清繳土地出讓金金融機構

❶ 拖欠土地出讓金如何追繳

1、可以通過民事督促起訴制度追繳土地出讓金。
2、民事督促起訴針對低價出讓或惡意拖欠


民事督促起訴是指當國有資產和社會公共利益受到損害或可能受到侵害時，有關國有資產監管部門或國有單位未履行或不能履行保護職責，該權益可以通過民事訴訟進行救濟的，人民檢察院監督、支持其履行職責，直至督促其依法提起民事訴訟，並對審判活動予以監督，以防止國有資產流失和社會公共利益受到損害的一項檢察工作。民事督促起訴涉及的民事違法行為必須滿足兩個條件：一是必須直接發生在民事活動中，而非行政管理領域；二是危及到的是國家和社會公共利益，不包括集體利益。

民事督促起訴追繳土地出讓金一般針對低價出讓國有土地或企業惡意拖欠而監管部門追討不力等情況。在低價出讓土地的情況下，監管部門可以通過民事訴訟，請求法院確認合同無效，挽回國有資產的損失；如果監管部門不履行或懈怠於履行職責，檢察機關應當督促其履行。

❷ 土地出讓金延時繳納產生的銀行利息怎麼做賬務處理分

企業發生的滯納金應該計入營業外支出，並不能稅前抵扣，即在進行所得稅年度匯算清繳時需要做納稅調增。會計分錄為：

借：營業外支出-滯納金，

貸：銀行存款。

個人觀點，僅供參考。

❸ 國土資源法律實務探討兩則

秦險峰

企業借貸形成的土地抵押權不應辦理登記

案例：

甲公司因經營需要，擬向乙公司借款，並商定用甲公司通過出讓方式取得的一宗房地產開發用地作抵押。雙方到國土部門申請辦理土地使用權抵押登記，土地登記人員在審查時出現兩種不同意見。一種意見認為不能辦理，據中國人民銀行1996年發布的《貸款通則》第六十一條規定，各級行政部門和企事業單位、供銷合作社等合作經濟組織、農村合作基金會和其他基金會，不得經營存貸款等金融業務。企業之間不得違反國家規定，辦理借貸或者變相借貸融資業務。乙企業為非銀行金融機構，不能經營貸款業務，因此不能辦理土地使用權抵押登記。第二種意見認為可以辦理，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十二條規定，土地使用權可以抵押。《物權法》第一百八十條也規定，債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押。甲公司向乙公司借款，是一般民間借貸行為，而不是從事經營貸款業務，可以根據雙方申請為其辦理土地使用權抵押登記。民間借貸可否為其辦理土地抵押登記？

「民間借貸可否辦理土地抵押登記」的問題涉及兩個法律關系：一是企業間借貸關系；二是國有土地使用權抵押登記。二者相互聯系，前者涉及的借款合同為主合同，後者涉及的抵押合同為從合同。根據《中華人民共和國擔保法》第五條第一款規定，主合同無效，擔保合同亦無效；第四十四條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提供主合同。所以，國土部門能否為其辦理土地抵押登記的關鍵，首先要判斷甲、乙企業間借貸合同的效力如何。

我國目前的司法實踐，對於企業間借貸合同的效力是持否定態度的。最高人民法院《關於對企業借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理問題的批復》（法復〔1996〕15號）中規定：「企業借貸合同違反有關金融法規，屬無效合同。」其中的有關金融法規是指中國人民銀行1996年發布的《貸款通則》。

但筆者認為，我國在法律層面上沒有一概否認企業借貸合同的效力，其理由如下：

《貸款通則》不能作為判定合同效力的依據。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔1999〕19號）第四條規定，合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。根據該司法解釋，《貸款通則》屬於中國人民銀行的部門規章，不得用來判定企業間借貸合同的效力。

《中華人民共和國公司法》並不禁止企業間的借貸。《公司法》第一百四十九條第三款規定，董事、高級管理人員不得違反公司章程的規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意，將公司資金借貸給他人。其中法律上的「人」應包括自然人和法人。甲公司當然屬於「他人」之列，所以乙公司如果是根據公司章程、並經有權部門（股東會、股東大會或董事會）同意，借款給甲公司，並不被法律禁止。

具體到該案例，盡管筆者對企業間借貸主合同的效力存在一定的質疑，但在土地使用權抵押登記實踐中，國土部門應當充分尊重我國當前的司法實踐，認定甲、乙公司間借貸主合同無效，不予辦理土地抵押登記，如果申請人不服，建議其首先向法院提起確權的訴訟。

（本文原發表於2010年7月27日《中國國土資源報》）

這種情況是否補交土地出讓金？

案例：

某房地產開發商以出讓方式取得一塊國有土地，用途為住宅用地。開發建設過程中，由於城市規劃改變，政府有償收回了該地塊中的1000平方米國有土地使用權，作消防通道用，住宅小區其他規劃設計條件不變。由於收回的1000平方米國有土地是住宅小區的綠地，而其他規劃設計條件不變，從而導致了小區建築密度和容積率提高，經評估，收回1000平方米土地使用權後，剩下的房地產開發用地的每平方米單位地價比出讓時的地價高了許多。請問：這種情況下，開發商是否應當繳納因建築密度和容積率提高所需補交的土地出讓金？

此案中單純由於政府規劃調整使得住宅用地容積率上升，開發商無需補交土地出讓金，理由如下：

首先，本案中政府不能依靠行政命令要求追加土地出讓金。和民事法律權利體系的開放性不同，行政機關行使職權和作出具體行政行為，必須依據法律法規的明確授權。行政法律體系雖然很龐大，但總體上應該是閉合性的、是有權力邊界的，不能隨意擴大適用。「無授權，無權力」為依法行政的應有之義。

目前，與調整土地出讓金有關的法律、行政法規，一是《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條規定：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，……相應調整土地使用權出讓金。」二是《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准……調整土地使用權出讓金，並辦理登記。」上述兩條規定都只適用於土地使用者（即國有建設用地使用權合同受讓方）主動提出改變土地用途，並經有關行政機關批準的情形，而對於政府主動調整規劃改變土地用途的，沒有規定是否調整土地出讓金。根據依法行政的要求，筆者認為政府無權依靠行政命令要求開發商補交土地出讓金。

其次，本案中政府作為合同出讓方不能單方面要求追加補交土地出讓金。《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）受《中華人民共和國合同法》調整，對出讓、受讓雙方的效力是平等的，合同的修改也應當在平等協商的基礎上進行。該案例中，政府是有權在開發建設過程中調整部分消防通道用地規劃的，而且政府也選擇《出讓合同》（示範文本）第十八條的第一款第一項，有償收回了該部分1000平方米的土地使用權。

開發商在簽訂《出讓合同》時並不能預見規劃的調整，按照原《出讓合同》規定的容積率進行設計、建設，在整個履約過程中是沒有過錯的，同時《出讓合同》（示範文本）第十九條規定，「本合同項下宗地在使用期限內，政府保留對本合同項下宗地的規劃調整權，原規劃如有修改，該宗地已有的建築物不受影響……」「已有建築物不受影響」就是對受讓方信賴利益的肯定，根據該條的設計意圖，該宗地上的建築密度、容積率變大和單位地價比出讓時高，並不是由受讓方主觀造成的（開發商並沒有擅自增加建築面積，而且本案中綠地的減少還很有可能降低住宅小區的舒適度，影響建築物、地價的整體經濟價值），當然也不應當由其承擔不利後果，否則不利於交易的安全、高效進行，對政府公信力也是存在影響的。所以，根據《中華人民共和國合同法》的基本原則，應當作出有利於受讓方的解釋，本案中的開發商仍然可以根據原有容積率設計的圖紙繼續施工。

（本文原發表於2011年4月23日《中國國土資源報》）

❹ 房地產企業土地增值稅怎麼清算

清算不是這么算的，清算最好找事務所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術活。
需要計算取得土地使用權所支付的金額。包括：
（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；
③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續費和②契稅。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：
①土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用
開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標准扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的。
①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；
②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；
公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
公式表示：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

❺ 什麼是凈地出讓制度

凈地出讓，指在土地出讓中，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。在此基礎上完成的土地出讓就是凈地出讓。

凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。與之相對的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。

產權和法律關繫上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；

凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

❻ 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局

❼ 剛成立的房地產開發公司現在剛交完土地出讓金及交易手續費應該怎麼做會計分錄謝謝高手指教！！急！

成本、費用主要會計科目核算

（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付工資

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工後結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委託單位後，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

❽ 土地出讓金抵減企業所得稅匯算清繳填那裡

發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記「主營業務成本」、「存貨」、「工程施工」等科目，貸記「應付賬款"、"應付票據"、"銀行存款」 等科目。
依據依據財會[2016]22號財政部關於印發《增值稅會計處理規定》的通知:按現行增值稅制度規定生企業發相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記"主營業務成本"、"存貨"、 "工程施工"等科目，貸記「應付賬款"、"應付票據"、"銀行存款」 等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時,按照允許抵扣的稅額借記"應交稅費- -應交增值稅(銷項稅額抵減)"或"應交稅費--簡易計稅"科目(小規模納稅人應借記"應交稅費-應交增值稅"科目)，貸記"主營業務成本"、"存貨"、 "工程施工"等科目。
土地出讓金（land transaction fees）作為 政府性基金 的重要組成部分，是指各級政府 土地管理部門 將 土地使用權 出讓給土地使用者，按規定向 受讓人 收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期 土地出讓價款 ，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償 轉讓 、 出租 、 抵押 、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。