融板塊納入集團主業。眼下，萬達互聯網金融集團已搭建好，正在准備注入快錢資產。

發端於歐美，在中國僅短短幾年就橫掃市場的互聯網金融，正成為越來越多房企追捧的“香餑餑”。房企之間的爭奪不再僅僅局限於常規的合縱連橫，“房地產+互聯網+金融”的運行模式，正成為這場拉鋸戰中成功者的標配之一。

問題來了，成功案例並不能信手拈來，潮湧般而來的嘗鮮者們，要如何在這場貼身肉搏中漂亮翻身?

行業“天花板” 倒逼

“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業的天花板。”早在兩年前，萬科總裁郁亮拋出了行業天花板的論斷。此後，萬科摸索著進行一場名為互聯網思維的運動。

互聯網金融，是萬科新故事的一部分，同樣也是越來越多房企追逐的“風口”。他們已經達成共識：在房地產行業發展的下半場，互聯網或將顛覆這個傳統行業。

時代周報記者梳理發現，目前，針對地產行業的互聯網金融平台，一般引入常規的P2P、P2B、P2W、眾籌模式、供應鏈金融、社區O2O等不同模式，從不同切入口服務買房、賣房、裝修、租房等交易的金融需求。當中，房地產和互聯網的聯結多數局限於產業鏈下游的營銷環節，與金融的關系主要體現在產業鏈上游的融資。

從營銷埠切入以O2O模式的賣房，再配以部分的金融增值服務，是部分房企願意走的道路。值得慶幸的是，打出房地產電商雙平台的方興地產正在證明這條路的可行性。

藉助去年年底的“觸網”營銷，方興地產顯然嘗到了“甜頭”。2014年11月和12月兩月總計75.25億元銷售額，占據其全年銷售額215億元的40%以上。今年3月，方興地產有了新動作，其聯合了螞蟻金服在淘寶網上線了余額寶購房項目。

“簡直賺大了，”同策咨詢研究部總監張宏偉對時代周報記者驚嘆，“房企不需要投入任何廣告費用就博足市場眼球，無論地產金融產品花樣怎麼變，首要目的還是利用互聯網平台鎖定自己的目標客戶群。”

而在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，開發商試水互聯網金融，第一出發點還是做概念。萬科和騰訊的合作，富力和易居的合作等，都是房企捆綁平台把自己往O2O上靠。

眼下，地產和金融的嫁接還處於原始合作階段，但這並不阻礙房產電商們將其作為下一個爭奪的主戰場，如搜房和樂居等，已經瞄向房產交易全環節。此外，爭搶著分食這塊大蛋糕的，還有層出不窮的第三方平台，他們各有所長。

“精準度較高的線上引客能力和整體的互聯網運營能力，這是房企所欠缺的，”百籌網CEO王啟明對時代周報記者說，術業有專攻，房企的優勢在地產業務上，“但我們有互聯網的基因，團隊人員直通斯坦福和矽谷。”

投之家CEO黃詩樵以網貸之家為例，給出了另外一種生存的樣本。

“作為較早一批互聯網金融平台，網貸之家擁有互聯網金融的門戶及用戶入口，具備專業的數據和風控能力。” 黃詩樵對時代周報記者說，風控能力是一個平台最核心的。房企和主營互聯網金融業務的三方合作，能更利於平台的整合運營。

潛藏著的博弈

互聯網專治各種不服，這是IT評論家洪波作出的篤定判斷。但一個故事講得再動聽，總要依照可以辨識故事的商業邏輯。

從目前來看，房企涉足互聯網金融主要依靠第三方平台，依附性較強。此外，長時間依靠單純的散售模式的開發商，多數面臨著資產的持有、運營能力不足，資產的成本過高，收益率較低的困境。可以遇見的是，短期內房地產領域的互聯網金融，仍多集中在預售資金、銷售收入、應收賬款、企業融資等中短期投資項目。

在經驗主義大行當下的房地產領域，沒有一個確服的成功案例，成為諸多中小房企不敢涉足互聯網金融桎梏的關鍵。

“公司目前不知道互聯網金融怎麼做，所以還不敢做。” 景瑞地產市場部經理范 黧 對時代周報記者無奈嘆息到，房企自己做互聯網金融，要顧慮整體組織架構被調整的可能。不能單純為了轉型而使企業陷入投機領域，“這不能一蹴而就，需要時間的積累。此外還要等待資產的成本降低。只有資產回報率上升，才能創造出廣泛而穩定的市場。”

不過，要想在互聯網金融領域占據一席之地，房企仍需盡快搭建平台。

“成本並不是很高，同時還能減少第三方利益的瓜分，”斯坦福大學計算機系博士生陳啟峰對時代周報記者說，房企對房產這一資產組合理解是更為深刻的，在價值挖掘和創新的過程中擁有更大的發言權，可以藉助網路平台形成更大的生態圈，這是金融機構所不能比的。而房企自身的平台可以藉助如陸金所、招商E貸、民生易貸等更為有資金保障的機構做適當的推廣。

自己成為第三方，是泛海控股正在嘗試的事情。在控股民生證券時，泛海建設董事長韓曉生就曾說，公司旗下的金融業務長遠還是往全金融牌照的方向發展，證券牌照是第一塊。未來預計還要持有銀行、信託、保險等牌照的金融公司進入上市公司。

“在互聯網金融沒有出現系統性風險前，現在就看哪家房企願意放開膽做了。”新浪金融某內部人士對時代周報記者感嘆。

追逐資產證券化藍海

在這場互聯網金融興起的背後，其實隱藏著更為深遠的意義。

“如果有一個穩定的現金流，就將它證券化。”這是曾流傳於華爾街的一句名言，這也一直是房企的夢想。在綠地董事長張玉良的眼裡，綠地的'“地產寶”是對房企自主試水資產證券化的大膽嘗試。

⑸ 房地產融資服務平台哪些可靠

蘭房鏈就挺可靠的，因為大平台，得到各方面的支持，而且與其合作都是有資質保障的，很是靠譜，可以選擇在這樣的數字化平台下進行融資。

1.融資開發型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。

2.營銷推廣型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商以項目去化為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。

3.開發理財型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商主要以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。

4.運營理財型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商主要以項目去化為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。

就市面上的貸款平台來說，主要有：尋錢客、陸金服、平安普惠、人人貸、拍拍貸、團貸網、你我貸、宜人貸、易貸網、惠金所還有各大銀行，也是可以貸款的。

買房貸款靠譜的平台

1、京東金條是專為白條用戶量身定製的現金接待服務，其實就是京東白條用戶專屬服務。京東金條，給注冊用戶提供現金借貸服務消費產品。據了解，京東金條目前還屬於內測階段，不是所有客戶都可以開通，只有滿足條件的用戶才能拿到京東金條。

2、螞蟻借唄在目前是比較熱的借貸平台，這個毋庸置疑，因為相對其他借貸平台還是比較劃算，而且操作簡單，下款迅速，不過螞蟻借唄門檻較高，對支付寶用戶要求芝麻分600以上才有機會開通，也並不是滿足芝麻分條件就給開通借唄，螞蟻借唄是邀請制，芝麻分達到不邀請開通也是常事。

P2P模式有多種貸款買房方式
1、抵押貸。這是互聯網金融+房地產最早演變出的一種模式，即把線下房產抵押那一套直接搬到了線上，也就是經常能夠看到的房產抵押貸款。最初線上的抵押貸以個人住宅抵押貸款為主，後來也出現了商業地產抵押貸款。

2、贖樓貸。該產品針對那些想在銀行按揭沒還清的情況下賣掉房子的「有房族」，房產持有者可向互聯網金融平台申請資金用於還清銀行剩餘的按揭貸款，然後把抵押在銀行的房產贖出。當成功賣房後，借款人再將錢還給平台。

3、換房貸。該產品針對的情況為：房產持有者已經將舊房出售，在房款到賬前需要用錢買新房而設計的純信用貸款。當舊房房款到賬後，借款人再將錢還給平台。

4.首付貸。貸款用途都是首付購房，購房者自己先支付部分首付款，剩下部分可以從互聯網金融平台獲得。通常互聯網金融平台都是與房地產公司合作，樓盤通過互聯網金融平台低息貸款，甚至0利率的方式給購房者以優惠，以此取代直接打折或者降價的方式。

5.商業地產租金收益權轉讓。百貨商場對其優選租戶的租金進行的創新型保理業務，簡單來說就是將租金收益權通過互聯網金融平台轉讓給了大眾投資者。

6．二手房按揭過橋貸款
購房者購買二手房時申請銀行按揭貸款，但銀行通常在審批通過後還需要一段時間才能放款。但這時，如果房屋買賣交易要盡快完成，購房者可以向互聯網金融平台申請貸款，平台只需要看銀行開具的貸款審批單，就可以直接給購房者放款，待銀行放款後借款人便可還款。

⑹ 什麼影響了互聯網金融專項整治方案的發展

國務院辦公廳關於印發互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知（國辦發〔2016〕21號）
中國政府網 2016-10-16 20:10 瀏覽量：10431次
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》已經國務院同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

國務院辦公廳
2016年4月12日

互聯網金融風險專項整治工作實施方案

規范發展互聯網金融是國家加快實施創新驅動發展戰略、促進經濟結構轉型升級的重要舉措，對於提高我國金融服務的普惠性，促進大眾創業、萬眾創新具有重要意義。經黨中央、國務院同意，2015年7月人民銀行等十部門聯合印發了《關於促進互聯網金融健康發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）；有關部門及時出手，打擊處置一批違法經營金額大、涉及面廣、社會危害大的互聯網金融風險案件，社會反映良好。為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，鼓勵和保護真正有價值的互聯網金融創新，整治違法違規行為，切實防範風險，建立監管長效機制，促進互聯網金融規范有序發展，制定本方案。

一、工作目標和原則

（一）工作目標。

落實《指導意見》要求，規范各類互聯網金融業態，優化市場競爭環境，扭轉互聯網金融某些業態偏離正確創新方向的局面，遏制互聯網金融風險案件高發頻發勢頭，提高投資者風險防範意識，建立和完善適應互聯網金融發展特點的監管長效機制，實現規范與發展並舉、創新與防範風險並重，促進互聯網金融健康可持續發展，切實發揮互聯網金融支持大眾創業、萬眾創新的積極作用。

（二）工作原則。

打擊非法，保護合法。明確各項業務合法與非法、合規與違規的邊界，守好法律和風險底線。對合法合規行為予以保護支持，對違法違規行為予以堅決打擊。

積極穩妥，有序化解。工作穩扎穩打，講究方法步驟，針對不同風險領域，明確重點問題，分類施策。根據違法違規情節輕重和社會危害程度區別對待，做好風險評估，依法、有序、穩妥處置風險，防範處置風險的風險。同時堅持公平公正開展整治，不搞例外。

明確分工，強化協作。按照部門職責、《指導意見》明確的分工和本方案要求，採取「穿透式」監管方法，根據業務實質明確責任。堅持問題導向，集中力量對當前互聯網金融主要風險領域開展整治，有效整治各類違法違規活動。充分考慮互聯網金融活動特點，加強跨部門、跨區域協作，共同承擔整治任務，共同落實整治責任。

遠近結合，邊整邊改。立足當前，切實防範化解互聯網金融領域存在的風險，對違法違規行為形成有效震懾。著眼長遠，以專項整治為契機，及時總結提煉經驗，形成制度規則，建立健全互聯網金融監管長效機制。

二、重點整治問題和工作要求

（一）P2P網路借貸和股權眾籌業務。

1.P2P網路借貸平台應守住法律底線和政策紅線，落實信息中介性質，不得設立資金池，不得發放貸款，不得非法集資，不得自融自保、代替客戶承諾保本保息、期限錯配、期限拆分、虛假宣傳、虛構標的，不得通過虛構、誇大融資項目收益前景等方法誤導出借人，除信用信息採集及核實、貸後跟蹤、抵質押管理等業務外，不得從事線下營銷。

2.股權眾籌平台不得發布虛假標的，不得自籌，不得「明股實債」或變相亂集資，應強化對融資者、股權眾籌平台的信息披露義務和股東權益保護要求，不得進行虛假陳述和誤導性宣傳。

3.P2P網路借貸平台和股權眾籌平台未經批准不得從事資產管理、債權或股權轉讓、高風險證券市場配資等金融業務。P2P網路借貸平台和股權眾籌平台客戶資金與自有資金應分賬管理，遵循專業化運營原則，嚴格落實客戶資金第三方存管要求，選擇符合條件的銀行業金融機構作為資金存管機構，保護客戶資金安全，不得挪用或佔用客戶資金。

4.房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網路借貸平台和股權眾籌平台從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。從事房地產金融業務的企業應遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。規范互聯網「眾籌買房」等行為，嚴禁各類機構開展「首付貸」性質的業務。

（二）通過互聯網開展資產管理及跨界從事金融業務。

1.互聯網企業未取得相關金融業務資質不得依託互聯網開展相應業務，開展業務的實質應符合取得的業務資質。互聯網企業和傳統金融企業平等競爭，行為規則和監管要求保持一致。採取「穿透式」監管方法，根據業務實質認定業務屬性。

2.未經相關部門批准，不得將私募發行的多類金融產品通過打包、拆分等形式向公眾銷售。採取「穿透式」監管方法，根據業務本質屬性執行相應的監管規定。銷售金融產品應嚴格執行投資者適當性制度標准，披露信息和提示風險，不得將產品銷售給與風險承受能力不相匹配的客戶。

3.金融機構不得依託互聯網通過各類資產管理產品嵌套開展資產管理業務、規避監管要求。應綜合資金來源、中間環節與最終投向等全流程信息，採取「穿透式」監管方法，透過表面判定業務本質屬性、監管職責和應遵循的行為規則與監管要求。

4.同一集團內取得多項金融業務資質的，不得違反關聯交易等相關業務規范。按照與傳統金融企業一致的監管規則，要求集團建立「防火牆」制度，遵循關聯交易等方面的監管規定，切實防範風險交叉傳染。

（三）第三方支付業務。

1.非銀行支付機構不得挪用、佔用客戶備付金，客戶備付金賬戶應開立在人民銀行或符合要求的商業銀行。人民銀行或商業銀行不向非銀行支付機構備付金賬戶計付利息，防止支付機構以「吃利差」為主要盈利模式，理順支付機構業務發展激勵機制，引導非銀行支付機構回歸提供小額、快捷、便民小微支付服務的宗旨。

2.非銀行支付機構不得連接多家銀行系統，變相開展跨行清算業務。非銀行支付機構開展跨行支付業務應通過人民銀行跨行清算系統或者具有合法資質的清算機構進行。

3.開展支付業務的機構應依法取得相應業務資質，不得無證經營支付業務，開展商戶資金結算、個人POS機收付款、發行多用途預付卡、網路支付等業務。

（四）互聯網金融領域廣告等行為。

互聯網金融領域廣告等宣傳行為應依法合規、真實准確，不得對金融產品和業務進行不當宣傳。未取得相關金融業務資質的從業機構，不得對金融業務或公司形象進行宣傳。取得相關業務資質的，宣傳內容應符合相關法律法規規定，需經有權部門許可的，應當與許可的內容相符合，不得進行誤導性、虛假違法宣傳。

三、綜合運用各類整治措施，提高整治效果

（一）嚴格准入管理。設立金融機構、從事金融活動，必須依法接受准入管理。未經相關有權部門批准或備案從事金融活動的，由金融管理部門會同工商部門予以認定和查處，情節嚴重的，予以取締。工商部門根據金融管理部門的認定意見，依法吊銷營業執照；涉嫌犯罪的，公安機關依法查處。非金融機構、不從事金融活動的企業，在注冊名稱和經營范圍中原則上不得使用「交易所」、「交易中心」、「金融」、「資產管理」、「理財」、「基金」、「基金管理」、「投資管理」、「財富管理」、「股權投資基金」、「網貸」、「網路借貸」、「P2P」、「股權眾籌」、「互聯網保險」、「支付」等字樣。凡在名稱和經營范圍中選擇使用上述字樣的企業（包括存量企業），工商部門將注冊信息及時告知金融管理部門，金融管理部門、工商部門予以持續關注，並列入重點監管對象，加強協調溝通，及時發現識別企業擅自從事金融活動的風險，視情採取整治措施。

（二）強化資金監測。加強互聯網金融從業機構資金賬戶及跨行清算的集中管理，對互聯網金融從業機構的資金賬戶、股東身份、資金來源和資金運用等情況進行全面監測。嚴格要求互聯網金融從業機構落實客戶資金第三方存管制度，存管銀行要加強對相關資金賬戶的監督。在整治過程中，特別要做好對客戶資金的保護工作。

（三）建立舉報和「重獎重罰」制度。針對互聯網金融違法違規活動隱蔽性強的特點，發揮社會監督作用，建立舉報制度，出台舉報規則，中國互聯網金融協會設立舉報平台，鼓勵通過「信用中國」網站等多渠道舉報，為整治工作提供線索。推行「重獎重罰」制度，按違法違規經營數額的一定比例進行處罰，提高違法成本，對提供線索的舉報人給予獎勵，獎勵資金列入各級財政預算，強化正面激勵。加強失信、投訴和舉報信息共享。

（四）加大整治不正當競爭工作力度。對互聯網金融從業機構為搶占市場份額向客戶提供顯失合理的超高回報率以及變相補貼等不正當競爭行為予以清理規范。高風險高收益金融產品應嚴格執行投資者適當性標准，強化信息披露要求。明確互聯網金融從業機構不得以顯性或隱性方式，通過自有資金補貼、交叉補貼或使用其他客戶資金向客戶提供高回報金融產品。高度關注互聯網金融產品承諾或實際收益水平顯著高於項目回報率或行業水平相關情況。中國互聯網金融協會建立專家評審委員會，商相關部門對互聯網金融不正當競爭行為進行評估認定，並將結果移交相關部門作為懲處依據。

（五）加強內控管理。由金融管理部門和地方人民政府金融管理部門監管的機構應當對機構自身與互聯網平台合作開展的業務進行清理排查，嚴格內控管理要求，不得違反相關法律法規，不得與未取得相應金融業務資質的互聯網企業開展合作，不得通過互聯網開展跨界金融活動進行監管套利。金融管理部門和地方人民政府在分領域、分地區整治中，應對由其監管的機構與互聯網企業合作開展業務的情況進行清理整頓。

（六）用好技術手段。利用互聯網思維做好互聯網金融監管工作。研究建立互聯網金融監管技術支持系統，通過網上巡查、網站對接、數據分析等技術手段，摸底互聯網金融總體情況，採集和報送相關輿情信息，及時向相關單位預警可能出現的群體性事件，及時發現互聯網金融異常事件和可疑網站，提供互聯網金融平台安全防護服務。

四、加強組織協調，落實主體責任

（一）部門統籌。成立由人民銀行負責同志擔任組長，有關部門負責同志參加的整治工作領導小組（以下簡稱領導小組），總體推進整治工作，做好工作總結，匯總提出長效機制建議。領導小組辦公室設在人民銀行，銀監會、證監會、保監會、工商總局和住房城鄉建設部等派員參與辦公室日常工作。人民銀行、銀監會、證監會、保監會和工商總局根據各自部門職責、《指導意見》明確的分工和本方案要求，成立分領域工作小組，分別負責相應領域的專項整治工作，明確對各項業務合法合規性的認定標准，對分領域整治過程中發現的新問題，劃分界限作為整治依據，督促各地區按照全國統一部署做好各項工作。

（二）屬地組織。各省級人民政府成立以分管金融的負責同志為組長的落實整治方案領導小組（以下稱地方領導小組），組織本地區專項整治工作，制定本地區專項整治工作方案並向領導小組報備。各地方領導小組辦公室設在省（區、市）金融辦（局）或人民銀行省會（首府）城市中心支行以上分支機構。各省級人民政府應充分發揮資源統籌調動、靠近基層一線優勢，做好本地區摸底排查工作，按照注冊地對從業機構進行歸口管理，對涉嫌違法違規的從業機構，區分情節輕重分類施策、分類處置，同時切實承擔起防範和處置非法集資第一責任人的責任。各省級人民政府應全面落實源頭維穩措施，積極預防、全力化解、妥善處置金融領域不穩定問題，守住不發生系統性區域性金融風險的底線，維護社會和諧穩定。

（三）條塊結合。各相關部門應積極配合金融管理部門開展工作。工商總局會同金融管理部門負責互聯網金融廣告的專項整治工作，金融管理部門與工商總局共同開展以投資理財名義從事金融活動的專項整治。工業和信息化部負責加強對互聯網金融從業機構網路安全防護、用戶信息和數據保護的監管力度，對經相關部門認定存在違法違規行為的互聯網金融網站和移動應用程序依法予以處置，做好專項整治的技術支持工作。住房城鄉建設部與金融管理部門共同對房地產開發企業和房地產中介機構利用互聯網從事金融業務或與互聯網平台合作開展金融業務的情況進行清理整頓。中央宣傳部、國家互聯網信息辦公室牽頭負責互聯網金融新聞宣傳和輿論引導工作。公安部負責指導地方公安機關對專項整治工作中發現的涉嫌非法集資、非法證券期貨活動等犯罪問題依法查處，強化防逃、控贓、追贓、挽損工作；指導、監督、檢查互聯網金融從業機構落實等級保護工作，監督指導互聯網金融網站依法落實網路和信息安全管理制度、措施，嚴厲打擊侵犯用戶個人信息安全的違法犯罪活動；指導地方公安機關在地方黨委、政府的領導下，會同相關部門共同做好群體性事件的預防和處置工作，維護社會穩定。國家信訪局負責信訪人相關信訪訴求事項的接待受理工作。中央維穩辦、最高人民法院、最高人民檢察院等配合做好相關工作。中國互聯網金融協會要發揮行業自律作用，健全自律規則，實施必要的自律懲戒，建立舉報制度，做好風險預警。

（四）共同負責。各有關部門、各省級人民政府應全面掌握牽頭領域或本行政區域的互聯網金融活動開展情況。在省級人民政府統一領導下，各金融管理部門省級派駐機構與省（區、市）金融辦（局）共同牽頭負責本地區分領域整治工作，共同承擔分領域整治任務。對於產品、業務交叉嵌套，需要綜合全流程業務信息以認定業務本質屬性的，相關部門應建立數據交換和業務實質認定機制，認定意見不一致的，由領導小組研究認定並提出整治意見，必要時組成聯合小組進行整治。整治過程中相關牽頭部門確有需要獲取從業機構賬戶數據的，經過法定程序後給予必要的賬戶查詢便利。

五、穩步推進各項整治工作

（一）開展摸底排查。各省級人民政府制定本地區清理整頓方案，2016年5月15日前向領導小組報備。同時，各有關部門、各省級人民政府分別對牽頭領域或本行政區域的情況進行清查。對於跨區域經營的互聯網金融平台，注冊所在地和經營所在地的省級人民政府要加強合作，互通匯總摸查情況，金融管理部門予以積極支持。被調查的單位和個人應接受依法進行的檢查和調查，如實說明有關情況並提供有關文件、資料，不得拒絕、阻礙和隱瞞。相關部門可依法對與案件有關的情況和資料採取記錄、復制、錄音等手段取得證據。在證據可能滅失或以後難以取得的情況下，可依法先行登記保存，當事人或有關人員不得銷毀或轉移證據。對於涉及資金量大、人數眾多的大型互聯網金融平台或短時間內發展迅速的互聯網金融平台、企業，一經發現涉嫌重大非法集資等違法行為，馬上報告相關部門。各省級人民政府根據摸底排查情況完善本地區清理整頓方案。此項工作於2016年7月底前完成。

（二）實施清理整頓。各有關部門、各省級人民政府對牽頭領域或本行政區域的互聯網金融從業機構和業務活動開展集中整治工作。對清理整頓中發現的問題，向違規從業機構出具整改意見，並監督從業機構落實整改要求。對違規情節較輕的，要求限期整改；拒不整改或違規情節較重的，依法依規堅決予以關閉或取締；涉嫌犯罪的，移送相關司法機關。專項整治不改變、不替代非法集資和非法交易場所的現行處置制度安排。此項工作於2016年11月底前完成。

（三）督查和評估。領導小組成員單位和地方領導小組分別組織自查。領導小組組織開展對重點領域和重點地區的督查和中期評估，對於好的經驗做法及時推廣，對於整治工作落實不力，整治一批、又出一批的，應查找問題、及時糾偏，並建立問責機制。此項工作同步於2016年11月底前完成。

（四）驗收和總結。領導小組組織對各領域、各地區清理整頓情況進行驗收。各有關部門、各省級人民政府形成牽頭領域或本行政區域的整治報告，報送領導小組辦公室，此項工作應於2017年1月底前完成。領導小組辦公室匯總形成總體報告和建立健全互聯網金融監管長效機制的建議，由人民銀行會同相關部門報國務院，此項工作於2017年3月底前完成。

六、做好組織保障，建設長效機制

各有關部門、各省級人民政府要做好組織保障，以整治工作為契機，以整治過程中發現的問題為導向，按照邊整邊改、標本兼治的思路，抓緊推動長效機制建設，貫穿整治工作始終。

（一）完善規章制度。加快互聯網金融領域各項規章制度制定工作，對於互聯網金融各類創新業務，及時研究制定相關政策要求和監管規則。立足實踐，研究解決互聯網金融領域暴露出的金融監管體制不適應等問題，強化功能監管和綜合監管，抓緊明確跨界、交叉型互聯網金融產品的「穿透式」監管規則。

（二）加強風險監測。建立互聯網金融產品集中登記制度，研究互聯網金融平台資金賬戶的統一設立和集中監測，依靠對賬戶的嚴格管理和對資金的集中監測，實現對互聯網金融活動的常態化監測和有效監管。加快推進互聯網金融領域信用體系建設，強化對徵信機構的監管，使徵信為互聯網金融活動提供更好的支持。加強互聯網金融監管技術支持，擴展技術支持系統功能，提高安全監控能力。加強部門間信息共享，建立預警信息傳遞、核查、處置快速反應機制。

（三）完善行業自律。充分發揮中國互聯網金融協會作用，制定行業標准和數據統計、信息披露、反不正當競爭等制度，完善自律懲戒機制，開展風險教育，形成依法依規監管與自律管理相結合、對互聯網金融領域全覆蓋的監管長效機制。

（四）加強宣傳教育和輿論引導。各有關部門、各省級人民政府應加強政策解讀及輿論引導，鼓勵互聯網金融在依法合規的前提下創新發展。以案說法，用典型案例教育群眾，提高投資者風險防範意識。主動、適時發聲，統一對外宣傳口徑，有針對性地回應投資人關切和訴求。以適當方式適時公布案件進展，盡量減少信息不對稱的影響。加強輿情監測，強化媒體責任，引導投資人合理合法反映訴求，為整治工作營造良好的輿論環境。