國家限制金融機構向房地產行業

❶ 貸款新規對房市影響幾何行業或將加快分化

進入2021年，銀行業與房地產行業熱議的話題莫過於近期有關部門出台的房地產貸款管理和重點房地產企業資金監測、融資管理規則。這些「硬核」的房地產金融調控措施將給房地產行業帶來哪些變化？房地產行業走勢如何？
限制貸款過度進入房市
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。房地產貸款余額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。
眾所周知，房地產行業是高度資金密集型行業。近20餘年，房地產行業通過高杠桿、高負債、高周轉實現快速發展。而其中蘊藏的高風險日益引起重視。
銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》一文中提出，堅決抑制房地產行業泡沫。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
中國房地產業協會會長馮俊表示，不少房地產企業負債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導致現金流承壓，再疊加到期的債務，企業運營風險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產企業應該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產行業高質量發展，也是宏觀經濟的潛在風險。
資金大規模、過多地進入房地產行業，不僅讓房地產泡沫不斷積累，也擠佔了對實體經濟的投入份額。
實際上，此次貸款新規已經不是近期首次對房地產領域進行金融調控。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。此次調控對重點房企進行融資監管設定的「三道紅線」是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。房企一旦「踩線」，則不能增加或需嚴控有息負債規模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。
業內人士普遍認為，「三道紅線」與房地產貸款集中度管理制度是雙向管控，既規范了資金使用方，也規范了資金供應方，有利於房地產業長期平穩健康發展。
房企高杠桿難以為繼
對於「三道紅線」，萬科董事會主席郁亮曾表示，這是行業重大游戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰，它預示著房地產金融紅利時代的結束。
恆大則用千方百計打折促銷等實際行動，努力解除「踩線」危機。數據顯示，2020年，恆大實現合約銷售額7232.5億元，同比增長20.3%；實現銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。其七折賣房、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業內人士認為，恆大努力「出貨」、降低負債體現了行業面臨的共同境況，也是房地產行業努力降負債的「縮影」。
中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示，建立房企資管新規的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為。同時，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業的抗風險能力。
廣東省房地產協會會長王韶認為，在房地產金融調控的背景之下，量、價、利已今非昔比。頭部企業集中度和區域市場分化更加激劇，對企業的品牌建設、財務運作、產品把控等能力提出更高要求。
王韶說，「高杠桿、高負債」是對企業資金運作能力的嚴峻考驗，稍有不慎將會「周轉」失靈。防範風險，改變增長方式是房地產企業必須跨越的一道檻，以往開發商樂此不疲的「高杠桿、高負債、高周轉」運作模式將成為「絕唱」。
業內人士認為，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。
住房租賃將獲更多支持
住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上表示，2021年將穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。並要求各地認真落實主體責任，密切跟蹤市場形勢，相機啟用儲備政策，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，著力穩地價、穩房價、穩預期。
這表明，未來房地產長效機制將穩妥實施並不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監管政策將持續適用，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登台。「房住不炒」仍需牢牢堅持，房地產市場的總體平穩運行值得期待。
2020年底召開的中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發展重點。
業內人士認為，未來租賃住房發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力。屆時租金更平穩，租住將成為另一種長期居住選擇。

❷ 央行銀保監會祭出重大政策：房地產貸款再迎「兩道紅線」

2020年最後一天，央行、銀保監會祭出重大政策——為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置了「兩道紅線」。

為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」），分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

值得指出的是，根據通知，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

交行金融研究中心研究員夏丹認為，通知體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對於房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持「房住不炒」的一個環節；對於金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利於金融系統穩健發展。

通知自2021年1月1日起實施。

房地產貸款「兩個上限」

12月31日當日，央行、銀保監會在就該通知舉辦的答記者問中表示，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

這個「上限」設定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間，分檔設定。

第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%。

第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。

同時，為體現區域差異，房地產貸款集中度管理可以有適度的彈性，並設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

根據通知，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

通知強調，當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的將督促採取措施及時予以校正。

為支持大力發展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

2021年房地產貸款投向比例或收縮

長期以來，房地產貸款被銀行看作優質資產。從目前各大銀行投向房地產貸款的規模來看，部分銀行恐怕已觸及「紅線」。

根據上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。

從上市商業銀行類別來看，國有銀行和股份制行對房地產業貸款的投放力度較大。截至2020年6月末，國有銀行和股份制銀行房地產業貸款余額合計分別為3.66萬億元和2.71萬億元，分別占房地產業貸款總額的52.02%和38.46%。

與此同時，房地產違規放貸屢禁不止。2020年上半年，中國人民銀行深圳支行、上海總部相繼突擊嚴查「房抵經營貸資金違規流入房地產」的情況。

近日中國銀保監會主席郭樹清指出，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段我國金融風險方面最大的"灰犀牛」。

郭樹清表示，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

這一切，都意味著房地產金融風險防控應得到足夠的重視。

房地產貸款集中度管理制度的建立，無異於給各大銀行投放房地產貸款及個人住房貸款佔比都設置了一道「安全閥門」。「有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」中國人民銀行、銀保監會答記者問時表示。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

「建立房地產貸款集中度管理制度具有非常好的導向作用，後續各大銀行在房地產貸款、個人住房貸款投放規模及比例方面都會進行調整，以更好地貫徹房住不炒，有利於更好地規范明年房貸領域，防範違規放貸，尤其是消費貸，同時也防止一些即便是合規的貸款過多地流入房地產，將更多資金導入其他領域，尤其後疫情時代急需發展的新興產業、領域。」易居智庫研究總監嚴躍進置評道。

❸ 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

❹ 為什麼銀行要限制貸款流行房地產行業，與什麼規定有關

俗話說得好：「有錢好辦事，沒錢寸步難行」。雖然聽著有點粗俗，但從古到今，這句話都得到了絕大多數的認同。沒錢很難成事，特別是想做大事，錢是非常必要的。

這也是央行放出大招的意圖，通過限制個人房貸佔比，限制房企融資渠道，把資本逐漸從房地產市場中轉移出來，才能抑制住房地產市場的火熱勢頭。

房地產融資「三條紅線」針對的是房企的貸款需求，而房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額貸款佔比的「雙限」針對的則是金融體系的貸款供給。

一邊限制房企融資，一邊壓縮貸款供給。在未來比較長一段時間，很多開發商或將陷入融資難和為了降負債不得不降價促銷的兩難境地，而對個人住房貸款的限制，會讓高杠桿炒房行為變得越來越難，「房住不炒」將不再是「口號」，而在大部分城市房產已經過剩的情況下，或將引發新一輪的「促銷潮」，房地產的冬天似乎真的要來了。

❺ 房地產金融監管不斷加碼 圍剿違規流向樓市經營貸

在「房住不炒」基調下，監管部門抑制房地產過熱的努力不僅體現在頻出的限購政策上，如今的重心也日漸轉向加強流向房地產的資金監管。
銀保監會主席郭樹清近日的發言再次對此予以強調。在國務院新聞辦日前召開的新聞發布會上，郭樹清表示，房地產目前金融化傾向較強，如果未來房地產熱度消散，持有眾多房產的炒房者個人財產會有極大損失，貸款無法償還，推高銀行的不良貸款率，經濟生活將發生極大混亂。因此，必須積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。
事實上，自去年下半年以來，監管層已經在金融端對房地產領域泡沫化打出一套相互配合的「組合拳」，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
2020年底，央行等有關部門對銀行進行房地產貸款集中度管理，從資金佔比上嚴控流入房地產領域的資金。而在近期，各地銀保監局更是加強「經營貸」流向監管，嚴打其流向房地產市場。
集中度管理「張弛有度」
2020年的最後一天，房地產行業在「三條紅線」之後再次迎來金融端的強力監管。央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），對房地產行業貸款集中管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機製作出明確規定。
某房地產企業資深管理人士對《中國經營報》記者稱，新規對市場影響度有限，尤其是剛需群體，但對於近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對房企來說，則更利好頭部品牌房企，銀行戰略會把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現金流壓力也會提高。
《通知》提及，此次房地產貸款集中度管理要求，根據銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%；縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%；村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。這也意味著，銀行規模越大，房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比上限越高。
據業內人士介紹，個人住房貸款主要是大行在做，因為其吸儲量較大，資金成本相對低，做房貸「劃算」。而地方小銀行則相反，若非與房地產開發商建立一定程度的合作，基本不會大力發展個人住房貸款業務。這也可以解釋為何《通知》中針對銀行規模的不同制定出不同房地產業務佔比上限。
Wind數據顯示，2013~2019年，A股上市的35家銀行個人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達到27%。
增速方面，2013~2019年，35家銀行個人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨後逐年回落至15%。央行每年發布的金融機構貸款投向統計報告也對此趨勢有所印證，2017年，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速進一步放緩。
郭樹清近日在國務院新聞辦召開的新聞發布會中就明確提及：「房地產的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。」他同時表示，目前房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。這個成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。
2020年金融機構貸款投向統計報告數據顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；同時，房地產開發貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。
此次央行及銀保監會對於房地產貸款的集中度管理同時堅定「一城一策」的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風險。《通知》顯示，地方監管可以結合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，進行2.5個百分點的增減。
《通知》下發後，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對本地區房地產貸款集中度下發相應通知，其中對區域內部房地產貸款考核部分指標上限進行調整。
例如，遼寧方面將第三檔的個人住房貸款佔比上限調整為18.5%，較央行數據上調1個百分點；第四檔個人住房貸款佔比上限調整為14.5%，較央行數據上調兩個百分點；第五檔個人住房貸款佔比上限調整為8.5%，較央行數據上調1個百分點。四川方面也類似，將第四檔個人住房貸款集中度佔比上限上調1.5個百分點至14%。
山東銀保監局則將轄內城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。對此，山東銀保監局對外表示，該安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域，但短期內無法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出台的細則則表示，對於調整確有困難的超標機構業務調整過渡期，經申請允許過渡期最長為6年，確保超標機構平穩過渡。
值得注意的是，銀行對個人住房貸款的緊縮調整，或將會對某些城市個人住房貸款比例產生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發《關於徵求住房公積金個人住房貸款政策調整意見和建議的通知》，按照繳存和購房情況設定最高貸款比例（貸款金額占房產總價比例）。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設定為40%，相較此前的60%有所下調。
鄭州市住房管理中心信貸管理處處長陳建功對媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由於目前不少銀行已經縮緊貸款，將會給公積金部門帶來不小的壓力，因此對於非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來可能會有所降低。
嚴打經營貸流向樓市
除對房地產開發貸款和住房貸款的調整外，監管層遏制房地產泡沫化的決心體現在金融端，還包括對「經營貸」的嚴格監管。
有銀行業內人士對記者分析稱，經營貸流向樓市有兩大原因：首先，經營貸流向監管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構成難以確認，這種情況下，如果資金空轉幾手流入樓市，監管難度也會隨之加大，對於購房者而言可操作空間很大。其次，經營貸能貸出的資金量比消費貸大很多，對於炒房者來說誘惑更大。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池則提及，由於政策面支持中小企業發展，目前經營貸利率普遍低於消費貸，或也成為經營貸流入樓市的一大原因。
上述銀行業內人士同時表示，出於對不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上並不想擴大中小企業貸款發放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實際效果。
2021年3月10日，在全國政協十三屆四次會議最後一場「委員通道」上，全國政協委員、中國人民銀行副行長陳雨露提及，2021年大型商業銀行普惠小微貸款將會增長30%以上。如何使政策對中小企業的扶植落向實處，而非流向房地產領域，助長其泡沫化程度？ 對「經營貸」流向的嚴格監管顯得尤為重要。
1月底，北京、上海、廣州等重點城市率先開始嚴打經營貸流入樓市。北京房地產中介行業協會發布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期北京市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構，要求不得參與「經營貸」「首付貸」「消費貸」等任何違法違規的房地產金融活動。同時，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調經營貸利率。
某國有四大行北京地區從業人士對記者表示，目前該行並未上調經營貸利率，在資金去向監管方面，大行始終相對嚴格。
2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中對信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區相關人士對記者表示，目前該行經營貸利率還未上調，但對貸款去向審核的確更加嚴格。
除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監局皆對當地銀行經營貸款資金流向房地產領域作出處罰。近日流傳的一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》則顯示，由於借款人未按約履行借款合同「貸款用途」的相關規定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國樓市的運行態勢和2015~2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，整個都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經營貸的流向將可能助推新一輪泡沫。對這一點監管層認識是很清楚的，所以嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。

❻ 房產三條紅線具體解釋是什麼

房地產三條紅線是為了限制房地產行業風險的一條政策。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

繼2020年8月提出針對房地產行業的「三道紅線」新規後，國家相繼對銀行貸款、境內外債融資以及信託融資等主要融資渠道進行了全方位嚴格管控。在此環境下，各大房企頭上的「緊箍咒」持續加緊，紛紛採取動作主動降負債，對比各大房企近期發布的有關數據，三道紅線下房企的各項指標正在悄然變化。

買房注意事項

房價居高不下，買房可不是兒戲，因此，初次置業者在買房前學習了解一些房地產基礎知識是必需的。對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。

購房時，有的公司對一次性交費的優惠很大，有的達到了5%以上，這確實是一筆不小的開支。購現不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時開發商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付餘款去交涉，購房者便由被動變主動了。

❼ 嚴控兩端！「兩道紅線」觸發地產新格局

融資閘門再擰緊。
每經記者 吳若凡 每經編輯 陳夢妤
2020年的最後一天，央行與銀保監會出台了王炸政策——《建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
《通知》主要內容為，將銀行業金融機構劃分五檔，分檔設定房地產貸款佔比上限以及個人住房貸款佔比上限的兩道紅線。
此舉主要針對很大一部分銀行信貸資金，最終流向房地產行業的狀況。
《央行貨幣政策執行報告》顯示，房地產與金融業深度關聯，在實體經濟投資回報率低、風險高企的大環境下，房地產行業吸金效應依舊不減。尤其是2016年以來，隨著房地產行業進入新一輪上升周期，居民持續加杠桿購房。然而就目前政策的導向而言，未來購房者和房企繼續加杠桿的空間日漸縮小。
克而瑞研究中心指出，房地產行業持續加杠桿並非市場常態，很難延續。下一階段，房地產行業必將轉向去杠桿，確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內。
細解兩道紅線政策：嚴控供需端、理性設過渡
除中資大型銀行之外，目前不少銀行和金融機構存在房地產相關授信額度佔比超標的問題。
人民銀行數據顯示，截至2020年三季度，房地產貸款余額穩步提升至48.8萬億元，占各項貸款余額的比重達28.8%，個人住房貸款余額升至33.7萬億元，佔比約19.9%。
此次央行與銀保監會聯合出台政策，旨在從「錢端」對房地產資金進行限制，將商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款余額佔比上限。
具體來看，政策要求中資大型銀行房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%，縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%，村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。
同時，2020年12月末，對於房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，在2個百分點以內的調整過渡期為2年，在2個百分點及以上的調整過渡期則為4年。
「這次房地產去杠桿並非政策急轉彎，而是分別設置2年、4年不等的業務調整過渡期，更利於引導銀行業金融機構逐級壓降房地產相關信貸規模，避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產信貸需求。」克而瑞研究中心總經理林波認為。
其告訴記者，這意味著決策層正在從供、需兩端全面壓降房地產信貸規模。
供應端，即銀行業金融機構，目前實行房地產貸款集中度管理；需求端即房企，設置「三道紅線」，倒逼房地產行業去杠桿。
現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域。郭樹清就直言，「房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」
林波認為，可以期許的是，未來房地產行業將全面轉向去杠桿，並將上升為長效機制。
影響分化：房企精準化監管 購房者影響有限
58安居客研究分院院長張波告訴記者，房地產金融的管控已經進入精準化階段。
「和以往三番五次強調金融之水不要流入房地產不同，從三道紅線開始，金融側的管控開始進入精準化階段，特點就是管控有目標，落實有進度，操作有保障。」
張波分析道，金融對房企的影響較為直接，如果說「三道紅線」只是列出是否可融資以及融資規模的標尺，「兩道紅杠」則是從總量層面對於房地產行業進行全面的融資精準化監管，會倒帶銀行等金融機構更大程度上對於房企進行「選優汰劣」，保障在有效的放貸比例內保障資金合規性和高效性。
但其認為，「兩道紅線」對於購房者的影響相對有限。
「雖然對於個人房貸所佔比例也有明顯限定，但從實際情況看，銀行此前鮮有超過現規定標准，LPR利率依然會維持走低的趨勢，因此個人住房貸款的利率本身出來大幅上漲的可能性相對較小。」
同時從現實的房貸佔比來看，中大銀行也沒有出現明顯超准，因此預示著未來整體對於個人購房放貸的規模不會出現明顯減少。
但值得關注的是，由於國家對於個人房貸佔比有了明顯要求，會推動銀行對於此類貸款發放的謹慎度，因此不排除部分城市針對二套和三套房貸款執行更為差別化的利率政策。
「所以大方向是確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。但2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等。」
張波指出，受此影響，各城市房地產市場或將加劇分化，進而演變為一城一行情。
即核心一、二線城市經濟基本面相較出眾，人口虹吸效應不減，潛在購房需求堅挺，並有較強購買力支撐，市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出，潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯，市場前景著實難言樂觀。

❽ 多地銀行嚴查經營貸等流入樓市，為何嚴禁經營貸流入樓市

之所以國家要進行相應的經營貸款禁止流向樓市，是因為目前我們國家對於相關的樓市管控是比較嚴格的國家，為了能夠緩解大多數人的經濟壓力，並且能夠促進我們國家的市場經濟正常發展，國家需要對相關的房地產市場進行有效的監管。

所以說國家相對相應的地方進行有效的管控，而且對於整個國家來說房地產市場也是支撐我們國家經濟發展的重要支柱，如果房地產市場出現大規模的波動的話，那麼對於我們國家的經濟影響也是非常劇烈的，因此國家為了能夠促進經濟平穩健康發展，必須對房地產市場體現嚴格的監管。

❾ 房地產銀行貸款「紅線」，對市場影響幾何

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，通知自2021年1月1日起實施，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置「兩道紅線」，分別設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對於不符合要求的銀行，監管機構給設置了過渡期，並建立區域差別化調節機制。

那麼房地產貸款集中度管理制度會對房地產市場造成什麼影響呢？

01、政策出台背景

房地產貸款佔比連年升高至28.8%

長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度「捆綁」。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，佔比依然較高。2011年以來，房地產貸款余額占人民幣貸款余額連年升高，房地產貸款余額佔比升高至28.8%。而我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業仍是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

僅5家銀行個人住房貸款佔比超過上限，按照目前比例，房貸不會受到影響。第一檔銀行，建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款佔比略微超過了32.5％的紅線，業務調整過渡期均為2年。第二檔中有2家銀行「超標」，分別是招商銀行、興業銀行，第三檔中僅成都銀行一家觸碰到上限。

供給端收緊，中長期來看，房企資金壓力加大

房地產貸款集中度管理，對銀行房地產余額佔比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助於降低銀行房地產風險敞口、提高金融體系韌性和穩健性。從中長期來看，本次新規在房地產行業資金供給端進行了收緊，房地產在融資上會感受到更大的壓力，房企融資渠道、融資能力或是未來其能否快速發展的關鍵。但從目前設定的管理比例要求來看,基本符合2020年的情況，因此對未來市場相關貸款投放額度的影響相對有限。

總體來看，房地產貸款集中度管理制度只是防禦性制度安排，新規對不同類別的銀行業金融機構實行分檔管理，並且給目前不達標的機構充分的整改空間和時間，有助於保持市場平穩有序發展，總體上對市場影響有限。長期來看，房企供給端資金收緊，有助於引導房地產企業從高周轉、高杠桿模式轉向長期經營模式。

研究員：蔡艷平