土地增值稅清算金融機構

❶ 房地產開發項目分期分批次開發的以什麼作為土地增值稅的清算單位

一、根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條「土地增值稅的清算單位」規定：

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、根據《遼寧省地方稅務局關於明確土地增值稅清算有關問題的通知》(遼地稅函[2012]92號)規定：確定土地增值稅清算單位時，地方稅務機關應以發改委審批、備案確定的房地產開發項目作為清算單位；

對於分期開發的項目，地方稅務機關應以住建部門或國土規劃部門下發的《建設工程規劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。

因此，按照企業報批報建時，上報的分期，盡量不要再自行分期，土地增值稅清算時，同等情況下，土地地塊越大，清算時對企業越有利。

三、納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。

稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。

(1)土地增值稅清算金融機構擴展閱讀：

納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。

為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，

但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

❷ 稅務局文件商鋪層高超過4.5米的土地增值稅清算時面積如何分配

《建築工程建築面積計算規范》GB-T50353-2013規范按一層計算。

《稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220 號）
在同一期開發成本中，應按層高系數法對不同類型的房屋進行開發成本的分配
⑴計算層高系數選取普通標准住宅層高（住宅層高 2.8 米）為基數，層高系數設定為 1；非普通標准住宅、商鋪層高均高於住宅層高，其層高與住宅層高之比，得出其層高系數，即：
非普通層高系數＝非普通住宅層高÷住宅層高＝2.8÷2.8＝1
商鋪層高系數＝商鋪層高÷住宅層高＝4÷2.8＝1.4286
⑵計算層高系數面積
普通住宅層高系數面積
①總層高系數面積＝普通住宅建築面積＝10175.40㎡，
②已售層高系數面積＝普通住宅已售建築面積＝
9648.10㎡；
非普通住宅層高系數面積
①總層高系數面積＝∑（非普通住宅層高系數×非普通住宅面積）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡，
②已售層高系數面積＝∑（非普通住宅層高系數×已售非普通住宅面積）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡；
商鋪總層高系數面積
①總層高系數面積＝∑（商鋪層高系數×商鋪面積）＝1.4286×1219.77㎡＝1742.56㎡，
②已售層高系數面積＝∑（商鋪層高系數×已售商鋪面積）＝1.4286×55.40 ㎡＝79.14㎡。
已售總層高系數面積＝9648.10㎡＋1633.68㎡＋79.14㎡＝11360.92㎡。
第四步：開發費用的分配根據《稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220 號）第三條第（二）項「財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的 5%以內計算扣除；
即開發費用＝利息+（購地款+開發成本）×5%凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的 10%以內計算扣除。」
即開發費用＝（購地款+開發成本）×10%
計算出開發費用後也按照層高系數法對已售的不同類型的房屋進行分攤。
第五步：與轉讓房地產有關的稅金的分配房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。
核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同類型房地產收入與稅金配比原則進行分配。如：
①普通住宅已售部分應分攤＝允許扣除的稅金總額×普通住宅收入/總收入
②非普通住宅已售部分應分攤＝允許扣除的稅金總額×非普通住宅收入/總收入
③商用房已售部分應分攤＝允許扣除的稅金總額×商鋪收入/總收入
第六步：財政部規定的加計 20%扣除數的分配
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第 6 號）第七條第（六）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計 20％的扣除。
即加計扣除數＝（土地款+開發成本）×20%
計算出加計扣除數後也按照層高系數法對已售的不同類型的房屋進行分攤。
第七步：匯總不同類型房屋的扣除項目金額
①普通住宅扣除項目金額＝取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除
②非普通住宅扣除項目金額＝取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地

❸ 土地增值稅不能扣除的項目

土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定，開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不能按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。可見，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時不能忽視以下幾個問題。 資本化利息應並入財務費用中扣除 《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十七條規定，審核利息支出時應當重點關註：（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計准則第17號借款費用》規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工後，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在「開發土地和新建房及配套設施的成本」中，因此，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的屬於資本化的利息支出，不能在開發成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。 違反常規的利息支出不允許扣除 土地增值稅暫行條例實施細則第七條（三）第二款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規定，（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤並按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。 未實際支付的利息支出不允許扣除 《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定，（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。稅收征管法第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的法規設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《國家稅務總局關於進一步加強普通發票管理工作的通知》（國稅發〔2008〕80號）規定，在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用於稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據上述規定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據，才可按照規定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據的利息支出，都不允許扣除。

❹ 房地產企業土地增值稅清算以後產生的銷售收入怎樣繳納土地增值稅

房地產企業土地增值稅清算以後產生的銷售收入按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。

根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第七條 土地增值稅的核定徵收。房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低於預征率的徵收率核定徵收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第八條 清算後再轉讓房地產的處理。在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。

(4)土地增值稅清算金融機構擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

❺ 土地增值稅清算中要注意的事項

可以從以下幾個方面來把握土地增值稅清算工作，以及通過清算相應加強後續稅收管理工作。
1、把握房源的整體結構分布，以保證清算中的收入准確和清算後發生銷售行為的，可以及時進行稅收核算和申報。
按照對列入土地增值清算對象的劃分標准，進入清算程序的房地產項目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對所清算對象整體房源的結構分布進行把握，是准確核算收入的關鍵，同時也為清算結束後，納稅人如有發生銷售行為的，可以及時進行稅收核算和申報。
納稅人的房源整體結構分布可以通過這些數據信息來進行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數量、各單一房源的詳細座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價格及銷售方式、各未售房源的預售價格及清算時的使用情況、等等。清算截止日後，納稅人如果銷售已清算過的未售房源的，就應根據清算工作中所得出的單位建築面積可扣除項目金額，來重新提取適用稅率，計算應繳土地增值稅，並即時申報繳納。
2、嚴格按照房地產開發企業會計核算的要求，對房地產開發成本按照規定的六個明細科目進行成本歸集或調整。房地產開發企業會計制度中對開發成本按照六個明細科目進行成本核算的要求，是順應房地產開發行業中開發流程多、時間跨度長、資金耗用大這一自身規律的一種核算總結，因此，嚴格按照這樣的明細科目進行成本歸集並適當調整，非常有利於清算工作中對各扣除項目的甄別和對加計扣除項目的准確計算，同時也有利於提煉單項數據信息，供同一地區不同清算對象間進行橫向比較，以及為其他需要實行核定徵收的項目提供核定依據。
3、以會計信息為基礎依據，對成本費用進行必要調整。進行清算時，以所清算房地產項目 歷年的財務會計報告為基本依據，在此基礎上，來對部分項目及金額按要求進行相應調整。調整時要形成完整、詳細的底稿和情況說明，作為清算基礎資料，待清算完畢要裝訂成冊，與當年的財務會計報告一同歸檔保管。
4、對銷售收入確認標准進行把關。當前房地產銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對銷售方式確認時，要注意區別於預售款，防止納稅人以預售的名義延遲計算納稅。在確認銷售收入時要注意收入的完整性，將外部了解調查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價格進行比較，找出其中可能存在的收入轉移。在對收入確認的審核中，要分清不同銷售方式下的收入確認日期：付款日或取得索取價款憑據日、銀行按揭貸款轉賬日、合同約定付款日等日期，確定銷售收入是否及時確認，以繼而確定其完整性。
5、注意區分開發間接成本和開發費用。在區分納稅人開發間接成本與開發費用時，要注意兩種可能的傾向：一種是納稅人故意混淆這兩種成本費用，另一種是由於核算水平限制，納稅人對部分比較容易模糊的成本費用區分不清，主要可能發生在納稅人僅僅開發一處房地產項目，而導致對部分成本費用區分不清。而比較容易混淆的是開發間接成本與開發費用中的管理費用容易被模糊理解。在實際審核中，可以要求其列出各自的明細項目及金額，將對應或相近的項目進行比較後，就可以區分出其合理歸屬。
6、要區別於企業所得稅的計稅核算。
在企業所得稅核算中，要求計算各項應稅收入的總額及與收入相關的成本費用，要把握收入與成本費用之間的相關性、配比性及合理性等原則，對所發生的不相關、不配比、不合理的成本費用不得在稅前扣除
而在土地增值稅清算中，計算收入時僅指房地產銷售收入或視同銷售的房地產銷售收入，而對其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對象。因此，在計算扣除項目時，除不予清算收入的相關成本費用不得計入扣除項目外，對其他實際已發生的成本費用，基本上是可以計入扣除項目的，只是在會計核算時，要嚴格按照規定的會計要素和明細科目進行確認。如果說，不同企業間的成本費用特別是期間費用，其金額存在著不相同，那也只是企業管理中的成本控制問題，而在其清算中需要尊重實際發生這一基本原則，當然也要核實其真實性。
在對利息支出的處理中，在會計實務上要求對完工前的利息支出計入產品成本，而對完工後的利息支出卻計入期間損益。會計處理即便不同，一般也不會影響企業所得稅的計算，而在進行土地增值稅清算時，就需要單獨調整成利息支出專項扣除，如有已計入開發成本項目的部分則應調整出來。
7、本次國家稅務總局所部署的土地增值稅清算工作，對大多數納稅人來說，是始料未及的，因為這個非預期因素，所以這次清算工作中，基礎數據資料的可信度是較高 的。但是，隨著這項清算工作的今後走向日常化，根據我們以往的職業判斷，因為土地增值稅與相應的企業所得稅政策的明了，以及對企業利潤的重大影響，納稅人在會計核算中，很可能會轉變「策略」，人為地擴大成本費用額度，預計整體上的可扣除項目金額會呈上升趨勢，只是幅度的控制問題。因此，對今後土地增值稅的管理，主要應在於加強事前監督，加強過程式控制制。具體工作中要注意這些問題：
（1）在日常工作中，要督促納稅人在會計上區分不同的會計明細科目，准確核算；
（2）加強對建設項目合同的管理，實行合同備案，防止虛列成本；對建設項目中的外包項目進行合同管理，對其餘部分要求納稅人提供成本費用預算清單，以對扣除項目進行有效跟蹤、監督，待清算時將結算情況與預算進行比較；
（3）不斷提煉和總結成本費用中不同明細科目單位成本發生額的標准區間，為鑒別是否虛列成本費用和實行核定徵收提供基礎數據；
（4）加強對預售款收入、銷售房地產收入這兩項收入及兩者間的相互比對關系的管理，防止因期限較長的跨年度核算以及稅收管理員等人員變動等因素，出現錯誤和舞弊的可能。

❻ 信託貸款利息在土地增值稅清算時可否扣除

根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。

國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第（一）款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
第（二）款規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
第（三）款規定，房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
青島市地方稅務局關於印發〈房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答〉的通知》（青地稅函[2009]47號
）明確規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
2、《貸款通則》第二條規定，本通則所稱貸款人，系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。本通則所稱借款人，系指從經營貸款業務的中資金融機構取得貸款的法人、其他經濟組織、個體工商戶和自然人。本通則中所稱貸款系指貸款人對借款人提供的並按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。
第七條規定，委託貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由貸款人（即受託人）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人（受託人）只收取手續費，不承擔貸款風險。
因此，委託銀行貸款也屬於銀行貸款。企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除
，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。此時金融機構證明為：委託貸款合同，銀行的代收利息單據。
《金融機構管理規定》第三條規定，本規定所稱金融機構是指下列在境內依法定程序設立、經營金融業務的機構：
（一）政策性銀行、商業銀行及其分支機構、合作銀行、城市或農村信用合作社、城市或農村信用合作社聯合社及郵政儲蓄網點；
（二）保險公司及其分支機構、保險經紀人公司、保險代理人公司；
（三）證券公司及其分支機構、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司；
（四）信託投資公司、財務公司和金融租賃公司及其分支機構，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔保公司、典當行、信用卡公司；
（五）中國人民銀行認定的其他從事金融業務的機構。
因此，財務公司、信託投資公司屬於金融機構，拍賣行不屬於金融機構。
對金融機構的貸款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對非金融機構的貸款不適用該規定。

❼ 土地增值稅清算中的金融機構證明指什麼

就是指銀行證明。

❽ 關於土地增值稅清算有關問題的通知的內容

一、關於土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。
六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
七、關於轉讓舊房准予扣除項目的加計問題
《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定「納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算」。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
八、土地增值稅清算後應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
國家稅務總局
二○一○年五月十九日